使用權(quán)銷售：

　　使用權(quán)銷售有5年，10年，15年，20年，30年或終身，在我們?nèi)粘＝?jīng)營中接觸到的，其使用權(quán)銷售實(shí)質(zhì)是一種長期租賃關(guān)系，20年以上為租賃無效年限，所以很多招商材料中所說的30年或終身使用權(quán)是不恰當(dāng)?shù)模杂行╅_發(fā)商這么說，是因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)為劃撥土地，或是集體所有土地；總之說法不科學(xué)。

　　使用權(quán)銷售5年，10年，15年，20年，這4種中，5年實(shí)質(zhì)上是一種收租方式，5年租金一次性收齊這種模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。這對于項目而言，一般是在認(rèn)同度較高時使用。

　　常見的使用權(quán)買斷是10年，15年，20年，有組合買斷，收買斷費(fèi)，再收租金，例如下文：

　　招商價格表

　　保值增值租金20年不變

　　這里所說的是一次性買斷，其間不再交費(fèi)的在10年，15年，20年中，常見的是10年，經(jīng)營商戶在買斷使用權(quán)中是主要對象，它不同于產(chǎn)權(quán)銷售對象是投資者，商戶一般要求約10年為穩(wěn)定期，有商戶做商鋪投資者，要求核算中也以10--15年為周期，因?yàn)槭袌鰳I(yè)態(tài)有個行業(yè)進(jìn)程性，10--15年后，該種業(yè)態(tài)方式的存在情況和發(fā)展變化是與現(xiàn)在大相徑庭。

　　10年的使用權(quán)售價一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其價格差額與年限相差不大的，所以有時我們會見到有的使用權(quán)的銷售中，價格不變的情況下，優(yōu)惠條件往往是贈送年限，即買15年使用權(quán)，前10名贈年限，即20年或是先從開業(yè)日先交款者，優(yōu)惠3年，即使用18年等。

　　之所以產(chǎn)生這種情況，是因?yàn)槭褂脵?quán)買斷中對于開發(fā)商而言，一種是土地性質(zhì)無法獲得產(chǎn)權(quán)銷售，或者土地獲得價格低，土地是劃撥的，所以對于時間限制不明了，另一種是開發(fā)商利用項目去到銀行做了抵押，或其他產(chǎn)權(quán)融資方法，其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，從中可以賺雙份錢，所以此方法相當(dāng)流行，但弊端是使用權(quán)銷售，面對的群體是商戶，經(jīng)營者為主要，其購買量是有限的，因?yàn)樯虘糁袎驅(qū)嵙徺I的是不多的，而投資者，往往不是商戶，他們看中的是產(chǎn)權(quán)，因此使用權(quán)的銷售中，為了使商戶可以有較低的進(jìn)入門檻，許多開發(fā)商便設(shè)置了很多優(yōu)惠方法。

　　A、在付款方式中，分期支付，如預(yù)定，封頂，開業(yè)等分幾批，或是期限在1-3年內(nèi)支付完。

　　B、在付款方式中，由銀行提供擔(dān)保，如秀水街華夏銀行對5年買斷中提供首付40%，余60%的個體工商戶流動資金經(jīng)營性貸款，以減輕壓力。

　　C、也有聰明的作法，把使用權(quán)按平米價出售，然后采用產(chǎn)權(quán)銷售模式，由銀行貸6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用權(quán)中都可采用，其銀行貸款中表面是違規(guī)的，但具體操作細(xì)則是合法的，例如××市場15年使用權(quán)銷售2元/平方米，以8平方米為例，16萬總款首付40%，即6.4萬，余款9.6萬元由銀行6成10年按揭采用月供款，此方式可以最大化的將商業(yè)價值挖掘出來，在制定此方案有個小絕招：

　　1）如果10年使用權(quán)，則按年租金5--6倍，就可以，或是產(chǎn)權(quán)的60%即可。

　　2）如果項目認(rèn)同度高，受市場熱捧，則用15年模式價格可以定到產(chǎn)權(quán)的80%，或定75%，或是產(chǎn)權(quán)銷售的價格，其具體設(shè)置模式是，首付款為典型性商業(yè)的平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其月供款為典型性商業(yè)的一手租金，或是平均的轉(zhuǎn)租金的60%也可。例如：某市場的典型性商業(yè)5平米攤位為平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬，平均一手?jǐn)偽蛔饨?000元/月，則該市場在可以取代典型性商業(yè)的趨勢下，15年使用權(quán)的價格為首付10萬月供3000元的基礎(chǔ)上調(diào)整，則售價折合下來為40%=10萬元，共25萬，每平米5萬元；以15萬元年按揭核算月供3000元足夠，如采用月供高或低了，則要調(diào)整首付與月供二者的關(guān)系中，核心是月供，以月供為標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整首付。

篇2：商業(yè)房地產(chǎn)投資運(yùn)作模式:使用權(quán)銷售模式

　　商業(yè)房地產(chǎn)投資運(yùn)作模式--使用權(quán)銷售模式

　　（一）使用權(quán)銷售

　　使用權(quán)銷售實(shí)質(zhì)是一種長期的租賃關(guān)系，20年以上為租賃無效年限，所以很多招商材料中所說的30年或終身使用權(quán)是不恰當(dāng)?shù)摹Ｖ杂行╅_發(fā)商這么說，是因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)為劃撥的或集體所有土地，或者石油其他原因，總之，這種說法是不科學(xué)的。常見的使用權(quán)銷售方式分5年、10年、15年、20年，這4種方式中，5年實(shí)質(zhì)上是一種一次性的收租方式，5年租金一次性收齊的模式一般很少用，主要是5年租金分2次或3次支付。對于項目而言，一般是在認(rèn)同度較高時使用。常見的使用權(quán)買斷是10年、15年、20年或組合買斷，也有先收買斷費(fèi)、然后再收租金，實(shí)際買斷費(fèi)就是變相的入場費(fèi)。如某市場先收買斷20年的經(jīng)營費(fèi)，然后再收租金，其中20年經(jīng)營費(fèi)就是一種變相的入場費(fèi)。例如表5-1。

　　表5-1某某商廈招商價格表（先收買斷費(fèi)再收租金模式）

　　保值增值租金20年不變

　　區(qū)位　樓層　鋪位面積M2　20年經(jīng)營費(fèi)/M2　租金/月/M2（20年租金不變）

　　A區(qū)　1層　5M2左右　3.5萬元　900元

　　2層　5M2左右　2.8萬元　750元

　　這種模式的20年經(jīng)營費(fèi)按不同樓層、不同價位買斷，另外每月還要收取額外租金。

　　這里所說的是一次性買斷，其間不再需要交費(fèi)的就有10年、15年、20年、30年幾種買斷方式，常見的是10年。經(jīng)營商戶是買斷使用權(quán)的主要對象，它不同于產(chǎn)權(quán)銷售，其對象是投資者。商戶一般要求約10年時間作為穩(wěn)定期，也有做商鋪投資者的商戶，要求核算中也要以10~15年為周期的，因?yàn)槭袌鰳I(yè)態(tài)有行業(yè)進(jìn)程性。因而10~15年后，該種業(yè)態(tài)方式的存在情況和發(fā)展變化與現(xiàn)在的會大相徑庭。

　　10年使用權(quán)售價一般是年租金的5~6倍，15年其次，20年也只是達(dá)到6~7倍而已，也有因認(rèn)同度高、比例較特殊的，暫且不做論述，一般情況下為6倍左右的波動。有時我們會見在某些使用權(quán)的銷售中，在價格不變的情況下，優(yōu)惠條件往往是贈送年限，即買15年使用權(quán)，前10名認(rèn)購者可獲贈20年年限；或是對從開業(yè)日起先交款者優(yōu)惠3年，即使用18年等。之所以會產(chǎn)生這種情況，是因?yàn)樵谑褂脵?quán)買斷中，對于開發(fā)商而言，一般的土地都是劃撥的，土地性質(zhì)無法獲得產(chǎn)權(quán)銷售，對于時間的限制不明了，或者是土地獲得的價格低。另外開發(fā)商利用項目到銀行抵押，或其他產(chǎn)權(quán)融資方法，其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，從而從中就可以賺雙份錢，所以此方法相當(dāng)流行。但其弊端是使用權(quán)銷售面對的群體是商戶，主要為經(jīng)營者，其購買量是有限的，因?yàn)樯虘糁杏匈徺I實(shí)力的不多，而投資者往往不是商戶，他們看中的是產(chǎn)權(quán)，因此在使用權(quán)的銷售中，為了使商戶可以有較低的進(jìn)入門檻，許多開發(fā)商設(shè)置了很多的優(yōu)惠方法。例如：

　　◆付款方式為分期支付，如預(yù)定、封頂、開業(yè)等分幾批，或在1~3年內(nèi)支付完畢。

　　◆付款方式由銀行提供擔(dān)保，分期支付。如北京秀水街，華夏銀行對攤位買斷中首付提供40%，余下的60%為個體工商戶流動資金經(jīng)營性貸款，以減輕商戶壓力。

　　◆使用權(quán)按平米價出售，采用產(chǎn)權(quán)銷售模式，由銀行貸6成10年按揭或5成10年按揭，在10年、15年、20年使用權(quán)中都可采用此模式，其銀行貸款表面是違規(guī)的，但具體操作細(xì)則卻是合法的。例如,某某市場15年使用權(quán)銷售2萬元/m2，以8m2為例，總款16萬元，首付40%，即6.4萬元，余款9.6萬元就由銀行提供6成10年按揭，商戶則按月供款支付按揭貸款。此方式可以將其商業(yè)價值充分挖掘出來。

　　制定此方案時有一些小技巧，具體如下：

　　如果是10年使用權(quán)，則按年租金6~7倍或是產(chǎn)權(quán)的60%即可。

　　如果項目認(rèn)同度高、受市場熱捧，則用15年模式價格即可以定到產(chǎn)權(quán)的80%或75%，或是產(chǎn)權(quán)銷售的價格。其具體設(shè)置模式為：首付款為典型性商業(yè)地產(chǎn)市場的平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)，月供款為典型性商業(yè)地產(chǎn)市場的一手租金或是平均轉(zhuǎn)租金的60%也可。例如：某市場的典型性商業(yè)5m2攤位平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)為10萬元，平均一手?jǐn)偽蛔饨馂?000元/月，則該市場在可以取代典型性商業(yè)的趨勢下，15年使用權(quán)的價格在首付10萬元月供3000元的基礎(chǔ)上調(diào)整，相應(yīng)的售價折合下來為40%即10萬元，總額共 25萬元，合每平方米5萬元。若以15萬元按揭核算，月供3000元即足夠了，如發(fā)現(xiàn)月供高了或低了，則要調(diào)整首付與月供二者之間的關(guān)系，總之核心為月供，要以月供為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行首付調(diào)整。