房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步，主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的前期規(guī)劃、業(yè)態(tài)組成等方面。國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一大批“社區(qū)購(gòu)物中心”、“生活館”、“l(fā)ivingmall”、“商業(yè)步行街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。但是從實(shí)際情況來(lái)看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為首要目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。在此基礎(chǔ)之上，利用規(guī)模、主力經(jīng)營(yíng)商家的吸引力以及商業(yè)的特色等等達(dá)到擴(kuò)大商圈規(guī)模的目的。

總的來(lái)說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比很大差異。并且由于各級(jí)城市經(jīng)濟(jì)水平的差異，其成熟程度也有很大的差別。

就社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)而言，在某種程度上來(lái)說(shuō)，一線城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀就是二、三線城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向。

一線城市目前是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最成熟，城市面積相對(duì)較大，社區(qū)商業(yè)發(fā)展也相對(duì)完善的地區(qū)，主要指北京、上海、廣州、深圳等大城市。這些城市以及社區(qū)商業(yè)有如下特點(diǎn)，也是二、三線城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)：

趨勢(shì)一：政府對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強(qiáng)

城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟和穩(wěn)固，社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的發(fā)展逐步成為政府發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。政府經(jīng)過(guò)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，職能更加清晰明確，效率更高，將對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展發(fā)揮指導(dǎo)作用。

政府在逐步退出對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)過(guò)后，加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)空能力，城市的發(fā)展受政府規(guī)劃的影響非常大。另外，由于城市商業(yè)發(fā)展日益成熟，城區(qū)不斷擴(kuò)大，對(duì)于政府而言，城市商業(yè)規(guī)劃的中心由以前的發(fā)展和完善市級(jí)商業(yè)中心轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)大區(qū)域商業(yè)中心和完善社區(qū)商業(yè)。由于政府的參與，城市商業(yè)項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更加有規(guī)律和條理，也更符合城市以及市民的需要，社區(qū)商業(yè)作為住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套也會(huì)更加合理、有序。

隨著一線城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)的良性增長(zhǎng)，商務(wù)區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、城市副中心等扮演不同角色的城市功能將陸續(xù)出現(xiàn)。相應(yīng)的居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)規(guī)劃等都需要政府事先經(jīng)過(guò)周全的考慮。目前國(guó)內(nèi)很多城市在城市未來(lái)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃的方案中大都涉及到了社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃。比如，北京市政府將在20**年對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行全面的規(guī)劃。

只有在政府參與社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和引導(dǎo)的大前提下，社區(qū)商業(yè)才能真正的往正確的方向發(fā)展，才能真正的便民、利民。

趨勢(shì)二：購(gòu)物中心造就大型社區(qū)商業(yè)

城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，城市各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能定位日益清晰，有各自的商業(yè)中心、副中心、商務(wù)中心、城市副中心（居住區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)等城市功能配套。大型住宅社區(qū)日益增多，livingmall、社區(qū)生活館等大型社區(qū)商業(yè)中心成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的特殊力量。

隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)了越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、住宅區(qū)等，由于老城區(qū)的城市改造難度相對(duì)較大，再者土地成本高昂等原因，因此這些功能配套多處在城鄉(xiāng)結(jié)合部甚至郊區(qū)，非常容易形成大型的住宅社區(qū)，而相應(yīng)的商業(yè)供應(yīng)則非常匱乏，因此社區(qū)商業(yè)的可塑性極強(qiáng)。類(lèi)似購(gòu)物中心的社區(qū)商業(yè)中心具有比較廣闊的發(fā)展空間。

如在北京東北部，望京等大型社區(qū)的出現(xiàn)使人們看清社區(qū)商業(yè)的重要性。大型社區(qū)住宅是人們生活的主要聚集地，隨之與此相配套的社區(qū)商業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生，在滿足居民日常的消費(fèi)需求以外，在現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下，其商業(yè)業(yè)態(tài)也處在不斷的變化發(fā)展中。在這樣的地方，其社區(qū)商業(yè)特別是大的社區(qū)商業(yè)已進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)策劃公司以及研究機(jī)構(gòu)的視野，其地位也不亞于區(qū)域或市級(jí)商業(yè)中心對(duì)城市發(fā)展的作用。

這些區(qū)域的大型社區(qū)商業(yè)在大量居民的消費(fèi)支撐下，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大的情況下，完全有可能做大，以百貨或購(gòu)物中心、超市等為主力商家牽頭，輔以其他餐飲服務(wù)業(yè)、美容美發(fā)等側(cè)重生活配套的商業(yè)形式，形成一個(gè)功能完善，結(jié)構(gòu)合理的綜合性社區(qū)商業(yè)中心。

這些社區(qū)商業(yè)在操作上將逐漸和商業(yè)中心區(qū)集中商業(yè)的做法相似，前期進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研、定位和規(guī)劃，做出概念，同時(shí)與商業(yè)中心區(qū)集中商業(yè)不同的是，這種社區(qū)商業(yè)可以打出“生活館”、“l(fā)ivingmall”等時(shí)尚的概念，在滿足周邊消費(fèi)者日常消費(fèi)以外，還有可能得到其他區(qū)域消費(fèi)者的支持。

在北京，位于城區(qū)東部的通州一直以來(lái)是大量來(lái)京務(wù)工的外地人員的棲息地，如今除了租賃以外，越來(lái)越多的人開(kāi)始在通州置業(yè)，而這里的商業(yè)卻相對(duì)短缺，從而為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了肥沃的土壤。另外，諸如貴友百貨、冠軍超市、天通苑購(gòu)物中心也已紛紛進(jìn)駐社區(qū)，西單商場(chǎng)更是先后進(jìn)駐了天通苑、皂君廟等大型社區(qū)，成為大型社區(qū)商業(yè)的主力。

在深圳，社區(qū)生活館——一種社區(qū)商業(yè)的全新業(yè)態(tài)已經(jīng)誕生，其首家樣板店在彩田社區(qū)正式亮相。即將在彩田社區(qū)盛世家園商業(yè)裙樓開(kāi)業(yè)的旺德福商場(chǎng)，是一家以生鮮超市為主，輔以專(zhuān)賣(mài)店、服務(wù)配套類(lèi)項(xiàng)目，包括干洗、連鎖藥店、花店、美容會(huì)所、兒童游樂(lè)天地等于一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其功能完全不亞于市級(jí)商業(yè)中心的商業(yè)功能。

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sp; 20**年2月，易鋪網(wǎng)對(duì)20**年全國(guó)零售額前100家零售商進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，該分析表明，社區(qū)型購(gòu)物中心的平均體量將依然偏大，2萬(wàn)—3萬(wàn)平方米的中型社區(qū)購(gòu)物中心更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

通過(guò)對(duì)100家零售商的調(diào)查，易鋪網(wǎng)發(fā)現(xiàn)零售業(yè)多元化、集團(tuán)化的戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)日益明顯。其中，百貨、超市、便利店的組合三類(lèi)業(yè)態(tài)組合零售額最高；單一超市業(yè)態(tài)零售額居于第二位，家電、專(zhuān)業(yè)店組合業(yè)態(tài)位列第三位。

有關(guān)人士分析認(rèn)為，零售業(yè)的變化為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了更為廣闊的市場(chǎng)，并認(rèn)為2萬(wàn)—3萬(wàn)平方米的中型社區(qū)購(gòu)物中心更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

趨勢(shì)三：便利店、生鮮超市是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分

1、便利店

零售商店、菜市場(chǎng)之類(lèi)的商業(yè)形態(tài)歷來(lái)是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分，不過(guò)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新的商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)出來(lái)。采取連鎖經(jīng)營(yíng)的便利店開(kāi)始席卷北京、上海等一線城市，其選址主要是社區(qū)。

國(guó)外領(lǐng)先業(yè)態(tài)在擴(kuò)張策略上會(huì)首先選擇一線城市。比如7-11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)，由于這些業(yè)態(tài)的進(jìn)入，不僅僅豐富了城市的主流商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的功能和業(yè)態(tài)也因此變得更加齊全和多樣。目前，在北京，7－11便利店至今已經(jīng)達(dá)到8家，冠軍超市也有了5家分店。

便利店是營(yíng)業(yè)面積在50~150平米左右，經(jīng)營(yíng)品種在2000種左右，靠近居民區(qū)，可以滿足顧客的日常消費(fèi)需求，且縮短了購(gòu)物的時(shí)間，營(yíng)業(yè)時(shí)間可達(dá)15個(gè)小時(shí)以上甚至24小時(shí)，全年不休息，門(mén)店的位置便利，顧客購(gòu)物方便，填補(bǔ)了商業(yè)中心之間以及超市之間的消費(fèi)空隙，銷(xiāo)售的商品主要以顧客日常的必需品為主，商品價(jià)格偶爾會(huì)比超市稍貴。北京市商務(wù)局的一位官員分析說(shuō)：“截至去年底，北京的便利連鎖店已發(fā)展到1500多家。”

2、生鮮超市

菜市場(chǎng)對(duì)社區(qū)的作用不言而喻。在國(guó)內(nèi)有些城市，“農(nóng)改超”一度被看作菜市場(chǎng)突圍的方向而成為媒體的炒做對(duì)象，隨著“農(nóng)改超”的升溫，生鮮超市的前景越來(lái)越被看好。但農(nóng)改超不管怎么改，很難一下擺脫菜市場(chǎng)環(huán)境骯臟、討價(jià)還價(jià)的影響，甚至還涉及到資金、配送、管理等一系列深層次問(wèn)題，它的成熟需要一個(gè)過(guò)程。

相反，隨著國(guó)外零售巨頭的陸續(xù)進(jìn)入，生鮮超市對(duì)于一線城市的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是什么新鮮事了，生鮮超市作為一種采取超市的經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和菜市場(chǎng)一致，特別國(guó)外的企業(yè)已經(jīng)在這行已經(jīng)有多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，完全可以輕輕松松進(jìn)入這個(gè)還未充分發(fā)展的市場(chǎng)。因此生鮮超市替代菜市場(chǎng)進(jìn)入社區(qū)也是時(shí)間的問(wèn)題。

法國(guó)冠軍超市是世界知名的專(zhuān)業(yè)食品超市集團(tuán)、歐洲最大的生鮮食品超市，是家樂(lè)福旗下三大業(yè)態(tài)之一，在全球擁有近2300家店的冠軍超市。與家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)瘸袠I(yè)態(tài)不同的是，冠軍超市更側(cè)重生鮮食品，面積在3000-5000平方米左右，所售商品幾乎全部是食品，包括蔬菜、水果、肉類(lèi)、海鮮等生鮮食品及各類(lèi)干食一應(yīng)俱全。在北京勁松的居民社區(qū)開(kāi)出亞洲第一店以來(lái)已經(jīng)有5家店。

趨勢(shì)四：社區(qū)商業(yè)也開(kāi)始細(xì)分市場(chǎng)

一線城市人口眾多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，特別是集中了較多的高文化層次、高素質(zhì)的人才，因此消費(fèi)層次不一、消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元，相應(yīng)的也會(huì)造就各種各樣的社區(qū)商業(yè)。

消費(fèi)者根據(jù)性別、年齡、收入水平、文化修養(yǎng)、價(jià)值觀念、社會(huì)階層、生活方式等可以細(xì)分為不同的消費(fèi)群體，不同的消費(fèi)群體意味著不同的消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、消費(fèi)動(dòng)機(jī)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。較高的收入水平?jīng)Q定較高的消費(fèi)水平，這類(lèi)消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加多元化，注重生活品質(zhì)，對(duì)充滿體驗(yàn)、娛樂(lè)、數(shù)碼等元素的新鮮事物的需求相對(duì)其他消費(fèi)者有所提高。相應(yīng)的，收入水平較低決定了較低的消費(fèi)水平，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)則更側(cè)重吃、穿、用等日常生活最基本的消費(fèi)需求。這些不同的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)就決定了社區(qū)商業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)需要考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。因此一個(gè)城市消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，其社區(qū)商業(yè)類(lèi)型也就越多。

而城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)有著直接的聯(lián)系。一方面，當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，其城市居民素質(zhì)越高，不同類(lèi)型的消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣越容易出現(xiàn)差異；另一方面，城市經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，在城市從事商品或服務(wù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力越強(qiáng)，會(huì)根據(jù)不同類(lèi)型的消費(fèi)者生產(chǎn)出不同類(lèi)型的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)的時(shí)候會(huì)考慮目標(biāo)消費(fèi)者是什么，從而指導(dǎo)產(chǎn)品的定位和設(shè)計(jì)。相反，經(jīng)濟(jì)水平越低的城市，這些企業(yè)的相應(yīng)能力越低，其產(chǎn)品千篇一律。另外，城市經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，對(duì)人才的吸引力就越大，會(huì)吸引不同類(lèi)型的外地人員前往發(fā)展，因此其城市居民的結(jié)構(gòu)就越復(fù)雜，反之城市發(fā)展水平越落后，就越難吸引和留住各種人才，其消費(fèi)群體就越單一。

因此，經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)的城市，其社區(qū)商業(yè)會(huì)根據(jù)不同的消費(fèi)群體表現(xiàn)出不同類(lèi)型的社區(qū)商業(yè)。特別是會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)比例的現(xiàn)代型社區(qū)商業(yè)、高檔社區(qū)商業(yè)、中高檔社區(qū)商業(yè)、大型社區(qū)商業(yè)、集中型社區(qū)商業(yè)、年輕人社區(qū)商業(yè)和外國(guó)人社區(qū)商業(yè)等。而對(duì)于二、三線城市，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模較小、形式比較單一、比較缺乏特色，再加上開(kāi)發(fā)商的操作能力，比較難以形成較有影響力的商業(yè)中心。

趨勢(shì)五：專(zhuān)業(yè)化操作是社區(qū)商業(yè)成功的保證

住宅越來(lái)越多，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模也越來(lái)越大，其操作難度

亦隨之增加；另外目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)大都為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，然后出售給零散投資者。因此一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是否做好不僅僅影響到周邊居民的生活，而且關(guān)系到眾多投資者的利益。所以社區(qū)商業(yè)的操作有必要按照購(gòu)物中心的操作模式，從前期的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位到后期的招商營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)管理都需要經(jīng)過(guò)比較科學(xué)的可行性論證，且需要專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)配合進(jìn)行。

在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，很大一部分是由住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起家，逐步涉足商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。他們對(duì)商業(yè)知之甚少，照搬住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這樣出來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目潛在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的核心其實(shí)是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體。因此要成功開(kāi)發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從最開(kāi)始就應(yīng)從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)考慮。市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者需求等是商業(yè)運(yùn)作無(wú)時(shí)不考慮的問(wèn)題，由此延伸的市場(chǎng)定位以及商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)的本質(zhì)。簡(jiǎn)言之：做商業(yè)地產(chǎn)，首先做商業(yè)；做商業(yè)，首先做市場(chǎng)定位。

就社區(qū)商業(yè)而言，由于有固定的消費(fèi)人群做支撐，且商業(yè)功能主要是供消費(fèi)者日常的生活需求，因此一般而言小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)是自發(fā)性的也很容易生存。但當(dāng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展到一定的規(guī)模后，則需要對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行較為科學(xué)的規(guī)劃和定位，準(zhǔn)確把握周邊消費(fèi)者的市場(chǎng)需求以及周邊商業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)情況，以決定自身項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模；其次，需要對(duì)社區(qū)商業(yè)的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)比例、商業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品組合等因素進(jìn)行合理調(diào)控。避免社區(qū)商業(yè)在檔次或功能等方面不適應(yīng)消費(fèi)者的需求，防止重復(fù)性建設(shè)和盲目競(jìng)爭(zhēng)，使社區(qū)商業(yè)各部分協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)，形成一個(gè)有機(jī)的整體，便于持續(xù)的良好發(fā)展。

針對(duì)社區(qū)商業(yè)的招商，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)居住社區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己負(fù)責(zé)招商。這樣就造成兩個(gè)方面的問(wèn)題，一方面很難滿足居民的需要，另一方面也很難對(duì)各商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的管理。因此，經(jīng)驗(yàn)豐富的招商營(yíng)銷(xiāo)以及商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于社區(qū)商業(yè)的成功開(kāi)發(fā)起著比較關(guān)鍵的作用。

前面已經(jīng)提到商業(yè)地產(chǎn)的操作涉及到多個(gè)步驟，而每個(gè)步驟都意味著相對(duì)專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，是一項(xiàng)跨行業(yè)的工程。遇到的各種問(wèn)題包括建筑的尺度與配置、空間規(guī)劃、成本控制、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、商業(yè)規(guī)劃、招商營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售管理、經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)支持等等。而開(kāi)發(fā)商一般不具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，若要求發(fā)展商對(duì)如此繁雜的事務(wù)都統(tǒng)統(tǒng)解決，是不太可能也不太現(xiàn)實(shí)的事情，且獨(dú)立面對(duì)這些問(wèn)題，操作過(guò)程之中勢(shì)必帶有盲目性。因此，應(yīng)該借助于一個(gè)甚至多個(gè)具備商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，來(lái)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位及實(shí)施等工作。

篇2：Z國(guó)際商業(yè)發(fā)展連鎖管理公司文化理念

　　Z國(guó)際商業(yè)發(fā)展連鎖管理有限公司的文化理念

　　*我們的理念：

　　--專(zhuān)業(yè)化管理、品牌化運(yùn)營(yíng)、股東化運(yùn)作、人性化服務(wù)；

　　--以模式造就未來(lái)，用品牌整合市場(chǎng)！

　　*我們的使命：

　　--奉獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，幫助人們實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的同時(shí)享受增值快樂(lè)！

　　*我們的目標(biāo)：

　　--旨在成為全球擁有最強(qiáng)大營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)體系的采購(gòu)商與運(yùn)營(yíng)商！

　　*我們的精神：

　　--建立一種模式，帶動(dòng)所有行業(yè)，發(fā)展一片經(jīng)濟(jì)，富裕廣大百姓！

　　*我們的事業(yè)領(lǐng)域：

　　--實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)物、地面百業(yè)聯(lián)盟，構(gòu)建“產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)作，品牌策略”三位一體的宏偉框架！

　　*我們的價(jià)值觀念：

　　--顧客滿意，員工自我實(shí)現(xiàn)，社會(huì)進(jìn)步！

　　*我們的行為準(zhǔn)則：

　　--為人守本份、凡事須用心、講究基本動(dòng)作、加強(qiáng)聯(lián)系溝通、發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神

　　*我們的經(jīng)營(yíng)策略：

　　--在主要事業(yè)領(lǐng)域建立優(yōu)勢(shì)，并不失時(shí)機(jī)地在其他事業(yè)上有所作為！

　　--與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀同行廣泛開(kāi)展交流與合作，吸收先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)！

　　--建立一支具有高度敬業(yè)精神和優(yōu)良業(yè)務(wù)素質(zhì)的員工隊(duì)伍！

　　*我們的上市規(guī)劃：

　　--將由國(guó)際專(zhuān)業(yè)證券承銷(xiāo)商，摩根史坦利(morgan.stanley) 規(guī)劃輔導(dǎo)上市

　　*我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力：

　　--結(jié)合各領(lǐng)域?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)、組建廣大的消費(fèi)者股東團(tuán)隊(duì)，加上百業(yè)聯(lián)盟的整合趨勢(shì)，創(chuàng)造一個(gè)無(wú)堅(jiān)不催的優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)

　　*我們的服務(wù)理念：

　　——永遠(yuǎn)是更好的！

　　——顧客永遠(yuǎn)是正確的！

　　象上帝，顧客給Z人以生長(zhǎng)的資源！

　　象陽(yáng)光，顧客給Z人以健康的神采！

　　象甘露，顧客給Z人以豐收的吉祥！

　　象朋友，顧客給Z人以堅(jiān)定的信心！

　　——Z人視顧客利益為最高利益，顧客是Z的事業(yè)保障，滿足顧客的需要是我們的第一天職，提供無(wú)微不致的服務(wù)是Z人的承諾！

　　*我們要努力的方向：

　　◆ 善用公司資源：

　　——善于利用公司的物質(zhì)條件和空間、時(shí)間、人力、政策，使效益不斷提高。

　　◆ 追求更好，滿足顧客：

　　——重視顧客，給顧客方便，讓顧客喜歡，對(duì)顧客的事要優(yōu)先處理。

　　——把服務(wù)精神貫徹到每一位同仁身上。

　　——強(qiáng)化商品力、企劃力、服務(wù)力。

　　◆ 讓更多的同仁承擔(dān)經(jīng)營(yíng)責(zé)任：

　　——把責(zé)任明確化，讓每位同仁了解該做什么，如何做以及達(dá)到哪些指標(biāo)才表示他成功了。

　　◆ 提高效率，追求更多的利潤(rùn)：

　　——調(diào)動(dòng)員工的積極性，主動(dòng)性，能動(dòng)性。

　　——有全體的觀念，發(fā)揮環(huán)環(huán)緊密結(jié)合的精神，把效益提高到最大化。

　　*我們要貫徹的工作精神：

　　◆ 把優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮到最大化：

　　——有貢獻(xiàn)才有報(bào)酬，沒(méi)有貢獻(xiàn)就沒(méi)有報(bào)酬。

　　◆ 強(qiáng)化制度與管理：

　　——了解規(guī)定，遵守規(guī)定。

　　——追蹤落實(shí)執(zhí)行。

　　——用成績(jī)說(shuō)話。

　　——白紙黑字（有確切的依據(jù)）。

　　——系統(tǒng)化、全盤(pán)化的思考，抓緊每一個(gè)環(huán)節(jié)，照顧每一個(gè)細(xì)節(jié)。

　　◆ 創(chuàng)造良性循環(huán)：

　　——全體員工的努力：積極性高 → 營(yíng)銷(xiāo)政策好+好的產(chǎn)品+好的服務(wù)+高利潤(rùn)的空間=顧客滿意 → 公司盈利 → 有能力提升員工的福利待遇 → 員工積極性更高 → 品質(zhì)、服務(wù)更好 → 顧客更滿意 → 公司盈利更高 → 待遇福利更好……

　　◆ 建立相互協(xié)助、相互依賴(lài)的團(tuán)隊(duì)：

　　——每人承擔(dān)與負(fù)責(zé)本身責(zé)任與服務(wù)。

　　——主動(dòng)、積極地完成責(zé)任與目標(biāo)。

　　——相互協(xié)助，使環(huán)環(huán)緊密結(jié)合，讓UM成為一個(gè)勝利的團(tuán)隊(duì)！

　　◆ 我們要抓緊的工作：

　　熟練掌握公司的運(yùn)作模式。

　　致力快速拓展業(yè)務(wù)。

　　貫徹規(guī)定制度的執(zhí)行。

　　保證資金安全回籠。

　　發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決。

　　——問(wèn)題是什么？

　　——造成問(wèn)題的原因有哪些？

　　——有哪些解決的方法？

　　——最好的解決方法是什么？

　　在解決問(wèn)題時(shí)，是否符合增進(jìn)顧客滿意與追求利潤(rùn)的兩個(gè)條件。

　　Z營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司

篇3：房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究

房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步，主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的前期規(guī)劃、業(yè)態(tài)組成等方面。國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一大批“社區(qū)購(gòu)物中心”、“生活館”、“l(fā)ivingmall”、“商業(yè)步行街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。但是從實(shí)際情況來(lái)看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為首要目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。在此基礎(chǔ)之上，利用規(guī)模、主力經(jīng)營(yíng)商家的吸引力以及商業(yè)的特色等等達(dá)到擴(kuò)大商圈規(guī)模的目的。

總的來(lái)說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國(guó)外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比很大差異。并且由于各級(jí)城市經(jīng)濟(jì)水平的差異，其成熟程度也有很大的差別。

就社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)而言，在某種程度上來(lái)說(shuō)，一線城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀就是二、三線城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向。

一線城市目前是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最成熟，城市面積相對(duì)較大，社區(qū)商業(yè)發(fā)展也相對(duì)完善的地區(qū)，主要指北京、上海、廣州、深圳等大城市。這些城市以及社區(qū)商業(yè)有如下特點(diǎn)，也是二、三線城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)：

趨勢(shì)一：政府對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強(qiáng)

城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟和穩(wěn)固，社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的發(fā)展逐步成為政府發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。政府經(jīng)過(guò)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，職能更加清晰明確，效率更高，將對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展發(fā)揮指導(dǎo)作用。

政府在逐步退出對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)過(guò)后，加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)空能力，城市的發(fā)展受政府規(guī)劃的影響非常大。另外，由于城市商業(yè)發(fā)展日益成熟，城區(qū)不斷擴(kuò)大，對(duì)于政府而言，城市商業(yè)規(guī)劃的中心由以前的發(fā)展和完善市級(jí)商業(yè)中心轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)大區(qū)域商業(yè)中心和完善社區(qū)商業(yè)。由于政府的參與，城市商業(yè)項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更加有規(guī)律和條理，也更符合城市以及市民的需要，社區(qū)商業(yè)作為住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套也會(huì)更加合理、有序。

隨著一線城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)的良性增長(zhǎng)，商務(wù)區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、城市副中心等扮演不同角色的城市功能將陸續(xù)出現(xiàn)。相應(yīng)的居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)規(guī)劃等都需要政府事先經(jīng)過(guò)周全的考慮。目前國(guó)內(nèi)很多城市在城市未來(lái)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃的方案中大都涉及到了社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃。比如，北京市政府將在20**年對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行全面的規(guī)劃。

只有在政府參與社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和引導(dǎo)的大前提下，社區(qū)商業(yè)才能真正的往正確的方向發(fā)展，才能真正的便民、利民。

趨勢(shì)二：購(gòu)物中心造就大型社區(qū)商業(yè)

城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，城市各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能定位日益清晰，有各自的商業(yè)中心、副中心、商務(wù)中心、城市副中心（居住區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)等城市功能配套。大型住宅社區(qū)日益增多，livingmall、社區(qū)生活館等大型社區(qū)商業(yè)中心成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的特殊力量。

隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)了越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、住宅區(qū)等，由于老城區(qū)的城市改造難度相對(duì)較大，再者土地成本高昂等原因，因此這些功能配套多處在城鄉(xiāng)結(jié)合部甚至郊區(qū)，非常容易形成大型的住宅社區(qū)，而相應(yīng)的商業(yè)供應(yīng)則非常匱乏，因此社區(qū)商業(yè)的可塑性極強(qiáng)。類(lèi)似購(gòu)物中心的社區(qū)商業(yè)中心具有比較廣闊的發(fā)展空間。

如在北京東北部，望京等大型社區(qū)的出現(xiàn)使人們看清社區(qū)商業(yè)的重要性。大型社區(qū)住宅是人們生活的主要聚集地，隨之與此相配套的社區(qū)商業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生，在滿足居民日常的消費(fèi)需求以外，在現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下，其商業(yè)業(yè)態(tài)也處在不斷的變化發(fā)展中。在這樣的地方，其社區(qū)商業(yè)特別是大的社區(qū)商業(yè)已進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)策劃公司以及研究機(jī)構(gòu)的視野，其地位也不亞于區(qū)域或市級(jí)商業(yè)中心對(duì)城市發(fā)展的作用。

這些區(qū)域的大型社區(qū)商業(yè)在大量居民的消費(fèi)支撐下，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大的情況下，完全有可能做大，以百貨或購(gòu)物中心、超市等為主力商家牽頭，輔以其他餐飲服務(wù)業(yè)、美容美發(fā)等側(cè)重生活配套的商業(yè)形式，形成一個(gè)功能完善，結(jié)構(gòu)合理的綜合性社區(qū)商業(yè)中心。

這些社區(qū)商業(yè)在操作上將逐漸和商業(yè)中心區(qū)集中商業(yè)的做法相似，前期進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研、定位和規(guī)劃，做出概念，同時(shí)與商業(yè)中心區(qū)集中商業(yè)不同的是，這種社區(qū)商業(yè)可以打出“生活館”、“l(fā)ivingmall”等時(shí)尚的概念，在滿足周邊消費(fèi)者日常消費(fèi)以外，還有可能得到其他區(qū)域消費(fèi)者的支持。

在北京，位于城區(qū)東部的通州一直以來(lái)是大量來(lái)京務(wù)工的外地人員的棲息地，如今除了租賃以外，越來(lái)越多的人開(kāi)始在通州置業(yè)，而這里的商業(yè)卻相對(duì)短缺，從而為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了肥沃的土壤。另外，諸如貴友百貨、冠軍超市、天通苑購(gòu)物中心也已紛紛進(jìn)駐社區(qū)，西單商場(chǎng)更是先后進(jìn)駐了天通苑、皂君廟等大型社區(qū)，成為大型社區(qū)商業(yè)的主力。

在深圳，社區(qū)生活館——一種社區(qū)商業(yè)的全新業(yè)態(tài)已經(jīng)誕生，其首家樣板店在彩田社區(qū)正式亮相。即將在彩田社區(qū)盛世家園商業(yè)裙樓開(kāi)業(yè)的旺德福商場(chǎng)，是一家以生鮮超市為主，輔以專(zhuān)賣(mài)店、服務(wù)配套類(lèi)項(xiàng)目，包括干洗、連鎖藥店、花店、美容會(huì)所、兒童游樂(lè)天地等于一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其功能完全不亞于市級(jí)商業(yè)中心的商業(yè)功能。

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sp; 20**年2月，易鋪網(wǎng)對(duì)20**年全國(guó)零售額前100家零售商進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，該分析表明，社區(qū)型購(gòu)物中心的平均體量將依然偏大，2萬(wàn)—3萬(wàn)平方米的中型社區(qū)購(gòu)物中心更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

通過(guò)對(duì)100家零售商的調(diào)查，易鋪網(wǎng)發(fā)現(xiàn)零售業(yè)多元化、集團(tuán)化的戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)日益明顯。其中，百貨、超市、便利店的組合三類(lèi)業(yè)態(tài)組合零售額最高；單一超市業(yè)態(tài)零售額居于第二位，家電、專(zhuān)業(yè)店組合業(yè)態(tài)位列第三位。

有關(guān)人士分析認(rèn)為，零售業(yè)的變化為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了更為廣闊的市場(chǎng)，并認(rèn)為2萬(wàn)—3萬(wàn)平方米的中型社區(qū)購(gòu)物中心更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

趨勢(shì)三：便利店、生鮮超市是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分

1、便利店

零售商店、菜市場(chǎng)之類(lèi)的商業(yè)形態(tài)歷來(lái)是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分，不過(guò)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新的商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)出來(lái)。采取連鎖經(jīng)營(yíng)的便利店開(kāi)始席卷北京、上海等一線城市，其選址主要是社區(qū)。

國(guó)外領(lǐng)先業(yè)態(tài)在擴(kuò)張策略上會(huì)首先選擇一線城市。比如7-11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)，由于這些業(yè)態(tài)的進(jìn)入，不僅僅豐富了城市的主流商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的功能和業(yè)態(tài)也因此變得更加齊全和多樣。目前，在北京，7－11便利店至今已經(jīng)達(dá)到8家，冠軍超市也有了5家分店。

便利店是營(yíng)業(yè)面積在50~150平米左右，經(jīng)營(yíng)品種在2000種左右，靠近居民區(qū)，可以滿足顧客的日常消費(fèi)需求，且縮短了購(gòu)物的時(shí)間，營(yíng)業(yè)時(shí)間可達(dá)15個(gè)小時(shí)以上甚至24小時(shí)，全年不休息，門(mén)店的位置便利，顧客購(gòu)物方便，填補(bǔ)了商業(yè)中心之間以及超市之間的消費(fèi)空隙，銷(xiāo)售的商品主要以顧客日常的必需品為主，商品價(jià)格偶爾會(huì)比超市稍貴。北京市商務(wù)局的一位官員分析說(shuō)：“截至去年底，北京的便利連鎖店已發(fā)展到1500多家。”

2、生鮮超市

菜市場(chǎng)對(duì)社區(qū)的作用不言而喻。在國(guó)內(nèi)有些城市，“農(nóng)改超”一度被看作菜市場(chǎng)突圍的方向而成為媒體的炒做對(duì)象，隨著“農(nóng)改超”的升溫，生鮮超市的前景越來(lái)越被看好。但農(nóng)改超不管怎么改，很難一下擺脫菜市場(chǎng)環(huán)境骯臟、討價(jià)還價(jià)的影響，甚至還涉及到資金、配送、管理等一系列深層次問(wèn)題，它的成熟需要一個(gè)過(guò)程。

相反，隨著國(guó)外零售巨頭的陸續(xù)進(jìn)入，生鮮超市對(duì)于一線城市的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是什么新鮮事了，生鮮超市作為一種采取超市的經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和菜市場(chǎng)一致，特別國(guó)外的企業(yè)已經(jīng)在這行已經(jīng)有多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，完全可以輕輕松松進(jìn)入這個(gè)還未充分發(fā)展的市場(chǎng)。因此生鮮超市替代菜市場(chǎng)進(jìn)入社區(qū)也是時(shí)間的問(wèn)題。

法國(guó)冠軍超市是世界知名的專(zhuān)業(yè)食品超市集團(tuán)、歐洲最大的生鮮食品超市，是家樂(lè)福旗下三大業(yè)態(tài)之一，在全球擁有近2300家店的冠軍超市。與家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)瘸袠I(yè)態(tài)不同的是，冠軍超市更側(cè)重生鮮食品，面積在3000-5000平方米左右，所售商品幾乎全部是食品，包括蔬菜、水果、肉類(lèi)、海鮮等生鮮食品及各類(lèi)干食一應(yīng)俱全。在北京勁松的居民社區(qū)開(kāi)出亞洲第一店以來(lái)已經(jīng)有5家店。

趨勢(shì)四：社區(qū)商業(yè)也開(kāi)始細(xì)分市場(chǎng)

一線城市人口眾多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，特別是集中了較多的高文化層次、高素質(zhì)的人才，因此消費(fèi)層次不一、消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元，相應(yīng)的也會(huì)造就各種各樣的社區(qū)商業(yè)。

消費(fèi)者根據(jù)性別、年齡、收入水平、文化修養(yǎng)、價(jià)值觀念、社會(huì)階層、生活方式等可以細(xì)分為不同的消費(fèi)群體，不同的消費(fèi)群體意味著不同的消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、消費(fèi)動(dòng)機(jī)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。較高的收入水平?jīng)Q定較高的消費(fèi)水平，這類(lèi)消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加多元化，注重生活品質(zhì)，對(duì)充滿體驗(yàn)、娛樂(lè)、數(shù)碼等元素的新鮮事物的需求相對(duì)其他消費(fèi)者有所提高。相應(yīng)的，收入水平較低決定了較低的消費(fèi)水平，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)則更側(cè)重吃、穿、用等日常生活最基本的消費(fèi)需求。這些不同的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)就決定了社區(qū)商業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)需要考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。因此一個(gè)城市消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，其社區(qū)商業(yè)類(lèi)型也就越多。

而城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)有著直接的聯(lián)系。一方面，當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，其城市居民素質(zhì)越高，不同類(lèi)型的消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣越容易出現(xiàn)差異；另一方面，城市經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，在城市從事商品或服務(wù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力越強(qiáng)，會(huì)根據(jù)不同類(lèi)型的消費(fèi)者生產(chǎn)出不同類(lèi)型的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)的時(shí)候會(huì)考慮目標(biāo)消費(fèi)者是什么，從而指導(dǎo)產(chǎn)品的定位和設(shè)計(jì)。相反，經(jīng)濟(jì)水平越低的城市，這些企業(yè)的相應(yīng)能力越低，其產(chǎn)品千篇一律。另外，城市經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，對(duì)人才的吸引力就越大，會(huì)吸引不同類(lèi)型的外地人員前往發(fā)展，因此其城市居民的結(jié)構(gòu)就越復(fù)雜，反之城市發(fā)展水平越落后，就越難吸引和留住各種人才，其消費(fèi)群體就越單一。

因此，經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)的城市，其社區(qū)商業(yè)會(huì)根據(jù)不同的消費(fèi)群體表現(xiàn)出不同類(lèi)型的社區(qū)商業(yè)。特別是會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)比例的現(xiàn)代型社區(qū)商業(yè)、高檔社區(qū)商業(yè)、中高檔社區(qū)商業(yè)、大型社區(qū)商業(yè)、集中型社區(qū)商業(yè)、年輕人社區(qū)商業(yè)和外國(guó)人社區(qū)商業(yè)等。而對(duì)于二、三線城市，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模較小、形式比較單一、比較缺乏特色，再加上開(kāi)發(fā)商的操作能力，比較難以形成較有影響力的商業(yè)中心。

趨勢(shì)五：專(zhuān)業(yè)化操作是社區(qū)商業(yè)成功的保證

住宅越來(lái)越多，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模也越來(lái)越大，其操作難度

亦隨之增加；另外目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)大都為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，然后出售給零散投資者。因此一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是否做好不僅僅影響到周邊居民的生活，而且關(guān)系到眾多投資者的利益。所以社區(qū)商業(yè)的操作有必要按照購(gòu)物中心的操作模式，從前期的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位到后期的招商營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)管理都需要經(jīng)過(guò)比較科學(xué)的可行性論證，且需要專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)配合進(jìn)行。

在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，很大一部分是由住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起家，逐步涉足商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。他們對(duì)商業(yè)知之甚少，照搬住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，這樣出來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目潛在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的核心其實(shí)是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體。因此要成功開(kāi)發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從最開(kāi)始就應(yīng)從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)考慮。市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者需求等是商業(yè)運(yùn)作無(wú)時(shí)不考慮的問(wèn)題，由此延伸的市場(chǎng)定位以及商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)的本質(zhì)。簡(jiǎn)言之：做商業(yè)地產(chǎn)，首先做商業(yè)；做商業(yè)，首先做市場(chǎng)定位。

就社區(qū)商業(yè)而言，由于有固定的消費(fèi)人群做支撐，且商業(yè)功能主要是供消費(fèi)者日常的生活需求，因此一般而言小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)是自發(fā)性的也很容易生存。但當(dāng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展到一定的規(guī)模后，則需要對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行較為科學(xué)的規(guī)劃和定位，準(zhǔn)確把握周邊消費(fèi)者的市場(chǎng)需求以及周邊商業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)情況，以決定自身項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模；其次，需要對(duì)社區(qū)商業(yè)的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)比例、商業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品組合等因素進(jìn)行合理調(diào)控。避免社區(qū)商業(yè)在檔次或功能等方面不適應(yīng)消費(fèi)者的需求，防止重復(fù)性建設(shè)和盲目競(jìng)爭(zhēng)，使社區(qū)商業(yè)各部分協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)，形成一個(gè)有機(jī)的整體，便于持續(xù)的良好發(fā)展。

針對(duì)社區(qū)商業(yè)的招商，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)居住社區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己負(fù)責(zé)招商。這樣就造成兩個(gè)方面的問(wèn)題，一方面很難滿足居民的需要，另一方面也很難對(duì)各商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的管理。因此，經(jīng)驗(yàn)豐富的招商營(yíng)銷(xiāo)以及商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于社區(qū)商業(yè)的成功開(kāi)發(fā)起著比較關(guān)鍵的作用。

前面已經(jīng)提到商業(yè)地產(chǎn)的操作涉及到多個(gè)步驟，而每個(gè)步驟都意味著相對(duì)專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，是一項(xiàng)跨行業(yè)的工程。遇到的各種問(wèn)題包括建筑的尺度與配置、空間規(guī)劃、成本控制、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、商業(yè)規(guī)劃、招商營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售管理、經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)支持等等。而開(kāi)發(fā)商一般不具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，若要求發(fā)展商對(duì)如此繁雜的事務(wù)都統(tǒng)統(tǒng)解決，是不太可能也不太現(xiàn)實(shí)的事情，且獨(dú)立面對(duì)這些問(wèn)題，操作過(guò)程之中勢(shì)必帶有盲目性。因此，應(yīng)該借助于一個(gè)甚至多個(gè)具備商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，來(lái)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位及實(shí)施等工作。