房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃及融資方案的選擇

　　1 投資費(fèi)用的組成及計(jì)算

　　1.1 開(kāi)發(fā)成本

　　1.1.1 土地使用權(quán)出讓金

　　1.1.2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(生地)

　　1.1.3 前期工程費(fèi)

　　1.1.4 建安工程費(fèi)

　　1.1.5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　1.1.6 公共配套設(shè)施費(fèi)

　　1.1.7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　1.1.8 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

　　1.1.9 其他費(fèi)用

　　1.2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　1.2.1　管理費(fèi)用1.2.2　銷售費(fèi)用1.2.3　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　2　投資資金使用計(jì)劃的編制

　　2.1 編制投資資金使用計(jì)劃的依據(jù)

　　2.2 資金使用計(jì)劃表的形式

　　2.3 資金使用計(jì)劃編制方法

　　3 融資基本理論

　　3.1 資金投入方式與來(lái)源

　　3.2 項(xiàng)目的融資組織形式

　　3.2.1 既有項(xiàng)目法人融資3.2.2 新設(shè)項(xiàng)目法人融資

　　3.3 資本金籌集

　　(1)公司融資方式下的項(xiàng)目資本金

　　(2)項(xiàng)目融資方式下的項(xiàng)目資本金

　　3.4 負(fù)債融資

　　對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主要是商業(yè)銀行貸款和國(guó)內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款。

　　(1)商業(yè)銀行貸款

　　u按貸款的期限劃分v按貸款的用途劃分w按貸款有無(wú)擔(dān)保品劃分

　　(2)非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

　　3.5 信用保證措施

　　3.6 抵(質(zhì))押貸款與抵(質(zhì))押物

　　(1)抵押貸款(2)質(zhì)押貸款

　　3.7 籌資決策

　　4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資實(shí)務(wù)

　　4.1 短期資金籌措

　　(1)商業(yè)信用(2)商業(yè)票據(jù)--本票與匯票(3)短期貸款

　　4.2 中長(zhǎng)期資金籌措

　　(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金(2)銀行抵押貸款(3)信托貸款(4)以契約式合資結(jié)構(gòu)方式合作開(kāi)發(fā)(5)預(yù)售回款與定金(6)讓承建商帶資承包(7)增資擴(kuò)股(8)股東借款(9)股票(上市股份制開(kāi)發(fā)企業(yè))(10)發(fā)行公司債券(11)銀團(tuán)貸款

　　4.3 開(kāi)發(fā)各階段融資方案

　　4.3.1 土地競(jìng)投與購(gòu)地

　　(1)資金投入量(2)資金來(lái)源

　　4.3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)與場(chǎng)地準(zhǔn)備

　　(1)資金需求(2)資金來(lái)源

　　4.3.3 ±0以下工程

　　(1)資金需求(2)資金來(lái)源

　　4.3.4 主要結(jié)構(gòu)工程

　　(1)資金需求(2)資金來(lái)源

　　4.3.5多層主體封頂(高層主體2/3)

　　(1)資金需求(2)資金來(lái)源

　　4.4 資金回籠與資金管理

　　4.4.1 資金回籠

　　4.4.2 資金運(yùn)作管理

　　4.4.3 資金運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)技巧

　　(1)資金運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)回避(2)資金投入與回籠技巧

　　u短線投資的資金投入與回籠技巧

　　v長(zhǎng)線投資的資金投入與回籠技巧

　　w長(zhǎng)短結(jié)合投資的資金投入與回籠技巧

　　5　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀與出路

　　傳統(tǒng)融資方式:自有資金+銀行貸款

　　現(xiàn)階段融資方式:

　　(1)自有資金+信托計(jì)劃

　　(2)股權(quán)融資+銀行貸款

　　(3)自有資金+房地產(chǎn)投資基金

　　創(chuàng)新融資模式:

　　(1)開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款

　　(2)信托+房地產(chǎn)銷售期權(quán)

篇2：房地產(chǎn)融資國(guó)際化

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,20**年是宏觀調(diào)控的“政策年”,也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行企業(yè)重整的“企業(yè)年”,接下來(lái)的05、06年將逐漸顯示政策調(diào)控的效應(yīng)--企業(yè)并購(gòu)大潮的風(fēng)起云涌。面對(duì)金融政策和行業(yè)環(huán)境的變化,市場(chǎng)將回歸理性,在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中,不乏靠關(guān)系或有限資金短平快經(jīng)營(yíng)的企業(yè),這些企業(yè)要么發(fā)展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業(yè)面臨洗牌重整的機(jī)遇,將在整合中獲得更大的發(fā)展空間。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,資金的重要性不言而喻。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大。“121”文件出臺(tái)以來(lái),使借貸為主的開(kāi)發(fā)商資金鏈很快繃緊。在形式嚴(yán)峻的現(xiàn)狀下,很多開(kāi)發(fā)商被迫開(kāi)始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當(dāng)。對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見(jiàn)肘,但居安思危,風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時(shí)之需。融資,對(duì)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)來(lái)說(shuō),成為競(jìng)爭(zhēng)中的重頭砝碼。

　　先來(lái)看看萬(wàn)科。20**到20**年,萬(wàn)科在金融市場(chǎng)上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權(quán)融資、債權(quán)融資到信托產(chǎn)品的各種方式。20**年度,萬(wàn)科獲得大額度融資總額將近28億元以及農(nóng)行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬(wàn)科17英里項(xiàng)目開(kāi)發(fā),獲得新華信托2.6億元和深國(guó)投信托發(fā)行1.5億元用于深圳萬(wàn)科東海岸項(xiàng)目的開(kāi)發(fā);獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬(wàn)科發(fā)展;獲得國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續(xù)貸款2310萬(wàn)美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬(wàn)科項(xiàng)目發(fā)展。20**年11月8日,中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行向萬(wàn)科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行有史以來(lái)對(duì)一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信。

　　在宏觀調(diào)控的大背景下,像萬(wàn)科這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)同樣面臨資金壓力。以萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)、管理操作能力和強(qiáng)大的融資能力,融資國(guó)際化成為一個(gè)必然的選擇。

　　再來(lái)看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團(tuán)力邀了八大國(guó)際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產(chǎn)發(fā)展注入4億美元現(xiàn)金,同時(shí)將原屬瑞安集團(tuán)的瑞虹新城和太平橋發(fā)展項(xiàng)目通過(guò)換股方式投入,成立注資總額達(dá)到約10億美元的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展。新成立的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展公司吸引了海內(nèi)外眾多投資機(jī)構(gòu)加入,顯示了瑞安的國(guó)際性聲譽(yù)和融資能力。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展成立之后,開(kāi)始大舉向中國(guó)內(nèi)地發(fā)展。繼重慶化龍橋項(xiàng)目之后,20**年4月,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展以33.9億元高價(jià)拍得武漢漢口的永清片地塊,按計(jì)劃總投資將高達(dá)100億元。身為目前最為國(guó)際化的房地產(chǎn)公司,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的前景值得期待。

　　金地,素以低調(diào)和穩(wěn)健著稱,20**年不僅以信托、增發(fā)等形式成功實(shí)現(xiàn)融資,更與境外實(shí)力投資機(jī)構(gòu)合作,大膽介入不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù),而其與境外其他基金機(jī)構(gòu)的接觸也從未停止過(guò)。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項(xiàng)目與平安信托投資有限責(zé)任公司發(fā)行信托產(chǎn)品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產(chǎn)基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產(chǎn)。項(xiàng)目公司注冊(cè)資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬(wàn)元,占注冊(cè)資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來(lái)兩三年內(nèi)處理完畢28.5億元的不良資產(chǎn)包,根據(jù)大摩測(cè)算,內(nèi)部收益率可以達(dá)到20%多。20**年1月,金地成功增發(fā)1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場(chǎng)極度低迷的情況下,金地增發(fā)新股或的投資者尤其是機(jī)構(gòu)投資者熱捧,認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到33.84倍。

　　綜合來(lái)看諸多企業(yè)的海外融資方式,可以發(fā)現(xiàn)有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長(zhǎng)期、伙伴型合作關(guān)系

　　20**年7月5日,首創(chuàng)與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創(chuàng)地產(chǎn)投資”。該合資公司注冊(cè)資本為1.65億美元,首創(chuàng)置業(yè)與RZP分別占51%和49%的股份,經(jīng)營(yíng)范圍包括發(fā)展、經(jīng)營(yíng)及管理國(guó)內(nèi)的住宅、商用及寫(xiě)字樓物業(yè),并從事與房地產(chǎn)相關(guān)的投資、收購(gòu)。在7月1日,萬(wàn)科發(fā)布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元?jiǎng)?chuàng)立一家投資性公司,在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。國(guó)內(nèi)兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見(jiàn),這意味著海外地產(chǎn)基金的逐利方式開(kāi)始改變,從單純的、單個(gè)項(xiàng)目的短線套利模式向長(zhǎng)期合作轉(zhuǎn)變。同時(shí),由于單純購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的利潤(rùn)已經(jīng)非常薄,一些海外基金紛紛轉(zhuǎn)向,與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目,試圖挖掘更多利潤(rùn)。

　　2、 把房地產(chǎn)當(dāng)金融產(chǎn)品

　　從金融的角度來(lái)看房地產(chǎn)的--把房地產(chǎn)當(dāng)作一種金融產(chǎn)品,企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)是由“投資、運(yùn)營(yíng)、收益、變現(xiàn)、重組、上市”這一系列環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣而成。經(jīng)過(guò)多年的資本市場(chǎng)浸營(yíng),首創(chuàng)可謂深諳資本市場(chǎng)知道。在引入海外資金方面,首創(chuàng)領(lǐng)先一步,早在1994年,首創(chuàng)即與荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)合作發(fā)起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創(chuàng)集團(tuán)合資在百慕大注冊(cè)成立“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”,基金規(guī)模超過(guò)2億美元,主要股東來(lái)自海外大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu),成為首家進(jìn)入北京的海外地產(chǎn)基金。20**年,首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府投資有限公司達(dá)成協(xié)議,合作開(kāi)發(fā)兩個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目,總投資額約28億元,首創(chuàng)分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創(chuàng)置業(yè),成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”宣布,該基金在北京的首個(gè)控股項(xiàng)目--持股比例達(dá)80%的“麗都水岸”正式進(jìn)入市場(chǎng)。20**年,首創(chuàng)置業(yè)還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬(wàn)美元的貸款。首創(chuàng)正朝著成為一個(gè)行業(yè)內(nèi)舉足輕重的產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)的方向前進(jìn)。

　　3、 通過(guò)海外推介渠道拓展企業(yè)的國(guó)際品牌知名度

　　國(guó)外備受資本青睞的大地產(chǎn)商,其特點(diǎn)通常是“手里拿著大量的黃金土地、進(jìn)行組合式開(kāi)發(fā)以及手里捏著大量物業(yè)不賣”。這種模式的典型例子就是美國(guó)的漢斯集團(tuán)。首創(chuàng)深諳此道。一方面,短期內(nèi)迅速擴(kuò)大土地儲(chǔ)備,而且不少在北京黃金地段,同時(shí)進(jìn)行住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)組合式的均衡開(kāi)發(fā)。另外在產(chǎn)品的海外推廣中,更側(cè)重于公司品牌的宣傳,展示項(xiàng)目和講解公司管理形態(tài),而相對(duì)看輕主動(dòng)銷售項(xiàng)目。比如通過(guò)哈佛中國(guó)商業(yè)評(píng)論的邀請(qǐng),游走于美國(guó)的各種商業(yè)俱樂(lè)部和哈佛大學(xué)之間,到處發(fā)表演講約見(jiàn)歐美地產(chǎn)行業(yè)人士,以及相關(guān)文化交流活動(dòng)。首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為,前幾年還在考慮是做項(xiàng)目還是做公司,現(xiàn)在決定要先做好公司。進(jìn)行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎(chǔ)工作,要讓國(guó)際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國(guó)內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計(jì)部高級(jí)助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會(huì)上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問(wèn)題,也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問(wèn)題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入REITs時(shí),必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　其次是專業(yè)管理。國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問(wèn)題,而且國(guó)內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長(zhǎng)期回報(bào)率等投資運(yùn)營(yíng)狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請(qǐng)專業(yè)管理公司參與運(yùn)營(yíng)。

　　同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目要透過(guò)REITs上市融資,必須先由當(dāng)?shù)刈C監(jiān)會(huì)認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒(méi)有接受此市場(chǎng)概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價(jià)上出現(xiàn)分歧。

　　在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面,葉子華說(shuō),證監(jiān)會(huì)對(duì)上市公司信息透明度有較高要求,特別是財(cái)務(wù)及稅務(wù)方面,需要配合國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,并須全面披露,而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進(jìn)一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　另外,由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報(bào)率一般會(huì)達(dá)到百分之七至十以上,但由于國(guó)內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報(bào)很不一定能達(dá)到境外投資者的預(yù)期收益率。

　　這位投資專家表示,以現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)模式,要通過(guò)境外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格要求,可能需要較長(zhǎng)時(shí)間的準(zhǔn)備。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)的接軌逐漸得以解決