淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的看法

　　市場(chǎng)調(diào)研是每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人士，了解市場(chǎng)的重要手段和必要過(guò)程。

　　1、根據(jù)崗位不同，工作性質(zhì)和目的有很大的差異。

　　初入行者，踏街、踩盤、掃樓作為市場(chǎng)調(diào)研的三種重要手段，除了認(rèn)識(shí)市場(chǎng)為將來(lái)工作儲(chǔ)備能量外，有時(shí)更重要的是工作態(tài)度的錘煉和韌性的修磨，過(guò)程比結(jié)果來(lái)的更為重要。

　　作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，已經(jīng)從事了多個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)歷了不同區(qū)域市場(chǎng)，是否還要了解市場(chǎng)的第一手信息，答案毋庸置疑。但如何去調(diào)研這是一個(gè)問(wèn)題，我們不可能要求一個(gè)公司的老總，整天在大街上進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，步行進(jìn)行市場(chǎng)摸底，偶爾為之得目的是為了做出表率、表明大家工作的重要從而提高團(tuán)隊(duì)工作效率，但如果每天都這樣，我們就會(huì)理解成這個(gè)老總不務(wù)正業(yè)。

　　那作為企業(yè)的決策者需要通過(guò)何種手段取得對(duì)市場(chǎng)的了解，從而做出正確的決策呢？曾經(jīng)聽(tīng)人談過(guò)一個(gè)溫州的老總，學(xué)歷不高，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不過(guò)短短幾年，但在全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，積累了億萬(wàn)財(cái)富，曾經(jīng)有人就問(wèn)他為什么有如此準(zhǔn)確地判斷力，每做一個(gè)項(xiàng)目都這么成功，他笑著說(shuō)：“其實(shí)也沒(méi)什么，由于我對(duì)區(qū)域市場(chǎng)不了解，在做一個(gè)項(xiàng)目之前，我總是帶上不同數(shù)額的錢，在這個(gè)城市住上一個(gè)禮拜，干什么呢？打的、住酒店、消費(fèi)，和當(dāng)?shù)厝肆奶欤軌蛳M(fèi)完、消費(fèi)的滿意，是決定我是否做這個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，在我看來(lái)項(xiàng)目的可行性分析一點(diǎn)作用都沒(méi)有”，結(jié)果舉座嘩然。

　　我們不去探討這種形式的科學(xué)性，從結(jié)果來(lái)反饋這種方式已經(jīng)在某些事物的某種程度上獲得了成功，一個(gè)溫州人帶著他商人的敏感和嗅覺(jué)，拋棄了繁雜的可行性分析的過(guò)程，在自己的位置上完成了項(xiàng)目可不可以做得決策過(guò)程，至于如何去做可能就是他的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)所要考慮得問(wèn)題，在這中間沒(méi)有太多地?cái)?shù)據(jù)的束縛和理性分析的過(guò)程，如此復(fù)雜的問(wèn)題被他輕描淡寫的化解了。也許真正地進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研以及漫長(zhǎng)的分析過(guò)程，可能會(huì)給他規(guī)避更多得風(fēng)險(xiǎn)，但同樣也可能會(huì)給他找到很多縮手縮腳的理由以及稍縱即逝的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　2、如何看待市場(chǎng)調(diào)研中的數(shù)據(jù)，如何更好的讓數(shù)據(jù)為我們服務(wù)

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)千變?nèi)f化，從宏觀到微觀大家相互變化相互制約，市場(chǎng)越具體、數(shù)據(jù)越深入，變化和更新速度越快，很多時(shí)候我們都只能談?wù)撘粋€(gè)宏觀市場(chǎng)的階段反映。

　　如果真正去運(yùn)作項(xiàng)目，會(huì)發(fā)現(xiàn)在整個(gè)操盤過(guò)程中，決策的制定以及執(zhí)行中所花費(fèi)的精力和時(shí)間可能只占到20%甚至更少，其余80%的時(shí)間和精力我們都花費(fèi)在調(diào)研上，去了解我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣和心理，每一次有目的的專項(xiàng)調(diào)研，都是在尋找支撐我們決策的依據(jù)，所以任何調(diào)研的數(shù)據(jù)只有在這個(gè)有目的的決策過(guò)程中產(chǎn)生效果，其余時(shí)間只有借鑒意義，任何所謂的經(jīng)驗(yàn)和保留的數(shù)據(jù)有可能都會(huì)對(duì)我們的決策產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　3、根據(jù)結(jié)果變化，還是以我為主

　　項(xiàng)目在運(yùn)作中，會(huì)突然出現(xiàn)或好或壞的癥狀，當(dāng)然這中間我們已經(jīng)設(shè)立預(yù)警機(jī)制可能已經(jīng)有所預(yù)見(jiàn)，更多的時(shí)候我們可能需要進(jìn)行專題調(diào)研，分析原因解決問(wèn)題。

　　情況變好，企業(yè)的所有者就會(huì)認(rèn)為銷售速度過(guò)快利潤(rùn)率降低，而且調(diào)研結(jié)果也顯示市場(chǎng)中出現(xiàn)了可以漲價(jià)的利好因素，但同時(shí)這些因素都是階段性的，沒(méi)有持久性的影響力；另外變好的原因也和對(duì)目標(biāo)客戶的促銷活動(dòng)刺激有關(guān)，是求變還是以不變應(yīng)萬(wàn)變，可能讓經(jīng)營(yíng)者很撓頭。

　　這就像和朋友交往，為了緊緊抓住這個(gè)朋友，我是要發(fā)揮自己的聰明才智、采取一些技巧，消減別人對(duì)他的誘惑，以己之長(zhǎng)對(duì)別人之短，從而以差異突出個(gè)人優(yōu)勢(shì)；還是我既然知道你喜歡我，一切就按照我的既定模式堅(jiān)持下來(lái)，從一而終；在這種前提下，在不知道未來(lái)結(jié)果之前，你會(huì)發(fā)現(xiàn)你的調(diào)研結(jié)果是多余的。

　　市場(chǎng)調(diào)研在一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，相伴始終，在項(xiàng)目的不同時(shí)期呈現(xiàn)不同的形態(tài)，作為一個(gè)想在房私產(chǎn)行業(yè)中有所發(fā)展的人來(lái)說(shuō)，必須要熟練掌握市場(chǎng)調(diào)研的各種手段，以及市場(chǎng)調(diào)研之后呈現(xiàn)的各種形態(tài)，通過(guò)這樣一個(gè)過(guò)程，鍛煉自己準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷力和操盤水平，才有可能成為行業(yè)中真正的強(qiáng)者。

篇2：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序

　　房地產(chǎn)公司市場(chǎng)調(diào)研程序

　　1目的和范圍：為項(xiàng)目總體定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位提供相應(yīng)的供需市場(chǎng)信息;為公司相應(yīng)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)策略調(diào)整提供市場(chǎng)依據(jù);根據(jù)公司總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織撰寫銷售策劃方案、產(chǎn)品銷售定價(jià)方案。適用于公司項(xiàng)目的全程市場(chǎng)調(diào)研及總經(jīng)理指定的專項(xiàng)命題調(diào)研。

　　2職責(zé)：

　　2.1經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)配合我司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查，撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，呈遞相關(guān)部門。

　　經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)對(duì)需求市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，呈遞相關(guān)

　　2.2部門。

　　2.3經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)配合，就設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)各階段設(shè)計(jì)方案，提供會(huì)審意見(jiàn)。

　　2.4經(jīng)營(yíng)銷售部根據(jù)公司總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織撰寫銷售策劃方案。

　　2.5總經(jīng)理室組織進(jìn)行成本估算，并于定價(jià)前傳遞經(jīng)營(yíng)部。

　　2.6審計(jì)核算部負(fù)責(zé)計(jì)算房屋面積。

　　2.7經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)組織銷售價(jià)格的評(píng)審，財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部參與評(píng)審，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價(jià)。

　　3工作程序

　　3.1供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查

　　3.1.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期

　　3.1.1.1經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組與總經(jīng)室項(xiàng)目策劃中心共同負(fù)責(zé)對(duì)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進(jìn)行調(diào)查。

　　3.1.1.2經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研負(fù)責(zé)組織市調(diào)專員及前臺(tái)銷售人員對(duì)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查。

　　a)市場(chǎng)調(diào)研組針對(duì)不同類型的樓盤設(shè)計(jì)樓盤個(gè)案調(diào)查詳表。

　　b)市場(chǎng)調(diào)研組進(jìn)行樓盤個(gè)案調(diào)查，并填寫樓盤個(gè)案調(diào)查詳表，必要情況下對(duì)樓盤進(jìn)行拍照存檔。

　　c)市場(chǎng)調(diào)研組列出需要前臺(tái)銷售員參加調(diào)研的樓盤名單，遞交銷售主任。

　　d)銷售主任組織銷售員進(jìn)行指定樓盤的個(gè)案調(diào)查，并填寫專用的樓盤個(gè)案調(diào)查詳表，提交市場(chǎng)調(diào)研組。

　　3.1.2經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)組織市調(diào)專員及前臺(tái)銷售人員進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中、后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目跟蹤調(diào)查。

　　3.1.2.1經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組安排市調(diào)專員在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中、后期對(duì)前期調(diào)研中涉及的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤進(jìn)行跟蹤調(diào)查。

　　3.1.2.2在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中、后期，經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組及時(shí)向銷售主任提供新近開(kāi)盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進(jìn)行個(gè)案調(diào)查，并給將填寫完畢的個(gè)案調(diào)查詳遞交市場(chǎng)調(diào)研組。

　　3.1.3經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)根據(jù)調(diào)查采集的基礎(chǔ)資料撰寫各階段市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，經(jīng)部門經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計(jì)研發(fā)部。

　　3.2需求市場(chǎng)調(diào)查

　　3.2.1經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組安排市調(diào)專員根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)調(diào)查表，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，遞交項(xiàng)目銷售主任。

　　3.2.2銷售主任組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，定期將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場(chǎng)調(diào)研組。

　　3.2.3經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)針對(duì)公司組織的各類活動(dòng)設(shè)計(jì)調(diào)查表單，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，遞交銷售主任。

　　3.2.4經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，活動(dòng)結(jié)束后將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場(chǎng)調(diào)研組。

　　3.2.5根據(jù)基礎(chǔ)資料，經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫各類市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，經(jīng)經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理確認(rèn)后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計(jì)研發(fā)部。

　　3.3專項(xiàng)命題調(diào)研

　　3.3.1總經(jīng)理根據(jù)公司的開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)需要下達(dá)專項(xiàng)命題調(diào)研市場(chǎng)的指令。

　　3.3.2經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組根據(jù)專題命題安排市調(diào)專員進(jìn)行專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查。

　　3.3.3經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)撰寫調(diào)研報(bào)告，經(jīng)經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理批準(zhǔn)后，呈遞總經(jīng)理。

　　3.4異地考察

　　3.4.1經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)組織收集異地優(yōu)秀樓盤的信息，向部門經(jīng)理提出異地考察申請(qǐng)。

　　3.4.2經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理審核后以請(qǐng)示單的形式向總經(jīng)理報(bào)考察計(jì)劃。

　　3.4.3總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理組織人員對(duì)異地優(yōu)秀樓盤進(jìn)行考察。

　　3.4.4經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫異地考察報(bào)告，經(jīng)經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)理及設(shè)計(jì)研發(fā)部。

　　3.5設(shè)計(jì)配合

　　3.5.1設(shè)計(jì)研發(fā)部在產(chǎn)品設(shè)計(jì)各階段，向經(jīng)營(yíng)銷售部提供設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)變更、施工圖、施工更改等相關(guān)圖文。

　　3.5.2經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)組織部門內(nèi)部相關(guān)人員提出經(jīng)營(yíng)銷售部意見(jiàn)，以書面形式匯總，經(jīng)部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，遞交設(shè)計(jì)研發(fā)部。

　　3.5.3由設(shè)計(jì)研發(fā)部書面回復(fù)對(duì)各項(xiàng)建議的采納情況后，經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)組織開(kāi)展新一輪設(shè)計(jì)配合工作。

　　3.6銷售策劃

　　3.6.1項(xiàng)目

　　推廣前期，由經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫各項(xiàng)目銷售策劃方案。工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)及時(shí)提供相應(yīng)項(xiàng)目的工程進(jìn)度計(jì)劃。

　　3.6.2銷售策劃方案經(jīng)經(jīng)營(yíng)銷售部?jī)?nèi)部各工作組討論通過(guò)后，由部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)，并呈送總經(jīng)室尋求批示意見(jiàn)。

　　3.6.3銷售策劃方案經(jīng)總經(jīng)室批準(zhǔn)通過(guò)后，由經(jīng)營(yíng)銷售部組織實(shí)施。

　　3.7產(chǎn)品定價(jià)

　　3.7.1設(shè)計(jì)研發(fā)部在定價(jià)前50天向經(jīng)營(yíng)銷售部提供項(xiàng)目總平圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。

　　3.7.2總經(jīng)理室組織進(jìn)行成本估算，并于定價(jià)前30天傳遞經(jīng)營(yíng)部。

　　3.7.3審計(jì)核算部根據(jù)施工圖計(jì)算房屋面積，并于開(kāi)盤前40天內(nèi)向經(jīng)營(yíng)銷售部提供面積表。

　　3.7.4經(jīng)營(yíng)銷售部在開(kāi)盤前10天根據(jù)上述部門提供的資料并結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研情況編制房屋價(jià)格草案。

　　3.7.5經(jīng)營(yíng)銷售部組織財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、總經(jīng)理室對(duì)價(jià)格草案進(jìn)行評(píng)審。

　　3.7.6經(jīng)營(yíng)銷售部制作價(jià)格表，以請(qǐng)示單形式由財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、總經(jīng)理室會(huì)簽，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價(jià)。

　　4相關(guān)文件

　　5相關(guān)表單

　　5.1樓盤個(gè)案調(diào)查表

篇3：房地產(chǎn)營(yíng)銷部市場(chǎng)調(diào)研員崗位任職要求崗位工作職責(zé)

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷部市場(chǎng)調(diào)研員崗位任職要求與崗位職責(zé)

　　一、任職要求

　　１、性別：男

　　年齡：２５～３０歲左右

　　學(xué)歷：本科以上

　　專業(yè)：市場(chǎng)營(yíng)銷與統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)專業(yè)

　　２、職稱：不限

　　職業(yè)技能：熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，有相關(guān)專業(yè)知

　　識(shí)及分析能力

　　計(jì)算機(jī)需求程度：一般

　　外語(yǔ)種類：英語(yǔ)

　　外語(yǔ)熟練程度：一般掌握

　　語(yǔ)言表達(dá)能力：語(yǔ)言表達(dá)能力強(qiáng)，有較強(qiáng)的溝通能力

　　寫作能力：文筆好，有綜合分析能力

　　３、具有相關(guān)房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。

　　４、具有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，有較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力。

　　５、具有責(zé)任心及良好的人際關(guān)系。

　　６、文筆好，有較強(qiáng)的綜合分析能力，具有統(tǒng)計(jì)學(xué)的相關(guān)知識(shí)。

　　二、崗位職責(zé)

　　１、制訂、提交市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃，并組織落實(shí)。

　　２、調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，定期提交分析報(bào)告。

　　３、調(diào)查市場(chǎng)狀況，為公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供依據(jù)。

　　４、調(diào)查市場(chǎng)狀況，為公司項(xiàng)目銷售提供依據(jù)。

　　５、調(diào)查市場(chǎng)狀況，為公司項(xiàng)目定向提供依據(jù)。

　　６、制訂、提交項(xiàng)目戶型方案。

　　７、制訂、提交項(xiàng)目銷售價(jià)格方案。

　　８、協(xié)調(diào)主管業(yè)務(wù)與公司內(nèi)外各類關(guān)系。

　　９、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作。