房地產項目在開發的前期應對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據回避風險。商業房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是,從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。
從我們在客戶的顧問的過程中總結包括經濟環境的分析和研究、區域城市結構調查與發展規劃、商業發展規劃和政策研究、區域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容,希望和大家一起探討。
一、經濟環境的分析和生活結構研究
開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究,尤其是商業房地產項目,由于其開發周期長、投資大,受經濟發展和政策的影響大,其開發的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現開發利潤,因此其風險很大。所以,在開發商業房地產項目時,對經濟環境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。
◆總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等
◆GDP發展狀況及產業結構情況
◆全社會消費品零售總額
◆全市商業增加值
◆城鄉居民的人均可支配收入
◆城鄉居民儲蓄存款余額
通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續3-5年的分析,基本可以反映出一個城市經濟發展的總水平。有些資料通過統計年鑒和政府工作報告獲得。
二、區域城市結構調查與城市發展規劃調查
所在區域城市的結構對商業房地產的開發有重要的意義,在傳統商業區不論是同業態的聚集經營還是不同業態的錯位互補都可能存在市場商機;在城市中該區域的位置若在行政、經濟、文化等人口活動密集的地方,則城市的機能易于發揮出來,由于人流集中自然能形成商業的經營氛圍。以上只是其中的一方面,還包括:
◆公共設施狀況
◆交通體系狀況
◆道路狀況、通行量
◆城市性質與功能特點
◆各項城市的機能
◆城市規劃
通過對區域內實際生活的空間,包括中心地帶及周圍區域城市結構機能的調查,了解該區域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環境的現狀以及將來的發展規劃。例如,交通網的開發計劃,交通網密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方,所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素;城市發展規劃對商業將來的發展非常關鍵,諸如大型社區的發展計劃以及商業區建設計劃將直接對項目的規劃以及未來的經營產生重要影響。
以上調查必須通過專業的市場調查公司實地調查了解,由于反映問題的角度不同,一般的調查人員很難完成以上工作,調查必須有目的性,如果不知道目的是為什么,這樣得到的調查數據和資料的參考價值將大打折扣。
三、商業發展規劃和政策研究
每一個城市發展都有發展的規劃,商業布局和規劃也是城市機能完善的標志,十多年以來,我國的第三產業特別是零售服務業的發展有目共睹,尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業態的迅猛發展和外資零售商業的“入侵”,既加快了零售業的整體發展,也出現大型商業設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現象,對國內零售商業的發展提出了新的挑戰,一些大中城市行業管理部門開始加強商業網點整體規劃和布局工作。
為增強城市商業網點規劃管理的科學性、權威性,擴大規劃工作覆蓋面,國家經濟貿易委員會國內貿易局于今年一月二十四日,在《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》(國經貿貿易[20**]789號)和《關于進一步做好大中城市商業網點規劃工作的通知》(國經貿廳貿易[20**]44號)的基礎上,又下發了《關于加強城市商業網點規劃的通知》,要求直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市盡快制定商業網點規劃,要求未制定城市商業網點規劃的直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市要加大工作力度,盡快制定城市商業網點規劃并報貿易局備案。凡未制定商業網點規劃(包括含有網點規劃內容的商業發展規劃)的城市,不得上報外商投資商業企業項目。通知要求在20**年12月底前完成規劃的制定及城市商業網點依法管理體系的建立工作。
目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經完成了該項工作,在對大型商業房地產開發過程中,開發商及時
了解商業網點的布局規劃非常關鍵,避免政策性的風險和重復建設。例如,北京市商業委員會關于商業網點的規劃不僅考慮目前商業布局特點,而且結合城市發展對限制地區的限制項目都有明確的規定:特別鼓勵在四環路周邊發展大型專業市場、批發市場和新型零售業為主的商業圈;新發展的居住區,10-15萬人要規劃建設一個地區級商業中心;地區級商業中心1公里以外的居民區,原則上居住人口1-3萬應有一個綜合性的社區商業中心。這些都是結合城市發展實際情況提出具體的建設性要求。四、區域零售業結構的市場調查與分析
如果說前面所要調查的內容主要是宏觀經濟形勢、政策等方面的研究,那么區域零售業結構則是區域零售業實際情況的調查,在通常意義上是我們常講的商業普查。它不僅反映區域內零售業經濟活動的指標和商業特征,而且其綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業態設計、經濟效益預測提供定性的參考分析。
◆地區間的銷售動向
◆業種別的銷售動向
◆商業地區間的競爭狀況
◆大型主力店的動向
以上內容的取得必須通過商業普查,對區域內經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數量、營業額、經營狀況、存在的問題、發展和經營動向等進行調查,通過反映的一般性的問題,分析能否得出普遍性的結論。
五、典型性調查與研究
對大型商業區進行市場定位和商業功能建議,在初步的市場定位和業態規劃基礎上,除通過哈夫模型和損益計劃等經濟效益分析方法進行預測和評估以外,對城市所在地同類型業態收益狀況進行調查和了解也非常關鍵。對大型商業區的規劃,可以選擇本區域百貨商場、超市、專業市場、餐飲、娛樂等主要從規模、提供的產品或服務、客流量、交通來源等幾個方面來分析現狀及結構特點,以便做競爭分析,對以上典型業態要分析每種設計業態的收益狀況。
六、未來商業地產的供應量分析
在一個區域內做商業地產,必須首先調查該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計,對許多開發商來講,以前在開發住宅項目的時候沒有這方面的意識,因為住宅的需求量大,進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業不同,它最終取決于租賃和銷售后的經營如何去支撐。所以,不論是經營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。
在前期調查中,首先應考慮區域的規劃情況,了解其規劃的規模、開發的時間等。商業地產的供應量是一個非常重要的因素,它直接決定我們未來的商業做多大,做什么。在《城市居住區規劃設計規范》中,明確規定了居住區人口規模和商業配套的面積,對公共服務設施的控制指標,即每千人商業服務建筑面積700-910平方米;社區服務每千人指標59-464平方米;金融郵電每千人指標60-80平方米,以上合計819-1454平方米。根據具體項目的不同,規劃部門對商業面積的開發要求以及建筑形式的要求不同;對于開發商來講,在具體開發中,應根據實際情況,選擇好開發時間。開發太早,會由于居住人口規模沒有達到基本需求,導致消費需求不足,租賃經營不理想;開發太晚,則不能很好滿足居民的生活需求,且會損失商業機會。如天通苑,由于一開始沒有發現商業價值,商業開發比較晚,所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求,入住的居民也發現商業價值,許多買了一層住宅的居民,將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發的商戶。
所以,我們必須在具體運營項目的時候,對周邊商業的規劃以及居住區商業配套、開發的時間進行調查和分析;對已經開發的居住區商業配套的情況、業態的構成進行綜合分析。現在房地產的開發已經完全市場化運營,我們開發的目的不僅要實現市場價值的最大化,而且要實現社會效應的最大化。
七、消費者消費行為的調查與研究
消費者的消費行為研究又稱生活結構研究。對其調查和研究的目的主要是收集該地區內消費者生活形態的資料,即針對消費者生活的特性,從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。
1.人口結構。人口結構主要依據年齡、性別、教育程度、職業分布等進行分類整理,以便深入分析。除對目前的人口結構調查外,對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結構的變遷進行預測。如在區域內規劃建設高校,人口的增加的速度和人口結構變化將非常快,將直接影響整個區域的消費行為,而且對業態的設計產生重大影響。
2.家庭戶數構成。家庭戶數構成是人口結構的基本資料之一,可依據家庭戶數變動的情形及家庭人數、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解,進而可以由人員構成比率,洞悉城市化的發展與生活形態的變化。如這幾年通州區許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領,在短短時間內擴大了人口規模,而且家庭結構和戶數完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主,而CBD的小白領以2人家庭模式居多。
; 3.收入水平。根據收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比,他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場,而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。
4.消費水平。消費水平是地區內消費活動的直接指標,對零售業來說是最重要的衡量指標。據此可以了解每一個家庭的消費情形,并針對消費內容依據商品類別劃分,這樣可以計算出商圈內的消費購買力的概況。
5.購買行為。分析其主要的目的有二:一是可以了解消費者經常在哪里消費以及消費的主要商品和服務;二是知悉選擇商品和服務的標準,以便對該地區的消費意識作深入探討。
6.交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進入家庭,人們交通方式變化,由此導致了消費者的購物習慣以及選擇的消費內容。在消費者消費的空間和尺度上,對不同的業態、業種的需求在路上花費的時間都有心理尺度,如對家庭日用消費品的需求主要就近完成,在路上的時間要求在15分鐘以內;而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心,花費的時間可以比較長,而交通出行方式改變了消費的時間和空間,以前步行或騎自行車需要半小時,由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。所以,對區域內消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。
八、立地條件研究
除對區域內各種因素進行研究外,具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規劃商業周圍的環境和其本身的因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”,立地差之毫厘,會導致業績失之千里。
一個商店的立地力,首先和他的周邊環境密切相關,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。
1.道路類別。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業干道。像王府井大街是全國著名的商業干道;朝外大街兼具有商業干道和交通干道的雙重功能。對商業選址來說,商業干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業區的交通干道。
2.顧客是否容易達到商業區。除了道路類別以外,還要考慮道路是否有障礙物,比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時候,從兩個方向來的人流都比較容易去購物,而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便,交通欄隔對家樂福的影響怎么樣,我們暫不理論,但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響,即使增加了過街天橋,這種影響也難被消除。
3.周邊環境和目前的商業設施。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。同業經營雖然會使新店面臨強大的競爭,但也能形成集合效應,帶來單一消費人流;業態的錯位經營或者互補性也很關鍵,玉泉營周邊的花卉市場就具備業態的交叉性,有利于共同聚集人氣。
4.商業的能見度和日照情況。商業建筑能否容易找到即商業的能見度也是一個非常關鍵的要素,尤其是大型商業建筑。因為商業的根本目的是吸引顧客來消費,如果商業建筑不容易被找到或能見度差,就會影響到以后的經營。日照情況對商業經營也非常關鍵。據7月5日中央電視臺報道,由于長沙市持續高溫,在周末,許多消費者選擇在商場購物躲避天氣,商業街區東面門庭若市,而西面因為西曬的原因冷冷清清。但是在北方地區商業選址時,西南面的商業店鋪會非常好,因為北方天氣冷或涼的時間長,顧客更喜歡光顧西南面的商業。
九、商圈的確定和研究
1.商圈的概念及分析目的
商圈是以設定的商業建筑為圓心,以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標準,在實際從事商圈設定時還必須考慮經營業種、商品特性、交通網分布等因素。進行商圈分析的目的有三:一是明確該商業區或商店的商圈范圍;二是了解商圈的人口分布狀況及生活結構;三是在此基礎上進行經濟效益的預測。如計劃開超市,根據周邊居民的人口規模、收入水平和競爭對手情況等指標,就可以基本計算出該店可能達到的營業額。
2.商圈的構成及顧客來源
商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈(又稱輻射商圈)組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高,消費的客單價也最高,而且與其他商店的商圈很少發生重疊。
次級商圈內包含了商店顧客總數的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里,對一般的日用消費品來講,很少能輻射到該商圈的人口,關鍵是取決于經營業態。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業店具備這樣的輻射能力。
真正的商圈不是絕對的同心圓模式,其規模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經營業態、商店規模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理:即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販,一開始其各自的商圈范圍是均衡的,由于競爭因素導致他們集中在一起,共同
吸引顧客。3.商圈的設定
商圈的設定是一項非常復雜的工作,在決定經營什么業態的基礎上,不僅要對周邊競爭者狀況進行調查和分析,基本確定其商圈范圍,而且要分析業態需求的顧客群,因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為,一方面只有經營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物,商圈的規模和輻射范圍才能擴大。另一方面,撇開顧客自身的不同,商圈規模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高,但是接受的購物距離短;而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長,但是其購買頻率又非常低。所以,必須結合業態的規劃來確定基本的商圈范圍。
根據業態規劃,在商圈的構成基礎上,對商圈進行設定,特別要針對擬吸引顧客群的生活結構對未來的經營銷售額進行匡算,結合商店的實際情況,預計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額。
4.確定商圈的方法
商圈分析的方法有許多種,如零售吸引力法則(又稱里利法則)、商業飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。
零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析,商圈規模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠近決定的,商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發揮作用。
商業飽和理論是通過計算零售商業市場飽和系數,測定特定商圈內某類商品銷售的飽和系數程度,通過其計算該區域內同行業是過多還是不足。
康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于,前者在一個城市中間地帶兩個商業區或商店的競爭關系,后者表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業經營的比率關系。
哈夫的“概率模型”完全從消費者的立場出發,認為消費者利用某一商業設施的概率,取決于表現商品豐富性的營業面積,以及為購物所消耗的時間及商業設施的規模實力。
以上各種分析方法其研究的角度不同,所用的市場變量不同,達到的分析目的也不一樣,在具體商圈分析過程中還是要結合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況,市場變量采集困難,很難單純用一種方法解決我們的分析問題,所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結合綜合運用。就如同商業的前期調查和研究以上只是必須的調查內容,仍有許多數據需要針對具體的項目進行調查,如人流量、車流量等等,關鍵弄清楚市場調查是為市場定位服務或者驗證市場定位,市場調查只是手段,不是最終的目的。
篇2：X房地產項目市調內容
某房地產項目市調內容
一、宏觀環境
1、經濟狀況
調查目的：針對房地產市場的發展的經濟數據分析
調查內容：（1）區域GDP（即國民生產總量），人均GDP，及同比上年的增長幅度
（2）城市居民的年人均可支配收入、人均儲蓄存款
（3）當地第一、第二、第三產業的總產出及變化情況（即農業、工業及建筑業、其他產業）
（4）當地的個體經濟、私營經濟的情況
調查方法：到當地統計局索要統計年鑒和網上查詢有關數據
附：如無統計年鑒，可向統計局咨詢或索要簡表或網上得到的基本統計數據。
2、城市整體規劃和項目周邊地塊的規劃
調查目的：從各區塊規劃、功能定位和居住、商業等環境的了解以幫助項目經理對項目進行市場定位，挖掘可能實現更大利潤的潛在定位。為未來房地產發展方向提供依據。
調查內容：（1）城市區域劃分與城市發展
（2）各區塊特點：如區塊規劃、土地資源、人口環境、功能定位（商業、行政、金融）和居住、商業、經濟環境等。
（3）對區塊房地產開發建設狀況進行簡要的描述：如區塊特點對房地產開發、居住、商業趨向等。
調查方法：到當地規劃局查看當地的控制性詳規，并詢問城市分布的區域特征，如文教區、居住區、商業區、旅游區等，也可以到當地圖書館查閱當地的報刊雜志，并將重點部分復印下來，還可以到網上查詢。
3、土地政策供應量
調查目的：別墅市場的土地相對供應量。
調查內容：了解近年將推出的土地供應計劃及其出讓方式。
調查方法：到當地土地局或土地儲備中心索要相關資料，也可到網上查詢。
二、項目市調
4、交通概況
調查內容：別墅到市中心的車程、路線、交通工具等
5、自然風景
調查內容：沿途景觀、周邊環境
6、旅游設施
調查內容：周邊旅游景點的種類
7、生活配套
調查內容：周邊的醫療、商場、娛樂休閑場所、學校等公建設施
8、所屬區域
調查內容：別墅的地理位置，集中分布的區域
9、供應量
調查內容：總供應量，在建和建成的別墅量
調查目的：對可類比項目進行全面分析。
調查方法：實地勘察、查找樓書資料、網上查詢和售樓人員聊天等
7、項目SWOT分析（包括優勢、劣勢、機會點及開發風險等）
注解：主要通過向規劃局了解項目所在地的規劃情況和實地考察來完成
4．市場研究提案通過后，進入市場定位
A項目SWOT分析
B項目發展思路
C核心價值提煉
D項目市場定位
5．市場定位提案通過后，進入產品定位階段
項目整體發展策略
產品定位思路
產品規劃思路
產品設計及概念
6．市場論證與風險評估
初步投資回報測算
初步價格策略
7．選擇邀請設計機構
規劃設計院
景觀設計院
8．產品定位提案通過后，進入廣告企劃制作
廣告總精神定調
案名及LOGO設計
VI衍生品制作
9．。。。
篇3：房地產市調內容方式
一、市調的方式
調查方式很多,結合各種課題,幾種方法可有機結合,以求得到可信度較高而周詳的結果。
1、直接調查直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構及市場中的活躍人士廣泛交流接觸、詢問、請教。優點:速度快,信息可信。缺點:工作量大。
2、間接調查通過報紙、刊報及有關媒體收集有關房地產信息,發展動態,市場分析等資料。優點:易得。缺點:分析去偽存真過程需專業。
3、直接征詢按一定比例把需征詢的問題編制成問卷,但需注意調查對象要合理選擇,具有代表性,方式有街頭隨機訪詢、展銷會上集中訪詢及上門訪詢,三者可有機結合。優點:有較強的參照性。缺點:工作量大,投入人員多。
4、現場"踩點"調查直接去銷售現場,通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹,實地調查觀察詢問,從而獲得有關資料。由于了解的信息往往有夸大和不足之處,所以需綜合側面了解,增強結果的可信度。優點:易操作。缺點:需專業地分析信息,才能得到結果。附:調查方式很多,結合各種課題,幾種方法可有機結合,以求得到可信度較高而周詳的結果。
二、市調的內容
以當地居民現有住房狀況及需求狀況,即消費行為調查。
一)區域概況
1、區域簡介(三緯經濟部分)
① 區域介紹城市別名,在全國和全省的地位。
② 人口包括人口總量及區域內各小區域人口分布、城鎮和農村人口比例、人口增長情況、人均壽命。
③ 區域劃分下屬幾個區,包括經濟開發區有否及其地位。
④ 歷史人文景觀有關該城市的歷史、重點風景旅游景點。
⑤ 交通條件交通便利性,港口、機場、車站等情況。
⑥ 公共設施有關醫療、休閑等設施情況。
⑦教育、文化情況居民受教育情況。
⑧其它。
2、宏觀經濟部分
①當地經濟構成各產業比例,即第一、二、三產業比例。
②主要支柱產業情況。
③國民生產總值及GDP值包括在全國或全省的排名。
④主要的一些大企業情況
⑤其他。
3、微觀經濟部分。
①人均收入及各支出比例。
②生活方式及社會時尚。
③消費理念。
④就業情況。
⑤其他。
4、整體評述和遠景展望
二)房地產市場
1、國家政府的有關方針政策、法律規及有關變化趨勢(注:按各部門劃分)
①房地產管理部門
A、對開發商:a.有關預售證的發放條件b.對建筑產品的一些要求,包括有關材料的運用c.其他
B、對消費者:a.有關拆遷的安置方式b.房改房交易的規定c.房價的控制d.其他
C、對中介代理機構:a.有關從業人員的資質考核b.機構的其他管理條約
②土地局
A、土地的轉讓方式及價格控制。
B、土地的年供給量。
C、有關土地的其他規定
③規劃局
A、城市的規劃方向、區域定位及遠景規劃
B、拆遷力度
④交通部門
A、有關道路網的建設
B、重點交通基礎設施的建設
C、對私人購車的一些政策
⑤銀行
A、存款利率,按揭貸款的利率
B、按揭年期及業務方式等
C、對開發商的貸款支持
⑥稅、費部門
A、有關交易的稅、費
B、辦有關證件的收費情況
C、對開發過程的收費情況,包括配套費等
⑦其他政府部門
A、公安部門關于購房入戶的政策
B、貨幣分房的施行力度
⑧與房地產有關的其他信
2、房地產現狀
①以當地居民現有住房狀況及需求狀況,即消費行為調查。(附表)注:通過問卷調查分析,比例為當地人口的2‰。
A、居民收入情況
B、居住情況
C、置業意向
②房地產上一時期概括(一般以上一年度)及同期比較
A、交易面積、交易金額
B、價格走勢
C、各樓型的比例
③本年度的推案量及需求預測注:指主管部門的預測有關媒體上可獲取。
④房地產開發商的調查(附表)
A、開發商基本情況
B、有關業績
C、新動向
⑤代理行業的調查(附表)
A、個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氛圍。
B、例
C、參與的方式
D、主要公司情況
⑥專做二手房中介情況
A、市場情況
B、有關公司
⑦個案調查(附表)
A、已結盤
B、現在開盤
C、年內將開盤
D、個案調查需提交的結果a、個案區域分布圖(在地圖上標出)b、等價位曲線圖c、分析總結出幾大區域,并總結出特點
⑧重點樓盤跟蹤檔案(附表)時時關注重點樓盤,包括廣告宣傳方向、銷售進展一切信息(此步工作由各事業處處長負責)
三)重點區域市調(公司在該區域有項目時)
1、區域周邊環境調查(附表)
A、周邊自然和綠化景觀
B、教育、人文景觀
C、各種污染程度
D、周邊社區素質周邊市政配套便利性
2、區域周邊居邊消費行為調查(附表)
3、區域重點樓盤調查(附表)
4、分析總結區域區的主
四)其他方面調查
1有關媒體調查
①可使用媒體情況
②各媒體有關房地產的欄目、專刊情況
③各媒體收費情況
④總結區域房地產宣傳廣告投入情況
⑤要求提供各欄目的簡介,價位表原件,此步工作為事業處負責完成。