本次調(diào)查結(jié)果顯示,商業(yè)地產(chǎn)的投資者中,有4類職業(yè)背景的客戶比重突出,私營業(yè)主(個體工商戶)和專業(yè)技術(shù)人員,前者有大部分是在從事商業(yè)零售經(jīng)營,自身有鋪位的需求,而后者屬于有較強資金勢力,尋求多元化的投資型客戶;其次企業(yè)中高層管理人員和自由職業(yè)從業(yè)者也有著較強的投資需求和能力;而事業(yè)機關(guān)人員對商業(yè)地產(chǎn)的投資興趣相對較小。
在受訪人群中,過去有過商鋪投資的占到了36%,而沒有這一行業(yè)經(jīng)歷的被訪者占64%,說明商業(yè)地產(chǎn)開始受到更多投資者的關(guān)注。
調(diào)查結(jié)果還顯示出,商業(yè)地產(chǎn)項目因其高風險和高收益的特點,目前吸引的目標投資客戶群呈年輕化趨勢。而20世紀70年代出生的人則構(gòu)成了商業(yè)項目投資的主力客戶,他們尚處于剛成家或單身的階段,個人月收入明顯高于其他年齡段的平均個人月收入,但其積蓄還比較弱,其投資商鋪的目的主要有三:一是作為一種儲蓄投資;二是看好商鋪的增值潛力;三是對市場經(jīng)濟的敏感。
調(diào)研分析
1.投資商鋪的用途
目前商業(yè)投資者的投資目的和傾向是比較清晰和理性的。在受調(diào)查的人群中,76%的商鋪購買者和最終經(jīng)營者存在錯位,也就是存在商鋪有第二次招商的環(huán)節(jié);50%的投資戶自行找下家,而另50%希望由開發(fā)商統(tǒng)一代理完成,返購經(jīng)營權(quán);其中有58%的投資者作為長線投資,靠階段性收取租金,贏得利潤,18%的購買者是短線投資,會考慮在適合的價位轉(zhuǎn)手出售;還有24%的投資者自己經(jīng)營,特別是有一定經(jīng)營經(jīng)驗的商戶,積累到一定資金后,開始選擇用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的鋪面。
2.商鋪的種類傾向
在各種商業(yè)物業(yè)的種類里,獨門獨戶的臨街獨立式門面最受投資者的追捧,這與其自身門面的裝飾就是一個很好的廣告,m.dewk.cn容易被流動的消費人流接觸和發(fā)現(xiàn)有關(guān)。這類產(chǎn)品的被接受程度在消費者中占51%。其次是平層商鋪,但因此類商鋪與整個商場的經(jīng)營高度相關(guān)。如果整個商場盤活,個體能有效利用整個賣場的整體效益,帶來的人氣,反之會受到牽連;而目前大力打造的商業(yè)街,被投資者認可還需要一段時間,開放式商業(yè)街的平層商鋪受青睞
程度占11%;雖然都是平層商鋪,但性價比在這里成了投資者優(yōu)先考慮的主要因素。
商場內(nèi)二樓以上的商鋪和開放式商業(yè)街道二樓以上的商鋪的傾向比例為10%和3%。
3.商鋪的基本配套需求
在基本配套方面,電源、水源以及單獨洗手間這些商鋪必備的設施都無一例外的成為了絕大多數(shù)投資者看重的要素,根據(jù)其重要性它們被考慮的可能性依次為:75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投資者根據(jù)自身條件認為沒有特別需要。
4.配套的管理
對于商業(yè)物業(yè)的配套管理,投資者都非常重視統(tǒng)一物業(yè)管理的提供,以解決投資經(jīng)營的后顧之憂,這一選擇占到了71.7%;而代租代售的服務也成為大多數(shù)炒家投資者所需求的服務項目,占41.4%;統(tǒng)一的宣傳和包裝可令業(yè)主免去自身廣告宣傳的麻煩和財力的投入,容易聚集人氣,在每個專業(yè)市場樹立品牌,也成為投資者重要的需要之一,占36.4%;最后是代交費服務,占34.3%。
5.商鋪的經(jīng)營面積需求
商鋪面積的大小直接和投資者的經(jīng)營成本、經(jīng)營方向關(guān)聯(lián)。21-50平方米的商業(yè)物業(yè)最受消費者歡迎,占到了37%;其次10-20平方米/套的需求比例占30%,這也從側(cè)面表明目前重慶市場商業(yè)物業(yè)剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹慎,又因如經(jīng)營服裝、小百貨、精品,對經(jīng)營戶的要求比較低,這三行業(yè)的經(jīng)營戶對商鋪的需求整體數(shù)量較大,其面積需求多在10-50平方米/套有關(guān)。接下來的面積需求比例依次為:51-70平方米(13%),71-100平方米和100平方米以上(都為9%),10平方米以下(2%)。
6.擇商鋪最高承受單價
顯示,當投資者決定投資選擇某一商鋪的時候,價格首當其沖是其重點考慮的先決性條件和因素。現(xiàn)今的重慶市場商業(yè)物業(yè)剛剛起步,個體消費者看好的是投資風險小,有一定回報的項目,在資金允許的情況下他們一般會謹慎的選擇價位較低的商鋪,所以大多數(shù)受調(diào)查者將選擇集中在1.1萬元-1.3萬元/平方米,這一區(qū)域(37%),本段上下兩段1.3萬元-1.5萬元/平方米(17%)和1萬元/平方米及以下(16%),分列二、三;1.5-1.7萬元/平方米(10%),1.7-1.9萬元/平方米(8%),1.9-2.2萬元/平方米(6%),2.2萬元/平方米以上合計占6%。
在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象,平街二樓及二樓以上的商鋪都被視為位置較次,人氣與平層相比,減少30%至60%;單價是平層的1/3至1/2。在資金允許的情況下,一般投資者是不愿意購買的。這也從另一個側(cè)面說明,平層是絕大多數(shù)商家和投資者的選擇。如解放碑好吃街所有商業(yè)門面二層以上出現(xiàn)的高空置率,就是最好的市場反映。這也給商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商一個重要的提示,如何進行開發(fā)前除平層外的商業(yè)樓層規(guī)劃,科學的市場調(diào)查是非常重要的。
由于商鋪的特殊實用性和高單價的特性,小額投資者近半都傾向選擇銀行按揭貸款的方式進行購買和經(jīng)營(48%),以便資金周轉(zhuǎn)順暢。而有27%的人則采取利息較低的分期付款的方式購買,只有1/4的人愿意在資金成本允許的情況下一次性付款。
有一定經(jīng)濟實力的投資者更愿意接受高首付低月供的付款方式。
另外,在首付的承受能力方面,調(diào)查的結(jié)果顯示,有三段是比較突出的,選擇首付3-4萬元(33.33%);其次選擇是5-6萬元這一段(28.79%);第三是9萬元及以上(16.67%)。說明目前的投資實力有高有低,中小投資者仍然占絕大比例,首付7萬元以下的占80%。
與首付額度調(diào)查相關(guān)聯(lián)的是對月供承受力的調(diào)查報表,61.84%的人選擇了20**元-
2500元的月供,其次是2501-3000元的月供(21.05%)。在經(jīng)濟能承受的情況下,大多數(shù)投資者還是愿意接受低月供的購買商鋪的投資方式。
在給出的商鋪投資的第一選擇、第二選擇以及第三選擇中,我們可以看出,渝中區(qū)的解放碑無可爭議的成為大家一致的首選,這與解放碑的特殊地位密不可分,"商業(yè)航母"的身份令所有的消費者為之動容,是重慶市的核心商圈。
重慶幾大城區(qū)呈組團式發(fā)展的特點,而近來勢頭逼人的沙坪壩區(qū)同樣也受到了投資者的關(guān)注,排第二。這和近年來沙坪壩區(qū)政府的加大投入不無關(guān)系,各個商業(yè)機構(gòu)的紛紛入駐以三峽廣場為核心的中心商圈保證了沙坪壩區(qū)商業(yè)環(huán)境的成熟,以及區(qū)域大中學校云集的重慶市文化區(qū),有一群穩(wěn)定成規(guī)模的沖動型的年輕消費人流,以及畢業(yè)后回歸沙區(qū)的消費趨勢。沙坪壩區(qū)目前的銷售零售額的增幅是較大的。
而隨著江北區(qū)步行街的全面動工,觀音橋商圈的逐步成型,以及北部新城高中住宅區(qū)域的逐步成型,江北區(qū)排在第三。其發(fā)展?jié)摿α懈鄙倘Φ牡诙?而本區(qū)的居民商業(yè)投資意識僅次于渝中區(qū)。
南濱路刺激了整個南岸區(qū)商業(yè)的發(fā)展,這說明目前的投資者都比較理性,在區(qū)域的挑選方面,都注重政府對區(qū)域商業(yè)的定位和規(guī)劃以及商業(yè)形象和商業(yè)氣候。
盡管九龍坡區(qū)楊家坪步行街已經(jīng)落成并投入使用,但在本次調(diào)查中排第六,這大概和楊家坪目前有一大批大體量的商業(yè)機構(gòu)尚未竣工有某些關(guān)聯(lián)。但楊家坪的商業(yè)潛力和其即將開通的輕軌對重慶市商業(yè)格局變化的影響是不容忽視的。
7.對重慶未來五年內(nèi)對商業(yè)發(fā)展的信心
54%的人群都對未來重慶五年的發(fā)展充滿了信心,42%的人群則是比較有信心,僅有4%的人群是一般或沒有信心,可見整個重慶市場的發(fā)展擁有良好的信心條件,這對商業(yè)物業(yè)的發(fā)展也是非常必要和必須的。
綜合分析:投資年輕化 商鋪挑大梁
通過以上的調(diào)查分析,我們不難得到以下的一些結(jié)論:
一是商業(yè)物業(yè)的高回報,是吸引大多數(shù)投資者的最大砝碼。但同時其自身相伴而生的高風險、高投入的不利因素也是制約目前商業(yè)物業(yè)大規(guī)模興盛的重要原因。所以,目前消費者更多的還是看重長線投資,希望能在保有產(chǎn)業(yè)的情況下進行商
從本次調(diào)查中,可以清晰的看到,商業(yè)物業(yè)消費市場的年輕化傾向。但這并不排斥其他類型的消費群;另外,商業(yè)物業(yè)最集中的體現(xiàn)就是商鋪。現(xiàn)今重慶市場的消費狀況表明,中小投資者是占主體地位的,所以如何了解并揣摩他們的消費心理和需求是進行商業(yè)物業(yè)建設的一個重要課題。面積適中,口岸優(yōu)勢明顯,同時價格合理的門面是最受投資者追捧的。
由于重慶樓市的主力投資群大多是中小投資者,所以在資金的流動上,他們存在一定的考慮和困難,付款方式的靈活與否,也會影響到他們的投資行為和心理變化。
商業(yè)物業(yè)的修建地點,會在很大程度上決定商業(yè)物業(yè)的成功與否。成熟的商業(yè)氛圍、有利的投資環(huán)境、固定的消費人群、便利快捷的交通網(wǎng)絡都受到投資者的青睞。這也是現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)建造者必須注意的一點。
篇2：房地產(chǎn)市場調(diào)研程序
房地產(chǎn)公司市場調(diào)研程序
1目的和范圍：為項目總體定位、產(chǎn)品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)策略調(diào)整提供市場依據(jù);根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產(chǎn)品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調(diào)研及總經(jīng)理指定的專項命題調(diào)研。
2職責：
2.1經(jīng)營銷售部負責配合我司開發(fā)項目進行供應市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報告，呈遞相關(guān)部門。
經(jīng)營銷售部負責對需求市場進行市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報告，呈遞相關(guān)
2.2部門。
2.3經(jīng)營銷售部負責提供設計配合，就設計研發(fā)部提供的產(chǎn)品開發(fā)各階段設計方案，提供會審意見。
2.4經(jīng)營銷售部根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案。
2.5總經(jīng)理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經(jīng)營部。
2.6審計核算部負責計算房屋面積。
2.7經(jīng)營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統(tǒng)部參與評審，總經(jīng)理批準定價。
3工作程序
3.1供應市場調(diào)查
3.1.1項目開發(fā)前期
3.1.1.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組與總經(jīng)室項目策劃中心共同負責對待開發(fā)項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調(diào)查。
3.1.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研負責組織市調(diào)專員及前臺銷售人員對待開發(fā)項目相關(guān)的房地產(chǎn)供應市場進行調(diào)查。
a)市場調(diào)研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調(diào)查詳表。
b)市場調(diào)研組進行樓盤個案調(diào)查，并填寫樓盤個案調(diào)查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。
c)市場調(diào)研組列出需要前臺銷售員參加調(diào)研的樓盤名單，遞交銷售主任。
d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調(diào)查，并填寫專用的樓盤個案調(diào)查詳表，提交市場調(diào)研組。
3.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織市調(diào)專員及前臺銷售人員進行項目開發(fā)中、后期市場競爭項目跟蹤調(diào)查。
3.1.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員在項目開發(fā)中、后期對前期調(diào)研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調(diào)查。
3.1.2.2在項目開發(fā)中、后期，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調(diào)查，并給將填寫完畢的個案調(diào)查詳遞交市場調(diào)研組。
3.1.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責根據(jù)調(diào)查采集的基礎資料撰寫各階段市場調(diào)查報告，經(jīng)部門經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設計研發(fā)部。
3.2需求市場調(diào)查
3.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員根據(jù)開發(fā)項目設計調(diào)查表，經(jīng)部門經(jīng)理批準后，遞交項目銷售主任。
3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。
3.2.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責針對公司組織的各類活動設計調(diào)查表單，經(jīng)部門經(jīng)理批準后，遞交銷售主任。
3.2.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結(jié)束后將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。
3.2.5根據(jù)基礎資料，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織撰寫各類市場調(diào)研報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理確認后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設計研發(fā)部。
3.3專項命題調(diào)研
3.3.1總經(jīng)理根據(jù)公司的開發(fā)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)需要下達專項命題調(diào)研市場的指令。
3.3.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組根據(jù)專題命題安排市調(diào)專員進行專項市場調(diào)查。
3.3.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責撰寫調(diào)研報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理批準后，呈遞總經(jīng)理。
3.4異地考察
3.4.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織收集異地優(yōu)秀樓盤的信息，向部門經(jīng)理提出異地考察申請。
3.4.2經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后以請示單的形式向總經(jīng)理報考察計劃。
3.4.3總經(jīng)理批準后，由經(jīng)營銷售部經(jīng)理組織人員對異地優(yōu)秀樓盤進行考察。
3.4.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織撰寫異地考察報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)理及設計研發(fā)部。
3.5設計配合
3.5.1設計研發(fā)部在產(chǎn)品設計各階段，向經(jīng)營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關(guān)圖文。
3.5.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織部門內(nèi)部相關(guān)人員提出經(jīng)營銷售部意見，以書面形式匯總，經(jīng)部門經(jīng)理審核批準后，遞交設計研發(fā)部。
3.5.3由設計研發(fā)部書面回復對各項建議的采納情況后，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織開展新一輪設計配合工作。
3.6銷售策劃
3.6.1項目
推廣前期，由經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。
3.6.2銷售策劃方案經(jīng)經(jīng)營銷售部內(nèi)部各工作組討論通過后，由部門經(jīng)理審核批準，并呈送總經(jīng)室尋求批示意見。
3.6.3銷售策劃方案經(jīng)總經(jīng)室批準通過后，由經(jīng)營銷售部組織實施。
3.7產(chǎn)品定價
3.7.1設計研發(fā)部在定價前50天向經(jīng)營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。
3.7.2總經(jīng)理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經(jīng)營部。
3.7.3審計核算部根據(jù)施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內(nèi)向經(jīng)營銷售部提供面積表。
3.7.4經(jīng)營銷售部在開盤前10天根據(jù)上述部門提供的資料并結(jié)合市場調(diào)研情況編制房屋價格草案。
3.7.5經(jīng)營銷售部組織財務計統(tǒng)部、審計核算部、設計研發(fā)部、總經(jīng)理室對價格草案進行評審。
3.7.6經(jīng)營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統(tǒng)部、總經(jīng)理室會簽，總經(jīng)理批準定價。
4相關(guān)文件
5相關(guān)表單
5.1樓盤個案調(diào)查表
篇3：天安地產(chǎn)市場調(diào)研程序
安永地產(chǎn)市場調(diào)研程序
1.市場調(diào)研的重要性
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都可能導致嚴重的后 果。通過市場調(diào)研使房地產(chǎn)投資開發(fā)商充分了解現(xiàn)有市場，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷 發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風險；消費者的需求是不斷變化的，通過及時 的市場調(diào)研可以掌握消費者的意向和動態(tài)。
2.市場調(diào)研的主要類型
房地產(chǎn)市場調(diào)查貫穿房地產(chǎn)經(jīng)營全過程，根據(jù)目的和用途的不同可以分為：服務于房地產(chǎn)投資 方向決策的市場調(diào)研、服務于房地產(chǎn)項目運作的市場調(diào)研、服務于市場推廣與銷售的市場調(diào)研 。
服務于房地產(chǎn)投資方向決策的市場調(diào)研：
調(diào)研成果主要應用于公司的投資方向決策，指導投資開發(fā)商的地皮投資以及項目的初步定位。 主要有：
宏觀環(huán)境調(diào)查研究：包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟知識、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等 基本狀況等。通過調(diào)查分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。
房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查研究：在售樓盤資料統(tǒng)計——現(xiàn)有住宅項目的供應量、價格、戶型特點、裝修 情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析；區(qū)域市場分析——對特定區(qū) 域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析；新盤匯總分析——階段性對 新盤進行調(diào)查分析，追蹤市場發(fā)展方向。
置業(yè)消費需求趨勢調(diào)查研究：針對消費者需求動機、購買行為以及需求影響因素進行研究，以 之作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)。
品牌調(diào)查研究：品牌調(diào)查研究是品牌建設的基礎。
服務于房地產(chǎn)項目運作的市場調(diào)研：
項目定位調(diào)查研究：針對具體樓盤項目所處的區(qū)域，通過對置業(yè)消費需求的研究，結(jié)合周邊競 爭項目的研究和區(qū)位特征研究，對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進行準確的定位。
置業(yè)消費需求研究——了解消費者購房的目的及原因、購房心理及動機分析、消費行為與習慣 、購房者選擇樓盤時關(guān)注的因素及決策過程、購房者追求的生活方式、購房時主要的信息獲取 渠道等市場信息。競爭樓盤研究——了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、 優(yōu)劣勢、主要賣點，為樓盤定位提供參考依據(jù)。
產(chǎn)品測試調(diào)查研究：針對將建樓盤，依據(jù)設計結(jié)果對樓盤的各指標分別進行測試。具體內(nèi)容包 括：社區(qū)配套設施與功能需求測試；建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；房屋格局、面積與各 功能區(qū)的分割等。
服務于市場推廣與銷售的市場調(diào)研：
樓盤媒體宣傳分析：對在售項目進行主要媒體廣告投放量進行統(tǒng)計，可進行樓盤賣點、營銷策 劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為市場 競爭研究的有力補充。
銷售現(xiàn)場調(diào)查：通過對現(xiàn)場擬購人群的調(diào)查，對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考 依據(jù)；業(yè)主滿意度調(diào)查：了解簽署合同的消費者與入住消費者對開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等 方面的滿意程度。業(yè)主居住狀況在一定程度上會影響具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽，提高現(xiàn)實業(yè) 主的居住滿意程度，能為開發(fā)商塑造良好的品牌形象，提升消費者美譽度與忠誠度。
3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方式
房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方式：訪問法、觀察法、試驗法。
訪問法速度快且成本不是太高，但收集到的資料不夠客觀無法達到調(diào)查的目的。答卷法：市場 調(diào)查人員要求被調(diào)查人員每人答一份卷，使個人意見表達出來；談話法：市場調(diào)查人員與被調(diào) 查人員進行面對面談話；電話法：市場調(diào)查人員借住電話來了解消費者意見，如定期詢問住戶 對房產(chǎn)的設計、設備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務的意見。
直接觀察法，派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。例如派人到房地產(chǎn)交易所或售樓處觀察消費者 選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費者對本公司的信賴程度；實際痕跡測量法：調(diào)查人員不是親 自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡，例如比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效 果；行為記錄法：紀錄消費者的日常行為，例如觀看電視節(jié)目的習慣，在什么時間段收看什么 節(jié)目等。
實驗法是將調(diào)查縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行實驗后得出一定結(jié)果，進而對整個市場進行 推測。實驗的目的：了解物業(yè)的環(huán)境、功能、定位是否受歡迎；了解物業(yè)價格能否被市場所接 受。例如通過展銷會來了解消費者的需求情況。
4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和程序
一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要程序可以分為：初步調(diào)查、決定收集資料的方法、設計調(diào)查 表、選樣、資料整理與分析、報告的準備與提出。
初步調(diào)查：確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定調(diào)查計劃。可以分為三個步驟：情況分 析：擬定調(diào)查計劃之前，市場調(diào)
查人員必須了解公司的產(chǎn)品、競爭者、銷售渠道與方法、消費 者購買習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況；預備調(diào)查：對目前調(diào)查范圍有關(guān)資料進行分析， 分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等；決定研究范圍。
決定收集資料的方法：資料可分為兩類：初級資料（原始資料）：指專為某項計劃而收集或?qū)?驗而得的資料；次級資料（二手資料）：指原始資料經(jīng)過整理后形成的可為他人利用的資料。 次級資料的來源：政府機關(guān)、金融機構(gòu)所統(tǒng)計公布的資料。如各級政府公報、銀行結(jié)匯統(tǒng)計等 ；同業(yè)公會、商會等職業(yè)團體，如房地產(chǎn)協(xié)會所公布的資料；市場研究機構(gòu)所公布的資料；廣 告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；國內(nèi)外大學的出版物；各種基金會提交的研究計劃及 報告；國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料；公司本身擁有的各種資料；原始資料的收集方法：訪 問法、觀察法、實驗法。
設計調(diào)查表（見〈五〉調(diào)查問卷的設計）。
選樣：消費者地域的確m.dewk.cn定；對具有代表性的消費者進行抽樣調(diào)查（隨機抽樣、計劃抽樣、分層 抽樣）。
現(xiàn)場調(diào)查：即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資 料。
資料整理與分析：對資料進行編輯整理，去粗取精，去偽存真，保證資料的系統(tǒng)性、完整性和 可靠性；進行分類編號以便于查找、歸檔和使用；將分類的資料進行統(tǒng)計計算，編制成各種計 算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖等；對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān) 問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。
撰寫和提交調(diào)查報告：撰寫調(diào)查報告應做到：客觀、真實、準確的反映調(diào)查結(jié)果；報告內(nèi)容簡 明扼要，重點突出；文字精練，用語中肯；結(jié)論和建議應表達清晰，可歸納為要點；報告后應 附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；報告完整，印刷清楚美觀。
注：以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只具有一般性指導意義，在實際工作中， 可視具體情況，科學靈活地安排調(diào)查工作的內(nèi)容。
5.調(diào)查問卷的設計
調(diào)查問卷的構(gòu)成：問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。問卷的開頭主要包括問候語、 填表說明和問卷編號。問候語用于消除被調(diào)查者的疑慮，激發(fā)他們的參與意識；填表說明用于 規(guī)范和幫助受訪者對問卷的回答；問卷編號用于識別問卷、訪問員、被訪者地址等，可以檢查 訪問員的工作，防止舞弊，便于校對檢查、更正錯誤等。問卷的正文一般包括資料收集、被調(diào) 查者的基本情況兩部分。問卷的結(jié)尾可設置開放題，征詢被調(diào)查者的意見、感受，或是記錄調(diào) 查情況等。
問卷設計要則。一致性原則：問卷內(nèi)容應與調(diào)查所希望了解的內(nèi)容向一致；完整性原則：問卷 內(nèi)容應能涵蓋調(diào)查目的所需了解的所有內(nèi)容；準確性原則：問卷應保證數(shù)據(jù)的準確性；可行性 原則：問卷應保證被調(diào)查者愿意并如實回答問卷，還要保證編碼、分析的可行性，被調(diào)查者所 提供的回答應是可量化的；效率原則：在保證獲得同樣信息的條件下選擇最簡捷的詢問方式， 以使問卷的長度、題量和難度最小，節(jié)省成本；模塊化原則：將問卷劃分為若干個功能模塊， 每個模塊由若干道題構(gòu)成，以使問卷結(jié)構(gòu)分明，便于維護與更新。
問卷設計技巧。問句的設計技巧：避免專業(yè)術(shù)語和縮略語；避免含意不清的字眼；避免提斷定 性的問題；避免一問多答；避免帶有導向性的問句；避免使用雙重否定的問句；避免敏感性問 題；問句要考慮時間性；擬定問句要有明確的界限；注意提問的順序。答案設計技巧：答案設 計的基本方法：二項選擇法、多項選擇法、順位法、回憶法、比較發(fā)；答案設計時應注意的事 項：答案要窮盡，答案須互斥，定距、定比問題的答案設計，注釋和填答案標記應恰當，避免 問題與答案不一致。