房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資專(zhuān)員職位說(shuō)明書(shū)

　　崗位名稱(chēng)：融資專(zhuān)員

　　崗位職責(zé)：

　　為規(guī)范融資行為，降低資金成本，減少融資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金效益，切實(shí)解決公司運(yùn)營(yíng)中的資金缺口，結(jié)合我公司具體情況制定本崗位職責(zé)。

　　1、充分利用各級(jí)政府及行業(yè)優(yōu)惠政策，及時(shí)了解各個(gè)金融機(jī)構(gòu)的存貸利率，積極爭(zhēng)取低成本融資如：無(wú)償、無(wú)息或貼息貸款等。

　　2、準(zhǔn)確撐握各金融機(jī)構(gòu)的放貸時(shí)間、政策、利率，及時(shí)反饋給主管部門(mén)或董事長(zhǎng)，便于公司盡快做出相應(yīng)的融資決策。

　　3、清楚每一筆貸款的金額及償還時(shí)間，在每一筆貸款到期前一個(gè)月通知主管理部門(mén)，便于公司籌資還款。

　　4、要明確公司運(yùn)營(yíng)中的資金缺口，并反饋各金融機(jī)構(gòu)的放貸時(shí)間和相關(guān)政策，為公司高層做出融資決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的金融政策信息。

　　5、接到公司下達(dá)的融資信息時(shí)，迅速到金融機(jī)構(gòu)接洽、了解融資貸款所需的各項(xiàng)手續(xù)和資料并盡快整理，提交金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的人員進(jìn)行審理。如融資資料中有特殊資料，在辦理中需請(qǐng)示上級(jí)管理部門(mén)或董事長(zhǎng)，批示后按其辦理，以免造成融資過(guò)程中不必要的麻煩。

　　6、在整理各項(xiàng)貸款資料時(shí)，應(yīng)注意資料整理的質(zhì)量及工作中的效率，準(zhǔn)確無(wú)誤的填寫(xiě)各項(xiàng)資料表格。

　　7、融資辦理完畢后，積極主動(dòng)的配合金融機(jī)構(gòu)的貸后管理，便于公司以后的融資。

　　8、與銀行及相關(guān)人員相處、接洽時(shí)注意言談舉止，以免因個(gè)人原因造成以后工作中不必要的麻煩。

　　任職條件：

　　1、專(zhuān)業(yè)知識(shí)與技能：財(cái)務(wù)、建筑、土建專(zhuān)業(yè)，有3年以上專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。

　　2、教育水平：大學(xué)本科及以上，年齡要求：不限

　　3、個(gè)人素質(zhì)：對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)工作有一定的認(rèn)識(shí)理解能力、分析能力、創(chuàng)新能力，具備良好的職業(yè)道德

　　4、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、耐心的工作作風(fēng)，堅(jiān)持公司財(cái)務(wù)管理原則

　　5、出色的協(xié)調(diào)/溝通能力，必要的財(cái)務(wù)、稅務(wù)、信貸政策和法律、投資知識(shí)

　　6、熟悉會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范和財(cái)稅政策法規(guī)，有一定的融資管理工作經(jīng)驗(yàn)

篇2：物業(yè)知識(shí)教材:融資

　　物業(yè)知識(shí)教材:融資

　　融資即資金融通，是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人，在融出資金后，處于債權(quán)人的地位，有權(quán)按期收回借出的資金，并獲得融出資金的報(bào)酬；暫時(shí)需要資金的人，在融入資金后，處于債務(wù)人的地位，可以暫時(shí)支配借來(lái)的資金，以彌補(bǔ)自身資金的不足，但是到期必須償還本息。

　　對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，融資的功能是靈活調(diào)度資金，促進(jìn)公司的發(fā)展，獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　本章對(duì)物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類(lèi)等方面作介紹。

　　一、融資的一般原則

　　根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)，在進(jìn)行融資時(shí)，物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:

　　(一)流動(dòng)性原則

　　流動(dòng)性是指金融資產(chǎn)在無(wú)損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。

　　從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看，它要求保持資金的流動(dòng)性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來(lái)源，主要是再生產(chǎn)過(guò)程中游離出來(lái)的暫時(shí)閑置的貨幣資金，閑置時(shí)間較短，在經(jīng)過(guò)短期閑置以后即要用于購(gòu)買(mǎi)商品，這就決定了公司融出資金的期限不宜過(guò)長(zhǎng)，以防長(zhǎng)期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上，影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行。

　　(二)安全性原則

　　安全性是指融資所具有的安全保障程度。

　　融資是暫時(shí)讓渡資金使用權(quán)，債務(wù)人在一定時(shí)期內(nèi)可以自主使用借來(lái)的資金，到期必須償還，并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過(guò)程中，資金融出者在一定時(shí)間內(nèi)與其資金相分離，而資金融入者在借入資金后，用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身具有一定風(fēng)險(xiǎn)，即經(jīng)營(yíng)既可能成功，也可能失敗，如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)失敗，所借款項(xiàng)則難以歸還，從而使資金遭受損失。

　　融資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于:

　　(1)由于債務(wù)人經(jīng)營(yíng)失敗或其他各種原因，致使到期不能還本付息，作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金，在一定條件下，可能遭受資金損失；

　　(2)由于利率變化或證券收益減少，引起有價(jià)證券價(jià)格下跌，使把資金投資于有價(jià)證券的公司遭受損失。

　　從公司間的融資來(lái)看，安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個(gè)資金的組成部分，它只是在一定時(shí)期內(nèi)處于閑置狀態(tài)，如果資金融通風(fēng)險(xiǎn)太大，那么易遭受損失，從而減少公司資金占用總量，當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購(gòu)買(mǎi)物資時(shí)，則會(huì)感到資金緊缺，影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行，不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通；此外，公司資金屬于公司所有，它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富，萬(wàn)一公司融資不慎，造成資金損失，則會(huì)影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。

　　為了保證資金安全，從物業(yè)管理公司角度出發(fā)，在融資時(shí)要加強(qiáng)可行性研究，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，同時(shí)金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散，即將資金分別投放于不同期限、不同對(duì)象的貸款或證券上，以分散融資風(fēng)險(xiǎn)，在資金融通形式上應(yīng)多樣化。

　　(三)盈利性原則

　　盈利性是指在融資過(guò)程中，資金獲得利潤(rùn)的能力。

　　盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動(dòng)下，暫時(shí)閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所，以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動(dòng)力，也是指導(dǎo)公司的投資行為，引導(dǎo)資金流向。

　　評(píng)價(jià)和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:

　　1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤(rùn)數(shù)額。具體公式如下:

　　金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。

　　2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。

　　二、融資的影響因素

　　一個(gè)物業(yè)管理公司的資金能否順利融通，以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，要受諸多因素的影響，大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類(lèi)。

　　(一)影響融資的宏觀因素

　　由于融資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián)，從而決定了融資活動(dòng)與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多，主要有:

　　1.物價(jià)水平

　　從物業(yè)管理公司的融資活動(dòng)來(lái)看，在物價(jià)上漲的情況下，融入資金的公司所需的資金量較大，而融出資金的公司會(huì)擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值，從而要求較高的代價(jià)，這就會(huì)給正常融資帶來(lái)困難。

　　貨幣主要用于購(gòu)買(mǎi)商品，工業(yè)貸款主要用于購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)資料，商業(yè)貸款則主要用于購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)資料。在購(gòu)買(mǎi)商品數(shù)量已定的情況下，公司對(duì)資金的需求，取決于商品價(jià)格水平，商品價(jià)格水平越高，所需資金量越多，貸款投放則會(huì)增加；反之，貸款投放便會(huì)減少。

　　2.利率水平

　　從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看，合理的利率水平，能夠保證融出資金的單位，通過(guò)運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益；而融入資金的單位也能承受，通過(guò)運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤(rùn)，在支付一定利息以后，尚有較多剩余，獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理，就會(huì)影響資金融通。在利率過(guò)高的情況下，高額利息支出便會(huì)超過(guò)資金融入單位的承受能力，影響融資積極性；在利率過(guò)低的情況下，特別是利率水平低于物價(jià)上漲幅度時(shí)，則會(huì)使資金融出單位遭受資金貶值的損失，而這種損失又難以用所得利息來(lái)彌補(bǔ)，這也會(huì)影響融通資金的積極性。

　　(二)影響融資的微觀因素

　　由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系，從而影響融資活動(dòng)。其主要影響因素有:

　　1.公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制

　　物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。

　　從公司融出資金來(lái)看，只有在公司機(jī)制完善的情況下，公司通過(guò)融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，才會(huì)有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善，那么融出資金的內(nèi)在動(dòng)力會(huì)缺乏，公司也不會(huì)積極尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所，資金融通難以靈活進(jìn)行。

　　從公司融入資金來(lái)看，融入資金主要是為了補(bǔ)充資金，以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制完善的情況下，借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶(hù)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，貨幣資金回流，則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng)，融資能順暢進(jìn)行，并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制不完善，借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后，則會(huì)在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng)，由此影響公司的資金周轉(zhuǎn)，從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.公司經(jīng)營(yíng)管理水平

　　物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè)，需要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮各種經(jīng)營(yíng)要素的效能。公司經(jīng)營(yíng)管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤(rùn)多少，在利潤(rùn)同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下，利潤(rùn)可作為內(nèi)在動(dòng)力，促使公司靈活調(diào)度資金，提高借款經(jīng)濟(jì)效益，能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。

　　三、盈利分析

　　物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。

　　(一)對(duì)盈利的認(rèn)識(shí)和理解

　　多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理的目的，也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要。可是，公司的盈利會(huì)受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長(zhǎng)遠(yuǎn)的盈利，不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此，對(duì)盈利要有一個(gè)辯證的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。

　　1.什么樣的利不能盈

　　影響公司形象、信譽(yù)，不利于公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈，哪怕是一時(shí)的利再多，誘惑力再大都不行。

　　日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在MADEINJAPAN一書(shū)中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī)，體積雖小，但性能很好，而且非常實(shí)用，是我們手中的一張王牌。緊接著，我開(kāi)始籌劃將目標(biāo)移向美國(guó)市場(chǎng)。......我們先以王牌產(chǎn)品投石問(wèn)路，進(jìn)入紐約市場(chǎng)。但面市之初，問(wèn)津者寥寥無(wú)幾。......經(jīng)過(guò)功能及優(yōu)越性宣傳介紹，還真使不少人動(dòng)了心，一份份訂單開(kāi)始接踵而至。但是有一回，我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳?布羅瓦公司對(duì)我們的收音機(jī)愛(ài)不釋手，進(jìn)貨部長(zhǎng)拍板定案:‘絕對(duì)購(gòu)買(mǎi)，我們訂10萬(wàn)臺(tái)!’我驚得目瞪口呆。買(mǎi)賣(mài)大得簡(jiǎn)直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個(gè)條件，這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時(shí)，我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。

　　自己的產(chǎn)品，用自己的商標(biāo)銷(xiāo)售，圖的是在世界上創(chuàng)牌子，揚(yáng)名聲!我跟對(duì)方說(shuō)，事關(guān)重大，必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系，匯報(bào)了事情的來(lái)龍去脈。很快，回電來(lái)了:‘10萬(wàn)臺(tái)太可惜，接受條件為宜。’然而，我對(duì)此不以為然，經(jīng)過(guò)一番苦苦思索，我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對(duì)方的時(shí)候，一開(kāi)始他還以為我是在開(kāi)玩笑，這么大筆的生意，難道還會(huì)有人回絕嗎?他認(rèn)為我是會(huì)接受這個(gè)條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅，毫無(wú)讓步的表示，他的自尊心一下被刺傷了。‘本公司可是一個(gè)已有50年歷史的知名公司，你們公司的牌子?哼!在美國(guó)根本沒(méi)人知道。不利用本公司的牌子，你們能行嗎?’他沖著我叫。不錯(cuò)，他的話(huà)不無(wú)道理。但是，我有我的信念。‘50年前的貴公司，不也和現(xiàn)在的敝公司一樣，毫無(wú)名氣嗎?我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道，朝著50年后邁出第一步。請(qǐng)相信，50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’......對(duì)當(dāng)時(shí)的做法，我不僅毫不后悔，相反，通過(guò)這次決斷，更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜，但我卻始終堅(jiān)信不疑，這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”

　　我們可以想象一下，如果當(dāng)時(shí)接受了那10萬(wàn)臺(tái)的訂貨，當(dāng)時(shí)能盈利應(yīng)該說(shuō)是沒(méi)有問(wèn)題的，可是也許也就不會(huì)有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之，為謀求公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不能為一時(shí)之利所驅(qū)動(dòng)，應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。

　　2.多盈與少盈

　　物業(yè)管理公司要賺錢(qián)，以賺錢(qián)多少來(lái)衡量其經(jīng)營(yíng)管理的成敗，盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然，殊不知物業(yè)管理公司這個(gè)有機(jī)體同人體一樣也需要?jiǎng)谝萁Y(jié)合，如果毫無(wú)節(jié)制地拼老本，最終將會(huì)加速公司生命力的衰敗。

　　日本有位企業(yè)家曾對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商們講過(guò):“各位都是認(rèn)真努力的工作者，可是今年的景況顯示，前途黯淡不堪設(shè)想，因此各位都在煩惱，我覺(jué)得這是重大的問(wèn)題:大前年賺錢(qián)，前年又賺錢(qián)，而去年又賺錢(qián)，要是今年再賺錢(qián)，那是再好不過(guò)的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢(qián)，又希望第4年再賺錢(qián)，哪有這么簡(jiǎn)單的事。連續(xù)賺了3年，假如今年不賺，退還一年的利潤(rùn)，還剩下2年賺的嘛。‘尺蠖’就是進(jìn)二寸退一寸的，這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢(qián)，而第4年又想再賺，那就好比‘尺蠖’一樣，伸至極限之腿退不回來(lái)，只有死亡。那么是死好呢?還是退還一年利益而生存好呢?當(dāng)然是選擇今年不賺，而期待明年再賺，后年又再賺。......請(qǐng)大家覺(jué)悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。”

　　“尺蠖”能退一進(jìn)二，一個(gè)物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長(zhǎng)足發(fā)展的道理。

　　(二)盈利預(yù)測(cè)

　　利潤(rùn)是物業(yè)管理公司一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的成果。利潤(rùn)總額是指一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的總數(shù)。

　　經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)的計(jì)算公式為

　　年利潤(rùn)=年收入-年成本-年期間費(fèi)-年稅金

　　在實(shí)際工作中，可以編制“利潤(rùn)預(yù)測(cè)表(損益表)”

　　(三)盈利的目標(biāo)管理

　　公司利潤(rùn)受多因素制約，所以目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，要靠公司各部門(mén)及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作，要靠對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)要進(jìn)行層層分解落實(shí)，并采取必要的保證措施。

　　目標(biāo)利潤(rùn)管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。

　　目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤(rùn)，并將目標(biāo)利潤(rùn)在盈利計(jì)劃中反映出來(lái)，使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

　　目標(biāo)分解是將公司一定時(shí)期的利潤(rùn)作為一個(gè)總目標(biāo)，再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo)，層層展開(kāi)，形成一個(gè)目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。

　　實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn)，對(duì)每一個(gè)控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)，規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn)，事中進(jìn)行比較分析，發(fā)現(xiàn)偏差，尋找原因，采取補(bǔ)救措施。

　　信息處理是指信息反饋系統(tǒng)，及時(shí)地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。

　　獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，以確保利潤(rùn)目標(biāo)的不斷優(yōu)化。

　　(四)盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系，確定收入等于支出時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上，公司既無(wú)盈利又無(wú)虧損。

　　1.線性盈虧平衡分析

　　一般可用圖解法處理。

　　四、融資決策

　　物業(yè)管理公司融資活動(dòng)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，一是可能得不到資金，二是可能得到資金的代價(jià)很高，以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對(duì)正確和有效地融通資金，提高資金使用效益具有非常重要的作用。

　　(一)公司融資決策的特點(diǎn)

　　1.綜合性

　　物業(yè)管理公司需求的流動(dòng)資金，相當(dāng)一部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，這就要綜合考慮國(guó)家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險(xiǎn)性和收益性等因素。

　　2.政策性

　　物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國(guó)家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求，服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟，從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。

　　3.調(diào)節(jié)性

　　公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用，這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。

　　(二)融資決策程序

　　融資決策沒(méi)有一個(gè)固定的模式，而是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié)，但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。

　　確立目標(biāo)，是指在一定的環(huán)境和條件下，在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定融資活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo)，要通過(guò)分析和研究各種信息資料，不僅要考慮需要，還要考慮可能，適時(shí)、準(zhǔn)確地作出判斷，要求具體、明確。

　　擬定方案是融資決策的基礎(chǔ)，這個(gè)環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時(shí)，應(yīng)充分了解決策對(duì)象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境，掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息，確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個(gè)，以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。

　　選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo)，對(duì)多個(gè)決策方案全面分析比較，篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個(gè)方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個(gè)新方案。

　　實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施，以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。

　　反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過(guò)程中，對(duì)出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時(shí)檢查、反饋，以便適時(shí)調(diào)整融資方案。

　　(三)融資過(guò)程費(fèi)用

　　物業(yè)管理公司對(duì)融入的資金不僅要支付利息，還要支付融資過(guò)程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有:

　　(1)中介費(fèi)。一般為融入資金的0.25%~1%，付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。

　　(2)承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右，主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開(kāi)支。

　　(3)律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右，比例浮動(dòng)較大。

　　(4)評(píng)估費(fèi)。一般為融入資金額的0.5%左右，主要是擔(dān)保物評(píng)估。

　　(5)罰金。

　　(6)融資申請(qǐng)過(guò)程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時(shí)各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。

　　(四)簽署融資合同的注意點(diǎn)

　　物業(yè)管理公司在簽署融資合同時(shí)，必須明確的問(wèn)題和注意事項(xiàng)有:

　　(1)融資人；

　　(2)被融資人；

　　(3)融資的性質(zhì)和用途；

　　(4)融資金額，包括貨幣種類(lèi)及其金額；

　　(5)融資期限；

　　(6)安全保障；

　　(7)利率；

　　(8)付息方式；

　　(9)還本方式；

　　(10)各種費(fèi)用規(guī)定；

　　(11)提前還款處理；

　　(12)提款方式；

　　(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利；

　　(14)其他重要事項(xiàng)，包括融資合同生效等。

　　五、貸款種類(lèi)

　　為了適應(yīng)主動(dòng)式管理，物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)離不開(kāi)貸款，本節(jié)簡(jiǎn)要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類(lèi)。

　　(一)國(guó)內(nèi)貸款

　　1.流動(dòng)基金貸款

　　該貸款是對(duì)公司自有流動(dòng)資金不足，金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動(dòng)資金達(dá)不到全部流動(dòng)資金規(guī)定的比例，金融機(jī)構(gòu)對(duì)暫時(shí)不足部分，可以用發(fā)放流動(dòng)基金貸款加以解決。

　　流動(dòng)基金貸款額度=上年流動(dòng)資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動(dòng)資金。

　　流動(dòng)基金貸款的期限一般為2~3年，也可以一年簽訂一次借款合同。

　　2.臨時(shí)貸款

　　該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司由于季節(jié)性和臨時(shí)性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。

　　臨時(shí)貸款期限一般根據(jù)流動(dòng)資金計(jì)劃周轉(zhuǎn)期限而定，但一般不超過(guò)6個(gè)月。

　　3.基本建設(shè)投資貸款

　　該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項(xiàng)目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對(duì)象是實(shí)行獨(dú)立核算的公司，對(duì)于不實(shí)行獨(dú)立核算但確有還款能力的公司，金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請(qǐng)時(shí)必須具有項(xiàng)目建議書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和初步設(shè)計(jì)及概算和用于規(guī)定的基建項(xiàng)目。

　　4.技術(shù)改造貸款

　　技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款，主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果，降低能源和原材料損耗，開(kāi)展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。

　　技術(shù)改造貸款實(shí)行逐筆核貸，期限一般為1~5年。

　　為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要，在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍，于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款，其貸款額度在5萬(wàn)元以?xún)?nèi)，貸款期限一般為一年半左右。

　　(二)國(guó)際貸款

　　1.世界銀行貸款

　　世界銀行是由國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行、國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)和國(guó)際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡(jiǎn)稱(chēng)。我國(guó)是世界銀行的創(chuàng)始國(guó)之一。

　　1980年5月15日，我國(guó)在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國(guó)向世界銀行派有理事和副理事。我國(guó)從1987年起開(kāi)始向世界銀行借款，主管部門(mén)是財(cái)政部，中國(guó)投資銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。

　　國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行重點(diǎn)是向發(fā)展中國(guó)家提供長(zhǎng)期貸款，其中包括我國(guó)的非項(xiàng)目貸款。

　　國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)專(zhuān)門(mén)從事對(duì)較貧窮的發(fā)展中國(guó)家提供期限長(zhǎng)和無(wú)息貸款業(yè)務(wù)。

　　國(guó)際金融公司負(fù)責(zé)向會(huì)員國(guó)的私人企業(yè)提供貸款或直接投資，其中包括中外合資物業(yè)管理公司。

　　2.亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款

　　亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款范圍較廣，包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國(guó)于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開(kāi)發(fā)銀行的合法席位，為亞行第三大認(rèn)股國(guó)。

　　3.外國(guó)政府貸款

　　該貸款是一國(guó)政府用其預(yù)算資金向另一國(guó)政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款，條件較優(yōu)惠，利率較低，有的還無(wú)息，償還期限長(zhǎng)，含有一定寬限期。我國(guó)利用外國(guó)政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部，具體組織管理工作由“外國(guó)貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對(duì)較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。

　　4.國(guó)際商業(yè)銀行貸款

　　該貸款是一國(guó)借款人為了本國(guó)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和管理的需要而在國(guó)際金融市場(chǎng)上向外國(guó)銀行商借的貸款。

　　國(guó)際商業(yè)銀行一般是指跨國(guó)銀行、多國(guó)銀行和只設(shè)立在本國(guó)而在國(guó)外沒(méi)有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)國(guó)際銀行業(yè)務(wù)的銀行。

　　該貸款，借款者要對(duì)貸款者加以選擇，以防國(guó)際資金市場(chǎng)上的一些資金掮客利用借款者開(kāi)出的委托書(shū)、授權(quán)書(shū)或開(kāi)出的銀行本票在國(guó)際資金市場(chǎng)籌集資金，造成不落實(shí)的空頭貸款，使借款者遭受不必要的損失。

篇3：融資租賃合同范本

　　融資租賃合同范本

　　出租人(甲方)：________________________________

　　地址：________ 郵碼：_________ 電話(huà)：_________

　　法定代表人：________ 職務(wù)：_________

　　承租人(乙方)：______________________________

　　地址：________ 郵碼：________ 電話(huà)：________

　　法定代表人：________ 職務(wù)：________

　　甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》之規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，自愿簽訂本融資租賃合同(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本合同)。

　　本合同一經(jīng)簽訂，在法律上對(duì)甲乙雙方均有約束力。

　　第一條 租賃物名稱(chēng)

　　租賃物，是指乙方自行選定的以租用、留購(gòu)為目的，甲方融資購(gòu)買(mǎi)的第 號(hào)購(gòu)買(mǎi)合同項(xiàng)下的技術(shù)設(shè)備。

　　第二條 租賃物的購(gòu)買(mǎi)

　　1.乙方以租用、留購(gòu)為目的，以融資租賃方式向甲方承租租賃物；甲方根據(jù)乙方的上述目的為其融資購(gòu)買(mǎi)租賃物。

　　2.乙方須向甲方提供甲方認(rèn)為必要的各種批準(zhǔn)文件及擔(dān)保函。

　　3.乙方根據(jù)自己的需要選定租賃物及賣(mài)主和制造廠家，并與甲方一直參加訂貨談判；在甲方主持下，乙方自行與賣(mài)主商定租賃物的名稱(chēng)、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)服務(wù)及設(shè)備的品質(zhì)保證等購(gòu)買(mǎi)合同中的技術(shù)設(shè)備條款；甲乙雙方與賣(mài)主共同商定價(jià)格、交貨期、支付方式等購(gòu)買(mǎi)合同中的商務(wù)條款；甲方以買(mǎi)主身份主簽，乙方以承租人身份附簽第 號(hào)購(gòu)買(mǎi)合同。

　　4.甲方應(yīng)負(fù)責(zé)籌措購(gòu)買(mǎi)租賃物所需的資金，并根據(jù)購(gòu)買(mǎi)合同規(guī)定辦理進(jìn)口許可證，履行支付定金、開(kāi)立信用證、租船訂艙、投保、結(jié)算等項(xiàng)義務(wù)。

　　5.乙方負(fù)擔(dān)購(gòu)買(mǎi)租賃物應(yīng)繳納的海關(guān)關(guān)稅、其他稅款和銀行開(kāi)立信用證等國(guó)內(nèi)費(fèi)用。甲方墊付的銀行開(kāi)證費(fèi)，乙方應(yīng)在甲方指定的日期內(nèi)，將款額及應(yīng)付的利息給甲方。人民幣計(jì)息辦法按中華人民銀行的規(guī)定辦理。

　　第三條 租賃物的交貨

　　1.甲方支付貨款并取得提貨單后，將提單掛號(hào)寄送乙方即為完成向乙方交貨。乙方應(yīng)憑單在到貨港(目的港)接貨。乙方不得以任何理由拒收貨物。

　　2.租賃物到達(dá)到貨港后，由甲方運(yùn)輸代理人(外運(yùn)公司)或乙方自行辦理報(bào)關(guān)、提貨手續(xù)。提貨后，乙方自負(fù)保管責(zé)任。如乙方不能及時(shí)繳納關(guān)稅等款項(xiàng)或辦理提貨手續(xù)所造成的損失，由乙方負(fù)擔(dān)。

　　3.因不可抗及延遲運(yùn)輸、卸貨、報(bào)關(guān)等不屬于甲方原因而造成的租賃物的延遲交貨或不能交貨，甲方不負(fù)責(zé)任。

　　4.租賃物由乙方根據(jù)購(gòu)買(mǎi)合同的規(guī)定進(jìn)行商檢，并將商檢結(jié)果于商檢后10日內(nèi)書(shū)面通告甲方。

　　5.如賣(mài)主延遲交貨，租賃物的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等與購(gòu)買(mǎi)合同規(guī)定的內(nèi)容不符或在購(gòu)買(mǎi)合同保證期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，均按購(gòu)買(mǎi)合同規(guī)定由賣(mài)主負(fù)責(zé)。乙方不得向甲方追索。

　　6.乙方若因前款原因遭受損害，乙方應(yīng)提供有關(guān)證據(jù)及索賠或仲裁方案，甲方根據(jù)乙方的要求向賣(mài)方索賠或提出仲裁。索賠、仲裁的結(jié)果及發(fā)生的全部費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)。

　　7.不論發(fā)生上述何種情況，不免除乙方按期支付租金的義務(wù)。

　　第四條 合同期限和還租期限

　　1.本合同期限，指從本合同生效之日至甲方收到乙方所有租金和應(yīng)付的一切款項(xiàng)后出具租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移證明書(shū)之日。

　　2.還租期限，指從還租期限起算日(以《到貨通知單》上注明的租賃物運(yùn)抵到貨港日期為準(zhǔn))至最后一期租金應(yīng)付日。

　　第五條 租金

　　1.甲方為乙方融資購(gòu)買(mǎi)租賃物，乙方承租租賃物件須付租金給甲方。

　　2.租金是購(gòu)買(mǎi)租賃物的成本與租賃費(fèi)之和。

　　成本是甲方為乙方購(gòu)買(mǎi)租賃物和乙方交貨所支付的貨款、運(yùn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)(含財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn))及雙方一致同意計(jì)入成本的費(fèi)用與租前息(甲方支付上述費(fèi)用從其支付或?qū)嶋H負(fù)擔(dān)日起還租期限起算日止所產(chǎn)生的利息總金額)之和。

　　計(jì)算租金的租賃費(fèi)率由國(guó)際金融市場(chǎng)浮動(dòng)利率和籌資手續(xù)費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率及甲方應(yīng)得的合理利差(后三項(xiàng)為不變量)兩部分組成。簽訂本合同之日確定的租賃費(fèi)率為本合同的暫定租賃費(fèi)率。開(kāi)立信用證之日確定的租賃費(fèi)率為合同的固定租賃費(fèi)率，在還租期內(nèi)固定不變，外匯計(jì)息方法按中國(guó)銀行的規(guī)定辦理。

　　3.《租金概算表》為甲乙雙方簽訂本合同時(shí)的財(cái)務(wù)預(yù)算表，其租金根據(jù)概算成本和暫定租賃費(fèi)率計(jì)算，具有暫時(shí)性。本合同的暫定租賃費(fèi)率為(貨幣：____)____ /年。

　　4.《實(shí)際應(yīng)付租金通知書(shū)》，為乙方償還甲方租金的依據(jù)，根據(jù)實(shí)際成本和還租期限內(nèi)的固定租賃費(fèi)率計(jì)算。計(jì)算實(shí)際成本時(shí)，如甲方支付貨款的貨幣與本合同貨幣不同時(shí)，按甲方實(shí)際兌換的匯率折成本合同的貨幣計(jì)算。租前息按固定租賃費(fèi)率計(jì)算。

　　5.實(shí)際成本核算完畢后，甲方向乙方發(fā)出《實(shí)際應(yīng)付租金通知書(shū)》。除計(jì)算錯(cuò)誤外，乙方同意不論租賃物件使用與否。

　　6.乙方提供的批準(zhǔn)文件和證明材料

　　第十八條 本合同的生效

　　本合同經(jīng)甲乙雙方法定代表人或由其授權(quán)的委托代理人簽字后生效。本合同正式一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

　　甲方：_______________

　　代表人：_____________

　　____年____月____日

　　乙方：________________

　　代表人：______________

　　____年____月____日