房地產信托融資的貸款模式及案例
一、基本操作模式
關于房地產信托的債權融資模式，最為基礎的是信托貸款。同時，被視為最簡單的信托貸款，通常也是最行之有效的融資方式，操作模式參見圖1。但是，相對于銀行貸款而言，無論是從規模、資金成本，還是從貸款期限來說，信托貸款似乎不占有優勢。就對房地產企業的限制而言，兩者的限制也非常接近，都要求開發企業項目資本金比例不低于30%，必須取得“四證”。對于信托公司而言，限制還不僅于此，根據《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》(簡稱“265 號文”)的規定，嚴禁信托公司以投資附加回購承諾、商品房預售回購等方式間接發放房地產貸款，而且申請信托貸款的房地產企業資質應不低于國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質。其基本融資方式參見圖2。
二、案例：Y 項目貸款集合資金信托計劃
(一)項目背景
1.項目基本情況：A公司注冊資本4.24億元，主營房地產項目的經營與開發。B集團是A公司的全資母公司，持有A公司100%股權。C集團是B集團的控股股東。A公司自成立以來已開發完成7個項目，總計建筑面積達50多萬平方米，均已全部售罄。股權關系見圖3：
目前A公司重點開發Y項目，該項目地處H市大學城中心區域。《H市戰略發展規劃》中明確指出，該區域將作為今后H市發展規劃中的重要組成部分。A公司具備房地產開發二級資質，Y項目已取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》以及《建筑工程施工許可證》。該項目占地313.86畝，總建筑面積398,085平方米，分甲、乙、丙三區開發：甲區以連排別墅為主;乙區包括7幢4層的花園洋房、4幢33層的高層住宅和1 幢5 層商業綜合樓;丙區包括7 幢18-27層的高層住宅和1個幼兒園。
2.政策情況：隨著近年來H市經濟社會的快速發展和國家宏觀政策背景的轉變，以及若干重大項目的建設，為了更好地指導城市建設與發展，20**年2月，H市政府委托某城市規劃設計研究院著手編制《H市空間發展戰略規劃》。該規劃文件表明，項目所在區域將作為H 市規劃的重點區域，建設以商務辦公、總部經濟、會議展覽等功能為主導的公建中心，打造城市綜合體，成為H市發展新亮點。在此同時全面推進該區域中心區外圍建設，引導空間拓展和功能布局優化，使中心區優化整合與新城開發建設聯動并進。
3.項目所在地情況：Y項目位于該區域中心位置且緊貼H 市大學城并且與市政府相鄰，有著良好的行政配套，周邊分布有地稅局、公安局、工商所、國土資源所、銀行及零售商業等，且交通十分便利。
4.關聯公司情況：B集團是A公司的全資母公司，其總股本5.36億元，主營業務是房地產開發，在H市樹立了良好的口碑，成長性較好。20**年公司房地產銷售回款超過25億，在H市占有率較高。截至20**年底，B集團資產總額50億元，負債總額26億元，凈資產24億元。C集團是B集團的控股股東，該集團成立于20**年，注冊資本20億元，主要從事鋼材、板材、石材、玻璃等建材類產品及柜式風機、園林機械、建筑機械等機械類產品的批發貿易。截至20**年底總資產32億元，凈資產26億元。
(二)信托計劃方案
1.信托計劃簡介(參見表1)
2.交易結構圖(參見圖4)
篇2：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙
國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。
戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。
其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。
同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。
在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。
另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。
這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決