1994年全國土地估價師資格考試試卷-土地估價實務

　　本部分由兩個估價報告構成,請認真閱讀案例報告并加以分析,指出其中存在的問題,并說明原因,本部分50分,答題時間為60分鐘。

　　1.(本題20分)土地估價報告:

　　一、評估對象概況:

　　××市江東消防器材廠位于××公路西側,該廠西側一塊平整的土地為估價標的物,面積為3942平方米,該地西北角有兩棟平房,兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見附表),該地塊為一不規(guī)則四邊形,位于××市一等二級地區(qū),交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。

　　二、評估目的:

　　××公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司,需要租用該地建冷彎型鋼廠,要求評估出該地地價,確定年租金額。

　　三、評估依據(jù):

　　1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

　　2.《××市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規(guī)定》。

　　3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。

　　4.《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》。

　　四、評估過程:

　　土地部分

　　1.征地成本費:

　　根據(jù)《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》,我市一般耕地的征地成本費用組成如下:項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農轉非人口差價款、征購糧差價款、不可預見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米

　　2.三通一平費用:86.00元/平方米

　　3.投資利息:156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)

篇2：土地估價師土地估價實務模擬試卷

　　土地估價師土地估價實務模擬試卷

　　(一)綜合計算題

　　1.某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地,建造了廠房進行生產,土地面積6000m2,建筑面積4800m2,出讓年限50年。該企業(yè)對地上建筑物辦理了財產保險,根據(jù)《保險合同》規(guī)定,若地上建筑物毀損,保險公司將按建筑物毀損價值的80%進行賠償。20**年4月,因生產事故造成地上建筑物毀損70%,該企業(yè)向保險公司提出索賠。保險公司經過核實,認為符合理賠條件,特委托某估價機構對地上建筑物毀損價值進行評估,并確定理賠額度。為此,該估價機構搜集了如下可用資料:

　　(1)該地塊所處區(qū)域內兩幢類似物業(yè)的近期交易價格分別為:

　　實例A:1250元/m2

　　實例B:1420元/m2

　　(2)該地塊所處區(qū)域于20**年10月出租的-工業(yè)廠房(實例C),房地年出租凈收益為105元/m2,可收益年限50年。

　　(3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表4-1,表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產比較,負號表示案例條件比待估房地產差,正號表示案例條件比待估房地產好。