南京商業(yè)現(xiàn)狀研究及未來發(fā)展趨勢

一、南京商業(yè)發(fā)展研究

商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，南京商業(yè)零售規(guī)模列全國第六。統(tǒng)計部門提供的數(shù)字顯示：截至20**年底，南京市的社會消費品零售總額為711億元，凈增100多億元，從業(yè)人員達(dá)到了50多萬人，零售總額在長三角的16個城市中名列第二，僅次于上海。在全國位列第六，較前年上升一位。與此同時，來自商貿(mào)部門的信息顯示：未來三年內(nèi)，南京市的社會消費品零售總額將突破1000億元大關(guān)。

在商業(yè)零售迅猛發(fā)展的同時，南京局部區(qū)域的商業(yè)因為過于密集出現(xiàn)了過度競爭的態(tài)勢，不少商業(yè)設(shè)施因為經(jīng)營不善而資源浪費，部分商業(yè)地產(chǎn)被人為爆炒，房價虛高甚至達(dá)到六七萬元每平方米。從房產(chǎn)部門登記的商業(yè)可售面積看，建鄴、鼓樓、雨花臺分別以12萬、6.3萬、5.3萬平方米名列前三位。從成交價格看，今年成交的商業(yè)地產(chǎn)的均價為13254元/平方米，其中，鼓樓區(qū)的商鋪價格最貴，達(dá)到22281元/平方米。

商業(yè)發(fā)展規(guī)劃

未來南京的商業(yè)發(fā)展中，會形成以新街口、河西兩大市級商業(yè)中心為龍頭的商業(yè)格局，夫子廟、火車南站、江寧等地被定位為商業(yè)副中心，中央門、邁皋橋等27個地區(qū)并列成為區(qū)級商業(yè)中心。規(guī)劃中的河西中心區(qū)面積將是現(xiàn)在新街口的1.5倍至2倍。（見南京市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃）。

第二部分雨花臺區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢

一、雨花臺區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

1、歷史人文

座落在六朝古都南京的西南郊，是金陵的“南大門”，面積近134平方公里，轄7個街道辦事處，人口18萬。相傳梁代高僧云光法師曾在此講經(jīng)說法，感泣天神，落花如雨，故名雨花臺；在金陵四十八景之中，雨花臺區(qū)占有十景。著名的雨花臺烈士陵園、菊花臺、龍泉寺、渤泥國王墓、將軍山位于本區(qū)境內(nèi)。

2、區(qū)位交通

雨花臺區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施健全，交通近年來發(fā)展較快，投資環(huán)境優(yōu)越。區(qū)政府距市中心僅3公里，距長江最大的內(nèi)河外貿(mào)港——新生圩港8公里，距新建的祿口國際機場10公里；北依浩蕩長江，南有秦淮新河；寧蕪鐵路穿區(qū)而過；寧蕪、寧丹、寧溧、寧馬、繞城、中山南路、新機場路、緯八路、緯九路等十條干道貫穿全境；南京地鐵總站、長江三橋、賽虹橋立交已在該區(qū)開工建設(shè)，規(guī)劃中的火車南站也即將在該區(qū)南部開工。全區(qū)水、電、氣管網(wǎng)發(fā)達(dá)，供應(yīng)充足，通村通廠，使用便捷。

3、國民經(jīng)濟(jì)

近年來，雨花臺區(qū)以“郊區(qū)城市化，經(jīng)濟(jì)效益化”作為戰(zhàn)略取向，在農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)和社會事業(yè)上有了長足的發(fā)展。農(nóng)業(yè)上主要是利用高新技術(shù)，大力發(fā)展無公害農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)和有機農(nóng)業(yè)，同時雨花臺區(qū)還依托區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)，目前鐵心橋都市農(nóng)業(yè)發(fā)展較快，千畝桃園正在建設(shè)之中，成為市民休閑觀光的好去處。

4、工業(yè)經(jīng)濟(jì)

工業(yè)經(jīng)濟(jì)是雨花臺區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全區(qū)擁有雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鐵心橋生態(tài)科技創(chuàng)業(yè)園、寧南高科技研發(fā)區(qū)等工業(yè)園區(qū)。形成了鋼鐵、汽車制造、能源、科技研發(fā)四大支柱產(chǎn)業(yè)，其中鋼鐵年產(chǎn)1200萬噸，汽車年產(chǎn)6萬輛。經(jīng)過多年的改制，目前全區(qū)工業(yè)企業(yè)主要以民營和三資企業(yè)為主，重點企業(yè)主要有：中興通訊南京研發(fā)中心、春蘭汽車制造公司等。

5、第三產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)是雨花臺區(qū)發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)，初步形成了以商貿(mào)流通、倉儲運輸、房地產(chǎn)、旅游業(yè)為重點的發(fā)展格局。目前寧溧路市場帶以麥德龍、歐倍德為龍頭，商貿(mào)流通業(yè)日益發(fā)達(dá)，其中寧南汽車貿(mào)易園汽車市場銷售量占全市的30%以上。在旅游業(yè)上，建成將軍山、牛首山南郊旅游風(fēng)光帶，每年都要舉辦雨花石藝術(shù)節(jié)、牛首踏青節(jié)等活動。目前，正在以建設(shè)“綠色雨花”為契機，打造十里新秦淮風(fēng)光帶。

二、雨花臺區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

如圖，雨花南路以北是傳統(tǒng)意義上的老城南區(qū)域，老城南雖然距離市中心最近，但形象破敗，形成了以雨花新村為核心的傳統(tǒng)老居住區(qū)，其間夾雜眾多棚戶區(qū)，是南京目前需要改造的重點區(qū)域之一，但近期改造力度不大，區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)業(yè)態(tài)落后，缺乏大型專業(yè)市場；
寧南新區(qū)東起寧溧路，南至繞城公路，西到寧丹路，北自緯八路與雨花臺烈士陵園相接，總占地約8.9平方公里，該南京市政府已將寧南新區(qū)列入三年內(nèi)南京市三大重點開發(fā)新區(qū)之一，并以“高綠化區(qū)、高文化區(qū)、高尚住宅區(qū)、高級商貿(mào)區(qū)、高新技術(shù)研發(fā)區(qū)”五高板塊來定位，成為近期雨花臺區(qū)重點打造的核心區(qū)域。目前寧南區(qū)域由于居住區(qū)人氣尚未成熟，規(guī)劃雖然利好，但其產(chǎn)業(yè)真正導(dǎo)入需要一個過程，商業(yè)氛圍有待進(jìn)一步提升。
鐵心橋在南京人甚至城南人心目中一直是農(nóng)村概念，在規(guī)劃上也缺乏大的利好，目前僅在寧丹路南端上有少量汽車配件店，但難以和寧南汽車貿(mào)易園的專業(yè)汽車市場抗衡。

雨花臺區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展趨勢

根據(jù)南京市雨花臺區(qū)20**年-20**年商貿(mào)發(fā)展布局規(guī)劃，緯九路和安德門大街將規(guī)劃建設(shè)成為大型專業(yè)市場帶。豐盛寧南產(chǎn)業(yè)園正好位于此專業(yè)市場帶的中心地帶，但從目前的發(fā)展態(tài)勢來看，寧南的商貿(mào)區(qū)

才是發(fā)展的重中之重，緯九路和安德門大街大型專業(yè)市場帶的規(guī)劃已經(jīng)鮮少有人提及，淪為市場自發(fā)行為。

三、區(qū)域內(nèi)大型主力店的動向（花神家具港）

緯九路上剛剛落成的花神家居港，是目前區(qū)域內(nèi)唯一的專業(yè)大市場，處于試營運狀態(tài)，20**年9月28日正式營業(yè)。花神家居港總建筑面積為8萬方，分三期開發(fā)，前兩期已經(jīng)建成，三期正在建設(shè)中。以家居生活用品為主，包括電視柜、沙發(fā)、床套居、辦公用品等，經(jīng)營中低檔產(chǎn)品，缺乏有號召力的主力品牌。
整體建筑分為三層，無中央空調(diào)，空氣流通較差。目前租金為一樓26元/平米/月，二樓20元/平米/月，三樓15元/平米/月，一期尚未完全入場，經(jīng)營狀況不甚理想。

第三部分 項目研究

一、地塊概況

項目位于南京市雨花臺區(qū)，緯九路以北、安德門大街以西交叉處，一期占地142畝，呈近正方形分布，地塊整體東高西低，北高南低，地塊南部落差達(dá)到6米之深。地塊南部有多處干涸的池塘和凹陷之地，植被覆蓋豐富，但是作為商業(yè)門面的能見度較差。地塊安德門大街沿線標(biāo)高與道路持平，加之車流、人流量較大，商業(yè)門面表現(xiàn)力較優(yōu)，地塊北邊目前分布嘉盛混凝土攪拌廠、在建的涂料廠、中昊汽車等廠家。

二、地塊資源分析

1、交通

地塊位于緯九路和安德門大街交匯處。緯九路為城市交通主干道之一，雙向8車道，安德門大街是主城區(qū)與近郊連接的一條重要通道，因為建成時間的先后，形成一邊熱，緯九路上的車流量和人氣相對較差，而安德門大街相對車流人流量都較大，從長遠(yuǎn)看，緯九路更有發(fā)展?jié)摿Α?BR>從公交線路來看，安德門大街有7條線路經(jīng)過，分別為75路、88路、94路、111路、113路、820路、新善線，緯九路有26路、75路兩條公交線路。地塊距離地鐵安德門站約1公里，距離小行站約1.5公里。
從交通可達(dá)性而言，地塊擁有的交通優(yōu)勢具備一定競爭力。

2、生態(tài)人文

古浡泥國王墓風(fēng)景區(qū)

3、地塊周邊商業(yè)資源

眾多的生產(chǎn)性企業(yè)引入了大量的人口，交通干線帶來了車流量和人流，加上原有周邊居民形成了層次不同的商業(yè)需求空間，但是目前配套性商業(yè)欠缺，目前僅有安德門大街分布幾家簡單餐飲服務(wù)店和寧南大道的花神家居港。
沿寧南大道向東前行2公里到在寧南新區(qū)的郁金香路，將建成2000平方米的農(nóng)貿(mào)市場及4000平方米蘇果超市。在寧南汽車站附近，還將建一集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心。再前行3.5公里到寧溧路、雙龍街，分布?xì)W倍德、麥德龍等大賣場。歐倍德超市由于經(jīng)營不善，即將易主為百安居。

三、地塊主干道現(xiàn)狀分析

地塊早期被規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園的范圍內(nèi)，所以分布有眾多生產(chǎn)性企業(yè)，緯九路一線的思索數(shù)控機床、軸承材料廠，安德門大街一線的嘉盛混凝土、南京遠(yuǎn)東藝騰包裝廠、恒峰機械廠、圣迪奧服飾、霞飛紙品等，生活配套相對欠缺。

安德門大街以北尚有回民和漢民的殯葬服務(wù)所，眾多生產(chǎn)性企業(yè)加上殯葬服務(wù)所給這一區(qū)域帶來了不佳的形象和心理定位。

篇2：Z國際商業(yè)發(fā)展連鎖管理公司文化理念

　　Z國際商業(yè)發(fā)展連鎖管理有限公司的文化理念

　　*我們的理念：

　　--專業(yè)化管理、品牌化運營、股東化運作、人性化服務(wù)；

　　--以模式造就未來，用品牌整合市場！

　　*我們的使命：

　　--奉獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，幫助人們實現(xiàn)消費的同時享受增值快樂！

　　*我們的目標(biāo)：

　　--旨在成為全球擁有最強大營銷網(wǎng)絡(luò)體系的采購商與運營商！

　　*我們的精神：

　　--建立一種模式，帶動所有行業(yè)，發(fā)展一片經(jīng)濟(jì)，富裕廣大百姓！

　　*我們的事業(yè)領(lǐng)域：

　　--實現(xiàn)網(wǎng)上購物、地面百業(yè)聯(lián)盟，構(gòu)建“產(chǎn)品經(jīng)營、資本運作，品牌策略”三位一體的宏偉框架！

　　*我們的價值觀念：

　　--顧客滿意，員工自我實現(xiàn)，社會進(jìn)步！

　　*我們的行為準(zhǔn)則：

　　--為人守本份、凡事須用心、講究基本動作、加強聯(lián)系溝通、發(fā)揮團(tuán)隊精神

　　*我們的經(jīng)營策略：

　　--在主要事業(yè)領(lǐng)域建立優(yōu)勢，并不失時機地在其他事業(yè)上有所作為！

　　--與國內(nèi)外優(yōu)秀同行廣泛開展交流與合作，吸收先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗！

　　--建立一支具有高度敬業(yè)精神和優(yōu)良業(yè)務(wù)素質(zhì)的員工隊伍！

　　*我們的上市規(guī)劃：

　　--將由國際專業(yè)證券承銷商，摩根史坦利(morgan.stanley) 規(guī)劃輔導(dǎo)上市

　　*我們的核心競爭力：

　　--結(jié)合各領(lǐng)域?qū)I(yè)團(tuán)隊、組建廣大的消費者股東團(tuán)隊，加上百業(yè)聯(lián)盟的整合趨勢，創(chuàng)造一個無堅不催的優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊

　　*我們的服務(wù)理念：

　　——永遠(yuǎn)是更好的！

　　——顧客永遠(yuǎn)是正確的！

　　象上帝，顧客給Z人以生長的資源！

　　象陽光，顧客給Z人以健康的神采！

　　象甘露，顧客給Z人以豐收的吉祥！

　　象朋友，顧客給Z人以堅定的信心！

　　——Z人視顧客利益為最高利益，顧客是Z的事業(yè)保障，滿足顧客的需要是我們的第一天職，提供無微不致的服務(wù)是Z人的承諾！

　　*我們要努力的方向：

　　◆ 善用公司資源：

　　——善于利用公司的物質(zhì)條件和空間、時間、人力、政策，使效益不斷提高。

　　◆ 追求更好，滿足顧客：

　　——重視顧客，給顧客方便，讓顧客喜歡，對顧客的事要優(yōu)先處理。

　　——把服務(wù)精神貫徹到每一位同仁身上。

　　——強化商品力、企劃力、服務(wù)力。

　　◆ 讓更多的同仁承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任：

　　——把責(zé)任明確化，讓每位同仁了解該做什么，如何做以及達(dá)到哪些指標(biāo)才表示他成功了。

　　◆ 提高效率，追求更多的利潤：

　　——調(diào)動員工的積極性，主動性，能動性。

　　——有全體的觀念，發(fā)揮環(huán)環(huán)緊密結(jié)合的精神，把效益提高到最大化。

　　*我們要貫徹的工作精神：

　　◆ 把優(yōu)點發(fā)揮到最大化：

　　——有貢獻(xiàn)才有報酬，沒有貢獻(xiàn)就沒有報酬。

　　◆ 強化制度與管理：

　　——了解規(guī)定，遵守規(guī)定。

　　——追蹤落實執(zhí)行。

　　——用成績說話。

　　——白紙黑字（有確切的依據(jù)）。

　　——系統(tǒng)化、全盤化的思考，抓緊每一個環(huán)節(jié)，照顧每一個細(xì)節(jié)。

　　◆ 創(chuàng)造良性循環(huán)：

　　——全體員工的努力：積極性高 → 營銷政策好+好的產(chǎn)品+好的服務(wù)+高利潤的空間=顧客滿意 → 公司盈利 → 有能力提升員工的福利待遇 → 員工積極性更高 → 品質(zhì)、服務(wù)更好 → 顧客更滿意 → 公司盈利更高 → 待遇福利更好……

　　◆ 建立相互協(xié)助、相互依賴的團(tuán)隊：

　　——每人承擔(dān)與負(fù)責(zé)本身責(zé)任與服務(wù)。

　　——主動、積極地完成責(zé)任與目標(biāo)。

　　——相互協(xié)助，使環(huán)環(huán)緊密結(jié)合，讓UM成為一個勝利的團(tuán)隊！

　　◆ 我們要抓緊的工作：

　　熟練掌握公司的運作模式。

　　致力快速拓展業(yè)務(wù)。

　　貫徹規(guī)定制度的執(zhí)行。

　　保證資金安全回籠。

　　發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。

　　——問題是什么？

　　——造成問題的原因有哪些？

　　——有哪些解決的方法？

　　——最好的解決方法是什么？

　　在解決問題時，是否符合增進(jìn)顧客滿意與追求利潤的兩個條件。

　　Z營銷策劃有限公司

篇3：試論商業(yè)物業(yè)管理特點發(fā)展趨勢

　　試論商業(yè)物業(yè)管理特點及發(fā)展趨勢

　　“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店(服務(wù)式公寓)、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中，要數(shù)購物中心的管理和操作難度為最大。

　　一、購物中心的管理特點

　　在一般的商業(yè)物業(yè)，管理者面對的是比較簡單的主流群體。例如寫字樓，其主要的群體就是寫字樓租戶（用戶）的職員，而該群體素質(zhì)比較高，自律意識、自律能力很強，進(jìn)入目標(biāo)區(qū)域的行為規(guī)范非常明了。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環(huán)境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺保持形態(tài)，注重形象，行業(yè)上也已形成了公認(rèn)的規(guī)范，所以管理會比較流暢。對于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務(wù)對象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會有過多這樣那樣的需求問題。這些物業(yè)的最大特點是：管理者所面對的服務(wù)對象在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的目的非常潔簡明確，由于環(huán)境和氛圍對場內(nèi)的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺遵守規(guī)則，不敢造次。

　　相比之下，購物中心的管理要復(fù)雜得多，他們面對的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。該三類群體的心理需求、物質(zhì)需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時刻跟著感覺走，任何時候都可能變更或調(diào)整自己的目標(biāo)和訴求。加之購物中心所營造的購物環(huán)境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負(fù)面行為的充分顯現(xiàn)，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國民素質(zhì)還有待提高的我國，更會引發(fā)許許多多意想不到的系列問題。

　　二、購物中心的三類主流群體的基本需求特征：

　　1.業(yè)主

　　期望物業(yè)的知名度不斷提升，物業(yè)管理有較高的專業(yè)能力和水準(zhǔn)，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)精良。環(huán)境和業(yè)態(tài)布局合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號召力并能受到消費者接受和追捧。租戶入住率高，最終能令物業(yè)有很高的社會知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報。

　　2.租戶

　　希望具備優(yōu)越的營商環(huán)境，設(shè)備設(shè)施配套先進(jìn)、齊全，物業(yè)的社會知名度高。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)優(yōu)良，收費低廉、管理有序。對消費群體有較大的吸引力，經(jīng)營交投暢旺，能取得滿意的經(jīng)營收益。

　　3.顧客

　　享受格調(diào)優(yōu)雅的購物環(huán)境，流暢方便的交通設(shè)計和設(shè)施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業(yè)態(tài)，簡單明了的標(biāo)識系統(tǒng)，一應(yīng)俱全的功能配套先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施并多樣化、選擇性強，高品質(zhì)的商品、價格體系理想，商戶信譽好、服務(wù)優(yōu)良有保障。

　　從以上特征中不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：營商者希望物業(yè)管理做得更好，提高物業(yè)的知名度，使物業(yè)保值增值，創(chuàng)造更好的經(jīng)營條件、更大的商機；消費者則都希望享有最理想、完善的服務(wù)配套，舒適的環(huán)境和氛圍，價廉物美、實惠得體的品牌商譽，而付出的經(jīng)濟(jì)代價最少。由此可見，購物中心這三類主流群體的要求是多么矛盾又統(tǒng)一；由于購物中心的物業(yè)管理涉及方方面面和多種內(nèi)、外不定因素的影響，它既要滿足一般低端消費群體的要求，又要達(dá)到高端消費群體的標(biāo)準(zhǔn)，所以工作既要求實在但又需要有相當(dāng)?shù)男揎棧赃_(dá)到低端群體與高端群體都能接受的平衡。不僅于此，難度更大的還在于物業(yè)管理公司必須精準(zhǔn)地掌握市場動態(tài)，隨時根據(jù)不斷變化的市場信息調(diào)整管理方針、策略，及時配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術(shù)的極高要求，對管理者的專業(yè)素質(zhì)，心理修養(yǎng)等指標(biāo)也大大提高。由此可見，購物中心物業(yè)管理的責(zé)任重大，工作要求十分細(xì)微，商業(yè)意識要遠(yuǎn)瞻超前，操作水平、經(jīng)營策劃等更可見一斑。

　　三、商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展趨勢

　　購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的服務(wù)。

　　購物中心管理的中心任務(wù)就是隨著市場需求的變化，構(gòu)造和持續(xù)地調(diào)整、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌結(jié)構(gòu)，調(diào)整商業(yè)組合，以形成合理、完善、協(xié)調(diào)、能最大程度滿足消費者需求的商業(yè)環(huán)境。

　　由于專業(yè)管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調(diào)查、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、空間布局、設(shè)備設(shè)施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業(yè)管理公司的意見。可以說，沒有專業(yè)的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設(shè)、經(jīng)營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業(yè)的購物中心管理公司已經(jīng)向全程參與直至主導(dǎo)購物中心的規(guī)劃、建設(shè)、招商和運營方向發(fā)展

　　目前，國內(nèi)規(guī)范化、專業(yè)化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關(guān)政府部門、行業(yè)機構(gòu)、行業(yè)法規(guī)等在購物中心的規(guī)劃設(shè)計、委托管理、管理費用核算標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)資質(zhì)評定、培訓(xùn)和上崗資質(zhì)考核等方面，管理、指導(dǎo)和規(guī)范作用還不夠強，國內(nèi)購物中心的規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營管理已經(jīng)出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。但歸根結(jié)底還是觀念的偏差和缺乏管理。

　　購物中心的基本原則是只租不賣，通過統(tǒng)一經(jīng)營、管理來實現(xiàn)經(jīng)營收益和物業(yè)增值，是一種長期的投資經(jīng)營過程。購物中心的本質(zhì)是地產(chǎn)商業(yè)而非商業(yè)地產(chǎn)，即在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的商業(yè)經(jīng)營。而現(xiàn)今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進(jìn)行經(jīng)營，這種為了套取現(xiàn)金預(yù)售商鋪的做法最終導(dǎo)致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復(fù)合型的商業(yè)航空母艦很難經(jīng)營成功，

小業(yè)主的投資收益預(yù)期基本不可能實現(xiàn)。由此引發(fā)的種種社會、經(jīng)濟(jì)問題將是極難以解決的。

　　購物中心管理企業(yè)在尋求行業(yè)歸屬的過程中，出現(xiàn)了類似于酒店管理行業(yè)發(fā)展路徑的趨勢，即在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，向綜合商業(yè)管理公司方向發(fā)展并尋求行業(yè)歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發(fā)來對購物中心行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。除此之外，筆者認(rèn)為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產(chǎn)權(quán)的物業(yè)進(jìn)行抵押融資或其他形式的債權(quán)、股權(quán)融資。

　　這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經(jīng)營上來，現(xiàn)存的種種問題將不會繼續(xù)出現(xiàn)。國家物業(yè)管理行業(yè)機構(gòu)可以在購物中心管理企業(yè)資質(zhì)等級評定、購物中心管理榮譽評定、行業(yè)發(fā)展動態(tài)跟蹤、從業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)證和培訓(xùn)等方面，制定專門的標(biāo)準(zhǔn)和政策，以引導(dǎo)、規(guī)范購物中心管理行業(yè)的發(fā)展