隨著我國政府對房地產業實施一系列宏觀調控“組合拳”后,金融業門檻逐步加高,再加上土地招投標政策的實施,房地產公司的核心競爭力業已不再局限于產品本身,資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。房地產業是資金密集型產業,高投入、高風險、高產出,房地產公司能否盡快建立健全多策略的房地產融資體系來獲得足夠的資金支持,已成為企業發展的瓶頸。

　　一、目前房地產公司融資策略概述

　　中國證券市場研究設計中心總干事王波明在20**年“新地產國際房地產金融”論壇開幕會議上指出,現在房地產公司需要尋找新的多元化融資策略,借鑒國際經驗和成熟的體制,通過其他融資策略,如利用外資、房地產信托、基金、保險資金、房地產抵押貸款的證券化等新的策略來融資。

　　目前政府實行的金融緊縮政策對房地產公司實施宏觀調控,加上銀行加強審查貸款風險的配套措施,使得房地產開發商向銀行貸款的融資策略縮小了,傳統的融資策略已經不能滿足房地產開發企業的需要。房地產公司貸款渠道少、企業間接融資的比重過大是當前房地產公司融資的一個顯著特點。多策略融資成為房地產公司生存、發展的必經之路。

　　二、房地產公司融資策略的優劣分析

　　(一)、銀行貸款融資策略

　　房地產業近些年的發展與銀行金融資本的支持是分不開的。隨著住房產業和住房金融的發展,市場競爭日趨激烈,一些違規信貸行為屢屢發生。為了防范信貸風險,20**年6月26日中華人民銀行發布《關于規范住房金融業務的通知》,要求各商業銀行嚴格審查住房開發貸款發放條件。日漸嚴格的企業貸款和個人房貸控制,抬高了房地產行業準入門檻,對“虛火”上升的房地產市場造成不小的影響。面對銀行這種只“添花”不“送炭”的做法,很多人都說,銀行與房地產公司的“蜜月期”結束了。

　　筆者認為,在未來的市場環境下,各家銀行會面臨越來越激烈的市場競爭,利潤空間會越來越小,銀行也存在信貸營銷的壓力。對房地產公司本身來說,如果在資信體系的建設和企業信譽度方面多加注意的話,銀行貸款仍可成為融資的主要來源。

　　(二)、合作開發融資策略

　　發展商尋找一家或幾家有經濟實力的企業進行合作開發,是一種分散和轉移籌資負擔的較好方法。合作開發的形式是多種多樣的,可以是兩家合作,也可以多家合作;可以長期合作,也可以就項目短期合作;可以是緊密型合作,也可是松散型合作。這種方法對于緩解發展商自身資金壓力、轉嫁風險大有益處。

　　(三)、預售房屋融資策略

　　房屋預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給投資置業者,由此獲得房屋預售款。開發商可將預售款及時投入建設項目。在房地產市場前景看好的情況下,投資置業人士及機構對預售樓花都會表現出極大的熱情。這是因為他們僅需先期支付少量的資金,就可以享受未來一段時間內房地產的增值收益。而對發展商來說,預售可以籌集到必要的建設資金,又可以將部分市場風險轉移給買家,雖可能會喪失一些未來利益,但相對于總體利益終究是微不足道的。我國政府對于開發商預售前的實際投資額均有一些規定,如規定開發商已投入超過總投資25%的投資,并已確定施工進度和竣工交付日期,方可預售。在我國某些地方,如上海,對于預售有更加嚴格的條件限制。

　　(四)、利用外資融資策略

　　房地產公司利用外資的方式可分為兩種,即利用國外直接投資和國外間接投資。直接投資,一般以成立合資或合作公司的方式。外商的投資構成外商資本金,故此方式實際上為第一種籌資策略。間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業所有權與控制權的喪失問題,但需要用外匯還本付息,除了一些國際性或政府間優惠貸款外,國外商業貸款利率一般都很高,故其風險較大。一般來說,除從事大型項目的開發外,中小型企業不宜采用此種策略。(五)、信托融資策略

　　房地產信托,就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財的優勢和運用資金的豐富經驗,通過實施信托計劃,將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規模和實力的資金組合,然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目,為委托人獲取安全、穩定的收益。

　　信托獨具制度優勢,創新空間寬廣,并具有巨大的靈活性。相對銀行貸款而言,房地產信托融資策略不但可以降低房地產業整體的運營成本,節約財務費用,還有利于房地產資金的持續運用和公司的發展;信托在供給方法上也十分靈活,可以針對房地產公司本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品。信托已成為房地產業融資的新熱點,成為與銀行并駕齊驅的融資模式。但是,信托行業受到銀監會的監管。銀監會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。種種跡象表明,20**年以來房地產信托的迅猛勢頭以及由此產生的風險,已受到有關部門重視,進入房地產行業的信托資金將受到一定影響。另外,信托資金的規模--尤其是集合式信托的規模,因為受到信托法的限制,有最多200份的限額。因此,每一個信托計劃一般籌集的資金規模在1億左右,與開發企業的需求存在一定差異。

　　三、房地產公司融資的建議性策略

　　(一)、加強整合的集團化策略融資

　　隨著經濟全球化步伐的日益加快,市場競爭日趨激烈。培育實力雄厚、競爭力強的房地產公司艦隊已迫在眉睫。就房地產市場占有率而言,在市場化程度相對較高的上海,市場前十位開發商的市場占有率也只有23%,深圳還不到20%。

　　資產重組才是當前擴大現有房地產公司規模的唯一出路。具體實施時,既可以借助資本市場,也可以采用兼并現有中小企業的形式,實現規模效益;還可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合,擴大企業規模。

　　(二)、建立在優勢互補基礎上的聯合型融資策略

　　中小房地產開發企業容易實現的融資方法除銀行貸款外,還有兩種方法:第一是尋求與大公司合作,第二是尋求民間資金。值得一提的是,中小房地產公司如能充分展示企業形象與信譽,爭取房屋預售款,也不失為一個融資的好辦法。

　　(三)、在融資方式上力求創新

　　銀行融資雖然是我國房地產公司的主要融資策略,但由于房地產上市公司數量有限,資本市場不會成為房地產的主要融資陣地;信托雖然已經成為房地產融資的一個補充,但在短期內不可能成為主導的融資策略。在銀行門檻提高,上市比較困難的情況下,房地產公司需要新的融資方式。

　　(四)、加強對房地產金融相關法律法規的學習和研究

　　目前,中國的金融市場機制不夠規范和成熟,體制也不夠完善。房地產金融的創新離不開法律的保障,特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下,房地產公司對法制建設的重視具有更為重要的意義。房地產公司加強金融法律研究應從兩方面入手:一是盡快了解新出臺的相關法律法規;二是加強對現有的法律、法規的理解和靈活運用,例如:房地產證券化在國際上是房地產非常重要的融資手段之一,現在中國證券法對于房地產證券化的問題又沒有明確的規定,這就要求企業提前介入法規研究,以備在法規出臺時及時運用。此外,我國的《證券法》、《擔保法》、《保險法》等都存在不適應房地產金融發展與創新的條款,企業要研究這些法規可能發生的變化。

篇2：房地產融資國際化

　　業內普遍認為,20**年是宏觀調控的“政策年”,也是房地產行業實行企業重整的“企業年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調控的效應--企業并購大潮的風起云涌。面對金融政策和行業環境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產企業中,不乏靠關系或有限資金短平快經營的企業,這些企業要么發展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業面臨洗牌重整的機遇,將在整合中獲得更大的發展空間。

　　在房地產開發過程中,資金的重要性不言而喻。國內房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大。“121”文件出臺以來,使借貸為主的開發商資金鏈很快繃緊。在形式嚴峻的現狀下,很多開發商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當。對于大型開發商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風險當前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時之需。融資,對強勢企業來說,成為競爭中的重頭砝碼。

　　先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權融資、債權融資到信托產品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉換公司債券的發行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項目開發,獲得新華信托2.6億元和深國投信托發行1.5億元用于深圳萬科東海岸項目的開發;獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發展;獲得國際房地產投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項目發展。20**年11月8日,中國農業銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農業銀行有史以來對一家房地產企業的最大規模授信。

　　在宏觀調控的大背景下,像萬科這樣的優質企業同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優勢、管理操作能力和強大的融資能力,融資國際化成為一個必然的選擇。

　　再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產發展注入4億美元現金,同時將原屬瑞安集團的瑞虹新城和太平橋發展項目通過換股方式投入,成立注資總額達到約10億美元的瑞安房地產發展。新成立的瑞安房地產發展公司吸引了海內外眾多投資機構加入,顯示了瑞安的國際性聲譽和融資能力。瑞安房地產發展成立之后,開始大舉向中國內地發展。繼重慶化龍橋項目之后,20**年4月,瑞安房地產發展以33.9億元高價拍得武漢漢口的永清片地塊,按計劃總投資將高達100億元。身為目前最為國際化的房地產公司,瑞安房地產發展的前景值得期待。

　　金地,素以低調和穩健著稱,20**年不僅以信托、增發等形式成功實現融資,更與境外實力投資機構合作,大膽介入不良資產處置業務,而其與境外其他基金機構的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項目與平安信托投資有限責任公司發行信托產品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產。項目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內處理完畢28.5億元的不良資產包,根據大摩測算,內部收益率可以達到20%多。20**年1月,金地成功增發1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發新股或的投資者尤其是機構投資者熱捧,認購倍數達到33.84倍。

　　綜合來看諸多企業的海外融資方式,可以發現有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關系

　　20**年7月5日,首創與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創地產投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創置業與RZP分別占51%和49%的股份,經營范圍包括發展、經營及管理國內的住宅、商用及寫字樓物業,并從事與房地產相關的投資、收購。在7月1日,萬科發布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元創立一家投資性公司,在中國境內進行房地產項目投資。國內兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個項目的短線套利模式向長期合作轉變。同時,由于單純購買現房的利潤已經非常薄,一些海外基金紛紛轉向,與開發商合作開發新項目,試圖挖掘更多利潤。

　　2、 把房地產當金融產品

　　從金融的角度來看房地產的--把房地產當作一種金融產品,企業的運轉是由“投資、運營、收益、變現、重組、上市”這一系列環節環環相扣而成。經過多年的資本市場浸營,首創可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創領先一步,早在1994年,首創即與荷蘭國際集團(ING)合作發起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創集團合資在百慕大注冊成立“中國房地產開發基金”,基金規模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產企業和金融機構,成為首家進入北京的海外地產基金。20**年,首創置業與新加坡政府投資有限公司達成協議,合作開發兩個中高檔住宅項目,總投資額約28億元,首創分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創置業,成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產開發基金”宣布,該基金在北京的首個控股項目--持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。20**年,首創置業還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創正朝著成為一個行業內舉足輕重的產業金融集團的方向前進。

　　3、 通過海外推介渠道拓展企業的國際品牌知名度

　　國外備受資本青睞的大地產商,其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發以及手里捏著大量物業不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。首創深諳此道。一方面,短期內迅速擴大土地儲備,而且不少在北京黃金地段,同時進行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發。另外在產品的海外推廣中,更側重于公司品牌的宣傳,展示項目和講解公司管理形態,而相對看輕主動銷售項目。比如通過哈佛中國商業評論的邀請,游走于美國的各種商業俱樂部和哈佛大學之間,到處發表演講約見歐美地產行業人士,以及相關文化交流活動。首創董事長劉曉光認為,前幾年還在考慮是做項目還是做公司,現在決定要先做好公司。進行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決