新型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式呼之欲出

　　摘要：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)前所未有的城市經(jīng)濟(jì)大變革中發(fā)揮了巨大的作用，這個(gè)是不可否認(rèn)的，中國(guó)新型城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式也必將要有升級(jí)轉(zhuǎn)型，要充分的注意到升級(jí)轉(zhuǎn)型這四個(gè)字。

　　1月17日，在南京市房地產(chǎn)形勢(shì)與新興地產(chǎn)論壇上，南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡志剛、中國(guó)房地產(chǎn)策劃聯(lián)盟副主席兼秘書(shū)長(zhǎng)郭井立等多位專(zhuān)家，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提出了預(yù)警，他們認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期間，一些企業(yè)沒(méi)有做好充分準(zhǔn)備盲目上馬商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致泡沫巨大，出現(xiàn)不少爛尾樓。

　　受房市調(diào)控影響，住宅市場(chǎng)遭遇限購(gòu)、限貸等緊縮政策，住宅開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。胡志剛透露，目前排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。20**年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)科已擁有18個(gè)購(gòu)物中心，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到600萬(wàn)平米……去年一季度，住宅開(kāi)發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到了43.3%。在住宅市場(chǎng)的收緊之下，眾多企業(yè)涌向商業(yè)地產(chǎn)，一旦失去理性就有可能吹大泡沫，現(xiàn)在看來(lái)，有些企業(yè)確實(shí)還沒(méi)做好轉(zhuǎn)型的充分準(zhǔn)備，導(dǎo)致一些地方商業(yè)地產(chǎn)的閑置、爛尾，商業(yè)地產(chǎn)的一些風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有所顯現(xiàn)，值得警惕。其次，商業(yè)地產(chǎn)“井噴式”發(fā)展已經(jīng)不僅僅停留在一線(xiàn)城市，二三線(xiàn)城市，甚至一些小縣城也“意氣風(fēng)發(fā)”大搞商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求。20**年至20**年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的“三無(wú)”（無(wú)人口、無(wú)產(chǎn)業(yè)、無(wú)交通）新城。少數(shù)新進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)者能吃著餡餅，多數(shù)開(kāi)發(fā)商只是在跳陷阱。比如20**年，北京望京已有200萬(wàn)平方米的商業(yè)供應(yīng)量，如今，真正存活下來(lái)的商業(yè)最多50萬(wàn)平方米。

　　郭井立認(rèn)為，商業(yè)是城市的形象，但是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中存在不少遺憾，表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)的品質(zhì)低下、經(jīng)營(yíng)模式落后、文化內(nèi)涵缺失。造成這些遺憾的原因，首先是政府管理缺位，政府沒(méi)有一個(gè)部門(mén)來(lái)管商業(yè)地產(chǎn)。其次是開(kāi)發(fā)主體錯(cuò)位，商業(yè)地產(chǎn)90%是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的，而絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要目的就是第一輪開(kāi)發(fā)以后把房子賣(mài)掉產(chǎn)生它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)考慮欠缺。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)，胡志剛認(rèn)為雖有泡沫，但隨著城市化的加快，新興城區(qū)的興起，相應(yīng)的商業(yè)配置的需求仍然在不斷增加。商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的商業(yè)街、大型商場(chǎng)、商業(yè)綜合體等，都是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中所必需的。再加上商業(yè)地產(chǎn)提升土地價(jià)值的能力，地方政府十分歡迎商業(yè)地產(chǎn)，給予的政策較為優(yōu)惠，因此在多數(shù)沒(méi)有急劇升溫和沒(méi)有出現(xiàn)泡沫的城市，其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景仍十分可觀(guān)。

　　近段時(shí)間，“城鎮(zhèn)化”、“新型城鎮(zhèn)化”成為了熱門(mén)詞匯，不斷被熱議。“新型城鎮(zhèn)化”是20**年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的一大亮點(diǎn)。由國(guó)家發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃20**-20**年》初稿已經(jīng)編制完成，近期即將發(fā)布，該規(guī)劃稱(chēng)“城鎮(zhèn)化將在未來(lái)10年拉動(dòng)40萬(wàn)億投資”。

　　新型城鎮(zhèn)化改變中國(guó)，十八大報(bào)告提出了中國(guó)未來(lái)十年的發(fā)展目標(biāo)，要實(shí)現(xiàn)新型的工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)化這樣一個(gè)偉大的目標(biāo)。新型城鎮(zhèn)化為城鎮(zhèn)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。新一輪城鎮(zhèn)化應(yīng)該以城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，實(shí)現(xiàn)城市人口的積聚，城鎮(zhèn)區(qū)域的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)功能配套完善的新型城鎮(zhèn)化。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)前所未有的城市經(jīng)濟(jì)大變革中發(fā)揮了巨大的作用，這個(gè)是不可否認(rèn)的，中國(guó)新型城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式也必將要有升級(jí)轉(zhuǎn)型，要充分的注意到升級(jí)轉(zhuǎn)型這四個(gè)字。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值

　　過(guò)去講房地產(chǎn)更多的我們關(guān)注的是住宅地產(chǎn)，其實(shí)房地產(chǎn)是土地和建筑物之間的關(guān)系，因此它不僅僅是一個(gè)住宅作為房地產(chǎn)的領(lǐng)域，隨著市場(chǎng)的發(fā)展把商業(yè)地產(chǎn)業(yè)列入了房地產(chǎn)的領(lǐng)域，因此房地產(chǎn)的發(fā)展模式將會(huì)成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，我把它歸結(jié)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我們現(xiàn)在看一下，比如說(shuō)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等等，這些統(tǒng)統(tǒng)都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟所謂的住宅地產(chǎn)的差別在什么地方呢?因?yàn)樽≌禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要是開(kāi)發(fā)完了以后把它銷(xiāo)售掉，銷(xiāo)售掉以后就供業(yè)主使用了，基本上來(lái)說(shuō)它的價(jià)值只是在后來(lái)的市場(chǎng)運(yùn)行中資產(chǎn)本身價(jià)值的變化，它不會(huì)產(chǎn)生新的GDP和新的收益，而其他的產(chǎn)業(yè)，除了可以實(shí)現(xiàn)我們前面的目標(biāo)以外，更重要的是它在未來(lái)的運(yùn)行過(guò)程中，它將會(huì)持續(xù)的對(duì)社會(huì)做貢獻(xiàn)，對(duì)GDP有拉動(dòng)，對(duì)投資人有收益，所以未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我認(rèn)為這個(gè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的模式由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，這個(gè)是未來(lái)的一個(gè)重大的趨勢(shì)。

　　現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)缺憾探究

　　中國(guó)最早的傳統(tǒng)商業(yè)就是購(gòu)物，以后就發(fā)展到了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的多元化的商業(yè)發(fā)展階段。由于這樣的一個(gè)商業(yè)的演變，它豐富了消費(fèi)市場(chǎng)，提高了消費(fèi)水平，也滿(mǎn)足了人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的消費(fèi)需求。但是在商業(yè)的同時(shí)它對(duì)社會(huì)也有很大的共享，它滿(mǎn)足了社會(huì)的大需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也進(jìn)行了大量的開(kāi)發(fā)，然后對(duì)社會(huì)做了很大的貢獻(xiàn)，我們現(xiàn)在要實(shí)現(xiàn)的就是大的轉(zhuǎn)型。

　　商業(yè)是城市的形象，但是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中存在不少遺憾，表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)的品質(zhì)低下、經(jīng)營(yíng)模式落后、文化內(nèi)涵缺失。造成這些遺憾的原因，首先是政府管理缺位，政府沒(méi)有一個(gè)部門(mén)來(lái)管商業(yè)地產(chǎn)。其次是開(kāi)發(fā)主體錯(cuò)位，商業(yè)地產(chǎn)90%是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的，而絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要目的就是第一輪開(kāi)發(fā)以后把房子賣(mài)掉產(chǎn)生它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)考慮欠缺。最后則是運(yùn)營(yíng)管理不到位，根本就談不上運(yùn)營(yíng)管理。

　　新型商業(yè)地產(chǎn)呼之欲出

　　目前中國(guó)的商業(yè)主流還是傳統(tǒng)商業(yè)，幾乎沒(méi)有升級(jí)換代，這個(gè)就是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)。第二個(gè)方面就是對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊已經(jīng)非常明顯的，我們知道電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)，這個(gè)電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)是非常嚴(yán)重的，中國(guó)的銷(xiāo)售能力在上升，但是傳統(tǒng)商業(yè)的銷(xiāo)售量卻在下降的，所以我們做傳統(tǒng)商業(yè)的要注意，做傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的也要注意，做房地產(chǎn)的也要注意，一定要跟我們的商用股合作，一定要跟網(wǎng)絡(luò)合作，網(wǎng)絡(luò)是一個(gè)全新的載體，但是人們對(duì)到現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)物的需求不管你怎么沖擊它都不會(huì)改變。

　　商業(yè)地產(chǎn)要升級(jí)換代，它需要體驗(yàn)式、休閑式、娛樂(lè)式，現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)最缺少的不是商鋪的數(shù)量，最主要的是能夠給人們帶來(lái)快樂(lè)體驗(yàn)的新型商業(yè)。商業(yè)是城市的形象，文化是商業(yè)的靈魂，文化特色顯靈的游憩商業(yè)可以豐富人們的物質(zhì)生活，可以提升開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益，它是一個(gè)共贏(yíng)的局面。文化特色鮮明的游憩商業(yè)代表城市商業(yè)的未來(lái)，新型游憩商業(yè)正在向我們大步走來(lái)。

篇2：我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析

　　我國(guó)20**年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析

　　---馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司

　　一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析

　　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：初級(jí)階段是線(xiàn)性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線(xiàn)型布局，功能單一，較低端；中級(jí)階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上海淮海路的香港廣場(chǎng)；高級(jí)階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國(guó)內(nèi)正在發(fā)生商業(yè)與地產(chǎn)的高度融合趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)隊(duì)伍越來(lái)越壯大，這主要是基于以下三點(diǎn)原因。

　　1．商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將取代住宅開(kāi)發(fā)成為市場(chǎng)上利潤(rùn)最高的行業(yè)

　　房地產(chǎn)行業(yè)的收益來(lái)源有四個(gè)渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益。大多數(shù)住宅開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)一次性收益，這樣做的最大缺點(diǎn)是難以得到更大利潤(rùn)，包括難以得到持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的租金收入，難以享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來(lái)的溢價(jià)。而商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。如珠江地產(chǎn)全面啟動(dòng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略；陸家嘴集團(tuán)提出主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型于持有物業(yè)；富力地產(chǎn)在北京開(kāi)發(fā)CBD商業(yè)長(zhǎng)廊作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的試金石；復(fù)地加大長(zhǎng)期持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的比例等。

　　2．商業(yè)與地產(chǎn)融合成為商貿(mào)流通行業(yè)自身價(jià)值鏈延伸的趨勢(shì)

　　近幾年商貿(mào)流通企業(yè)逐漸沿著其自身價(jià)值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以享受地段成熟后所帶來(lái)的附加值收益。有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免租金年年上漲的風(fēng)險(xiǎn)，又值得花成本對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。如國(guó)美在資本市場(chǎng)大舉融資65億港元，為其購(gòu)置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備；跨國(guó)公司巨頭宜家，目前在中國(guó)的發(fā)展策略就是以收購(gòu)?fù)恋亍⒆孕薪ǖ隇橹鳌Ｙ?gòu)置和自建店面，不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)周期和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

　　3．商業(yè)地產(chǎn)已成為城市經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手

　　城市的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展很大程度上依賴(lài)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。正如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提出"每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)城市中心"，可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng)GDP，塑造城市形象，推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜蔚取Ｍ瑫r(shí)，商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)就業(yè)，是我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手。

　　基于以上所述，今后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來(lái)越多。因此，有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)分析，以期尋找提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略，這樣有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重新審視自己，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過(guò)優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理能力獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，且租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。如香港太古20**年租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)到86％，香港和黃和新鴻基這一指標(biāo)均超過(guò)30％。

　　商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來(lái)源，只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中最為重要的就是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它是開(kāi)發(fā)建設(shè)并向市場(chǎng)出售或出租商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體，是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主體。目前眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)不僅僅局限于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，對(duì)持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)和管理也逐漸成為這些企業(yè)的核心業(yè)務(wù)。

　　1．境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

　　隨著近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，國(guó)際知名零售品牌加快在中國(guó)的設(shè)點(diǎn)步伐，境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在搶占核心城市黃金地段的同時(shí)，與國(guó)內(nèi)大型集團(tuán)合作，組建中國(guó)的REITs雛型。如 20**年新加坡嘉德置地正式以17．46億元收購(gòu)華聯(lián)集團(tuán)旗下兩大重要百貨商場(chǎng)安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會(huì)同北京華聯(lián)集團(tuán)聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù)，雙方在合資公司各持50％股權(quán)。20**年年底前北京華聯(lián)在北京、武漢等地開(kāi)設(shè)六大購(gòu)物商場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到40萬(wàn)平方米，而嘉德置地將擁有這些商場(chǎng)的第一收購(gòu)權(quán)。20**年7月，凱德置地與萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分展開(kāi)合作。海外資金與國(guó)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的大型集團(tuán)合作，可以減少擴(kuò)張成本，加快發(fā)展速度，降低擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　2．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際連鎖商業(yè)企業(yè)合作越來(lái)越緊密

　　從國(guó)內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來(lái)越緊密。這種合作一方面使商業(yè)項(xiàng)目可以贏(yíng)得具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的主力商戶(hù)，另一方面商戶(hù)也可以通過(guò)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)拓來(lái)不斷擴(kuò)充其連鎖規(guī)模。這種合作模式最突出的例子就是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，其創(chuàng)立的"訂單地產(chǎn)"模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時(shí)代華納、歐倍德等12家跨國(guó)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)很多大中城市投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。大連萬(wàn)達(dá)的成功案例已成為國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展借鑒的模式之一。再如陸家嘴公司會(huì)展中心與德國(guó)漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等。

　　3．企業(yè)呈現(xiàn)跨地域、高端化和商業(yè)物業(yè)持有比重高的特征

　　目前越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)40個(gè)城市興建了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。商用物業(yè)的建設(shè)能夠活躍一方經(jīng)濟(jì)，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環(huán)節(jié)將體現(xiàn)高效率，這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的一條便捷之路。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所建項(xiàng)目已經(jīng)越來(lái)越高端化，并且持有商業(yè)物業(yè)占總物業(yè)比重越來(lái)越高，如陸家嘴股份20**年租金收入占營(yíng)收比為 7．8％，20**年這一指標(biāo)上升為21．5％；租金收入也從20**年的1．6億元上升到20**年的3．66億元。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

　　1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié)

　　商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)涉及投資商、開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理商三方合作的過(guò)程，而目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都從住宅開(kāi)發(fā)起步，有些開(kāi)發(fā)商只管賣(mài)房不管經(jīng)營(yíng)，用炒作住宅項(xiàng)目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。市場(chǎng)上存在許多項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門(mén)謝客的情況。按照國(guó)際慣例， Shopping Mall是只租不售的，而在國(guó)內(nèi)許多 Mall的開(kāi)發(fā)商雖然意識(shí)到這點(diǎn)，但是資金的矛盾使得許多開(kāi)發(fā)商把商鋪一賣(mài)了之

，使得Mall沒(méi)有統(tǒng)一的所有者。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得 Mall雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理，部分超大型購(gòu)物中心變成了小商品市場(chǎng)。這種以賣(mài)為主、分割經(jīng)營(yíng)的方式，造成了物價(jià)偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的擴(kuò)張。尤其通過(guò)炒作導(dǎo)致售價(jià)居高，使未來(lái)的租金價(jià)格也偏高，對(duì)各種品牌企業(yè)的進(jìn)入形成壁壘，由此產(chǎn)生的這些矛盾直接導(dǎo)致后期物業(yè)管理困難，造成商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸。其根源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理三者沒(méi)有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴(yán)重脫節(jié)。

　　2．商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏精細(xì)化分類(lèi)管理

　　商業(yè)項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃。許多項(xiàng)目沒(méi)有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建筑，事先沒(méi)有考慮商業(yè)企業(yè)的意見(jiàn)，建成后讓商家削足適履。商業(yè)項(xiàng)目"克隆"多于創(chuàng)新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復(fù)，使得項(xiàng)目滯后和同質(zhì)化，造成的結(jié)果是短兵相接的"肉搏戰(zhàn)"。如北京等一些大城市由于"貪大求洋"的思想作怪，脫離消費(fèi)者實(shí)際需求，盲目開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求脫節(jié)，購(gòu)物中心產(chǎn)品精細(xì)化程度不夠，服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低，造成目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　3．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專(zhuān)業(yè)人才

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人才需求主要是三種：一是工程技術(shù)人員；二是經(jīng)營(yíng)人員；三是物業(yè)管理人員。現(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營(yíng)人員較少，同時(shí)物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場(chǎng)的復(fù)合型人才。沒(méi)有好的企業(yè)家群體，就無(wú)法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊(duì)伍的選拔應(yīng)該具有國(guó)際視野，而目前的選拔機(jī)制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔，"武大郎開(kāi)店"現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實(shí)到企業(yè)家隊(duì)伍中來(lái)。

　　4．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差

　　對(duì)于我國(guó)的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時(shí)缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對(duì)于投資發(fā)展的高壓線(xiàn)和金融風(fēng)險(xiǎn)的安全系數(shù)估計(jì)不足，企業(yè)投資規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債法定比例不明確，一旦投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，企業(yè)往往手足無(wú)措。同時(shí)，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使、資金鏈的要求、經(jīng)營(yíng)的實(shí)際等因素，導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。

　　四、提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略

　　1．明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的前提

　　在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要想制定出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，必須進(jìn)行系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考。戰(zhàn)略不需要嚴(yán)密和精確，是思考后的綜合，是有遠(yuǎn)見(jiàn)的判斷。戰(zhàn)略思考要敢于冒風(fēng)險(xiǎn)，要考慮企業(yè)能承受的風(fēng)險(xiǎn)，但它永遠(yuǎn)不能消除風(fēng)險(xiǎn)，只有敢冒風(fēng)險(xiǎn)才能成為贏(yíng)者。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團(tuán)提出主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè)。可以說(shuō)，明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略是打造商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要前提。

　　2．企業(yè)美譽(yù)度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)美譽(yù)度是企業(yè)文化、企業(yè)誠(chéng)信、品牌知名度、品牌忠誠(chéng)度等的集合體。企業(yè)品牌能力包含對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)能力、建設(shè)能力、管理能力等，晶牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目能否為市場(chǎng)所認(rèn)同，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)興建19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、6家五星級(jí)酒店，其旗下的萬(wàn)達(dá)影院20**年占有全國(guó)15％的票房份額。陸家嘴集團(tuán)的企業(yè)品牌是和上市公司的業(yè)績(jī)、中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)能力、企業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)系在一起的，公司的產(chǎn)品品牌是和整個(gè)浦東新區(qū)、上海金融城建設(shè)、高端商務(wù)樓宇聯(lián)系在一起的。美譽(yù)度是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特別珍貴的無(wú)形資產(chǎn)，也是今后發(fā)展贏(yíng)得信任的寶貴財(cái)富。

　　3．建立吸引商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才激勵(lì)機(jī)制

　　商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才指的是具有5年以上操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地運(yùn)營(yíng)、商業(yè)開(kāi)發(fā)、零售運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、建筑規(guī)劃等多個(gè)崗位均有涉及，并融合了多種邊緣學(xué)科知識(shí)的 "通才"。這類(lèi)人才在中國(guó)屬于稀缺人才。可以說(shuō)，誰(shuí)掌握了商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才，誰(shuí)就擁有了商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立吸引這方面人才的機(jī)制，在人才結(jié)構(gòu)方面，形成領(lǐng)班、領(lǐng)隊(duì)、領(lǐng)軍、領(lǐng)袖四個(gè)層級(jí)的人員結(jié)構(gòu)，注重引入和培育領(lǐng)隊(duì)和領(lǐng)軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運(yùn)營(yíng)人才。在增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)活力的同時(shí)，建立科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制和培訓(xùn)體系。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)視人才為企業(yè)的核心資本，管理團(tuán)隊(duì)全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，40％以上具有碩士、博士學(xué)位，平均年齡 36歲；高管中70％具有碩士以上學(xué)位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類(lèi)人才居多，占34％，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目策劃和投資分析人才欠缺：學(xué)歷水平普遍較高，大專(zhuān)及以上的占到 90％，其中本科學(xué)歷39％，研究生學(xué)歷占15％。金融街現(xiàn)有員工規(guī)模734人，其中大學(xué)本科及以上學(xué)歷546人，占員工總數(shù)的74．4％。

　　4．跨區(qū)域發(fā)展是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的成功經(jīng)驗(yàn)

　　跨區(qū)域發(fā)展是中國(guó)房地產(chǎn)大型企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，也是境外大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史道路。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線(xiàn)城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)開(kāi)放程度比較高的沿海城市。一旦在點(diǎn)上突破，力爭(zhēng)形成區(qū)域集約開(kāi)發(fā)。也有的企業(yè)通過(guò)收購(gòu)兼并具有優(yōu)質(zhì)土地資源且執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的辦法與外地具有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作開(kāi)發(fā)的辦法；或者收購(gòu)?fù)獾貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 (如凱德置地)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均跨區(qū)域發(fā)展個(gè)數(shù)為8個(gè)，其中世茂房地產(chǎn)、新世界中國(guó)和和記黃埔均是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

　　5．增強(qiáng)融資能力是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的運(yùn)作體，相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于建成的大部分商業(yè)項(xiàng)目都是以持有為主，通過(guò)租金收入來(lái)回收現(xiàn)金，其資金回收期更長(zhǎng)，對(duì)資金鏈運(yùn)作要求更高。因此，較強(qiáng)的融資能力是提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式包括：銀行貸款、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、投資基金等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó) 80％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依托銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多元化的融資渠道，在一定風(fēng)險(xiǎn)能力范圍內(nèi)，增強(qiáng)權(quán)益和負(fù)債融資。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中四大誤區(qū)四點(diǎn)建議

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的四大誤區(qū)、四點(diǎn)建議

　　四大誤區(qū)

　　對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問(wèn)題，荀培路從四個(gè)方面分析了原因：

　　1、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)上存在著問(wèn)題。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開(kāi)發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來(lái)。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著"賣(mài)房子就走"的經(jīng)營(yíng)思想，這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。有的商業(yè)城包括商業(yè)街，出現(xiàn)銷(xiāo)售火爆的場(chǎng)面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。最近我們到東北進(jìn)行考察，就看到一個(gè)商業(yè)步行街沒(méi)有人。所以，對(duì)商業(yè)街采用這種操作手法是非常危險(xiǎn)的，開(kāi)發(fā)商一旦撤離以后就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，很難獲得成功。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴(lài)性更強(qiáng)，它投資大，動(dòng)作急，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　從去年年底開(kāi)始，一些地方金融部門(mén)按照央行的要求，開(kāi)始控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，不少銀行已經(jīng)將開(kāi)發(fā)商自有資金比例提高到30％以上。前幾天在央行論壇上，商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家們認(rèn)為購(gòu)物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到80％是比較理想的，至少不能低于50％。

　　4、商業(yè)銀行貸款中存在著形象工程。現(xiàn)在很多城市都在建大型的購(gòu)物中心和商業(yè)步行街。購(gòu)物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實(shí)具有較強(qiáng)的市政效果，于是，一些地方政府就不顧本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，一味地進(jìn)行建設(shè)，并在建設(shè)中又過(guò)于重視城市景觀(guān)的要求，為此，項(xiàng)目招商往往陷入兩難的尷尬境地。

　　四點(diǎn)建議

　　針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中所存在的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差、經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)思路上有偏差等主要問(wèn)題，荀培路提出了幾條應(yīng)對(duì)之策：

　　1、實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，這也是中國(guó)的特色。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門(mén)的宏觀(guān)調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。實(shí)現(xiàn)商業(yè)、地產(chǎn)的聯(lián)手，一方面地產(chǎn)商、建筑商的品牌效果能有效促進(jìn)商業(yè)的租售，零售巨頭的加盟，能吸引客流、帶來(lái)商氣得到保證，避免商家建設(shè)新店的原始投資，成為地產(chǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)很好賣(mài)點(diǎn)。另外一方面，經(jīng)營(yíng)商成為商業(yè)地產(chǎn)商的合作伙伴，又使其聯(lián)盟合作伙伴獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　2、科學(xué)合理的商業(yè)模式，這是上述兩者整合的空間，商業(yè)模式不能是住宅的銷(xiāo)售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最大限度減少成本。大連萬(wàn)達(dá)提出來(lái)預(yù)先與世界500強(qiáng)的企業(yè)簽訂合約然后再開(kāi)發(fā)，這樣的營(yíng)銷(xiāo)模式其優(yōu)勢(shì)是顯然的。不僅分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地提高了商業(yè)項(xiàng)目的知名度。此外，商業(yè)與地產(chǎn)商做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過(guò)各種品牌的組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，又有效控制和降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從去年開(kāi)始，大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一些項(xiàng)目出現(xiàn)了問(wèn)題，但不能簡(jiǎn)單否定訂單式商業(yè)模式。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。前面所講到的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，只能給土地資源、商業(yè)資源和社會(huì)資源帶來(lái)巨大的浪費(fèi)。要抓好定位先要調(diào)查好市場(chǎng)，從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)，走適合自己的路。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)定位的前提，尤其是商業(yè)聚集區(qū)，要讓商業(yè)地產(chǎn)多贏(yíng)利，必須要細(xì)分，也就是說(shuō)要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

　　4、主題經(jīng)營(yíng)要凸現(xiàn)特色。小型商業(yè)在經(jīng)營(yíng)定位時(shí)一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專(zhuān)、精。大的商業(yè)設(shè)施對(duì)小的商業(yè)設(shè)施影響很大，或者說(shuō)殺傷力非常大。所以，小的商業(yè)設(shè)施一定要以自身的特色吸引消費(fèi)者。