在建工程有多種情況,但是不少評估人員在進行評估時往往以帳面值作為評估值,致使在建工程未被公正客觀地反映出來。本文提出為正確評估在建工程應(yīng)做好以下幾個方面的準備工作。

一、在建工程的分類

1、停工項目。對于停工項目,首先要調(diào)查清楚停工的原因:是主動還是被停工;是資金問題、技術(shù)問題還是供應(yīng)問題;是暫時停工還是長期停工。然后在此基礎(chǔ)上,對在建工程的實體性貶值,功能性貶值和經(jīng)濟性貶值進行確定。

2、竣工項目。這類項目與固定資產(chǎn)十分相似。

3、施工項目。大多數(shù)在建工程與正在施工的項目,區(qū)別在于進度不同。

二、在建工程的帳面值分析

在建工程的帳面值內(nèi)涵較為復(fù)雜,它既包括預(yù)付材料款和應(yīng)付設(shè)備款,同時也記錄在建工程中的應(yīng)付材料款和應(yīng)付設(shè)備款,它既包括直接費用又包括間接費用,前期費用和資金成本等。可見,在建工程帳面值與在建工程的實際價值(或重置價值)是有差異的。因此以帳面值為評估值與實際價值是不相符的。就帳面值而言,由于在建工程會計核算的是應(yīng)收應(yīng)付制,而在建工程實際價值是按實際投資值來計算的,兩種不同的核算方式,必然使得在建工程的帳面值與實際價值之間存在差異。這種差異是一種權(quán)利或義務(wù),可能是正值,也可能是負值(正值是建設(shè)單位的債權(quán),負的是建設(shè)單位的債務(wù))。如:一個在建工程剛打好一根樁(假定價值1萬元),建設(shè)單位已預(yù)付給施工單位100萬,其在建工程帳面值為100萬。這個在建工程如果以帳面價值為評估值則為100萬,如果以形象進度來評估則為1萬,差額99萬即為建設(shè)單位對施工單位的債權(quán)。當然這是一個比較極端的例子。但是如果建設(shè)單位在建工程科目核算規(guī)范,以帳面評估值或?qū)⒃诮üこ處っ娌鸱譃樵诮üこ虒嶋H價值和相應(yīng)的債權(quán)(債務(wù))來評估得出的結(jié)果是一致的。在這種情況下,可以考慮將帳面價值作為評估值。但是對于較大的在建工程還是不以帳面值為評估值為妥。

三、已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)的差異。

從成本的角度來看,兩者僅相差驗收、權(quán)證取得等。也就是說,已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)在評估價值上不會有很大差別,為什么將兩者區(qū)別開來,理由如下:

1、竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益現(xiàn)值法,而固定資產(chǎn)可以采用市場比較法,重置法和收益現(xiàn)值法。

2、在運用收益法評估在建工程的收益要低于已投入使用的固定資產(chǎn),即不僅要從完成程度上打折,還要從預(yù)測收益上打折。由于不確定因素太復(fù)雜,所以宜采用收益法。

篇2：剩余法評估在建工程抵押價格概論

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定,在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行。從上述定義可看出,在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造。因此,對已完工甚至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記,而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進行產(chǎn)權(quán)抵押登記。

資料搜集

以在建工程抵押的,委托估價方應(yīng)當提供《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等材料。也就是說,在建工程必須取得合法建造手續(xù)方能抵押,上述三證缺一不可。另外,可根據(jù)具體情況要求其提供下列材料:《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《施工執(zhí)照》、有關(guān)圖紙等。

作為評估人員,首先應(yīng)仔細審查上述資料的合法性,并認真進行實地踏勘,否則可能給評估機構(gòu)帶來巨大的風險。如果在評估中發(fā)現(xiàn)實際建筑面積大于規(guī)劃批準建筑面積的情況,就應(yīng)按照本地抵押管理部門的要求,確定有效的評估范圍及合理的評估價格。

土地面積的分攤

在評估在建工程項目時常常遇到如下情況:某工程設(shè)計為一棟地上10層的綜合大樓,估價時主體工程已建至第三層。若對標的物第一至第三層主體工程進行抵押,隨之抵押的只能是其應(yīng)攤土地面積,而不能將整塊土地一起抵押。這時就要對土地面積進行分攤,常用的分攤方法主要有兩種,即按建筑面積均攤或按房地產(chǎn)價格大小來分攤。

剩余法的使用

剩余法是評估在建工程的一種科學(xué)實用的估價方法,又稱假設(shè)開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法、余值法等。其基本理論依據(jù)與收益法相同,是預(yù)期原理。計算公式為:

V=A-(B+C+D+E+F)

V——在建工程價值;A——續(xù)建完成后的不動產(chǎn)價值(指該工程按設(shè)計標準完工后的市場可以接受的銷售價格,常用市場比較法求得,不能按委托方制定的預(yù)售價格);B——續(xù)建成本(土建工程費用、設(shè)施設(shè)備及安裝費用、內(nèi)外裝修工程費用、專業(yè)費及不可預(yù)見費);C——投資利息;D——稅金;E——續(xù)建投資利潤;F——租售費用

采用剩余法計算在建工程的步驟為:

調(diào)查在建工程的基本情況

掌握該工程所在城市的性質(zhì)、該工程在城市中的具體坐落位置及其周圍的土地條件和利用狀況;查清該工程占地面積大小、形狀、地質(zhì)和基礎(chǔ)設(shè)施狀況,為估算建筑費用提供依據(jù);根據(jù)規(guī)劃掌握該工程用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等;調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況,包括權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期等。

確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價

根據(jù)所開發(fā)不動產(chǎn)的類型,開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(總開發(fā)價值)可通過以下兩個途徑確定:對于習(xí)慣出售的不動產(chǎn),如居住用商品房、工業(yè)廠房等,應(yīng)按當時的市場交易價格,采用市場比較法確定;對于習(xí)慣出租的不動產(chǎn),如寫字樓和商業(yè)不動產(chǎn)等,可根據(jù)當時的租金水平,采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益,再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價。

估算續(xù)建成本

后續(xù)開發(fā)建筑成本費用是指后期按設(shè)計要求的直接和間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負擔的建筑附帶費用等,一般采用比較法來推算,也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。

估算專業(yè)費用

專業(yè)費用包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等。對于在建工程來說,專業(yè)費用可能已在前期工程中投入。

估算不可預(yù)見費

剩余法中為保證估價結(jié)果的準確性,往往預(yù)備有不可預(yù)見費,一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2%-5%。

確定后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期,估算預(yù)付資本利息

后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期指自估價基準日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間。利息即后期開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。

估算稅金

稅金主要指工程建成后不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等,應(yīng)根據(jù)當前的政府稅收政策估算,一般以不動產(chǎn)總價的一定比例計算。

估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用

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sp;租售費用主要指建成后不動產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等,一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算。

估算開發(fā)商的合理利潤

該利潤是指后期投入應(yīng)計的開發(fā)商利潤。北京房管局在其《出讓地價評估技術(shù)標準》中規(guī)定,開發(fā)商的利潤應(yīng)按投資年期不同,采用不同的投資回報率計算,其中投資期1年的回報率為20%,投資期2年的回報率為30%,投資期3年的回報率為40%。

根據(jù)公式計算在建工程的價值

由于需要對并不存在的后期工程進行計算,評估中要進行假設(shè),假設(shè)條件越多,評估報告的可信度及實用性就越低,所以剩余法對即將完工的工程比較適用。

需要說明的是,設(shè)備房是不能單獨設(shè)定抵押權(quán)的,因為其價值已分攤到各個使用層中去了,在計算各使用層后期工程費用時應(yīng)包括應(yīng)攤設(shè)備層后期工程費。