小戶(hù)型備受市場(chǎng)追捧,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)今年北京的小戶(hù)型項(xiàng)目多達(dá)50余個(gè)。由于供應(yīng)量加大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,小戶(hù)型明年的發(fā)展之路到底在何方?在日前由休閑時(shí)尚雜志舉辦的一次“小戶(hù)型研討會(huì)“上,來(lái)自業(yè)界的一批專(zhuān)家對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品的明年走勢(shì)進(jìn)行聯(lián)合會(huì)診。

小戶(hù)型多元化

炫特區(qū)總經(jīng)理張衛(wèi)克認(rèn)為,小戶(hù)型的多元化可能會(huì)成為下一步的趨勢(shì)。其次,建筑設(shè)計(jì)可能也會(huì)進(jìn)一步細(xì)化,特別是從平面的格局到空間的變化。小戶(hù)型對(duì)空間和平面的要求比較高,要求比較緊湊。我相信隨著競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng),小戶(hù)型的空間格局會(huì)更精到。第三個(gè)方面就是目標(biāo)客戶(hù)會(huì)被進(jìn)一步細(xì)分,隨著市場(chǎng)的發(fā)展,有可能會(huì)出現(xiàn)針對(duì)其他層面,比如老年人或者經(jīng)濟(jì)收入比較低的一些家庭推出的小戶(hù)型產(chǎn)品。

靠服務(wù)吸引客戶(hù)

小戶(hù)型靠什么吸引年輕人?當(dāng)然是總價(jià)低,但是,蜂鳥(niǎo)社區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,今后小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)商要靠服務(wù)來(lái)吸引客戶(hù)。比如說(shuō)年輕人現(xiàn)在希望游玩,我們就策劃成立遠(yuǎn)車(chē)俱樂(lè)部,帶領(lǐng)我們的客戶(hù)去西藏游。

強(qiáng)化投資屬性

什么人買(mǎi)小戶(hù)型?億城A計(jì)劃總監(jiān)季滿(mǎn)如分析,一種是投資人,另外一種是解決居住困難的人群。小戶(hù)型可能由于總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)更適合投資。最近我們發(fā)現(xiàn),股市情況非常不好,銀行利率不斷在創(chuàng)造新低,目前投資渠道太少。我們碰到很多投資人群,就是試圖尋找更穩(wěn)健更安全的投資途徑,今后,小戶(hù)型的投資屬性趨于強(qiáng)化。

進(jìn)一步完善功能

北京工大教授張健強(qiáng)調(diào),發(fā)達(dá)國(guó)家住宅建設(shè)有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),一個(gè)是面積標(biāo)準(zhǔn),還有一個(gè)是功能標(biāo)準(zhǔn),面積標(biāo)準(zhǔn)是服務(wù)于功能標(biāo)準(zhǔn)的,各個(gè)國(guó)家都在一定的適當(dāng)?shù)拿娣e下追求住宅功能的新的變化。我想以后的小戶(hù)型的發(fā)展可能也要往追求更好的功能的方面發(fā)展。總之,我覺(jué)得小戶(hù)型在功能上要進(jìn)一步完善,從設(shè)計(jì)理念上應(yīng)該能滿(mǎn)足不同的各個(gè)階層的人的需求。

篇2：博士研究生推薦書(shū)范文

　　博士研究生推薦書(shū)范文

　　該生在××大學(xué)××學(xué)院攻讀碩士期間，學(xué)習(xí)刻苦，成績(jī)優(yōu)秀，進(jìn)一步深化了專(zhuān)業(yè)方面的理論學(xué)習(xí)，具有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)和廣泛的專(zhuān)業(yè)知識(shí);出色的完成了碩士課題任務(wù)，已經(jīng)比較熟練的掌握了××學(xué)方面的研究方法，并對(duì)××等方面有較深入的思考。

　　該生英語(yǔ)水平達(dá)到國(guó)家六級(jí)，具有較強(qiáng)的聽(tīng)、說(shuō)、讀、寫(xiě)、譯能力;參加了部分科研項(xiàng)目的工作，具有獨(dú)立分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，表現(xiàn)出較強(qiáng)的科研技能，并發(fā)表了幾篇學(xué)術(shù)論文。

　　鑒于該生具有較大的發(fā)展?jié)摿团囵B(yǎng)前途，且本人有進(jìn)一步深造的強(qiáng)烈要求，特推薦該生報(bào)考貴單位博士研究生。

篇3：物業(yè)管理酬金制計(jì)提基數(shù)與計(jì)提比例的研究

　　物業(yè)管理酬金制計(jì)提基數(shù)與計(jì)提比例的研究

　　物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務(wù)和其它服務(wù)獲得報(bào)酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，既維護(hù)了業(yè)主利益，也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益，因此，在實(shí)踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計(jì)算基數(shù)，以多大比例計(jì)提基金比較合理，一直是一個(gè)比較模糊的問(wèn)題，同時(shí)也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關(guān)心的問(wèn)題。本文就物業(yè)管理酬金的計(jì)提基金和比例作一探討。

　　酬金計(jì)提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀

　　(一)實(shí)行酬金制的代表性行業(yè)的特點(diǎn)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開(kāi)始由專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社；保險(xiǎn)業(yè)中，出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個(gè)代業(yè)主管理私有財(cái)產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為了適應(yīng)市場(chǎng)，這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡(jiǎn)單的交易和報(bào)酬方式。酬金制也稱(chēng)為傭金制就是這種交易和報(bào)酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識(shí)酬金制，現(xiàn)選取常見(jiàn)的采用不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實(shí)行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析(詳見(jiàn)下表)。

　　分析此表可以得出這樣的結(jié)論:酬金制適用于專(zhuān)業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè)；酬金的計(jì)算基數(shù)一般為實(shí)際的交易金額，即全部業(yè)務(wù)收入，而不是其中的一部分；規(guī)定上限并可向下浮動(dòng)是制定酬金比例的一般做法，其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)自然達(dá)到平衡，政府只對(duì)與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項(xiàng)目規(guī)定了酬金計(jì)提上限，除此之外，政府鼓勵(lì)交易雙方自由約定。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會(huì)出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。

　　事實(shí)上，在酬金制的好似機(jī)運(yùn)行過(guò)程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。比如，在酬金的計(jì)提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。

　　物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實(shí)行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動(dòng)，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次，以交易金額為計(jì)提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計(jì)提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定，應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，即計(jì)提比例的上限，并允許向下浮動(dòng)。

　　(二)酬金比例市場(chǎng)化是趨勢(shì)

　　在政府主導(dǎo)且競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)條件下，當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過(guò)底時(shí)，往往會(huì)遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個(gè)產(chǎn)業(yè)；而規(guī)定的酬金比例上限過(guò)高時(shí)，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會(huì)發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術(shù)，導(dǎo)致成本迅速下降，市場(chǎng)上，證券商給客戶(hù)酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實(shí)亡了。所以，市場(chǎng)最終會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到均衡，而酬金比例的市場(chǎng)化是必然趨勢(shì)。

　　物業(yè)管理酬金計(jì)提的確定，也應(yīng)考慮市場(chǎng)因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會(huì)對(duì)業(yè)主的利益造成影響。事實(shí)上，這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實(shí)際情況，具體來(lái)講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤(rùn)空間的關(guān)系，并應(yīng)滿(mǎn)足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤(rùn)的需要。

　　通過(guò)對(duì)上表所列行業(yè)的分析，可以看出:若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高時(shí)，酬金折讓的情況就必然會(huì)發(fā)生，最終會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，防止其過(guò)高是應(yīng)該的，但更應(yīng)防止其過(guò)低。

　　物業(yè)管理酬金計(jì)提的計(jì)提基數(shù)及其合理性

　　(一)計(jì)提基數(shù)的確定

　　物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)。在實(shí)際管理服務(wù)過(guò)程中，其它收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地所取得的經(jīng)營(yíng)收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項(xiàng)目的其它(如特約服務(wù))收入。

　　具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，也應(yīng)按上述方法計(jì)提酬金。但有可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一是所開(kāi)展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目利潤(rùn)率低于管理酬金的比率，會(huì)導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生；二是所開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目取得的利潤(rùn)較高，其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對(duì)物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對(duì)這兩種經(jīng)營(yíng)情況也可以通過(guò)合同約定具體的利潤(rùn)分配比例，而不必采用計(jì)提管理酬金的方式。

　　這種計(jì)提發(fā)放反映出兩個(gè)層面的問(wèn)題:一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財(cái)，理財(cái)?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)；二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。

　　以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)計(jì)提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制，進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科學(xué)。

　　(二)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)的合理性分析

　　首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動(dòng)，同時(shí)決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動(dòng)是先付費(fèi)后服務(wù)，所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報(bào)酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對(duì)應(yīng)的。

　　其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動(dòng)性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提物業(yè)管理酬金，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開(kāi)通多種經(jīng)營(yíng)，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過(guò)提取管理酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。同時(shí)，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動(dòng)性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。

　　再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金符合簡(jiǎn)單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范。

　　物業(yè)管理酬金計(jì)提比例的確定

　　物業(yè)管理酬金比例的確定是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。有的地方規(guī)定的計(jì)提計(jì)提比例過(guò)低并按管理成本計(jì)提酬金，有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)計(jì)提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開(kāi)支，甚至將公司的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項(xiàng)目上。所以，對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本，同時(shí)尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇，就應(yīng)確定和選擇適合的酬金計(jì)提比例。

　　(一)政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)選擇相結(jié)合

　　由于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點(diǎn)也未被業(yè)主普遍認(rèn)識(shí)。同時(shí)，業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)和確定酬金比例的能力。所以，從市場(chǎng)發(fā)育角度看，政府還有必要通過(guò)制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場(chǎng)性的協(xié)商定價(jià)過(guò)渡。

　　政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí)，可以根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定傭金計(jì)提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照?qǐng)?zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。

　　(二)科學(xué)地制定管理酬金的計(jì)提比例

　　為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤(rùn)。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類(lèi)型和素質(zhì)，一律按不超過(guò)管理成本的10%計(jì)提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類(lèi)型的甲級(jí)公司的實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按10%計(jì)提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費(fèi)用總額的71%，若要達(dá)到保本點(diǎn)，則酬金比例應(yīng)為14.1%。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類(lèi)似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計(jì)提比例上限應(yīng)不低與15%。

　　(三)幾個(gè)需要說(shuō)明的問(wèn)題

　　一是，目前仍有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，把管理酬金的計(jì)提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)率。實(shí)際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點(diǎn)，規(guī)模越大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項(xiàng)目的面積越大，其酬金的計(jì)提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計(jì)提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場(chǎng)性質(zhì)原則。

　　物業(yè)管理酬金的計(jì)算方法

　　以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金，應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中所包含的應(yīng)提的酬金部分。一般來(lái)說(shuō)，管理酬金是以物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計(jì)提，由于物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中已包含了酬金，如果計(jì)算方法不正確，酬金本身也會(huì)被計(jì)提酬金。

　　錯(cuò)誤的計(jì)算方法是這樣的:

　　含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金

　　酬金=含酬價(jià)×酬金率

　　凈價(jià)=含酬價(jià)×(1-酬金率)

　　按照上述公式，酬金額的計(jì)算方法可演化為:

　　酬金=(凈價(jià)+酬金)×酬金率

　　=凈價(jià)×酬金率+酬金×酬金率

　　此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。

　　為了真正顯示計(jì)提酬金的合理性，物業(yè)管理酬金應(yīng)該采用價(jià)外計(jì)提的方法，即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價(jià)提取的方法，避免酬金本身計(jì)提酬金。具體計(jì)算方法如下:

　　含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金

　　酬金=凈價(jià)×酬金率

　　含酬價(jià)=凈價(jià)×(1+酬金率)

　　假如已知含酬價(jià)，則酬金的計(jì)算方法為:

　　酬金=含酬價(jià)/(1+酬金率)×酬金率

　　下面，舉例說(shuō)明物業(yè)管理酬金計(jì)提的方法:

　　ABC物業(yè)管理公司20**年11月收到業(yè)主交來(lái)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)115萬(wàn)元，按15%計(jì)提物業(yè)管理酬金，則該月份可計(jì)提管理酬金的金額為15萬(wàn)元，計(jì)算公式如下:

　　115÷(1+15%)×15%=15萬(wàn)元

　　如果按錯(cuò)誤的方法計(jì)算公式為:115×15%=17.25萬(wàn)元，則多提酬金2.25萬(wàn)元。

　　(作者單位:深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院深圳物業(yè)管理研究所)

　　(摘自《住宅與房地產(chǎn)》20**年第4期)

　　曹陽(yáng) 劉雙樂(lè) 左剴 陳智勇