第一節 項目定位
一、名稱定位
大型購物公園----重慶國際化都市的商業名片，未來最具特色的大型購物中心。
注：大型購物公園是Shopping Mall的升級版，其主要特征是在原購物功能基礎上，增加了消費者在此環境所體會到走的樂趣、看的樂趣、學的樂趣、吃的樂趣、玩的樂趣、買的樂趣……如逛公園般的愜意心情。
二、定位分析
（一）定位依據
在認真研究本案的基礎上，我們對國際、國內零售業發展以及重慶五大商圈目前發展現狀及未來發展趨勢進行認真的分析研究后，認為：
重慶——將會形成繼京、津、唐經濟帶、長三角經濟帶、珠三角經濟帶之后的成渝經濟帶。重慶未來必將成為西南大都會的地位顯而易見，其城市規模，發展前景不容忽視。
隨著重慶都市化進程，未來二郎科技新城將是重慶國際化都市的典型代表作，該項目將為二郎科技新城錦上添花。
（二）定位特征
購物公園的特征是集購物、休閑、觀光、娛樂等多種功能于一體，大型的一站式商業文化購物中心。是綜合了各種商業業態，通過策劃及科學的規劃、經營運作使之成為一種全新的商業業態。具體表現有五大特色：
1、功能定位特色
集購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、商務金融、電信、商業展示、醫療、服務、修理、交通等多種功能，涵蓋上百個不同的商業業態及數十萬種商品，可滿足不同人群的需求。
2、文化特色
本案中將匯集中外最具文化特色的商業特征，通過有機的組合，使之成為一種既能體現現代商業文化及歷史商業文化，又能體現現代人文及歷史人文的文化特征。
3、經營管理特色
本案將采用科學的經營理念，物業管理理念對項目進行專業化管理。如安全保衛、消防、物業、物流、人流、商品流、現金流、信息流等詳細分工，并導入現代網絡系統進行專業化管理。
4、購物公園的環境氛圍特色
本項目具有優雅、整潔、明亮、舒適、協調有序的購物環境及濃厚的商業文化特色，使消費者能夠陶冶情操、放松精神，體現視覺美感。營造出購物、休閑、娛樂、社交、旅游觀光等現代時尚的購物公園環境氛圍。
5、品牌特色
我們將通過品牌整合、營銷整合，使購物公園的品牌具有知名度、美譽度，并達到高度的社會認知度。
使入駐本項目的不同業態、不同企業、在提高自身素質，維護自身品牌的基礎上，共同塑造購物公園的整體品牌。體現購物公園的品牌特色并能通過品牌的無形資產轉化成有形的經濟效益。是本項目的品牌特色。
（三）定位的目標
購物公園的最終目標將達到滿足不同消費者的六大樂趣。
1、走的樂趣——規劃設計之交通組合
購物公園的合理規劃設計，不同組團、不同業態的整合，形成不同特色的商業步行街。其每條街的長度，寬度等（包括休息區，觀光區，娛樂區）的設計都要以人體工程學的基礎理論進行認真科學研究。
使入園的游客，觀光客在進入購物公園的那一刻起，就能夠感受到走的樂趣。
2、看的樂趣——規劃設計之各種商業業態的有機組合
購物公園最具特色的將是對不同的商業業態進行有機的組合。如百貨、精品店、專賣店、茶樓、酒吧、娛樂、服務、商務等多種業態錯落有致，不能絕對分離，又不能雜亂無章，相互干擾，這將是策劃和規劃設計研究的重要課題。
3、學的樂趣——經營之文化景觀組合
購物公園的文化特征將是區別其它商業中心的最大差異性，我們將在深入策劃時，充分研究人類商業文化歷史及沿革，把這些文化通過不同業態組團，規劃設計時貫穿到整個公園之內，使進入購物公園的消費者，在不經意之間增加了社會知識。
4、吃的樂趣——中外美食文化之組合
購物公園中的餐飲將是貫穿整個公園的最具亮點的業態，規劃設計時除餐飲較集中的美食街之外，將融匯中外特色的飲食文化及民族飲食文化，根據不同組團進行有機組合。使游客、觀光客盡情享受美味佳肴。
5、玩的樂趣——娛樂，運動休閑業態之組合
購物公園將以迪斯尼主題公園的理念及思維方式進行規劃設計，不同的是迪斯尼是偏重于娛樂，而本購物公園則偏重于購物。在濃厚的購物氛圍之中并能體驗玩的樂趣。
6、買的樂趣——各種商業業態之組合
本案在策劃過程中把招商和經營做為主要的研究課題。一是根據項目市場需求；二是根據商家需求；三是根據消費需求。在有限的購物公園中，盡量要做到多業態，多品種。真正體現一站式的人性化購物公園。
（四）定位理念
1、充分體現重慶國際化都市的形象，力爭打造城市名片。
2、導入物流經營理念，配備現代物流體系
建立集中物流配送系統，從而降低商品流通及經營成本，加速資金周轉，并最終實現現代零售業的資金流、信息流和商品流的合理快捷流動。為所有入園企業降低經營成本。
以此充分體現需求——供給的合理性，力爭使項目投入產出比的經濟效益最大化。
三、產品定位——定位理念
購物公園的產品定位，概括由三個部分組成。
（一）核心產品
做為購物公園項目的核心產品，其包含公寓、酒店、寫字樓、商業、交通、停車、經營性娛樂設施的場地等可供銷售或提供出租的商業經營建筑物業。最大程度上滿足購買者或租用者的需求合理性。
（二）形式產品
做為購物公園的形式產品，包含項目整體規劃的道路、綠地、公園、景觀園林以及為消費者或游客提供的休閑區設施；非經營性娛樂場地及設施，停車場、物流配送中心、倉儲設施、信息中心、金融中心、消防設施、保安系統、幼兒園等。
購物公園與城市交通組合、建筑空間結構的和諧等將構成整體項目的形式產品；將在最大程度為入園企業；經營者提供最便捷的交通服務；最快捷的信息及物流服務；最優雅的購物環境和辦公環境。
（三）延伸產品
購物公園的延伸產品含購物公園的品牌及該品牌經營產生的無形資產，購物公園環境營造的商業氛圍及經濟價值。
項目科學規劃設計購物公園的硬件及經營管理所營造的安全保衛、物業管理、消防設施等軟件的服務體系；還有項目經營過程中大量宣傳帶來的巨大的潛在市場價值。構成了本項目的延伸產品。
四、產品定位——定位思路
本項目產品定位──大型購物公園，其內容包括如下幾大業態：大商業，如百貨、倉儲式超市、零售超市、專賣店品牌等；小商業，如各種主題式商業風情街等；另外有甲級寫字樓可滿足商務功能要求；物流中心可滿足商家商品流、資金流、人才流、信息流等方面的需求；還配有公寓式住宅，既可聚集人才，又能滿足商家及周邊居民的居住配套。
具體定位說明如下：
（一）公寓定位
購物公園首先要具有人氣，才會有財氣。項目規劃定位適量的公寓，一是滿足開發區未來大量高級白領及藍領的居住需求；二是提升項目人氣，營造未來都市氛圍。公寓的產品定位分為三類。
1、住宅式公寓
建筑形式有別與其他住宅形式，要和未來購物公園建筑空間結構相融合，滿足居家所需。
2、商務公寓
建筑形式由別于其它寫字樓，和購物公園整體相容，滿足一般小公司經營所需，居住辦公均可。
3、酒店式公寓
建筑形式有別于一般酒店，起源于20世紀70年代歐美國家。由“時權酒店”（Timebare Hotel）演變而來，“時權酒店”是指出售一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售，轉讓或交換。目前已發展演變成“產權式酒店”——“酒店式公寓”，該產品提供酒店式服務和管理，商居兩宜。兼具居家辦公兩種功能。
該產品定位會提升本項目的商務功能，有助于未來酒店及寫字樓的經營。
（二）五星級智能化酒店
該酒店定位是與寫字樓一體的標志性建筑，而且其配套是與智能化寫字樓于一體，其功能是為開發區的產業結構主題服務，因此定位為主題式商務酒店。
（三）甲級智能化寫字樓——主題辦公樓
甲級寫字樓的定位是根據二郎科技新城產業結構，找出最具有代表的主題，其主題延伸到建筑的外觀、結構、以及園區的文化，以此提升二郎科技新城的形象，有利于寫字樓的經營與招商。
智能化主題寫字樓將導入全智能化網絡服務，設立集約的信息服務中心，二郎科技新城新聞發布中心使與該主題相關的企業入駐該寫字樓后可享受到最快捷的與主題產業相關的信息服務，全面降低企業經營成本。
（四）購物公園——購物的時尚
購物公園是Shopping Mall的升級版，擁有龐大的規模、高度、豐富的商品內容和多元化的商業服務。它是消費者的最前沿，集文化娛樂、休閑、餐飲、展示、服務、旅游、觀光于一體，真正實現了涵蓋所有消費層面的一站式購物。
本案的策劃思路是融入迪斯尼主題公園的創意，Shopping Mall的經營經驗，融入重慶人文、導入現代物流、科學的規劃設計、經營與管理。使之成為一個真正購物主題公園。
園內配有特色的旅游設施，如機動游戲，園林景觀，主題式娛樂項目。具特色的文化展示項目。如人類商業發展歷史沿革、商品與貨幣；利用休閑茶吧、酒吧展示各國風情、民俗等，帶動人流。再配有如美食城，電影院，美容中心。娛樂設施，成人和兒童的游樂設施等。
1、從業態上分大商業和商業街兩大類
大商業有百貨店、大型倉儲超市、零售超市、專賣店、主題式商業、精品店、超市等。
商業街可從多方面定位。從商品屬性如珠寶一條街，酒吧一條街等。從文化屬性如民俗風情餐飲小吃一條街，民俗旅游紀念品一條街；
從業態屬性如男士用品，女
（五）便捷的交通與停車
購物公園的交通要充分考慮以人為本的原則，但也要考慮人車分流。使游客、逛客具有安全感，還要充分考慮大型購物公園的商品流通的便利，以降低經營者成本。
（六）物流中心——購物公園的配送中心
在本案中導入物流理念，規劃出一個與購物公園商品吞吐量相適應的配送中心，充分利用資源以降低經營者的成本。
（七）信息中心
在本案中導入主題公園的概念，配有背景音樂式的信息發布網絡，隨時發布有關商品的信息，各商家的商業活動信息以及在安全服務、應急服務、游客的尋人、財物丟失等方面的服務。
（八）消防與治安
由于本項目是一個大型的綜合性項目，項目對消防安全上的要求就相當高，在充分保證項目的消防安全同時又充分的利用消防設施，將設計消防設施和商業的物流通路能夠共用。
充分合理有效的利用各種空間。在安全方面主要考慮各種智能化的安全設施結合人員24小時安全巡邏等多種方式進行安全防護。
（九）幼兒園及兒童臨時托管服務中心
幼兒園主要是解決本項目居住業主和項目經營業主等子女的早期教育問題。幼兒園規劃設計為區域內較好的幼兒園，能夠滿足現代家庭對子女的教育要求的需要。而兒童臨時托管所主要是滿足到本項目購物的消費者由于其不方便帶小孩的情況下，交由項目的臨時托管服務中心照看。使其充分的享受無憂無慮的購物樂趣。
第二節規劃思路定位
一、建筑風格
（一）設計風格——現代主義手法。
（二）表現方式——標志性建筑。力爭在重慶30年不落后，打造城市地標。具體表現在商業的外觀，超高層酒店、寫字樓的造型及外觀設計、用材等方面。
二、整體布局
（一）交通組織——以最人性化的理念為指導思路，把項目周邊的商業項目，通過地下通路相連，充分利用通路設計成商業用途。既增加經濟效益又提高社會效益，減少社會不安定因素。
（二）商業布局——規劃時不應把大商業與商業街絕對分離，但要合理布局，主要是從交通人流分析，它的合理性必須達到相互配合，相互滲透，使游客和觀光客入園后目不暇接，驚奇不斷；體現出購物公園引人入勝的商業氛圍，從大的業態可分類，但在規劃設計上，又不至于雜亂無章，配套性服務業態可穿插設置，使消費者充分享受方便、輕松的購物樂趣。
（三）購物公園與科技公園的規劃
購物公園的娛樂、休閑功能盡量與科技公園融合。是購物公園的延伸，真正體現購物公園集休閑、娛樂、旅游、購物、觀光功能于一體的特色，具體表現──如在科技公園招商項目中，導入迪斯尼公園的某些要素及項目提升人們的參與感，在購物公園的招商項目中，除以購物為主外，還有大型KTV、電子游戲、電影院等休閑項目，增加人們的參與性娛樂。
篇2：購物公園項目調查報告
購物公園項目調查報告
名稱：zz公園
位置：**房地產開發有限公司
發展商：**房地產策劃推廣機構
建筑設計：**環境藝術設計有限公司
銷售熱線：*****
業態分布：上下四層
〔負一層〕主力超市、大型停車場；
〔首 層〕沿運河旅游飲食風情一條街：時尚飾品、餐飲、娛樂項目；
〔二、三層〕時尚電子、品牌、流行時裝、童裝玩具、家居飾品等；
總體規劃：
一、建筑規模：
1、總占地面積：27906.5平方米
2、總建筑面積：52633.5平方米
二、功能特色：集購物、娛樂、休閑、飲食、觀光于一體的大型購物場所；
規劃特點：
一、主題式購物公園；
二、引入主題水景；
三、景觀中庭；
四、運河步行街；
五、大型停車場；
六、實行三年返租制；
七、雙首層；
八、七彩燈光夜景；
九、時尚外立面；
十、二層五個出入口于臨街相連；
首層：共180間，共售出51套，46間未售出，83間價格未發布；
1＃A 平均8000元/㎡左右
1－1至1－17已售出；
現只剩1－18、至1－23未售出。
（共23間，售出17間，6間未售出）
1＃B 平均8000元/㎡左右
1－1至1－18未公布；
1－19至1－27已售出；
1－28至1－32未售出。
（共32間，售出9間，5間未售出，18間未發布）
2＃ 已全部售完
（2＃共24間）
3＃A 6500元/㎡左右
目前只售出1－3（50.41/㎡）一間。
（共36間，只售出1間，35間未售出）
3＃B 4＃A 價格未公布
（3＃B 4＃A共65間）
三、三層相互連接；
共171間套，售出73套 36套未售出，62套未發布；
1＃A 平均5000元/㎡左右
現有2－8、2－10、2－11、2－12、2－16、2－17未售出；
其余均已售出。
（共22套，售出16套，6套未售出）
1＃B 平均5000元/㎡左右
只有2－23未售出；
其余均已售出。
（共27套，售出26套，1套未售出）
2＃ 已全部售出
（2＃共24套）
3＃A 平均3000元/㎡左右
已售出的有：2－2、2－3、2－9、2－10、2－15、2－16、2－17；
其余均未售出。
（共36套，售出7套，29套未售出）
3＃B 4＃A目前未推出；
zz花園銷售比例：
共有商鋪523間套
共售出197間
118間未售出
207間未發布
調查報告總結日期：20**年*月*日
篇3：購物公園項目銷售內部認購模式
購物公園項目銷售內部認購模式
內部認購是發展商最緊張的時刻之一，等買家第一輪評分的心情既興奮又不安。內部認購本身就是發展商策略性的"特殊產物"，有人稱這災檢驗市場的試金石，操縱市場的手段。該講著重介紹了內部認購的本質、過程、模式設計，并特別強調了圍繞內部聯席會購展開的市場場分析與策略調整。
第1操作環節：內部認購戰略功能剖析
剖析A：部析內容認購
內部認購原來用意是發展商拔一些單位供自己公司的職員優先選購，以慰勞職員的辛勞，基本上內部認購的對象就應該是公司職員以及與發展商業務、管理有關系的相關人士，例如負責樓盤建筑的建筑公司、負責策劃發售事宜的專業機構或有來往的政府部門的部分人士。但政府對內部認購一直并沒有明確的規定，因此內部認購由原來的"慰勞"很快演變成發展商檢驗市場的試金大循環和操縱氣氛的又一伎倆。
剖析B：內部認購戰略功能
其實內部認購除了能在正式開售前早早籠絡住一批客房之外，最主要的目的還在于烘托氣氛。只要有足夠的人交了定金，發展商就可以宣稱開盤之日即售出多少來給人好象一片熱銷的大好形象。即使這些客房退定，只要氣氛起來了，不悉沒有人買。
內部認購有以下三種方式
認購方式優點缺點自我檢驗
排隊1、市場影響大，轟動
2、易形成氛圍，促進購買
3、利于物業短時間售罄1、可能引起市場爭議
2、易發生不愉快事件行為發生
抽簽1、操作上正規，公平
2、宣傳上較易成正面報道1、市場氣氛較弱
2、較難形成轟動效應
3、出現重復不利購買
內部
因此，建議在首次推出時通過促銷活動抽簽贈少量優先購買權和排隊認購相結合，當然在宣傳上應晝避免排隊的提法，而是多做些很多人爭取要求認購的市場引導，造成些市場緊張氛圍，引導市場去排隊而不是刻意去排隊抽簽，給自己留下更多的空間。
剖析C：走出內部認購美麗傳說
內部認購的價格確定
現在更有發展商內部認購時不定價格，只告訴客戶大概價格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市場上到底反應如何，下定金的人越金，發展商底氣就越足，最終價格可能就越高，從這些發展商閃爍其辭的背后不難看出司馬昭之心路人皆知的嘴臉。
這種鬼鬼崇崇的策略看似英明，其實也可悲的很，尤其是有些知名的發展商也不惜出此下策，如此缺乏底氣，買樓的人務必更要加倍小心。因為如果下定的人少，發展商一看形勢不妙，那價格自然也上不去，等到正式開盤時再買也來得及；若形勢大好，客戶"如潮"，那最后的價格一定早就把可惟的一點"升值潛力"提前透支了。
若您也潢頭大汗地擠進去要匆忙趕著下定，發展商是看在眼里樂在心里，自然也不會念在你為他烘托氣氛出了一把力的份上就真少收你錢。搞不好弄得發展商自己神魂顛倒不知道自己是誰，懵嚓嚓地拋出個一廂情愿的售價方案，到頭來害了自己，順便把發展商也給坑了。
第2操作環節：制定內部認購銷售操作方案
一、內部認購目的
正式發售前的內部認購對整個項目的作用是不可低估的，其目的在于：
（一）能從內部認購中獲取客戶，從而更清楚掌握客房的購房意向及市場需求（洋房和別墅哪個市場大，哪種面積、戶型市場需要最大）；
（二）項目處于期樓階段，沒有現房、沒有樣板房不能給客戶目睹實在的東西，只得通過內部認購、開推介會等營銷手段，讓社會認識項目、了解項目，是一咱正式銷售前期的必要工作；
（三）在年底房地產熱銷時推出項目，可為項目起到初步宣傳的作用，為項目造勢；
（四）是售樓員在培訓中一個親臨現場實習的好機會，可以運用所學的知識、方法、技巧去接待客戶，回答客房的提問，從而不斷鍛煉售樓員，提高其業務水平和業務素質，為以后走向正式銷售打下堅實的基礎；
（五）內部認購時，以最優惠的價格出售商品房給對我們項目有信心的客戶、
令其得到最大收益，同時聚集人氣。
二、內部認購時間
綜合工程進度以及經營推廣進度，確定內部認購期。
三、內部認購區域
人部認購的主要區域是以集團內部為主，輻射周邊地區。
四、人員安排
（一）售樓員：負責內部認購期間客戶推廣、接待及項目介紹，簽訂認購書，收集樓市住處并及時向上級匯報，記錄客戶檔案等工作。
（二）銷售公關：開發客戶，跟蹤目標客戶，整理客戶檔案，收集內部認購期間銷售信息
（三）其他人員：配合工作，協助售樓部推進銷售。
五、銷售場地安排
1、日常銷售場地：**俱樂部二樓多功能能廳。
2、推介會場地：zz酒店。
六、銷售資料準備
（一）價格表
（二）樓書