商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃
商業(yè)地產(chǎn)定義
商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)形式
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)分類
一、按商業(yè)形態(tài)分類
1、商業(yè)廣場
2、shoppingmall
3、商業(yè)街
4、大型商鋪
5、購物中心
6、休閑廣場
7、步行街
8、專業(yè)市場
9、社區(qū)商業(yè)中心
10、商務(wù)樓
二、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類
1、商業(yè)街商鋪
2、市場類商鋪
3、社區(qū)商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場、購物中心商鋪
6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪
7、交通設(shè)施商鋪
三、按照投資價值分類
1、"都市型"商鋪--績優(yōu)股
2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門小盤股
4、專業(yè)街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業(yè)地產(chǎn)策劃流程
前期：項目顧問
一. 市場調(diào)研：
1.區(qū)域狀況調(diào)研：
1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研
1.2競爭者狀況調(diào)研
1.3市民消費偏好調(diào)研（媒介偏好/消費習(xí)慣/消費承受力等）
1.4區(qū)域經(jīng)濟狀況評估
1.5消費者品牌認(rèn)同調(diào)研
2.目標(biāo)購買者調(diào)研
2.1消費群體細(xì)分，消費動機
2.2項目問題及機會調(diào)研
2.3購買能力調(diào)研
3.品牌供應(yīng)商調(diào)研
3.1品牌類別細(xì)分
3.2品牌資料庫建立
3.3項目問題及機會調(diào)研
3.4租金承受能力調(diào)研
二.項目定位
1.項目分析
1.1項目核心競爭力（賣點）分析
1.2競爭者比較分析（問題及機會）
2.項目定位
2.1項目品質(zhì)功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標(biāo)客戶（購買者及承租者）
4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議
5.賣場區(qū)域分割
三.基本VI（品牌視覺形象設(shè)計）
包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等
應(yīng)用體系設(shè)計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會
五.銷售策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會
費用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）
中期：招商及銷售代理
一般代理
A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
B.傭金預(yù)算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
5年以上的租約按2個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
10年以上的租約按4個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
如果租約達(dá)到20年按6個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
以上均按首年租為依據(jù)計算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計十個工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，則我們將按下列方式計算應(yīng)收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個月時，按該客戶開張營業(yè)后首六個月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計算標(biāo)準(zhǔn)由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計的二百天內(nèi)一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，項目方先按客戶保底租金計算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計算標(biāo)準(zhǔn)計算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷售形式：
所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計）。
B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：
項目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項目方應(yīng)在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內(nèi)全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式：
項目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個月"計算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：
項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計十個工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
銷售形式：客戶與項目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
其他合作經(jīng)營方式：客戶與項目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據(jù)前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項目方承擔(dān)。
按照基本服務(wù)費+傭金形式支付費用。
傭金計算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。
后期：項目營銷推廣顧問
◆服務(wù)內(nèi)容包括
一.品牌形象完善
二.促銷策略
以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計全年的特色活動。
三.開業(yè)策略
開業(yè)活動、開幕酒會儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會等。
四.公開策略
借助新聞力量，旨在短時間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。
五.氣氛策略
店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動氣氛。
六.服務(wù)策略
服務(wù)概念設(shè)計，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計等。
七.管理策略
導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。
◆費用預(yù)算及支付
顧問服務(wù)費按每月計算，按月支付，完成營業(yè)目標(biāo)后獎勵金額雙方協(xié)商決定。
銷售、租賃、經(jīng)營管理培訓(xùn)
一、商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)
二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)
三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)
費用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）
篇2：規(guī)范社會房屋建筑物內(nèi)從事商業(yè)活動之空間之批給、租賃及無償讓給(1992)
規(guī)范社會房屋建筑物內(nèi)從事商業(yè)活動之空間之批給、租賃及無償讓給(1992)
第一章 總則
第二章 批給及招標(biāo)
第三章 租賃及無償讓給
第一節(jié) 合同
第二節(jié) 租金
第三節(jié) 解除、單方終止及失效
第四節(jié) 工程及保存
第五節(jié) 通知及知會
第四章 最后及過渡規(guī)定
規(guī)范社會房屋建筑物內(nèi)從事商業(yè)活動之空間之批給、租賃及無償讓給撤銷八月八日第69/88/M號法令第五十二至六十九條
六月一日
八月八日第69/88/M號法令在第四章即第五十二條至第六十九條，規(guī)定社會房屋建筑物內(nèi)可有商業(yè)或工業(yè)活動之存在，并規(guī)定場所空間之批給、租賃及管理等所須遵守之規(guī)則。
在界定家團(tuán)每月收益以作為適用上述規(guī)則之決定性標(biāo)準(zhǔn)時，該法規(guī)之基本理論系以社會作用之特征為基礎(chǔ)。
擬透過本法規(guī)維持某些現(xiàn)行規(guī)則，但同時將適用于作商業(yè)場所之空間之制度獨立于社會房屋有關(guān)制度之外，并強調(diào)作為批給租賃較適合方法之公開招標(biāo)之重要性。
另一方面，將頂讓及租金之制度作實質(zhì)上之革新。
基于此；
經(jīng)聽取咨詢會意見后；
護(hù)理總督根據(jù)《澳門組織章程》第十三條第一款之規(guī)定，命令制定在澳門地區(qū)具有法律效力之條文如下：
第一章 總則
第一條 （范圍）
本法規(guī)對適合于在社會房屋建筑物內(nèi)從事商業(yè)活動之空間之批給、租賃及無償讓給等作出規(guī)范。
第二章 批給及招標(biāo)
第二條 （批給）
一、適合于從事商業(yè)活動之空間之批給，按隨后各條之規(guī)定，透過招標(biāo)為之。
二、空間之批給在下列情況時得透過澳門房屋司(葡文簡稱I.H.M.）之意見，且在監(jiān)督實體許可后，例外免除招標(biāo)：
a）批給予以社會互助為宗旨之機構(gòu)或?qū)嶓w；
b）相對人乃一場所租賃之權(quán)利人，而該場所位于將拆毀，或須作改建或修建工程之社會房屋建筑物內(nèi)；
c）相對人從已登記之非正式建筑物遷出，且之前在該建筑物內(nèi)從事商業(yè)或工業(yè)活動。
第三條 （招標(biāo)之開展及公開化）
一、招標(biāo)之開展乃透過在《政府公報》及本地中葡文出版物內(nèi)公布之通告為之。
二、該通告應(yīng)載有：
a）提交投標(biāo)申請之期間及地點；
b）出價之公開行為之日期、時間及地點等之列明；
c）所要求之文件及準(zhǔn)許投標(biāo)之其它條件；
d）在招標(biāo)之每一空間內(nèi)得從事之活動類型；
e）對每一空間出價之最低價；
f）利害關(guān)系人得獲取招標(biāo)數(shù)據(jù)之地點及時間。
第四條 （準(zhǔn)許）
一、符合一般法律要件及招標(biāo)通告所載要件之自然人或法人，均獲準(zhǔn)許投標(biāo)。
二、法人應(yīng)證明其已在商業(yè)登記局登記。
第五條 （出價之標(biāo)的及價值）
一、空間之批給按獲準(zhǔn)許投標(biāo)人之間之出價為之。
二、出價以每一空間之每月租金為標(biāo)的，且由一最低價開始為之，該最低價經(jīng)澳門房屋司建議及監(jiān)管實體透過批示訂定。
第六條 （投標(biāo)行為）
投標(biāo)應(yīng)在澳門房屋司司長所委任之一個委員會面前進(jìn)行。
第七條 （判給）
一、空間判給予提出最高價租金之投標(biāo)人。
二、如無高于所訂定之最低價之叫價，則從拍賣中撤回有關(guān)空間之投標(biāo)。
第三章 租賃及無償讓給
第一節(jié) 合同
第八條 （授予）
一、空間之批給以租賃合同為憑證，或如屬第二條第二款a項之情況者，以無償讓給合同為憑證。
二、上款所指之合同由澳門房屋司簽署。
第九條 （租賃合同之修改）
對上條所指合同之要素之有關(guān)修改，例如與租金及合同地位轉(zhuǎn)移有關(guān)者，應(yīng)附注于該合同內(nèi)。
第十條 （期間）
租賃或無償讓給之期間分別為六個月及十二個月；如任何一方不單方終止合同，則視為以相同期間連續(xù)續(xù)期。
第十一條 （承租人及受讓人之義務(wù)）
一、承租人之義務(wù)為：
a）在約定之地點及時間支付租金；
b）如澳門房屋司要求，即讓其檢查租賃之空間；
c）在完成頂讓后三十日之內(nèi)，將該頂讓告知澳門房屋司；
d）不將租賃之空間用于與所訂定之宗旨或行業(yè)不同者，亦不允許他人如此使用；
e）不作出危及建筑物安全之行為，及在獲悉租賃之空間內(nèi)有損害或瑕疵，或第三人對該空間主張權(quán)利時，告知澳門房屋司；
f）不妨礙進(jìn)行澳門房屋司認(rèn)為必要之工程；
g）不進(jìn)行未經(jīng)澳門房屋司同意之任何工程；
h）遵守建筑物規(guī)章以及適用于租賃空間之衛(wèi)生及安全規(guī)定；
i）在合同期滿時，將空間返還。
二、不得要求受讓人負(fù)擔(dān)上款a及c項之義務(wù)。
第十二條 （業(yè)務(wù)之開始）
一、承租人或其繼受人在完成其從事業(yè)務(wù)所須遵從之法定手續(xù)，尤其是與發(fā)出執(zhí)照有關(guān)之手續(xù)后，方得開始其業(yè)務(wù)。
二、上款所指之手續(xù)，應(yīng)自合同簽署日起計之三個月期間內(nèi)完成。
三、如遲延不可歸責(zé)于承租人，澳門房屋司得延長上款所指之期間。
第十三條 （經(jīng)營條件）
承租人應(yīng)直接經(jīng)營所租賃之空間。
第十四條 （頂讓 ）
一、如屬商業(yè)場所之頂讓時，準(zhǔn)許透過生前行為移轉(zhuǎn)承租人之地位，而無需澳門房屋司之許可。
二、在下列情況下，頂讓不成立：
a）建筑物之收益移轉(zhuǎn)后，在該建筑物內(nèi)轉(zhuǎn)營其它類型之商業(yè)活動，或在一般情況下，將該建筑物用于其它目的者；
b）移轉(zhuǎn)屬不隨組成有關(guān)場所之設(shè)施、器具、貨物或其它數(shù)據(jù)一并轉(zhuǎn)移者。
三、頂讓透過公證書完成時，方為有效。
第十五條 （轉(zhuǎn)租、借貸及讓予）
一、以轉(zhuǎn)租、借貸及讓予為標(biāo)的之行為，不獲準(zhǔn)許。
二、與上款所規(guī)定者相違反之行為無效。
第十六條 （不可查封）
租賃權(quán)不可查封。
第二節(jié) 租金
第十七條 （到期及支付）
一、首期租金在合同訂立時到期，其余每一期租金在有關(guān)月份之前一個月之首工作日到期。
二、租金之支付，應(yīng)在每月首八日內(nèi)，按澳門房屋司所指定之地點及方式為之。
第十八條 （擔(dān)保）
承租人在合同訂立之日，支付相等于一個月租金之金額作為擔(dān)保，以確保其合同義務(wù)之履行。
第十九條 （租金價值）
一、租金價值由出價行為決定；或如屬第二條b及c項之情況者，該價值經(jīng)澳門房屋司建議并透過監(jiān)督實體之批示訂定。
二、追從社會互助宗旨之機構(gòu)或?qū)嶓w，免付租金。
三、上款所指之免付，特別不包括收益及管理費用之支付，而該等費用乃按上款所指之機構(gòu)或?qū)嶓w應(yīng)承擔(dān)之比例支付。
第二十條 （租金之調(diào)整）
一，租金在有關(guān)合同生效一年后調(diào)整；為此目的，以已有之最近十二個月內(nèi)所記錄消費物價指數(shù)之變化為根據(jù)，而該指數(shù)乃統(tǒng)計暨普查司所公布者。
二、已被頂讓或已作改建工程之空間須作租金調(diào)整，以有關(guān)區(qū)域之自由市場平均價為限。
三、按照上款規(guī)定所調(diào)整之租金，應(yīng)自導(dǎo)致租金調(diào)整之事實發(fā)生隨后之月份起支付。
第二十一條 （承租人之遲延）
一、承租人有遲延者，澳門房屋司除有權(quán)要求支付所拖欠之租金外，還有權(quán)要求相等于應(yīng)付金額50%之損害賠償。
二、如解除合同，僅應(yīng)支付所拖欠之租金。
三、第一款所指之義務(wù)未履行時，澳門房屋司有權(quán)拒收隨后之租金，而該等租金在一切情況下均視為債務(wù)。
第三節(jié) 解除、單方終止及失效
第一分節(jié) 解除
第二十二條 （解除）
構(gòu)成澳門房屋司解除合同之原因如下：
a）合同之不履行，尤其是違反第十一條第一款a至g項所指之義務(wù)；
b）有關(guān)場所關(guān)閉超過連續(xù)四十五日，或在第十二條第二款所指之期間內(nèi)未開始其業(yè)務(wù)；但有合理解釋之原因者，不在此限；
c）承租人或受讓人實施第十五條所指之行為。
第二十三條 （解除程序）
一、發(fā)生導(dǎo)致或能導(dǎo)致合同解除之事實時，澳門房屋司立即通知承租人或受讓人，以便其在十日之期間內(nèi)作書面解釋。
二、如承租人或受讓人不作解釋，或所提交之解釋不被澳門房屋司視為合理，則立即解除合同。
三、如澳門房屋司認(rèn)為有必要對承租人或受讓人之回答進(jìn)行簡易調(diào)查，則進(jìn)行該調(diào)查。
四、須將監(jiān)督實體按澳門房屋司建議而作出之最終決定，通知承租人或受讓人，而該決定載有有關(guān)原因之簡述。
第二分節(jié) 單方終止
第二十四條 （澳門房屋司所作之單方終止）
一、如建議拆毀或改建建筑物，或建議在租賃空間內(nèi)進(jìn)行妨礙合同上聯(lián)系之持續(xù)之修建工程，則澳門房屋司得在合同最初期間屆滿或其續(xù)期屆滿時，單方終止合同。
二、承租人因確定搬出租賃空間而有權(quán)收取相當(dāng)于其已支付之最后一期租金之一年金額；或澳門房屋司對承租人安排另一空間時，承租人有權(quán)承租該空間，而其租金以有關(guān)區(qū)域內(nèi)自由市場之平均價為限。
三、在工程進(jìn)行不超過六個月之期間內(nèi)，不獲安排其它空間且擬再租該租賃空間之承租人，有權(quán)透過提交關(guān)于所得補充稅之M/1格式之申報，收取相當(dāng)于如其從事業(yè)務(wù)時所應(yīng)有收益之損害賠償。
四、行使再租該租賃空間之權(quán)能之承租人，受第二十條第二款所指之租金調(diào)整規(guī)則約束。
第二十五條 （承租人或受讓人所作之單方終止）
承租人或受讓人在有關(guān)合同之期間屆滿或其續(xù)期屆滿時，得透過對澳門房屋司之知會，單方終止有關(guān)合同。
第二十六條 （期間）
合同之終止至少在兩個月前為之。
第三分節(jié) 失效
第二十七條 （合同之失效及移轉(zhuǎn)）
一、承租人死亡或其合同地位之移轉(zhuǎn)相對人死亡時，如其配偶仍生存且未被法院裁定分居及分產(chǎn)或系事實上配偶者，或如遺下直系之血親或姻親，則租賃不失效；但繼受人得拋棄移轉(zhuǎn)，并于三十日之期間內(nèi)，將該拋棄知會澳門房屋司。
二、受讓實體消滅或不再追從社會互助之宗旨時，無償讓給失效。
第二十八條 （敕遷）
一、在解除、單方終止及失效之情況下，承租人或受讓人在澳門房屋司通知后三十日期間內(nèi)遷出租賃或讓予之空間，否則被強制執(zhí)行。
二、澳門房屋司得透過法院命令，在必要時請求澳門保安部隊協(xié)助，以執(zhí)行敕遷。
三、解除權(quán)之行使所針對之承租人，或在單方終止或失效之情況下而非自愿遷出租賃空間之承租人，三年期間內(nèi)不得參與任何由澳門房屋司就商業(yè)活動空間之批給所發(fā)起之投標(biāo)。
第四節(jié) 工程及保存
第二十九條 （工程 ）
一、即使具有必要之準(zhǔn)照，未獲澳門房屋司許可者亦不得進(jìn)行任何工程。
二、為了上款所指許可之效力，承租人或受讓人透過掛號信向澳門房屋司知會擬進(jìn)行之工程為何者。
三、如所進(jìn)行之工程不符合所許可者，則視該工程未獲許可而進(jìn)行。
第三十條 （保存）
一、租賃或讓予之空間內(nèi)部保存乃承租人或受讓人之負(fù)擔(dān)；但屬建造物之瑕疵或缺陷而引致之維修者，不在此限。
二、建筑物外部及其余之共同部分，包括升降機之保存，均由澳門房屋司負(fù)責(zé)。
三、在承租人或受讓人之活動所導(dǎo)致?lián)p害之情況下，建筑物外部之任何維修，乃該等承租人或受讓人之負(fù)擔(dān)。
四、當(dāng)必要之維修屬承租人或受讓人之負(fù)擔(dān)，而彼等不能或不欲進(jìn)行該等維修時，澳門房屋司得代其為之，并隨后征收有關(guān)費用。
第三十一條 （改善）
一、結(jié)合于租賃或讓予之空間之改善，如其拆除獲許可且不對該空間導(dǎo)致任何損失，得被拆除。
二、如該拆除未獲許可且澳門房屋司擬保留該等改善，澳門房屋司須支付損害賠償，該賠償相等于改善在返還該空間時所具有之成本或利益。
第五節(jié) 通知及知會
第三十二條 （通知）
一、對承租人或?qū)κ茏屓酥ㄖ高^掛號信為之；或通知之相對人不在或不接收時，該通知應(yīng)透過張貼于租賃或讓予空間門上之告示為之。
二、通知由信件掛號日后第三日起發(fā)生效力，或當(dāng)透過告示時，由張貼之日起發(fā)生效力。
第三十三條 （知會）
一、承租人或受讓人之請求及知會應(yīng)在有關(guān)部門以書面為之，或透過掛號信為之；如不按此規(guī)定，則有關(guān)請求或知會視為不存在者。
二、承租人不能視事時，上款所指之請求及知會得由其家團(tuán)任一成員為之，但應(yīng)指明身分?jǐn)?shù)據(jù)及兩者間之親等，以及明示提及乃代表承租人為之。
第四章 最后及過渡規(guī)定
第三十四條 （過渡規(guī)定）
一、按照之前法例所訂立之租賃在所續(xù)期之現(xiàn)有期間屆滿時失效。
二、澳門房屋司按照本法規(guī)之規(guī)定與承租人或受讓人訂立新合同。
三、與目前使用商業(yè)空間而無合同之用戶訂立合同，其租金按本法規(guī)附表對有關(guān)區(qū)域所訂定之價值而定出。
四、自一九九四年一月一日起對租賃合同適用按照上款規(guī)定之租金價值，而新承租人享有以下之減租，直至上述日期為止：
a）直至本歷年終了為止，減50%；
b）在一九九三年內(nèi)，減25%。
五、對在一九八零年后已被調(diào)整或訂定租金之承租人，自有關(guān)調(diào)整或訂定之日期起至本法規(guī)開始生效日為止，重新調(diào)整其租金，為此目的，以已有之最近十二個月內(nèi)所記錄消費物價指數(shù)之變化為根據(jù)，而該指數(shù)乃統(tǒng)計暨普查司所公布者。
六、對至一九八零年為止未曾修訂租金之承租人，在根據(jù)本條第三款之規(guī)定訂出租金價值后，適用本條第四款之規(guī)則。
第三十五條 （廢止性規(guī)定）
廢止八月八日第69/88/M號法令第五十二條至第六十九條，及一切與本法規(guī)之規(guī)定相抵觸之法律規(guī)定。
第三十六條 （開始生效）
本法規(guī)在公布隨后之月份之首日開始生效。
一九九二年五月二十六日通過
命令公布
護(hù)理總督 李必祿
附件
第三十四條第三款所指之區(qū)域租金訂定表。
城市區(qū)域
租金/ m2
有“閣仔”
無“閣仔”
望廈
澳門幣50元
澳門幣60元
筷子基
澳門幣40元
澳門幣50元
臺山
澳門幣50元
澳門幣60元
澳門
篇3：商業(yè)特許經(jīng)營管理條例(2007)
商業(yè)特許經(jīng)營管理條例(20**)
中華人民共和國國務(wù)院令
第485號
《商業(yè)特許經(jīng)營管理條例》已經(jīng)20**年1月31日國務(wù)院第167次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年5月1日起施行。
總理 *
二○○七年二月六日
商業(yè)特許經(jīng)營管理條例
第一章 總則
第一條 為規(guī)范商業(yè)特許經(jīng)營活動，促進(jìn)商業(yè)特許經(jīng)營健康、有序發(fā)展，維護(hù)市場秩序，制定本條例。
第二條 在中華人民共和國境內(nèi)從事商業(yè)特許經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。
第三條 本條例所稱商業(yè)特許經(jīng)營（以下簡稱特許經(jīng)營），是指擁有注冊商標(biāo)、企業(yè)標(biāo)志、專利、專有技術(shù)等經(jīng)營資源的企業(yè)（以下稱特許人），以合同形式將其擁有的經(jīng)營資源許可其他經(jīng)營者（以下稱被特許人）使用，被特許人按照合同約定在統(tǒng)一的經(jīng)營模式下開展經(jīng)營，并向特許人支付特許經(jīng)營費用的經(jīng)營活動。
企業(yè)以外的其他單位和個人不得作為特許人從事特許經(jīng)營活動。
第四條 從事特許經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實信用的原則。
第五條 國務(wù)院商務(wù)主管部門依照本條例規(guī)定，負(fù)責(zé)對全國范圍內(nèi)的特許經(jīng)營活動實施監(jiān)督管理。省、自治區(qū)、直轄市人民政府商務(wù)主管部門和設(shè)區(qū)的市級人民政府商務(wù)主管部門依照本條例規(guī)定，負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)的特許經(jīng)營活動實施監(jiān)督管理。
第六條 任何單位或者個人對違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向商務(wù)主管部門舉報。商務(wù)主管部門接到舉報后應(yīng)當(dāng)依法及時處理。
第二章 特許經(jīng)營活動
第七條 特許人從事特許經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)擁有成熟的經(jīng)營模式，并具備為被特許人持續(xù)提供經(jīng)營指導(dǎo)、技術(shù)支持和業(yè)務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)的能力。
特許人從事特許經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)擁有至少2個直營店，并且經(jīng)營時間超過1年。
第八條 特許人應(yīng)當(dāng)自首次訂立特許經(jīng)營合同之日起15日內(nèi)，依照本條例的規(guī)定向商務(wù)主管部門備案。在省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)從事特許經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)向所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府商務(wù)主管部門備案；跨省、自治區(qū)、直轄市范圍從事特許經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)向國務(wù)院商務(wù)主管部門備案。
特許人向商務(wù)主管部門備案，應(yīng)當(dāng)提交下列文件、資料：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或者企業(yè)登記（注冊）證書復(fù)印件；
（二）特許經(jīng)營合同樣本；
（三）特許經(jīng)營操作手冊；
（四）市場計劃書；
（五）表明其符合本條例第七條規(guī)定的書面承諾及相關(guān)證明材料；
（六）國務(wù)院商務(wù)主管部門規(guī)定的其他文件、資料。
特許經(jīng)營的產(chǎn)品或者服務(wù)，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)方可經(jīng)營的，特許人還應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件。
第九條 商務(wù)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到特許人提交的符合本條例第八條規(guī)定的文件、資料之日起10日內(nèi)予以備案，并通知特許人。特許人提交的文件、資料不完備的，商務(wù)主管部門可以要求其在7日內(nèi)補充提交文件、資料。
第十條 商務(wù)主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的特許人名單在政府網(wǎng)站上公布，并及時更新。
第十一條 從事特許經(jīng)營活動，特許人和被特許人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立特許經(jīng)營合同。
特許經(jīng)營合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）特許人、被特許人的基本情況；
（二）特許經(jīng)營的內(nèi)容、期限；
（三）特許經(jīng)營費用的種類、金額及其支付方式；
（四）經(jīng)營指導(dǎo)、技術(shù)支持以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)的具體內(nèi)容和提供方式；
（五）產(chǎn)品或者服務(wù)的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)要求和保證措施；
（六）產(chǎn)品或者服務(wù)的促銷與廣告宣傳；
（七）特許經(jīng)營中的消費者權(quán)益保護(hù)和賠償責(zé)任的承擔(dān)；
（八）特許經(jīng)營合同的變更、解除和終止；
（九）違約責(zé)任；
（十）爭議的解決方式；
（十一）特許人與被特許人約定的其他事項。
第十二條 特許人和被特許人應(yīng)當(dāng)在特許經(jīng)營合同中約定，被特許人在特許經(jīng)營合同訂立后一定期限內(nèi)，可以單方解除合同。
第十三條 特許經(jīng)營合同約定的特許經(jīng)營期限應(yīng)當(dāng)不少于3年。但是，被特許人同意的除外。
特許人和被特許人續(xù)簽特許經(jīng)營合同的，不適用前款規(guī)定。
第十四條 特許人應(yīng)當(dāng)向被特許人提供特許經(jīng)營操作手冊，并按照約定的內(nèi)容和方式為被特許人持續(xù)提供經(jīng)營指導(dǎo)、技術(shù)支持、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)。
第十五條 特許經(jīng)營的產(chǎn)品或者服務(wù)的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定的要求。
第十六條 特許人要求被特許人在訂立特許經(jīng)營合同前支付費用的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向被特許人說明該部分費用的用途以及退還的條件、方式。
第十七條 特許人向被特許人收取的推廣、宣傳費用，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用。推廣、宣傳費用的使用情況應(yīng)當(dāng)及時向被特許人披露。
特許人在推廣、宣傳活動中，不得有欺騙、誤導(dǎo)的行為，其發(fā)布的廣告中不得含有宣傳被特許人從事特許經(jīng)營活動收益的內(nèi)容。
第十八條 未經(jīng)特許人同意，被特許人不得向他人轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán)。
被特許人不得向他人泄露或者允許他人使用其所掌握的特許人的商業(yè)秘密。
第十九條 特許人應(yīng)當(dāng)在每年第一季度將其上一年度訂立特許經(jīng)營合同的情況向商務(wù)主管部門報告。
第三章 信息披露
第二十條 特許人應(yīng)當(dāng)依照國務(wù)院商務(wù)主管部門的規(guī)定，建立并實行完備的信息披露制度。
第二十一條 特許人應(yīng)當(dāng)在訂立特許經(jīng)營合同之日前至少30日，以書面形式向被特許人提供本條例第二十二條規(guī)定的信息，并提供特許經(jīng)營合同文本。
第二十二條 特許人應(yīng)當(dāng)向被特許人提供以下信息：
（一）特許人的名稱、住所、法定代表人、注冊資本額、經(jīng)營范圍以及從事特許經(jīng)營活動的基本情況；
（二）特許人的注冊商標(biāo)、企業(yè)標(biāo)志、專利、專有技術(shù)和經(jīng)營模式的基本情況；
（三）特許經(jīng)營費用的種類、金額和支付方式（包括是否收取保證金以及保證金的返還條件和返還方式）；
（四）向被特許人提供產(chǎn)品、服務(wù)、設(shè)備的價格和條件；
（五）為被特許人持續(xù)提供經(jīng)營指導(dǎo)、技術(shù)支持、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)的具體內(nèi)容、提供方式和實施計劃；
（六）對被特許人的經(jīng)營活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督的具體辦法；
（七）特許經(jīng)營網(wǎng)點投資預(yù)算；
（八）在中國境內(nèi)現(xiàn)有的被特許人的數(shù)量、分布地域以及經(jīng)營狀況評估；
（九）最近2年的經(jīng)會計師事務(wù)所審計的財務(wù)會計報告摘要和審計報告摘要；
（十）最近5年內(nèi)與特許經(jīng)營相關(guān)的訴訟和仲裁情況；
（十一）特許人及其法定代表人是否有重大違法經(jīng)營記錄；
（十二）國務(wù)院商務(wù)主管部門規(guī)定的其他信息。
第二十三條 特許人向被特許人提供的信息應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、完整，不得隱瞞有關(guān)信息，或者提供虛假信息。
特許人向被特許人提供的信息發(fā)生重大變更的，應(yīng)當(dāng)及時通知被特許人。
特許人隱瞞有關(guān)信息或者提供虛假信息的，被特許人可以解除特許經(jīng)營合同。
第四章 法律責(zé)任
第二十四條 特許人不具備本條例第七條第二款規(guī)定的條件，從事特許經(jīng)營活動的，由商務(wù)主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，處10萬元以上50萬元以下的罰款，并予以公告。
企業(yè)以外的其他單位和個人作為特許人從事特許經(jīng)營活動的，由商務(wù)主管部門責(zé)令停止非法經(jīng)營活動，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第二十五條 特許人未依照本條例第八條的規(guī)定向商務(wù)主管部門備案的，由商務(wù)主管部門責(zé)令限期備案，處1萬元以上5萬元以下的罰款；逾期仍不備案的，處5萬元以上10萬元以下的罰款，并予以公告。
第二十六條 特許人違反本條例第十六條、第十九條規(guī)定的，由商務(wù)主管部門責(zé)令改正，可以處1萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處1萬元以上5萬元以下的罰款，并予以公告。
第二十七條 特許人違反本條例第十七條第二款規(guī)定的，由工商行政管理部門責(zé)令改正，處3萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處10萬元以上30萬元以下的罰款，并予以公告；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
特許人利用廣告實施欺騙、誤導(dǎo)行為的，依照廣告法的有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第二十八條 特許人違反本條例第二十一條、第二十三條規(guī)定，被特許人向商務(wù)主管部門舉報并經(jīng)查實的，由商務(wù)主管部門責(zé)令改正，處1萬元以上5萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處5萬元以上10萬元以下的罰款，并予以公告。
第二十九條 以特許經(jīng)營名義騙取他人財物，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規(guī)定予以處罰。
以特許經(jīng)營名義從事傳銷行為的，依照《禁止傳銷條例》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第三十條 商務(wù)主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。
第五章 附則
第三十一條 特許經(jīng)營活動中涉及商標(biāo)許可、專利許可的，依照有關(guān)商標(biāo)、專利的法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
第三十二條 有關(guān)協(xié)會組織在國務(wù)院商務(wù)主管部門指導(dǎo)下，依照本條例的規(guī)定制定特許經(jīng)營活動規(guī)范，加強行業(yè)自律，為特許經(jīng)營活動當(dāng)事人提供相關(guān)服務(wù)。
第三十三條 本條例施行前已經(jīng)從事特許經(jīng)營活動的特許人，應(yīng)當(dāng)自本條例施行之日起1年內(nèi)，依照本條例的規(guī)定向商務(wù)主管部門備案；逾期不備案的，依照本條例第二十五條的規(guī)定處罰。
前款規(guī)定的特許人，不適用本條例第七條第二款的規(guī)定。
第三十四條 本條例自20**年5月1日起施行。