項(xiàng)目市場調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書2
1.總則
1.1目的
前期調(diào)查分析工作的主要目的在于：
a）通過大環(huán)境分析及時(shí)了解房地產(chǎn)領(lǐng)域和市場的發(fā)展動(dòng)態(tài)，保持對市場的敏銳性。
b）征地前通過對項(xiàng)目狀況和市場機(jī)會(huì)的研究分析評估地塊價(jià)值，估計(jì)成本利潤，為土地競標(biāo)的價(jià)格決定提供依據(jù)。
c）粗略估計(jì)項(xiàng)目地塊開發(fā)的優(yōu)/劣勢，預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)潛力。
1.2適用范圍
本作業(yè)指導(dǎo)書適用于指導(dǎo)項(xiàng)目在土地競標(biāo)之前對項(xiàng)目地塊本身和相關(guān)市場進(jìn)行的前期調(diào)查分析工作。
2.工作程序
2.1大環(huán)境分析
2.1.1國民經(jīng)濟(jì)及常州市綜合經(jīng)濟(jì)狀況分析
a.國民/常州市民收入狀況調(diào)查
b.國民/常州市民支出分配比例
2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)大氣候及常州房地產(chǎn)開發(fā)綜合狀況分析
a.房地產(chǎn)景氣指數(shù)
b.房地產(chǎn)的現(xiàn)行相關(guān)政策及政策走勢
c.常州房地產(chǎn)前一年和當(dāng)年開發(fā)總量（占地面積、建筑面積）
d.當(dāng)年已建成開發(fā)小區(qū)的空置率
2.1.3常州市相關(guān)商品住宅市場調(diào)查與分析
a.在售各樓盤的市場定位分析（樓盤形象、價(jià)格水平、消費(fèi)群體）
b.總體規(guī)劃走勢（小區(qū)規(guī)模、外立面風(fēng)格、景觀規(guī)劃、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、戶型、物業(yè)管理）
c.銷售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷手段、宣傳賣點(diǎn)）
d.銷售現(xiàn)狀和走勢
2.1.4常州市居民居住偏好調(diào)查與分析
a.對影響購房的各因素的重視程度排序
b.對房屋面積的普遍要求，對戶型的偏好
c.選擇購房居住心理半徑、居住工作半徑分析
2.2項(xiàng)目狀況研究分析
2.2.1項(xiàng)目地塊內(nèi)部狀況分析
2.2.1.1地塊自然屬性分析
a.地塊位置
b.占地面積，規(guī)劃占地面積（規(guī)劃工建面積與住宅用地面積）
c.地形、地貌
d.地質(zhì)狀況（污染程度、地質(zhì)軟硬性質(zhì)）
2.2.1.2地塊內(nèi)部地表建筑物調(diào)查
a.建筑物性質(zhì)（工廠廠房、民宅、辦公用房、一般設(shè)施、電線桿）
b.建筑物在地塊上的位置
c.建筑物建筑面積估算
d.所有權(quán)屬性
2.2.1.3地表現(xiàn)有自然、人文資源策劃價(jià)值/障礙分析
a .現(xiàn)有自然資源
依據(jù)規(guī)劃，地塊上現(xiàn)存的可利用的河池、樹木、草地、山坡和公用設(shè)施等。
b.人文資源
土地前身性質(zhì)
風(fēng)水脈象
2.2.2項(xiàng)目地塊周邊狀況分析
2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀分析
景觀特色、距地塊遠(yuǎn)近、知名度
2.2.2.2土地周邊人文景觀/資源分析
a.博物館、紀(jì)念館等人文景觀
b.名校，科研機(jī)構(gòu)，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源
2.2.2.3交通狀況分析
a.距離市中心或主要社會(huì)場所的遠(yuǎn)近（車程、步程）
b.公交車車次、站點(diǎn)、站點(diǎn)與地塊的距離
2.2.2.4周邊服務(wù)配套設(shè)施分析
學(xué)校（知名度、教學(xué)質(zhì)量、師資力量、與項(xiàng)目距離）；菜場（規(guī)模、遠(yuǎn)近）；醫(yī)院；超市；娛樂、休閑場所；郵局；銀行；商場；證交所等
2.2.2.5土地周邊生態(tài)環(huán)境特征分析
主要關(guān)注周邊有無工廠可能產(chǎn)生污染、噪音等。
項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境指數(shù)
2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性
2.3市場機(jī)會(huì)分析
2.3.1地開發(fā)成熟程度分析
2.3.1.1區(qū)域內(nèi)人口狀況調(diào)查分析
a.人口數(shù)、人口密度、與往年相較人口發(fā)展?fàn)顩r
b.居民職業(yè)、工作單位，收入、消費(fèi)水平調(diào)查
c.居民年齡、婚姻狀態(tài)調(diào)查
d.居民居住習(xí)慣調(diào)查
2.3.1.2區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存小區(qū)的狀況
a.現(xiàn)存小區(qū)的開發(fā)及交付使用時(shí)間，建筑物新舊磨損程度
b.小區(qū)的市場形象及定位（價(jià)格水平、當(dāng)前形象檔次）
c.小區(qū)的規(guī)模（總戶數(shù)、樓棟數(shù)、估計(jì)占地面積）
d.小區(qū)的區(qū)內(nèi)、區(qū)外生活配套設(shè)施
e.小區(qū)的建筑物外立面式樣、戶型、居住面積
f.從二手房市場了解各小區(qū)現(xiàn)有住房在二手房市場上的價(jià)格，及在租房市場上的價(jià)格。
2.3.1.3區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機(jī)會(huì)
a.區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)機(jī)構(gòu)的種類、規(guī)模、知名度、企業(yè)效益
b.項(xiàng)目地塊周邊主要街道的人流狀況
c.區(qū)域的發(fā)展趨勢
2.3.2周邊競爭樓盤市場調(diào)查
2.3.2.1開發(fā)單位、開盤及交付時(shí)間
2.3.2.2樓盤總體規(guī)劃
a.占地面積，總建筑面積，棟數(shù)，戶數(shù)
b.景觀規(guī)劃，綠化率
c.外立面風(fēng)格、色彩，采用的建筑材料
d.樓盤主打房型、面積
e.小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施
f.物業(yè)管理
2.3.2.3樓盤銷售手法與銷售狀況
a.售樓處布置、形象
b.售樓人員的整體形象與素質(zhì)
c.價(jià)格，折扣比例
d.銷售完成狀況和銷售走勢預(yù)計(jì)
e.客源狀況（客源分布區(qū)域、收入狀況、年齡狀況等）
2.3.2.4宣傳策略與促銷手段
a.訴求賣點(diǎn)
b.廣告媒體選擇，廣告頻率，平面廣告版面尺寸、檔次、位置
c.各種促銷宣傳活動(dòng)及產(chǎn)生效果
d.其它宣傳資料
2.4項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)/劣勢深層剖析
2.4.1開發(fā)優(yōu)勢分析
2.4.2開發(fā)劣勢及營銷障礙分析
2.5項(xiàng)目市場定位（粗略）
2.6操作要求
以上各項(xiàng)作中，"大環(huán)境分析"部分應(yīng)在平時(shí)積累、完成；其余各項(xiàng)工作需在土地競標(biāo)前完成。
3.記錄
本作業(yè)過程涉及的相關(guān)記錄主要為：
《樓盤市場調(diào)查表》**-01-01-A**-01-01-B
市場調(diào)研報(bào)告**-01
編制人：
審核人：
批準(zhǔn)人：
篇2：房地產(chǎn)市場調(diào)研程序
房地產(chǎn)公司市場調(diào)研程序
1目的和范圍：為項(xiàng)目總體定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位提供相應(yīng)的供需市場信息;為公司相應(yīng)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)策略調(diào)整提供市場依據(jù);根據(jù)公司總體開發(fā)計(jì)劃，組織撰寫銷售策劃方案、產(chǎn)品銷售定價(jià)方案。適用于公司項(xiàng)目的全程市場調(diào)研及總經(jīng)理指定的專項(xiàng)命題調(diào)研。
2職責(zé)：
2.1經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)配合我司開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行供應(yīng)市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報(bào)告，呈遞相關(guān)部門。
經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)對需求市場進(jìn)行市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報(bào)告，呈遞相關(guān)
2.2部門。
2.3經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)配合，就設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的產(chǎn)品開發(fā)各階段設(shè)計(jì)方案，提供會(huì)審意見。
2.4經(jīng)營銷售部根據(jù)公司總體開發(fā)計(jì)劃，組織撰寫銷售策劃方案。
2.5總經(jīng)理室組織進(jìn)行成本估算，并于定價(jià)前傳遞經(jīng)營部。
2.6審計(jì)核算部負(fù)責(zé)計(jì)算房屋面積。
2.7經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)組織銷售價(jià)格的評審，財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部參與評審，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價(jià)。
3工作程序
3.1供應(yīng)市場調(diào)查
3.1.1項(xiàng)目開發(fā)前期
3.1.1.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組與總經(jīng)室項(xiàng)目策劃中心共同負(fù)責(zé)對待開發(fā)項(xiàng)目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進(jìn)行調(diào)查。
3.1.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研負(fù)責(zé)組織市調(diào)專員及前臺銷售人員對待開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)供應(yīng)市場進(jìn)行調(diào)查。
a)市場調(diào)研組針對不同類型的樓盤設(shè)計(jì)樓盤個(gè)案調(diào)查詳表。
b)市場調(diào)研組進(jìn)行樓盤個(gè)案調(diào)查，并填寫樓盤個(gè)案調(diào)查詳表，必要情況下對樓盤進(jìn)行拍照存檔。
c)市場調(diào)研組列出需要前臺銷售員參加調(diào)研的樓盤名單，遞交銷售主任。
d)銷售主任組織銷售員進(jìn)行指定樓盤的個(gè)案調(diào)查，并填寫專用的樓盤個(gè)案調(diào)查詳表，提交市場調(diào)研組。
3.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織市調(diào)專員及前臺銷售人員進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)中、后期市場競爭項(xiàng)目跟蹤調(diào)查。
3.1.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員在項(xiàng)目開發(fā)中、后期對前期調(diào)研中涉及的競爭性樓盤進(jìn)行跟蹤調(diào)查。
3.1.2.2在項(xiàng)目開發(fā)中、后期，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組及時(shí)向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進(jìn)行個(gè)案調(diào)查，并給將填寫完畢的個(gè)案調(diào)查詳遞交市場調(diào)研組。
3.1.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)根據(jù)調(diào)查采集的基礎(chǔ)資料撰寫各階段市場調(diào)查報(bào)告，經(jīng)部門經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計(jì)研發(fā)部。
3.2需求市場調(diào)查
3.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)調(diào)查表，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，遞交項(xiàng)目銷售主任。
3.2.2銷售主任組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，定期將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。
3.2.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)針對公司組織的各類活動(dòng)設(shè)計(jì)調(diào)查表單，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，遞交銷售主任。
3.2.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，活動(dòng)結(jié)束后將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。
3.2.5根據(jù)基礎(chǔ)資料，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫各類市場調(diào)研報(bào)告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理確認(rèn)后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計(jì)研發(fā)部。
3.3專項(xiàng)命題調(diào)研
3.3.1總經(jīng)理根據(jù)公司的開發(fā)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)需要下達(dá)專項(xiàng)命題調(diào)研市場的指令。
3.3.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組根據(jù)專題命題安排市調(diào)專員進(jìn)行專項(xiàng)市場調(diào)查。
3.3.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)撰寫調(diào)研報(bào)告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理批準(zhǔn)后，呈遞總經(jīng)理。
3.4異地考察
3.4.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織收集異地優(yōu)秀樓盤的信息，向部門經(jīng)理提出異地考察申請。
3.4.2經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后以請示單的形式向總經(jīng)理報(bào)考察計(jì)劃。
3.4.3總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由經(jīng)營銷售部經(jīng)理組織人員對異地優(yōu)秀樓盤進(jìn)行考察。
3.4.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫異地考察報(bào)告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)理及設(shè)計(jì)研發(fā)部。
3.5設(shè)計(jì)配合
3.5.1設(shè)計(jì)研發(fā)部在產(chǎn)品設(shè)計(jì)各階段，向經(jīng)營銷售部提供設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)變更、施工圖、施工更改等相關(guān)圖文。
3.5.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織部門內(nèi)部相關(guān)人員提出經(jīng)營銷售部意見，以書面形式匯總，經(jīng)部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，遞交設(shè)計(jì)研發(fā)部。
3.5.3由設(shè)計(jì)研發(fā)部書面回復(fù)對各項(xiàng)建議的采納情況后，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織開展新一輪設(shè)計(jì)配合工作。
3.6銷售策劃
3.6.1項(xiàng)目
推廣前期，由經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫各項(xiàng)目銷售策劃方案。工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)及時(shí)提供相應(yīng)項(xiàng)目的工程進(jìn)度計(jì)劃。
3.6.2銷售策劃方案經(jīng)經(jīng)營銷售部內(nèi)部各工作組討論通過后，由部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)，并呈送總經(jīng)室尋求批示意見。
3.6.3銷售策劃方案經(jīng)總經(jīng)室批準(zhǔn)通過后，由經(jīng)營銷售部組織實(shí)施。
3.7產(chǎn)品定價(jià)
3.7.1設(shè)計(jì)研發(fā)部在定價(jià)前50天向經(jīng)營銷售部提供項(xiàng)目總平圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。
3.7.2總經(jīng)理室組織進(jìn)行成本估算，并于定價(jià)前30天傳遞經(jīng)營部。
3.7.3審計(jì)核算部根據(jù)施工圖計(jì)算房屋面積，并于開盤前40天內(nèi)向經(jīng)營銷售部提供面積表。
3.7.4經(jīng)營銷售部在開盤前10天根據(jù)上述部門提供的資料并結(jié)合市場調(diào)研情況編制房屋價(jià)格草案。
3.7.5經(jīng)營銷售部組織財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、總經(jīng)理室對價(jià)格草案進(jìn)行評審。
3.7.6經(jīng)營銷售部制作價(jià)格表，以請示單形式由財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、總經(jīng)理室會(huì)簽，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價(jià)。
4相關(guān)文件
5相關(guān)表單
5.1樓盤個(gè)案調(diào)查表
篇3：天安地產(chǎn)市場調(diào)研程序
安永地產(chǎn)市場調(diào)研程序
1.市場調(diào)研的重要性
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動(dòng)輒上億元，絲毫的馬虎都可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后 果。通過市場調(diào)研使房地產(chǎn)投資開發(fā)商充分了解現(xiàn)有市場，對產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評估，不斷 發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)；消費(fèi)者的需求是不斷變化的，通過及時(shí) 的市場調(diào)研可以掌握消費(fèi)者的意向和動(dòng)態(tài)。
2.市場調(diào)研的主要類型
房地產(chǎn)市場調(diào)查貫穿房地產(chǎn)經(jīng)營全過程，根據(jù)目的和用途的不同可以分為：服務(wù)于房地產(chǎn)投資 方向決策的市場調(diào)研、服務(wù)于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的市場調(diào)研、服務(wù)于市場推廣與銷售的市場調(diào)研 。
服務(wù)于房地產(chǎn)投資方向決策的市場調(diào)研：
調(diào)研成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策，指導(dǎo)投資開發(fā)商的地皮投資以及項(xiàng)目的初步定位。 主要有：
宏觀環(huán)境調(diào)查研究：包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等 基本狀況等。通過調(diào)查分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。
房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查研究：在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修 情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析；區(qū)域市場分析——對特定區(qū) 域市場進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析；新盤匯總分析——階段性對 新盤進(jìn)行調(diào)查分析，追蹤市場發(fā)展方向。
置業(yè)消費(fèi)需求趨勢調(diào)查研究：針對消費(fèi)者需求動(dòng)機(jī)、購買行為以及需求影響因素進(jìn)行研究，以 之作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)。
品牌調(diào)查研究：品牌調(diào)查研究是品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。
服務(wù)于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的市場調(diào)研：
項(xiàng)目定位調(diào)查研究：針對具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競 爭項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。
置業(yè)消費(fèi)需求研究——了解消費(fèi)者購房的目的及原因、購房心理及動(dòng)機(jī)分析、消費(fèi)行為與習(xí)慣 、購房者選擇樓盤時(shí)關(guān)注的因素及決策過程、購房者追求的生活方式、購房時(shí)主要的信息獲取 渠道等市場信息。競爭樓盤研究——了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、 優(yōu)劣勢、主要賣點(diǎn)，為樓盤定位提供參考依據(jù)。
產(chǎn)品測試調(diào)查研究：針對將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測試。具體內(nèi)容包 括：社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試；建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；房屋格局、面積與各 功能區(qū)的分割等。
服務(wù)于市場推廣與銷售的市場調(diào)研：
樓盤媒體宣傳分析：對在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體廣告投放量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營銷策 劃活動(dòng)等市場營銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營銷方式分析，同時(shí)作為市場 競爭研究的有力補(bǔ)充。
銷售現(xiàn)場調(diào)查：通過對現(xiàn)場擬購人群的調(diào)查，對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考 依據(jù)；業(yè)主滿意度調(diào)查：了解簽署合同的消費(fèi)者與入住消費(fèi)者對開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等 方面的滿意程度。業(yè)主居住狀況在一定程度上會(huì)影響具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，提高現(xiàn)實(shí)業(yè) 主的居住滿意程度，能為開發(fā)商塑造良好的品牌形象，提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠度。
3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方式
房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方式：訪問法、觀察法、試驗(yàn)法。
訪問法速度快且成本不是太高，但收集到的資料不夠客觀無法達(dá)到調(diào)查的目的。答卷法：市場 調(diào)查人員要求被調(diào)查人員每人答一份卷，使個(gè)人意見表達(dá)出來；談話法：市場調(diào)查人員與被調(diào) 查人員進(jìn)行面對面談話；電話法：市場調(diào)查人員借住電話來了解消費(fèi)者意見，如定期詢問住戶 對房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的意見。
直接觀察法，派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)行觀察。例如派人到房地產(chǎn)交易所或售樓處觀察消費(fèi)者 選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對本公司的信賴程度；實(shí)際痕跡測量法：調(diào)查人員不是親 自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡，例如比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效 果；行為記錄法：紀(jì)錄消費(fèi)者的日常行為，例如觀看電視節(jié)目的習(xí)慣，在什么時(shí)間段收看什么 節(jié)目等。
實(shí)驗(yàn)法是將調(diào)查縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行實(shí)驗(yàn)后得出一定結(jié)果，進(jìn)而對整個(gè)市場進(jìn)行 推測。實(shí)驗(yàn)的目的：了解物業(yè)的環(huán)境、功能、定位是否受歡迎；了解物業(yè)價(jià)格能否被市場所接 受。例如通過展銷會(huì)來了解消費(fèi)者的需求情況。
4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和程序
一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要程序可以分為：初步調(diào)查、決定收集資料的方法、設(shè)計(jì)調(diào)查 表、選樣、資料整理與分析、報(bào)告的準(zhǔn)備與提出。
初步調(diào)查：確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定調(diào)查計(jì)劃。可以分為三個(gè)步驟：情況分 析：擬定調(diào)查計(jì)劃之前，市場調(diào)
查人員必須了解公司的產(chǎn)品、競爭者、銷售渠道與方法、消費(fèi) 者購買習(xí)慣、廣告、銷售和促銷方法等情況；預(yù)備調(diào)查：對目前調(diào)查范圍有關(guān)資料進(jìn)行分析， 分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等；決定研究范圍。
決定收集資料的方法：資料可分為兩類：初級資料（原始資料）：指專為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)?驗(yàn)而得的資料；次級資料（二手資料）：指原始資料經(jīng)過整理后形成的可為他人利用的資料。 次級資料的來源：政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)公布的資料。如各級政府公報(bào)、銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等 ；同業(yè)公會(huì)、商會(huì)等職業(yè)團(tuán)體，如房地產(chǎn)協(xié)會(huì)所公布的資料；市場研究機(jī)構(gòu)所公布的資料；廣 告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；國內(nèi)外大學(xué)的出版物；各種基金會(huì)提交的研究計(jì)劃及 報(bào)告；國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料；公司本身擁有的各種資料；原始資料的收集方法：訪 問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。
設(shè)計(jì)調(diào)查表（見〈五〉調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)）。
選樣：消費(fèi)者地域的確m.dewk.cn定；對具有代表性的消費(fèi)者進(jìn)行抽樣調(diào)查（隨機(jī)抽樣、計(jì)劃抽樣、分層 抽樣）。
現(xiàn)場調(diào)查：即按調(diào)查計(jì)劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資 料。
資料整理與分析：對資料進(jìn)行編輯整理，去粗取精，去偽存真，保證資料的系統(tǒng)性、完整性和 可靠性；進(jìn)行分類編號以便于查找、歸檔和使用；將分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，編制成各種計(jì) 算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖等；對各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān) 問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。
撰寫和提交調(diào)查報(bào)告：撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到：客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的反映調(diào)查結(jié)果；報(bào)告內(nèi)容簡 明扼要，重點(diǎn)突出；文字精練，用語中肯；結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；報(bào)告后應(yīng) 附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；報(bào)告完整，印刷清楚美觀。
注：以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只具有一般性指導(dǎo)意義，在實(shí)際工作中， 可視具體情況，科學(xué)靈活地安排調(diào)查工作的內(nèi)容。
5.調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)
調(diào)查問卷的構(gòu)成：問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。問卷的開頭主要包括問候語、 填表說明和問卷編號。問候語用于消除被調(diào)查者的疑慮，激發(fā)他們的參與意識；填表說明用于 規(guī)范和幫助受訪者對問卷的回答；問卷編號用于識別問卷、訪問員、被訪者地址等，可以檢查 訪問員的工作，防止舞弊，便于校對檢查、更正錯(cuò)誤等。問卷的正文一般包括資料收集、被調(diào) 查者的基本情況兩部分。問卷的結(jié)尾可設(shè)置開放題，征詢被調(diào)查者的意見、感受，或是記錄調(diào) 查情況等。
問卷設(shè)計(jì)要?jiǎng)t。一致性原則：問卷內(nèi)容應(yīng)與調(diào)查所希望了解的內(nèi)容向一致；完整性原則：問卷 內(nèi)容應(yīng)能涵蓋調(diào)查目的所需了解的所有內(nèi)容；準(zhǔn)確性原則：問卷應(yīng)保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；可行性 原則：問卷應(yīng)保證被調(diào)查者愿意并如實(shí)回答問卷，還要保證編碼、分析的可行性，被調(diào)查者所 提供的回答應(yīng)是可量化的；效率原則：在保證獲得同樣信息的條件下選擇最簡捷的詢問方式， 以使問卷的長度、題量和難度最小，節(jié)省成本；模塊化原則：將問卷劃分為若干個(gè)功能模塊， 每個(gè)模塊由若干道題構(gòu)成，以使問卷結(jié)構(gòu)分明，便于維護(hù)與更新。
問卷設(shè)計(jì)技巧。問句的設(shè)計(jì)技巧：避免專業(yè)術(shù)語和縮略語；避免含意不清的字眼；避免提斷定 性的問題；避免一問多答；避免帶有導(dǎo)向性的問句；避免使用雙重否定的問句；避免敏感性問 題；問句要考慮時(shí)間性；擬定問句要有明確的界限；注意提問的順序。答案設(shè)計(jì)技巧：答案設(shè) 計(jì)的基本方法：二項(xiàng)選擇法、多項(xiàng)選擇法、順位法、回憶法、比較發(fā)；答案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意的事 項(xiàng)：答案要窮盡，答案須互斥，定距、定比問題的答案設(shè)計(jì)，注釋和填答案標(biāo)記應(yīng)恰當(dāng)，避免 問題與答案不一致。