在企業改制中,由于部分土地資產進入企業凈資產,因此在使用每一種評估方法進行土地資產評估時都有一些應注意的事項。

市場比較法

市場比較法是改制企業土地資產最常用的方法之一,在進行比較修正時應注意以下幾個要點:

比較案例與評估對象在客觀條件上一致,但價格內涵不同,仍然要進行修正。如評估對象的客觀開發程度為“七通一平”與比較案例條件一致,但由于資產界定過程中,部分開發費用已計入到其他資產中,因此評估價格內涵為“三通一平”,此時就要對比較案例進行修正。只有這樣才能保證市場比較法評估的價格內涵與成本逼近法評估的價格內涵的一致性。

對宗地面積大小要引起足夠的重視。由于企業改制中土地用地規模不一樣,對宗地價格產生了很大的影響。對此,對宗地面積的大小修正必須引起注意,具體可采用開發區內宗地估價的方法,將選擇的小宗地實例價格修正到與改制企業用地面積相同的宗地價格。

充分考慮土地利用現狀與規劃要求之間的差別,對土地利用的規劃條件,進行適當的修正。比較案例土地價格一般是根據最佳利用原則確定的,有時待估對象與比較案例的規劃條件一致,但待估地塊現狀沒有達到規劃條件,并且企業仍然按原來現狀利用,此時就應該對比較案例進行規劃條件的修正,使與待估地塊條件一致,也就是說企業改制的土地資產評估必須考慮用地現狀。

成本逼近法

成本逼近法也是企業改制中土地資產評估最常用的方法之一,采用該方法評估時應注意以下幾點:

必須重置征地費。進行企業改制的許多土地是早期取得的,征地費用的原值與評估時的差別很大。因此,在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算征地費(或土地取得費)的情況,而不能用征地原值,即估算估價期日的征地費(或土地取得費)。

仔細分析征地費(或土地取得費用)的情況。在企業改制工作中發現征地費用的構成以及征地標準差別很大,即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別,一般都超過了國家規定的標準,但在應用成本逼近法時,應采用客觀費用,而不是實際費用。

確定合理開發費用。在確定開發費時,不應以實際的開發費用為依據,而是以界定后的土地資產的內涵為依據。

篇2：公司國有資產評估管理辦法

　　公司國有資產評估管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了正確體現國有資產的價值量，保護國有資產所有者和經營者、使用者的合法權益，制定本辦法。

　　第二條 公司本級及所屬子公司(以下簡稱占有單位)有下列情形之一的，應當進行資產評估：

　　(一)資產拍賣、轉讓；

　　(二)企業兼并、出售、聯營、股份經營、涉外合作經營；

　　(三)企業清算；

　　(四)資產抵押；

　　(五)依照國資委有關規定需要進行資產評估的其他情形。

　　第三條 國有資產評估范圍包括：固定資產、流動資產、無形資產和其他資產。

　　第四條 公司本級及所屬子公司必須建立資產評估項目的檔案管理，做好項目統計分析報告工作。

　　第二章 組織管理

　　第五條 公司本級及所屬子公司的國有資產評估工作，必須委托具有國有資產評估資格證書的資產評估公司、會計師事務所、審計事務所等社會中介機構，并遵循真實性、科學性、可行性原則，依照國家規定的標準、程序和方法進行評定和估算。

　　第六條 公司委托資產評估機構進行資產評估時，應當如實提供有關情況和資料；并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責，不得隱匿或虛報資產，不得以任何形式干預評估機構的正常執業行為。同時，在資產評估前，應取得受托中介機構對有關資產的真實性、合法性和完整性情況作出承諾。

　　第三章 評估程序

　　第七條 公司本級及子公司發生國有資產評估按照下列程序進行：

　　(一)申請立項；向××市國資委提交資產評估立項申請書，并附財產目錄和有關會計報表等資料。

　　(二)資產清查；對所需評估的資產、債權、債務進行全面清查，核實資產帳面與實際是否相符，經營成果是否真實，據以作出鑒定。

　　(三)評定估算；委托資產評估機構對被評估資產的價值進行評定和估算，并出具資產評估結果報告書。

　　(四)驗證確認；公司收到資產評估機構的資產評估結果報告書后必須及時上報××市國資委審查，經其同意方可確認資產評估結果。

　　第八條 公司收到××國資委資產評估確認通知書或者裁定通知書后，將根據國家有關財務、會計制度進行帳務處理。

　　第四章 評估項目的查處

　　第九條 公司本級及所屬子公司違反規定，有下列情形之一的，由集團總經理室責令改正：

　　1、應當進行資產評估而未進行評估；

　　2、未辦理核準或備案手續的；

　　3、向評估機構提供虛假情況和資料，或與評估機構串通作弊導致評估結果失實的；

　　4、因其他原因造成評估結果不實的。

　　第十條 公司本級及所屬子公司在國有資產評估中故意隱瞞事實，造成國有資產流失的，對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，按《××省國有資產流失查處試行辦法》（省政府第149號令）的規定進行處罰。

　　第十一條 資產評估機構在國有資產評估活動中違反有關法律、法規和規章的，提請××國資委給予處罰。

　　第十二條 本辦法自年月日起施行。

篇3：關于香港、澳門居民申請參加全國注冊資產評估師執業資格考試有關問題的通知

　　發文機關:人事部

　　法規文號:國人廳發〔20**〕5號

　　頒布日期:20**-01-14

　　生效日期:20**-01-14

　　各省、自治區、直轄市人事廳(局)、財政廳(局),新疆生產建設兵團人事局、財政局,副省級市人事局、財政局:

　　根據國務院港澳事務辦公室《關于港澳居民參加中國注冊資產評估師執業資格考試的復函》(〔20**〕港辦交字第084號)精神,經人事部、財政部研究決定,現將香港、澳門居民申請參加注冊資產評估師執業資格考試有關事項通知如下:

　　一、申請人應符合人事部、財政部《關于調整注冊資產評估師執業資格考試有關政策的通知》(人發〔20**〕20號)規定的報名條件。

　　二、在報名時應向考試管理機構提供下列材料:

　　(一)香港或澳門公立全日制高等院校經濟類、工程類大學專科以上學歷或學位證書。

　　(二)有關資產評估機構出具的從事資產評估相關工作經歷的證明。

　　(三)香港或澳門居民的身份證明。

　　三、請各地及時向社會公布本通知要求,并做好香港、澳門居民參加全國注冊資產評估師執業資格考試的有關準備工作。

　　二○○四年一月十四日