房地產(chǎn)公司20**年融資創(chuàng)新工作總結(jié)

尊敬的×總：

　　20**年，在您的領導下，我繼續(xù)參與了公司的多項創(chuàng)新工作，在即將辭舊迎新的時候，我想將我對我們創(chuàng)新工作的認識、理解和明年創(chuàng)新工作的建議向您匯報如下，不足不妥之處，敬請指正。

　　一、融資創(chuàng)新工作的開展

　　我作為集團公司融資創(chuàng)新工作小組成員兼秘書，在您的指導和其他同事的配合下，全程參與并積極推進了中海信托、中投信托、中融信托、中泰信托等十多個信托計劃，與您和大家多次前往北京、上海、深圳、無錫等地與信托公司、銀行協(xié)調(diào)溝通，主要工作內(nèi)容涉及交易結(jié)構(gòu)的商談、合作框架的擬定、交易文件的評審、收益成本預測、集團和項目的盡職調(diào)查以及信托計劃成立后的后續(xù)監(jiān)管等。

　　20**年4月21日，我們的第一個房地產(chǎn)信托投資基金歷經(jīng)一年的努力終于正式成立，使公司在資金嚴重緊張的關鍵時刻獲得了20億的融資資金，并用其在香港資本市場回購20××年到期的×億美元優(yōu)先票據(jù)，在受資本市場青睞的同時也獲得了可觀的收益。

　　目前的工作內(nèi)容有：（此處略去2000字）

　　二、融資創(chuàng)新工作對我的促進和影響

　　融資創(chuàng)新工作推進的過程，我不僅是在學習，更是在實踐著公司和您的想法，鍛煉著自己的眼光和思考，可以相對獨立的推進一個信托計劃工作，從交易結(jié)構(gòu)的探討、盡職調(diào)查的執(zhí)行、交易文件的討論、與各方的溝通和協(xié)調(diào)、具體工作的安排和推進，我都在盡可能的做我能夠去做的事情。在這個過程中，我自己也能感受到自己的進步，對于信托融資需要規(guī)避的房地產(chǎn)行業(yè)瓶頸、信托公司風險偏好、資金進入退出機制、資金募集模式、公司在信托融資方面的擔保、監(jiān)管和成本上的訴求等有了比較清晰的認識和了解。

　　在今年的工作過程中，我逐漸感悟到要充分調(diào)動個人主觀能動性去開展工作，不要也不能被外部地種種不利因素所影響，在明確目標之后要千方百計、千言萬語、千山萬水、千辛萬苦的去努力達成，執(zhí)著地去追求，成功細中取，細節(jié)決定成敗。

　　在今年的工作過程中，我養(yǎng)成了一些好的工作習慣和工作方式，凡事預則立，事情要分輕重緩急地做，與人溝通采取郵件、電話、短信、面談中的哪些方式，文稿修訂方法，商務談判的小技巧等等。

　　當然，我也知道自己存在不少的缺點和不足，如法律知識不夠、實際運作經(jīng)驗欠缺，都需要在今后的工作中不斷改進和完善，繼續(xù)向您和其他同事學習。

　　三、對融資創(chuàng)新工作的理解

　　20**年，中國的房地產(chǎn)市場從年初的冰點到如今的沸點，公司牢牢抓住發(fā)展契機，眾志成城，內(nèi)外兼修，在實現(xiàn)銷售額進入全國前列的基礎上，積極在全國范圍內(nèi)通過各種方式增加土地儲備，同時全方位創(chuàng)新融資模式獲取發(fā)展資金，為實現(xiàn)3－5年達到銷售額全國前五的目標打下堅實的基礎。

　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)僅僅在依靠開發(fā)貸款獲取融資的單一融資模式，我們工作的目的是要開拓多渠道、多方式的融資，要尋找房地產(chǎn)開發(fā)項目在拿地之前或拿地之后取得四證之前或已經(jīng)取得開發(fā)貸款，還是否有其他的融資模式，以解決土地資金沉淀，更快的收回投資或快速擴張規(guī)模，而在這一過程中也是在推廣和宣傳我們的公司。

　　但是，創(chuàng)新融資工作受到國家和地方法律法規(guī)限制、信托公司對政策的理解和風險把控、銀行對政策的理解和募集資金能力、公司項目素質(zhì)、公司領導對工作的認可程度等諸多因素的影響，并不是一件容易的事情，是需要我們付出更多的時間、精力m.dewk.cn、腦力才能去實現(xiàn)的。

　　我們的融資創(chuàng)新工作小組作為一個橫跨多個部門的合作團隊，每個人都有自己的本職工作，在此基礎上積極參與創(chuàng)新工作的拓展，充分發(fā)揮各自的專業(yè)特長，推動創(chuàng)新工作的開展，這種分工協(xié)作、各取所長的模式類似于一個資產(chǎn)管理公司，可以為公司今后實現(xiàn)輕公司的管理目標積累一定的實踐經(jīng)驗。

　　從目前來看，我們的工作還是做融資創(chuàng)新，但從長遠來看，它應該向著一種業(yè)務模式的創(chuàng)新發(fā)展，我們尋找并引進更多的資金合作伙伴特別是個人的閑散資金投資到房地產(chǎn)項目，由綠城來負責項目的開發(fā)，實現(xiàn)投資商與開發(fā)商的分離，可以在短時間內(nèi)推動綠城的開發(fā)規(guī)模更上一層樓，這也是一種非常有利的商業(yè)待建模式，為客戶創(chuàng)造價值的同時實現(xiàn)綠城的百年理想！

　　四、對今后融資創(chuàng)新工作的建議

　　1．進一步明確創(chuàng)新工作開展的對象，建立充沛人脈關系

　　只要不是使用信托公司的自有資金來進行投資，就盡量不要直接找信托公司，要直接與資金提供方，即銀行、個人或其他公司，這樣可以節(jié)約融資的時間成本、資金成本，并提高工作效率和成功率。融資創(chuàng)新工作，要有選擇地去做，畢竟人的精力有限，公司的項目資源也有限。

　　因此要加強與各大銀行投行部或資產(chǎn)管理部的溝通交流，同時加強對個人潛在投資者的推介宣傳，尤其使綠城會會員的管理和服務。

　　2．進一步理清創(chuàng)新工作的模式

　　目前我們在談的模式有股權(quán)＋債權(quán)、信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托貸款轉(zhuǎn)讓、并購貸款、融資性保函、成立平臺公司、股權(quán)質(zhì)押貸款、應收按揭款質(zhì)押貸款、成立房地產(chǎn)投資基金等等，不管哪種模式，都是在符合相關監(jiān)管法規(guī)的前提下，取得各方權(quán)益的平衡點；不管哪種模式，在資金成本允許的情況下，只要可以獲取資金都可以嘗試去做。但是，從長遠考慮，為了形成規(guī)模上的效應，應該選取簡潔、易操作而且具備復制能力、（原有模式基礎上）拓展能力的模式，在形成一

些固化模式可以使用的基礎上，再去做一些新的嘗試。

　　有一種合作模式，我認為很好：與大的金融機構(gòu)合作成立平臺公司進行房地產(chǎn)項目的投資，他們?yōu)榱双@取收益，不會干涉項目的開發(fā)經(jīng)營，交易結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，時間長，可以規(guī)避行業(yè)發(fā)展周期，而且可以獲取金融機構(gòu)不見斷的金融支持，規(guī)模可以做到很大，如果能夠向公眾開放申購和贖回就更好了。

　　目前，最具備復制能力的融資模式是使用集團持有的項目公司股權(quán)進行質(zhì)押，借道信托公司，從銀行或市場上獲取資金，這種融資模式，簡便易操作，只要我們拿出項目公司的股權(quán)，評估價值可以協(xié)商，單筆的融資規(guī)模雖然不會太大，但是總體規(guī)模會比較可觀，至于成本可以爭取控制在9％以內(nèi)，如果可以撇開銀行來做，則成本會更低。

　　3．初步建立工作的組織保障

　　現(xiàn)有人員隸屬7個部門，有各自的工作，在工作時間和工作精力上會有沖突，某種程度上會影響工作的推進效率，最好能有相對專職的人員來共同從事本項工作，以投入更多的時間和精力。

　　4．制訂必要的考核評價激勵制度

　　創(chuàng)新是一項前無古人的工作，前景并不明朗，沒有現(xiàn)成的案例可以參考，涉及眾多的人、事、法律法規(guī)、地方實際，紛繁復雜艱巨細致，沒有必要的激勵措施不行，現(xiàn)在參與人員本身有其他本職工作，需要激勵措施來調(diào)動積極性，如果是專職來做，就更需要激勵措施了。

　　5．提升項目自身的素質(zhì)

　　優(yōu)化項目拓展時的股權(quán)設置、地域分布、地價目標等，使之具備融資合作的基本條件。建議公司考慮有意識地根據(jù)信托融資的需要來拓展項目，而不是有了項目再來找信托融資。

　　五、明年的工作思路及工作計劃

　　加強與各家銀行投行部和民間閑散資金持有者的溝通、聯(lián)系和交流，保證資金的有效供給；在推進現(xiàn)有各信托計劃的基礎上，有選擇的開展，并逐步形成一些固化的模式；初步建立創(chuàng)新工作的組織架構(gòu)，并制訂必要的考核激勵制度。具體工作計劃如下：（此處略去1000字）

　　在這幾個月里，我也一直在思考和反省自己，我越來越清晰的意識到：從我個人的喜好來說，我更喜歡面上的工作，可以接觸更多的人和事，學習到更多的知識，得到更多鍛煉的機會，視野和思想也變得越來越開闊了，而且有成就感。從工作內(nèi)容來看，如果可能的話，我更偏向于去做業(yè)務，而不僅僅是財務。

　　與您在一起工作的日子，我越來越相信：

　　“天下無不可化之人，但恐誠心未至。

　　天下無不可為之事，只怕立志不堅。”

　　沒有不可感動的人，沒有不能做成的事情，只要有誠心、有志向。

　　最后用一句熟知的漢樂府《長歌行》中的詩句來結(jié)束我的匯報，以表達我珍惜時間、生命、機會的迫切心情：

　　百川東到海,何時復西歸？

　　少壯不努力,老大徒傷悲。

　　祝您身體健康、萬事如意！

篇2：房地產(chǎn)融資國際化

　　業(yè)內(nèi)普遍認為,20**年是宏觀調(diào)控的“政策年”,也是房地產(chǎn)行業(yè)實行企業(yè)重整的“企業(yè)年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調(diào)控的效應--企業(yè)并購大潮的風起云涌。面對金融政策和行業(yè)環(huán)境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中,不乏靠關系或有限資金短平快經(jīng)營的企業(yè),這些企業(yè)要么發(fā)展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業(yè)面臨洗牌重整的機遇,將在整合中獲得更大的發(fā)展空間。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,資金的重要性不言而喻。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大。“121”文件出臺以來,使借貸為主的開發(fā)商資金鏈很快繃緊。在形式嚴峻的現(xiàn)狀下,很多開發(fā)商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當。對于大型開發(fā)商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風險當前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時之需。融資,對強勢企業(yè)來說,成為競爭中的重頭砝碼。

　　先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權(quán)融資、債權(quán)融資到信托產(chǎn)品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農(nóng)行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項目開發(fā),獲得新華信托2.6億元和深國投信托發(fā)行1.5億元用于深圳萬科東海岸項目的開發(fā);獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發(fā)展;獲得國際房地產(chǎn)投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續(xù)貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項目發(fā)展。20**年11月8日,中國農(nóng)業(yè)銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農(nóng)業(yè)銀行有史以來對一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信。

　　在宏觀調(diào)控的大背景下,像萬科這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優(yōu)勢、管理操作能力和強大的融資能力,融資國際化成為一個必然的選擇。

　　再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產(chǎn)發(fā)展注入4億美元現(xiàn)金,同時將原屬瑞安集團的瑞虹新城和太平橋發(fā)展項目通過換股方式投入,成立注資總額達到約10億美元的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展。新成立的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展公司吸引了海內(nèi)外眾多投資機構(gòu)加入,顯示了瑞安的國際性聲譽和融資能力。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展成立之后,開始大舉向中國內(nèi)地發(fā)展。繼重慶化龍橋項目之后,20**年4月,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展以33.9億元高價拍得武漢漢口的永清片地塊,按計劃總投資將高達100億元。身為目前最為國際化的房地產(chǎn)公司,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的前景值得期待。

　　金地,素以低調(diào)和穩(wěn)健著稱,20**年不僅以信托、增發(fā)等形式成功實現(xiàn)融資,更與境外實力投資機構(gòu)合作,大膽介入不良資產(chǎn)處置業(yè)務,而其與境外其他基金機構(gòu)的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項目與平安信托投資有限責任公司發(fā)行信托產(chǎn)品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產(chǎn)基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產(chǎn)。項目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內(nèi)處理完畢28.5億元的不良資產(chǎn)包,根據(jù)大摩測算,內(nèi)部收益率可以達到20%多。20**年1月,金地成功增發(fā)1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發(fā)新股或的投資者尤其是機構(gòu)投資者熱捧,認購倍數(shù)達到33.84倍。

　　綜合來看諸多企業(yè)的海外融資方式,可以發(fā)現(xiàn)有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關系

　　20**年7月5日,首創(chuàng)與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創(chuàng)地產(chǎn)投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創(chuàng)置業(yè)與RZP分別占51%和49%的股份,經(jīng)營范圍包括發(fā)展、經(jīng)營及管理國內(nèi)的住宅、商用及寫字樓物業(yè),并從事與房地產(chǎn)相關的投資、收購。在7月1日,萬科發(fā)布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元創(chuàng)立一家投資性公司,在中國境內(nèi)進行房地產(chǎn)項目投資。國內(nèi)兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產(chǎn)基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個項目的短線套利模式向長期合作轉(zhuǎn)變。同時,由于單純購買現(xiàn)房的利潤已經(jīng)非常薄,一些海外基金紛紛轉(zhuǎn)向,與開發(fā)商合作開發(fā)新項目,試圖挖掘更多利潤。

　　2、 把房地產(chǎn)當金融產(chǎn)品

　　從金融的角度來看房地產(chǎn)的--把房地產(chǎn)當作一種金融產(chǎn)品,企業(yè)的運轉(zhuǎn)是由“投資、運營、收益、變現(xiàn)、重組、上市”這一系列環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣而成。經(jīng)過多年的資本市場浸營,首創(chuàng)可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創(chuàng)領先一步,早在1994年,首創(chuàng)即與荷蘭國際集團(ING)合作發(fā)起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創(chuàng)集團合資在百慕大注冊成立“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”,基金規(guī)模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu),成為首家進入北京的海外地產(chǎn)基金。20**年,首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府投資有限公司達成協(xié)議,合作開發(fā)兩個中高檔住宅項目,總投資額約28億元,首創(chuàng)分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創(chuàng)置業(yè),成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”宣布,該基金在北京的首個控股項目--持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。20**年,首創(chuàng)置業(yè)還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創(chuàng)正朝著成為一個行業(yè)內(nèi)舉足輕重的產(chǎn)業(yè)金融集團的方向前進。

　　3、 通過海外推介渠道拓展企業(yè)的國際品牌知名度

　　國外備受資本青睞的大地產(chǎn)商,其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發(fā)以及手里捏著大量物業(yè)不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。首創(chuàng)深諳此道。一方面,短期內(nèi)迅速擴大土地儲備,而且不少在北京黃金地段,同時進行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發(fā)。另外在產(chǎn)品的海外推廣中,更側(cè)重于公司品牌的宣傳,展示項目和講解公司管理形態(tài),而相對看輕主動銷售項目。比如通過哈佛中國商業(yè)評論的邀請,游走于美國的各種商業(yè)俱樂部和哈佛大學之間,到處發(fā)表演講約見歐美地產(chǎn)行業(yè)人士,以及相關文化交流活動。首創(chuàng)董事長劉曉光認為,前幾年還在考慮是做項目還是做公司,現(xiàn)在決定要先做好公司。進行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業(yè)顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運營模式,構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問題,也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題,而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請專業(yè)管理公司參與運營。

　　同時,房地產(chǎn)項目要透過REITs上市融資,必須先由當?shù)刈C監(jiān)會認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定房地產(chǎn)的市場價值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　另外,由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現(xiàn)時國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運模式,要通過境外監(jiān)管機構(gòu)的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決