一、房地產(chǎn)抵押價值評估,應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進行。

二、房地產(chǎn)抵押價值評估,應(yīng)采用公開市場價值標準,可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行,但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

三、房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。

依法不得抵押的房地產(chǎn),沒有抵押價值。

首次抵押的房地產(chǎn),該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。

再次抵押的房地產(chǎn),該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。

四、以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的,評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額,可采用下列方式之一處理:

1、首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值,然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額,兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限,從估價時點起計。

2、用成本法估價,價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

五、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。

六、以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。

七、以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。

八、以共同共有的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

篇2：房地產(chǎn)抵押價值評估

一、房地產(chǎn)抵押價值評估,應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進行。

二、房地產(chǎn)抵押價值評估,應(yīng)采用公開市場價值標準,可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行,但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

三、房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。

依法不得抵押的房地產(chǎn),沒有抵押價值。

首次抵押的房地產(chǎn),該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。

再次抵押的房地產(chǎn),該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。

四、以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的,評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額,可采用下列方式之一處理:

1、首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值,然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額,兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限,從估價時點起計。

2、用成本法估價,價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

五、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。

六、以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。

七、以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。

八、以共同共有的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

篇3：物業(yè)公司經(jīng)營管理績效評估辦法

　　物業(yè)公司績效考核指標大全

　　一、目的

　　建立XX物業(yè)統(tǒng)一、規(guī)范的經(jīng)營管理績效評估辦法，以公正、系統(tǒng)、全面的衡量物業(yè)公司經(jīng)營、管理的績效。

　　二、職責(zé)

　　1.集團物業(yè)管理部負責(zé)本評估辦法的編制、修改及發(fā)布。

　　2.地部總部由人力資源部牽頭、人力資源部、物業(yè)管理部、財務(wù)管理部、辦公室等相關(guān)部門共同配合，對物業(yè)公司經(jīng)營管理績效進行綜合評估。

　　3.地產(chǎn)項目公司負責(zé)配合總部完成各項目物業(yè)管理中心品質(zhì)管理的現(xiàn)場檢查與考核。

　　三、評估指標與權(quán)重

　　1.本評估辦法系統(tǒng)性地概括了物業(yè)公司經(jīng)營管理的活動范圍，從經(jīng)濟效益、社會效益、客戶滿意、品質(zhì)管理、團隊建設(shè)五個方面進行評估。

　　2.根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標，結(jié)合物業(yè)公司管理現(xiàn)狀.依據(jù)中建物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準，設(shè)定評估量化指標，由專業(yè)評估部門按評估辦法進行系統(tǒng)評估。

　　3.評估內(nèi)容、評估指標及權(quán)重見下表

　　序 號評估內(nèi)容 (一級指標)評估內(nèi)容 概括性描述評估指標( 二、三級指標)所占權(quán)重評估部門

　　1經(jīng)濟效益考核物業(yè)公司獲利能力、經(jīng)營能力 管理能力 (由5個二級指標組成)包括全年營業(yè)收入、營業(yè)利潤、管理費收繳率 管理費清欠率等經(jīng)濟指標12%財務(wù)部

　　2社會效益考核物業(yè)公司在品牌建設(shè)中取得社會效益(由3個二層指標組成)主要指政府、行業(yè)、媒體評價，包括管理項目創(chuàng)優(yōu)達標率、媒體正面報道數(shù)兩項指標。8%辦公室

　　3客戶滿意考核物業(yè)服務(wù)的業(yè)主滿意度、投訴處理、小區(qū)業(yè)戶文明程度和社區(qū)文化建設(shè)。 (由5個二級指標組成)包括業(yè)戶滿意率(外部) 開發(fā)商滿意率(內(nèi)部) 有效投訴處理率、違章建筑、建章行為五個專項指標30%物管部

　　4品質(zhì)管理考核物業(yè)管理標化體系推進及基礎(chǔ)服務(wù)的執(zhí)行情況和現(xiàn)場管理效果。(由5個二級指標組成) 包括標化體系與綜合管理 、客戶服務(wù)、工程管理、環(huán)境管理、安全管理五個專項共82個分項指標，45%物管部牽頭、地產(chǎn)項目公司配合完成現(xiàn)場考核。

　　5團隊建設(shè)考核物業(yè)公司在員工管理和團隊建設(shè)方面工作績效等。 (由個5個二級指標組成)包括員工滿意度、用工風(fēng)險管控、溝通渠道和團隊活力、工資及福利 員工福利、個人職業(yè)發(fā)展5%人力資源部

　　4.本評估辦法從五個方面設(shè)定評估指標，再根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)層層細分，分解成三級評估指標，第三級指標為具體要求達到標準。各指標數(shù)量為：

　　指標等級一級指標二級指標三級指標

　　數(shù)量5個20個82個

　　這些指標是由量化指標和定性指標組成，定性指標是指對物業(yè)公司管理和服務(wù)按照過程屬性分類的評估性指標，指標的衡量需要有經(jīng)驗的人員現(xiàn)場評估;定量指標是明確可以量化的評估指標。

　　四.評估辦法

　　1.總部人力資源每年組織一次專業(yè)小組對物業(yè)公司進行綜合評估。考核分現(xiàn)場考核和年度考核。對定性指標進行優(yōu)良中差劣的評價，并予以記分;對不能在現(xiàn)場評定的量化指標，將在年終根據(jù)各公司的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計核實，再進行評價。兩者之和為該公司的總得分，即總分=現(xiàn)場評分+年終評分。

　　2.指標設(shè)定時基本考慮各公司共性業(yè)務(wù)部分，若仍有異同部分，多項不計分，少項計平均分。

　　3.本評估辦法總權(quán)重設(shè)定為100分，根據(jù)各指標權(quán)重不同層層加權(quán)，以此設(shè)定各項指標的加權(quán)滿分值，詳見指標權(quán)重部分。(權(quán)重可根據(jù)當年的實際情況進行調(diào)整，年初時予以通知)

　　4.評估采用五級平均法，對每項內(nèi)容的評估結(jié)果作判斷，即根據(jù)評估所獲證據(jù)對實際水平作從“完全滿足要求”到“沒做到”之間五個程度等級的判斷，計算分值時將所選等級數(shù)所對應(yīng)的計算系數(shù)與各項加權(quán)滿分值之間進行乘積換算。

　　(級別系數(shù)換算表)

　　程 度完全滿足要求 (優(yōu)) 滿足要求(良)基本滿足要求 (中)未滿足要求 (差)沒有做(劣)

　　級 別54321

　　系 數(shù)10.80.60.40

　　換算公式: 該項換算得分=所選級別數(shù)對應(yīng)的系數(shù)×該項加權(quán)滿分值

　　總分 = ∑每項換算得分

　　5.現(xiàn)場評估分項目進行，由地產(chǎn)總部，地產(chǎn)項目公司、物業(yè)公司總部共同參與，各項目評估得分情況的平均分值為該項評估的最終得分。在執(zhí)行現(xiàn)場評估時，各評估小組成員將與受檢項目充分交流，現(xiàn)場點評管理現(xiàn)狀，并共同探討面臨的問題。

　　6.年終評估時，由總部物業(yè)部和財務(wù)部共同對物業(yè)公司上報的各類數(shù)據(jù)信息進行核實，并評價量化指標。

　　7.評估最終得分由人力資源部負責(zé)統(tǒng)計，各考核部門依據(jù)本辦法對分管部分進行考核與評價。

　　8為保證考核結(jié)果的公正、公開、公平，有關(guān)結(jié)果將在公司協(xié)同上予以公布一周，并接受考核單位的質(zhì)詢和核查。

　　五.指標定義

　　主營業(yè)務(wù)利潤率=報告期主營業(yè)務(wù)利潤/報告期主營業(yè)務(wù)收入*100%

　　管理費收繳率=報告期實收款-往年拖欠款-預(yù)收款/報告期應(yīng)收金額*100%

　　管理費清欠率=報告期收繳期初數(shù)/期初欠交數(shù)*100%或(期初欠交數(shù)-期末欠交數(shù))/期初欠交數(shù)*100%

　　管理項目盈利面=報告期盈利的項目個數(shù)/報告期管理的項目總個數(shù)*100%

　　六、評估指標及評估標準

　　一級 指標二、三級指標及評估標準 權(quán)重

　　經(jīng)濟 社會會效益 12分獲利能力全年營銷收入指標完成率。 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)2

　　主營業(yè)務(wù)利潤率達到5%。(每降低1%降一級2

　　經(jīng)營能力管理項目盈利面(≥80%滿分，每降低20%降一級)2

　　管理能力管理費收繳率(≥90%滿分，每降低20%降一級)(依據(jù)交房面和收費標準進行測算)3

　　管理費清欠率(≥80%滿分，每降低20%降一級)3

　　2.社會效益8分管理項目國優(yōu)、省優(yōu)達標率符合參評條件或者須參加復(fù)檢的管理項目必須在規(guī)定期限內(nèi)達標 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)1

　　媒體正面報道數(shù) 市級及以上媒體(電視、報紙、雜志)正面報道每年不少于4次 (≥4次滿分，3次，2次，2次以此降級)1

　　重大安全事故重大傷亡事故、重大設(shè)施設(shè)備機損事故、火災(zāi)責(zé)任事故為零(因管理原因而發(fā)生，每發(fā)生一起扣2分。)6

　　3.客戶 滿意率 20分業(yè)戶滿意率(外部)由地產(chǎn)項目客戶部組織業(yè)主滿意度調(diào)查，達到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。10

　　開發(fā)商滿意度(內(nèi)部)同地產(chǎn)總部分管部門組織調(diào)查，達到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。5

　　有效投訴處理率(明源運用)100% (明源系統(tǒng)投訴關(guān)閉率100%，地產(chǎn)總部進行客戶隨機回訪調(diào)查，每個項目抽查3-5戶，根據(jù)調(diào)查結(jié)果系統(tǒng)反映情況的吻合情況進行評級。(吻合率100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)3

　　小區(qū)形象及文明程度隨機抽查管轄小區(qū)。社區(qū)內(nèi)業(yè)戶無違章建筑?，F(xiàn)場查看，有一例降一級1

　　隨機抽查管轄小區(qū)。社區(qū)內(nèi)無隨地吐痰、亂扔煙頭、垃圾、踐踏草地、車輛亂停放等行為。現(xiàn)場查看，有兩例降一級1

　　4、品質(zhì)管理45分) 綜合管理 (由11個三級指標組成) 依據(jù)管理內(nèi)容和服務(wù)標準，進行對標評估。每項服務(wù)內(nèi)容發(fā)現(xiàn)兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現(xiàn)兩個不合格項，評估等級降一級。依次類推。評估內(nèi)容共11項。分別為合同簽訂、管理人員巡查、服務(wù)受理.報修處理、投訴處理、業(yè)主意見征詢、空置房管理、文化宣傳、業(yè)主信息、增值服務(wù)、活動、氣氛布置5

　　環(huán)境管理(由27個三級指標組成)依據(jù)管理內(nèi)容，分室內(nèi)公共部分、室外公共部分、地下車庫三個區(qū)域共27個檢查項，分別為地面、墻面、天花板、樓梯欄桿扶手、窗臺、消防栓(箱)、公共燈具、門、窗鏡面，天臺、屋頂、露臺、電梯轎廂、層門、呼叫面板、道路路面、綠地、明溝、路燈燈具、宣傳欄、小品雕塑、康樂設(shè)施、水景、果皮垃圾桶、車輛道路標識指示牌、車位牌、垃圾收集與處理、消毒滅害。依據(jù)服務(wù)標準，進行檢查評估。每一個檢查項發(fā)現(xiàn)4個以上的不符合點，即為不合格項。每出現(xiàn)5個不合格項，評估等級降一級，依次類推。5

　　設(shè)備管理 (由30個三級指標組成) 依據(jù)管理內(nèi)容，分為11系統(tǒng)，共計30個檢查項。11個系統(tǒng)分別為公共部位、配電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、公共照明、游池水景、管理裝修管理、維修服務(wù)管理。(具體分項略，參見物業(yè)服務(wù)等級標準)每一個檢查項發(fā)現(xiàn)4個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現(xiàn)5個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　安全管理(由5個三級指標組成)依據(jù)管理內(nèi)容和管理標準，評估考核項共5項 ，分別為人員素質(zhì)與崗位技能、門崗管理 、車輛管理、安全巡查(含消防安全)、監(jiān)控管理。每一個檢查項發(fā)現(xiàn)2個以上的不符合點，即評定為不合格項。每出現(xiàn)一個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　綠化管理 (由9個三級指標組成)依據(jù)管理內(nèi)容，評估考核項共9項，分別為室內(nèi)綠植管理(含營銷中心、樣板間、客戶服務(wù)中心等)、草坪、花壇花境、樹木修剪、澆灌、病蟲害防治、松土施肥、扶正加固。每一個檢查項發(fā)現(xiàn)兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現(xiàn)兩個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　5. 團隊建設(shè) 15分員工滿意度每年至少進行一次員工滿意度調(diào)查，滿工滿意率在85%以上，每一位員工都有參加公司組織的培訓(xùn)機會。班組長以上的人員感覺在公司有繼續(xù)發(fā)展的渠道和機會 3

　　用工風(fēng)險管控員工在日常工作中都能得到相關(guān)技術(shù)要求的勞動保護。 操作崗位員工購買各種類型的保險，進行用工風(fēng)險管控3

　　員工培訓(xùn)與技能員工技能培訓(xùn)體系健全，管理級與操作層培訓(xùn)計劃落實到位。管理人員和專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)證上崗率100%，3

　　員工工資績效建立完善的員工工資及績效考核體系，工資及福利能與員工績效掛鉤?？己斯_公平，沒有因工資及福利政策執(zhí)行不到位或工資及福利政策不合理引發(fā)的申訴或潛在申訴問題。3

　　員工隊伍穩(wěn)定管理人員和基層操作員工隊伍穩(wěn)定，管理人員流失率控制在5%之內(nèi)，基層操作人員流失率小于30%。