談華僑城商業(yè)模式的待解難題

　　隨著華僑城A(7.17,0.00,0.00%)(000069)的整體上市，其旅游+地產(chǎn)的商業(yè)模式得以在資本市場(chǎng)完整呈現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于注入資產(chǎn)估值合理，可增厚華僑城A每股凈利潤及每股RNAV估值。且華僑城的獨(dú)特模式使其凈資產(chǎn)收益率連續(xù)幾年高于行業(yè)平均水平，應(yīng)給予它一定的估值溢價(jià)。特別是在地產(chǎn)業(yè)前景不明朗、銷售量下降的時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)熱點(diǎn)由看好高周轉(zhuǎn)公司轉(zhuǎn)變?yōu)榭春脙?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備公司，華僑城A的注資恰逢其時(shí)。

　　1997年，華僑城A作為旅游公司IPO上市，后通過參股經(jīng)營、資產(chǎn)置換等方式，逐漸滲透集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成了旅游+地產(chǎn)的核心經(jīng)營模式，并在由深圳向北京、上海等一線城市的異地復(fù)制中取得成功。上市公司總資產(chǎn)154億元，股本擴(kuò)張52倍。

　　目前，天津、武漢項(xiàng)目的簽署標(biāo)志著華僑城A第二輪全國布局已經(jīng)啟動(dòng)。華僑城A能否再接再厲，續(xù)寫輝煌？

　　細(xì)考這種國內(nèi)獨(dú)一無二的商業(yè)模式，可發(fā)現(xiàn)三道天然的天花板需要突破，并已經(jīng)在異地復(fù)制的過程中顯現(xiàn)端倪，如不能妥善解決，使模式逐漸成熟完善，其復(fù)制過程中的邊際效應(yīng)或?qū)⑦f減，甚至擱淺。

　　旅游容量

　　華僑城模式的主要特點(diǎn)是人造旅游+地產(chǎn)。通過打造知名的主題公園，將荒灘野嶺變成旅游勝地，帶動(dòng)周邊地價(jià)抬升，開發(fā)旅游主題的高端房地產(chǎn)。旅游為先導(dǎo)，“旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)”。

　　有點(diǎn)類似于李嘉誠 “物業(yè)出租+地產(chǎn)開發(fā)”模式。現(xiàn)金流穩(wěn)定的物業(yè)出租和利潤高但具有周期性的地產(chǎn)開發(fā)相得益彰，完美的太極模式實(shí)現(xiàn)了金融資源的均衡配置，也有效地控制住了行業(yè)周期。

　　華僑城A模式初期互補(bǔ)性更強(qiáng)。

　　主題公園可看做特種商業(yè)地產(chǎn)，其鮮明特點(diǎn)是一次性投入數(shù)額很大，營運(yùn)成本較高，收益比較平穩(wěn)，但成長性不高。像峨眉山等旅游公司以及高速公路股都有這樣的特點(diǎn)，更適合做固定收益的Reits。

　　國內(nèi)很多旅游地產(chǎn)沒有做起來，主要因?yàn)槿狈Τ晒Φ穆糜纹放疲ぶ淮妫筛剑慷A僑城A做到了。世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，成為模式存在的核心。有知名旅游品牌開道，才能帶來地產(chǎn)的熱銷。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖為配套，但卻是這種模式盈利的核心。地產(chǎn)業(yè)務(wù)每年為華僑城A貢獻(xiàn)大約80%的利潤，旅游業(yè)務(wù)僅占不到20%。秘密在于，大規(guī)模拿地成本極低，旅游項(xiàng)目改善環(huán)境，帶來人氣，拉動(dòng)周邊地價(jià)房?jī)r(jià)上升，從而使地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)較高的利潤，為公司帶來豐沛現(xiàn)金流。華僑城A向來是以高利潤著稱的地產(chǎn)公司代表，毛利率高達(dá)56%，部分產(chǎn)品的毛利潤率達(dá)到80%以上，而行業(yè)均值為43%。

　　這種模式的天花板之一在于旅游市場(chǎng)容量有限。在較長的經(jīng)營周期中，主題公園的市場(chǎng)半徑和游客人數(shù)變化不大。

　　以20**年8月8日新開業(yè)的上海歡樂谷為例：目前深圳歡樂谷、北京歡樂谷兩個(gè)公園的年運(yùn)營總成本大致分別為1.9億元、2.1 億元(世界之窗、錦繡中華及民俗村分別為1.7 億元、9000 萬元、9000 萬元)，考慮上海歡樂谷投資規(guī)模更大、面積更大，以及財(cái)務(wù)費(fèi)用低(無貸款)等因素，預(yù)計(jì)上海歡樂谷年運(yùn)營總成本約在2.5億-3.0 億元。如果按有效票價(jià)150元計(jì)算，則上海歡樂谷游客規(guī)模必須達(dá)到167萬-200萬人次才能基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。對(duì)于上海而言，這個(gè)游客規(guī)模，應(yīng)該問題不大。

　　然而，在消費(fèi)低迷的今后若干年，全國可支持單項(xiàng)目150萬以上旅游人次(日均4110人次)的城市能有多少呢？

　　另一方面，每個(gè)旅游項(xiàng)目都有一定的市場(chǎng)半徑，需要大量的消費(fèi)人群支持，在此半徑內(nèi)繼續(xù)開店，勢(shì)必互相搶生意，邊際效應(yīng)遞減。例如，北京歡樂谷20**年接待的202萬游客中，雖沒有具體統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但其中必然有相當(dāng)一部分來自于近在咫尺的天津。如果天津類似項(xiàng)目開業(yè)，勢(shì)必會(huì)影響北京的客流量。

　　況且，旅游題材也需要因地制宜和不斷創(chuàng)新。在同一品牌的地產(chǎn)可以異地簡(jiǎn)單復(fù)制的情況下(如萬科在國內(nèi)多個(gè)城市建設(shè)有產(chǎn)品定位、形式和格調(diào)基本一致的四季花城或城市花園等項(xiàng)目)，要在“旅游地產(chǎn)”的模式中不斷創(chuàng)新，將是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

　　拿地瓶頸

　　對(duì)于華僑城A來說，每開展一個(gè)項(xiàng)目，選址都是最困難的，由于所要求的面積非常大，合適的城市也不一定有合適的地塊。從這種角度看，簡(jiǎn)單地復(fù)制模式也是不太可能的。

　　以前，華僑城集團(tuán)很少參與土地公開交易的競(jìng)爭(zhēng)，拿地多為協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。1999年，華僑城集團(tuán)將建設(shè)管理權(quán)限移交深圳政府，通過協(xié)議方式為城區(qū)的部分建筑面積補(bǔ)交了17.7億元地價(jià)。隨后，華僑城集團(tuán)于20**年先后在北京和上海獲得了大片開發(fā)建設(shè)用地，也是借助“旅游地產(chǎn)”的開發(fā)理念和華僑城區(qū)的品牌效應(yīng)，通過協(xié)議方式以零地價(jià)獲取土地的。

　　20**年8月31日后，國土資源部終止了協(xié)議出讓土地，規(guī)定所有土地出讓均需通過公開招拍掛。從此，華僑城A以低成本獲得土地的可能性大大降低。一方面使得成片開發(fā)缺乏必需的土地資源供給，另一方面，也使得已經(jīng)形成的集策劃、規(guī)劃、建設(shè)、管理于一體的運(yùn)作方式難以實(shí)現(xiàn)。

　　目前，上海歡樂谷便遭遇拿地尷尬。項(xiàng)目總用地面積約2500 畝，規(guī)劃旅游項(xiàng)目占地約1650 畝，地產(chǎn)項(xiàng)目占地約850 畝。旅游項(xiàng)目總體工程早在20** 年便開始動(dòng)工，并于日前對(duì)外營業(yè)。而做地產(chǎn)的地塊需要通過招拍掛形式取得，受目前松江區(qū)用地規(guī)劃指標(biāo)的限制，遲遲沒有拿下。

　　申銀萬國地產(chǎn)分析師指出：“公司原計(jì)劃以別墅住宅用地的名義拿到位于度假區(qū)核心區(qū)東側(cè)約250 畝地塊，受佘山國家旅游度假區(qū)因素的影響，現(xiàn)在這種可能性幾乎為零，只有以公建配套等名義去拿，而另外600畝的地塊也存在較大變數(shù)，成本也無法確定，因而目前不能為地產(chǎn)項(xiàng)目估值。”

　　通常，從拿到土地使用證到開發(fā)竣工上市銷售尚有1-2年的過程，華僑城A開發(fā)高端住宅恐怕要更長時(shí)間。拿地環(huán)節(jié)的不暢，直接拖延了地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，導(dǎo)致周轉(zhuǎn)率下降。

　　該項(xiàng)目旅游已投資15億元，地產(chǎn)預(yù)計(jì)投資28億元，按旅游每年凈利潤1000萬元計(jì)算(深圳、北京、成都?xì)g樂谷年利潤在1000萬元左右)，如沒有地產(chǎn)盡快貢獻(xiàn)利潤，單靠旅游幾百年也收不回成本。

　　誠然現(xiàn)在有其他地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，亦可貢獻(xiàn)利潤。但在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的未來，上海的問題恐怕將不會(huì)是個(gè)案。

　　拿地的困難，碧桂園已經(jīng)感受到了。其“大規(guī)模+低成本”的造城模式，正在遭受嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。毫無疑問，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化對(duì)這類公司的沖擊更大。

　　資金鏈壓力

　　華僑城A定位于打造地產(chǎn)行業(yè)的“奢侈品”，強(qiáng)調(diào)單位土地上的高利潤率，但20**年、20**年的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率只有0.28倍(所謂存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，就是當(dāng)期總收入與上年末總資產(chǎn)之比，反映了企業(yè)對(duì)存量資產(chǎn)的開發(fā)力度)，低于上市地產(chǎn)公司平均的0.47倍。

　　高端

地產(chǎn)和旅游一樣都具有開發(fā)周期長，占有資金多的特點(diǎn)，這必然要求華僑城A要在短期內(nèi)解決資金調(diào)配和成本控制的問題。

　　在行業(yè)高峰期，高利潤低周轉(zhuǎn)有可能在高價(jià)囤地中享受更豐厚的回報(bào)，但低谷期會(huì)比較難過。上一個(gè)地產(chǎn)寒冬，華僑城A就明顯感覺到了資金壓力。

　　當(dāng)時(shí)華僑城A的高端別墅銷售情況并不理想，只得大幅降價(jià)促銷。其中，波托菲諾純水岸四期別墅均價(jià)11萬元/平米，被迫將五期別墅均價(jià)下調(diào)至8萬-10萬元/平米。而東部華僑城天麓一區(qū)別墅均價(jià)12萬元/平米，二區(qū)和七區(qū)價(jià)格被迫下調(diào)至7萬元/平米。

　　在高利潤率難以保證的同時(shí)，資金壓力也進(jìn)一步顯現(xiàn)，凈負(fù)債率達(dá)到81.1%。而且，華僑城A負(fù)債結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)并不匹配。與開發(fā)周期長，占有資金多的資產(chǎn)相對(duì)，負(fù)債結(jié)構(gòu)卻以短期借款為主。短期借款占有息負(fù)債的93%，達(dá)到總資產(chǎn)的30%，一年內(nèi)的到期負(fù)債達(dá)到總資產(chǎn)的32%。而貨幣資金僅占總資產(chǎn)的6.7%。意味著周轉(zhuǎn)率低的資產(chǎn)隨時(shí)面臨著短期償債壓力，這樣一來極易產(chǎn)生資金缺口。

　　自20**年起，華僑城A也陸續(xù)將一些“短平快”項(xiàng)目納入其開發(fā)范圍，想必是壓力之下做出的現(xiàn)實(shí)選擇吧。

篇2：我國物業(yè)管理未來商業(yè)模式構(gòu)建

　　我國物業(yè)管理未來商業(yè)模式的構(gòu)建

　　陳偉/新浪樂居/20**1025

　　物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)未來三十年的持續(xù)進(jìn)步，就必須著力于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，其核心內(nèi)容離不開改進(jìn)和創(chuàng)新現(xiàn)有的物業(yè)管理商業(yè)模式。

　　一、代表未來的三種商業(yè)模式

　　雖然我國目前幾萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身定位、市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品類型、運(yùn)營體系和經(jīng)濟(jì)效益千差萬別，但是從盈利模式的角度，我們大體可以將現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式概括為物業(yè)服務(wù)提供商模式、物業(yè)資源開發(fā)商模式和物業(yè)顧問服務(wù)商模式三種類型。

　　展望未來，盡管以提供綜合性基礎(chǔ)服務(wù)來獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的物業(yè)服務(wù)提供商模式存在諸多的天然缺陷，但物業(yè)管理初級(jí)階段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和事物存在的慣性力量，決定了這種商業(yè)模式不會(huì)很快消亡。同樣，物業(yè)資源開發(fā)商和物業(yè)顧問服務(wù)商模式，也將在今后一段時(shí)期得到進(jìn)一步的發(fā)展和優(yōu)化。但除此以外，筆者認(rèn)為，另外三種商業(yè)模式，可能代表著未來物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。

　　1.物業(yè)服務(wù)集成商

　　物業(yè)服務(wù)集成商，又稱物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前端策劃服務(wù)（設(shè)計(jì)管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業(yè)）、中端監(jiān)管服務(wù)（監(jiān)督服務(wù)過程、管控服務(wù)品質(zhì)）和后端評(píng)判服務(wù)（匯總客戶評(píng)價(jià)、溝通客戶需求和評(píng)判分包企業(yè)）的方式，將各分包企業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用策劃、協(xié)調(diào)、溝通和評(píng)價(jià)等專業(yè)能力，通過控制物業(yè)管理價(jià)值鏈前后兩端的方式，協(xié)助業(yè)主購買專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)集成商對(duì)應(yīng)的收費(fèi)模式為酬金制，適用的客戶類型多為單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主以及較為專業(yè)的業(yè)主團(tuán)體，該模式的優(yōu)點(diǎn)是，以服務(wù)成本作為定價(jià)基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)收支公開透明，減少交易雙方的信息不對(duì)稱，有利于消除服務(wù)買賣雙方的誤解和矛盾，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，該模式有利于保證酬金收益和降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ；缺點(diǎn)是，對(duì)交易雙方的專業(yè)能力要求較高，業(yè)主監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本較高，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，該模式下缺乏服務(wù)成本控制的內(nèi)在動(dòng)力，難以取得超額利潤和實(shí)現(xiàn)快速增長。

　　物業(yè)服務(wù)集成商模式的商業(yè)邏輯是“管作分離”，而非“以管代作”。業(yè)界曾有人根據(jù)企業(yè)自有人員數(shù)量和管理面積的關(guān)系，對(duì)中國的物業(yè)服務(wù)提供商和美國的物業(yè)服務(wù)集成商進(jìn)行了簡(jiǎn)單比較 ：以人均管理面積統(tǒng)計(jì)，美國企業(yè)為30000平方米，中國企業(yè)為3000平方米，進(jìn)而得出中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率僅為美國的1/10的結(jié)論。實(shí)際上，這一推論的錯(cuò)誤之處，在于忽視了一個(gè)基本事實(shí) ：物業(yè)服務(wù)集成商模式下精簡(jiǎn)的操作型人員，是以身份轉(zhuǎn)換為專項(xiàng)服務(wù)供應(yīng)商員工的方式，繼續(xù)存在于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的。

　　物業(yè)服務(wù)集成商模式的推廣和普及，從專業(yè)素質(zhì)看，主要取決于企業(yè)整合和挖掘物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈條的能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比客戶更了解物業(yè)管理和比專項(xiàng)服務(wù)供應(yīng)商更了解客戶的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，是其整合和把控價(jià)值鏈能力的核心 ；從外部條件看，主要依賴于專項(xiàng)服務(wù)市場(chǎng)的成熟和稅收扶持政策的落實(shí)，只有清潔、綠化、維修和秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的充分發(fā)育，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式比物業(yè)服務(wù)提供商模式更具性價(jià)的比較優(yōu)勢(shì)，只有酬金稅費(fèi)的確立以及增值稅制的推廣，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的雙贏選擇。

　　2.物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商

　　物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商，又稱物業(yè)資產(chǎn)管理模式，是伴隨著物業(yè)從消費(fèi)功能向投資功能擴(kuò)展，從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級(jí)商業(yè)模式。其特征是，業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營和管理工作（如租務(wù)管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售代理和不動(dòng)產(chǎn)融資等）委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶資源和專業(yè)技能，同時(shí)為業(yè)主提供傳統(tǒng)物業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)兩項(xiàng)服務(wù)，從而獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和資產(chǎn)管理傭金的雙重收益。

　　物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式之所以代表物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)具有運(yùn)營和管理物業(yè)資產(chǎn)的雙重優(yōu)勢(shì) ：一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握物業(yè)管理區(qū)域及其周邊最為全面、及時(shí)的物業(yè)供求信息，同時(shí)在物業(yè)服務(wù)過程中容易與業(yè)主形成基本、可靠的商業(yè)信用關(guān)系，信息和信用的結(jié)合，有利于增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)信任 ；另一方面，在物業(yè)服務(wù)合同基礎(chǔ)上物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營事務(wù)的再委托，不僅手續(xù)程序方便快捷，而且成本費(fèi)用節(jié)約便宜，便捷與便宜的結(jié)合，有利于增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)給業(yè)主帶來的商業(yè)便利。商業(yè)信任和商業(yè)便利的雙重優(yōu)勢(shì)，不僅能夠滿足業(yè)主商業(yè)價(jià)值最大化和財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小化的雙重動(dòng)機(jī)，而且能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)利潤最大化和服務(wù)成本最小化的雙重目標(biāo)，最大限度地促成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的互利雙贏。

　　物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用專業(yè)技能為客戶創(chuàng)造物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)特征，決定了該模式的成功推廣，必須滿足三個(gè)約束條件 ：一是物業(yè)本身應(yīng)當(dāng)具有較高的商業(yè)價(jià)值。與以滿足使用價(jià)值為主的普通居住物業(yè)不同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式主要面向具有較高利潤 回報(bào)的辦公、商業(yè)、休閑娛樂等收費(fèi)型物業(yè)，與以委托物業(yè)共有部分為主的基礎(chǔ)服務(wù)模式不同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營通常包含物業(yè)專有部分以及

建筑物的整體委托 ；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能。與物業(yè)服務(wù)提供商相比，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅具備建筑物及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)技能，而且應(yīng)當(dāng)具備市場(chǎng)研究、投資策劃、資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)分析等物業(yè)經(jīng)營管理的綜合性的專業(yè)能力 ；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。與物業(yè)服務(wù)集成商模式旱澇保收的低收益不同，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式較高的商業(yè)利潤必然伴隨著較高的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的資本運(yùn)作能力和風(fēng)險(xiǎn)管控能力，不僅是業(yè)主進(jìn)行商業(yè)決策時(shí)必須考察的信用基礎(chǔ)，而且是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功運(yùn)營物業(yè)資產(chǎn)的安全保證。

　　3.物業(yè)保障服務(wù)商

　　物業(yè)保障服務(wù)商，又稱物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)支援服務(wù)模式，是物業(yè)管理行業(yè)順應(yīng)后勤服務(wù)社會(huì)化改革趨勢(shì)而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會(huì)務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿足客戶非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代客戶的后勤保障部門，以市場(chǎng)化的方式為客戶的后勤保障需求提供全面解決方案，使客戶高度關(guān)注其核心業(yè)務(wù)的開展和品牌價(jià)值的創(chuàng)造。

　　物業(yè)保障服務(wù)商模式適用的客戶類型，主要是從事生產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)服務(wù)以及公共服務(wù)的單位（公司）客戶，該模式的生命力和代表性，源于它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶雙贏的理性選擇。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使其在提供不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的同時(shí)，必須挖掘客戶的相關(guān)需求并提供增值服務(wù)，而相關(guān)增值服務(wù)在與不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)結(jié)合在一起時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、成本的有效控制和客戶信息的無障礙溝通 ；從客戶角度，專業(yè)分工使其有必要將后勤保障支援事務(wù)從核心業(yè)務(wù)中剝離出來，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合分散的后勤服務(wù)并形成統(tǒng)一的支援保障系統(tǒng)，有利于提高管理水平和勞動(dòng)效率，改善工作環(huán)境和服務(wù)形象，提升服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度，從而增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　物業(yè)保障服務(wù)商模式的優(yōu)點(diǎn)是，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈條的有機(jī)整合，全方位擴(kuò)展了物業(yè)管理的商業(yè)空間，對(duì)客戶多元需求的滿足，有利于增強(qiáng)客戶的忠誠度和認(rèn)同度，穩(wěn)固基于物業(yè)服務(wù)形成的商業(yè)合作關(guān)系，最大限度鎖定目標(biāo)，提高服務(wù)市場(chǎng)的占有率。缺點(diǎn)是，在專業(yè)分工日益精細(xì)的市場(chǎng)環(huán)境下，多元化是一種能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉足不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)之外的其他后勤保障業(yè)務(wù)，面臨著相關(guān)專業(yè)服務(wù)商競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)，在配套資源和專業(yè)能力儲(chǔ)備不足的情況下，盲目倉促地嘗試物業(yè)保障服務(wù)商模式，有可能陷入舍本逐末和顧此失彼的困境。與其他商業(yè)模式相比，物業(yè)保障服務(wù)商模式對(duì)企業(yè)的客戶關(guān)系管理能力提出更高的要求。一般商業(yè)模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只關(guān)注合約客戶的需求和滿意。物業(yè)保障服務(wù)商模式下，客戶具有雙層次甚至多層次的特點(diǎn)，可以區(qū)分為目標(biāo)客戶、終端客戶、內(nèi)部客戶、外部客戶、固定客戶、流動(dòng)客戶等多種類型，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要讓合約客戶感到滿意，而且要讓合約客戶的客戶感到滿意，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)目標(biāo)對(duì)象的特征，制訂并實(shí)施有針對(duì)性的客戶關(guān)系戰(zhàn)略和客戶滿意戰(zhàn)略。

　　現(xiàn)階段我國大部分的物業(yè)保障服務(wù)商仍屬初級(jí)模式，與物業(yè)資源開發(fā)商模式有許多相似之處，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要通過包干收費(fèi)和酬金收費(fèi)兩種方式取得經(jīng)營收入。考察發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的發(fā)展路徑和成功經(jīng)驗(yàn)，遵循社會(huì)化分工協(xié)作的內(nèi)在規(guī)律，物業(yè)保障服務(wù)商的高級(jí)模式應(yīng)當(dāng)是 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的單純受雇于客戶的服務(wù)者角色定位，通過股權(quán)投資或者締結(jié)戰(zhàn)略同盟等方式，成為目標(biāo)客戶主營業(yè)務(wù)的投資者或者合作者。這種模式之下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間已經(jīng)從服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳阒杏形遥抑杏心恪钡睦婀餐w，物業(yè)保障服務(wù)與主營業(yè)務(wù)已經(jīng)同生共長地融為一個(gè)品牌共同體 ；這種模式之下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)突破了傳統(tǒng)的固定酬金的盈利模式，實(shí)現(xiàn)了與客戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共享收益的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　分析上述六種商業(yè)模式，從收費(fèi)方式的角度，可以分為包干制（物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)資源開發(fā)商）、酬金制（物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問服務(wù)商）和分紅制（物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商、物業(yè)保障服務(wù)商）；從盈利方式的角度，可以分為操作型（物服務(wù)提供商）、管理型（物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商）、顧問型（物業(yè)顧問服務(wù)商）和綜合型（物業(yè)資源開發(fā)商、物業(yè)保障服務(wù)商）；從專業(yè)分工的角度，可以分為專業(yè)化（物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問服務(wù)商）和多元化（物業(yè)資源開發(fā)商、物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營商、物業(yè)保障服務(wù)商）；從企業(yè)規(guī)模的角度，可以分為小型化（物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問服務(wù)商、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商）和大型化（物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)資源開發(fā)商、物業(yè)保障服務(wù)商）。盡管包干制和操作型的商業(yè)模式目前仍占據(jù)主導(dǎo)地位，但以酬金制和分紅制為主要收費(fèi)方式的管理型、顧問型和綜合型的商業(yè)模式將代表物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向 ；盡管多元化和大型化的商業(yè)模式象征著行業(yè)的實(shí)力和理想，但依然改變不了物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化和小型化的總體趨勢(shì)。

　　二、企業(yè)對(duì)商業(yè)模式的選擇

　　商業(yè)模式是市場(chǎng)環(huán)境的產(chǎn)物。雖然物業(yè)管理的商業(yè)模式，可以按照傳統(tǒng)和未來、初級(jí)和高級(jí)、粗放和集約等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類定性，但是物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的獨(dú)特性，決定了現(xiàn)階段我國物業(yè)管理商業(yè)模式的多樣性，在較長時(shí)間里，各種商業(yè)模式都有其存在的合理性。一方面，我國幅員廣闊，各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展極不平衡，不同類型的物業(yè)管理商業(yè)模式都有其賴以生存發(fā)展的土壤和氣候 ；另一方面，所有商業(yè)模式的創(chuàng)新都是在原有基礎(chǔ)上的改進(jìn)，商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，不僅需要政策法規(guī)、體制機(jī)制、資金人才等方面的支持保障，而且需要克服來自原有商業(yè)模式的慣性和阻力。

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，永遠(yuǎn)沒有最理想的商業(yè)模式，只有最合適的商業(yè)模式。最合適的商業(yè)模式，一定是基于對(duì)內(nèi)外相關(guān)因素作出綜合考業(yè)量之后的最切合實(shí)際的選項(xiàng)。在進(jìn)行商業(yè)模式選擇時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合考量以下六個(gè)關(guān)鍵要素 ：

　　1.企業(yè)定位

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身是否定位為獨(dú)立締約和競(jìng)價(jià)的市場(chǎng)主體，很大程度上取決于其與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系。與純市場(chǎng)化的企業(yè)相比，作為開發(fā)企業(yè)配套或下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其改進(jìn)和創(chuàng)新商業(yè)模式的動(dòng)力相對(duì)不足。同為地產(chǎn)開發(fā)背景下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，又可能基于內(nèi)部分工型、保障服務(wù)型、品牌助推型和利潤追逐型的四種不同企業(yè)定位，作出不同的商業(yè)模式選擇。

　　2.發(fā)展戰(zhàn)略

　　實(shí)施專業(yè)化戰(zhàn)略的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可能趨向于選擇物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問服務(wù)商模式，實(shí)施多元化戰(zhàn)略的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可能趨

向于選擇物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商、物業(yè)資源開發(fā)商和物業(yè)保障服務(wù)商模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)注短期戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)當(dāng)著手于維持原有的商業(yè)模式，實(shí)施中期戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)當(dāng)著力于改進(jìn)商業(yè)模式，規(guī)劃長期戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)當(dāng)著眼于創(chuàng)新商業(yè)模式。

　　3.物業(yè)類型

　　對(duì)于居住物業(yè)，適合于選擇物業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)資源開發(fā)商模式 ；對(duì)于公共物業(yè)，適合于選擇物業(yè)服務(wù)集成商和物業(yè)顧問服務(wù)商模式 ；對(duì)于消費(fèi)型或自用型物業(yè)，適合于選擇物業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)服務(wù)集成商模式 ；對(duì)于經(jīng)營型和投資型物業(yè)，適合于選擇物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商和物業(yè)保障服務(wù)商模式。

　　4.人力資源

　　擁有較大操作型員工隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)資源開發(fā)商模式 ；擁有較強(qiáng)管理型人才隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)服務(wù)集成商和物業(yè)顧問服務(wù)商模式 ；擁有較強(qiáng)專業(yè)型人才隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)顧問服務(wù)商模式 ；擁有較大復(fù)合型人才隊(duì)伍的企業(yè)，可以選擇物業(yè)保障服務(wù)商模式。

　　5.產(chǎn)業(yè)鏈條

　　如果產(chǎn)業(yè)鏈條僅局限物業(yè)管理領(lǐng)域本身，物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的選擇可能受限于物業(yè)服務(wù)提供商和物業(yè)服務(wù)集成商。如果打通不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，向上延伸到不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域，向下延伸到不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)和投資領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有條件拓展物業(yè)顧問服務(wù)商和物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商模式。如果打通其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條，個(gè)體客戶端對(duì)接居民消費(fèi)領(lǐng)域，單位客戶端對(duì)接后勤保障領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有條件拓展物業(yè)資源開發(fā)商和物業(yè)保障服務(wù)商模式。

　　6.政策環(huán)境

　　在政策主導(dǎo)型的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的選擇還受到政策環(huán)境的制約和影響。在缺乏與酬金制收費(fèi)相配套的稅收政策的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇物業(yè)服務(wù)集成商模式時(shí)，無法通過降低稅負(fù)達(dá)到控制成本的目的。在相關(guān)行業(yè)的行政管制較為嚴(yán)格的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展物業(yè)顧問服務(wù)商、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商和物業(yè)保障服務(wù)商模式時(shí)，必須打破相關(guān)行業(yè)的行政壁壘。

　　三、創(chuàng)新商業(yè)模式應(yīng)理好四個(gè)關(guān)系

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇、復(fù)制、改進(jìn)或者創(chuàng)新商業(yè)模式時(shí)，還應(yīng)當(dāng)妥善處理好四個(gè)關(guān)系 ：

　　一是處理好標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化的關(guān)系

　　物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的準(zhǔn)公共性和成功商業(yè)模式的可復(fù)制性，都要求企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。客戶物細(xì)分的獨(dú)特性和不同客戶需求的不可復(fù)制性，又要求企業(yè)通過差異的價(jià)值定位和精確的運(yùn)營流程，為不同的客戶提供個(gè)性化產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化促成了低成本和大規(guī)模，個(gè)性化實(shí)現(xiàn)了差別優(yōu)勢(shì)和客戶滿意，兩者有機(jī)結(jié)合形成的標(biāo)準(zhǔn)化定制模式，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)低成本和客戶高滿意的平衡互補(bǔ)和 協(xié)調(diào)發(fā)展，是趨于完美的商業(yè)模式。

　　二是處理好專業(yè)化和多元化的關(guān)系

　　專業(yè)化是物業(yè)管理的本質(zhì)特征之一，是物業(yè)管理行業(yè)的立身之本，是滿足客戶需求的核心資源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)做強(qiáng)的基礎(chǔ)，沒有專業(yè)化的多元化是無源之水、無本之木。多元化是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路，是滿足企業(yè)擴(kuò)展沖動(dòng)和拓展企業(yè)外部邊界的必然選擇，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大的方向，多元化能夠?yàn)閷I(yè)化提供強(qiáng)大的物質(zhì)和客戶保證。對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來說，堅(jiān)持專業(yè)化是明智之舉，對(duì)于少數(shù)先鋒企業(yè)來說，在保持核心業(yè)務(wù)專業(yè)優(yōu)勢(shì)前提下，通過整合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條以及建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟等方式，探索多元化的商業(yè)模式，不失為發(fā)展良策。

　　三是處理好盈利模式和管理模式的關(guān)系

　　任何商業(yè)模式都不能離開企業(yè)本體而獨(dú)立運(yùn)行，不同行業(yè)的企業(yè)特點(diǎn)各不相同，但其作為生產(chǎn)或者服務(wù)的組織管理者的角色并無區(qū)別。企業(yè)籌集生產(chǎn)（服務(wù)）資本、組織生產(chǎn)（服務(wù)）要素、管理生產(chǎn)（服務(wù)）過程和評(píng)價(jià)生產(chǎn)（服務(wù)）成果的功能，是商業(yè)模式良性運(yùn)行的組織基礎(chǔ)，任何盈利模式發(fā)揮作用都有賴于現(xiàn)代管理工具的有效運(yùn)用，先進(jìn)的盈利模式必須輔之以先進(jìn)的管理模式，物業(yè)管理行業(yè)亦是如此。物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)，其次才是一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)盈利模式的創(chuàng)新，必須有包括資本、技術(shù)、勞動(dòng)和流程等要素在內(nèi)的管理模式的創(chuàng)新與之匹配，才能真正實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理與外部服務(wù)的有機(jī)統(tǒng)一。

　　四是處理好價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系

　　在三十年的發(fā)展歷程中，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)歷了從數(shù)量到質(zhì)量，從產(chǎn)品到價(jià)格的不同階段。當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)從“拓荒淘金”時(shí)代進(jìn)入了“減法經(jīng)營”時(shí)代，基于成本優(yōu)勢(shì)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)固然有利于提高管理水平，但也容易導(dǎo)致同業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)秩序混亂。成本固然是商業(yè)模式選擇的一個(gè)重要考量因素，但如果不能為最終客戶創(chuàng)造價(jià)值，不能為主營業(yè)務(wù)增值提供保障，再低的成本也將轉(zhuǎn)化為毫無意義的沉沒成本。從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)到價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇復(fù)制、改進(jìn)和創(chuàng)新商業(yè)模式時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的一個(gè)基本趨勢(shì)。

　　失敗的商業(yè)模式可以有不同的原因，成功的商業(yè)模式都具有共同的特質(zhì)。在物業(yè)管理商業(yè)模式的理論探討和實(shí)踐探索中，我們?cè)谇屑山虠l主義的同時(shí)，必須切記一個(gè)教條 ：成功的商業(yè)模式，是客戶需求和企業(yè)目標(biāo)的有機(jī)統(tǒng)一，是盈利模式和管理模式的有機(jī)統(tǒng)一，是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營收益的有機(jī)統(tǒng)一，是客戶價(jià)值和企業(yè)價(jià)值的有機(jī)統(tǒng)一。

　　作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司物業(yè)管理處處長

篇3：7大房企社區(qū)商業(yè)模式

　　7大房企的社區(qū)商業(yè)模式

　　多中心在城市的發(fā)展趨勢(shì)已不可抵擋，再好的城市購物中心，消費(fèi)者一年能去幾次？

　　目前的零售大環(huán)境特征之一就是：大賣場(chǎng)郊區(qū)化、邊緣化，購物中心社區(qū)化，社區(qū)商業(yè)漸受熱捧。對(duì)于不同房企而言，會(huì)根據(jù)自有優(yōu)勢(shì)和資源來運(yùn)營和發(fā)展社區(qū)商業(yè)，以下7大房企的社區(qū)商業(yè)模式，或可為不同企業(yè)提供借鑒。

　　一、萬科——自建自營，“五菜一湯”統(tǒng)一招商、運(yùn)營

　　自長陽半島社區(qū)商業(yè)配套完善后，“五菜一湯”的萬科社區(qū)商業(yè)標(biāo)配模式開始在北京萬科多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行推廣，成為住宅項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)模式的典范。

　　在長陽半島，“五菜一湯”包括：綠色、時(shí)尚的社區(qū)菜市場(chǎng)幸福街市（湯），健康、便民的社區(qū)食堂第五食堂，豐富、齊全的品牌超市華潤萬家，以及服務(wù)快捷的洗衣店、藥店和銀行（五菜）。所有社區(qū)商業(yè)由萬科統(tǒng)一招商和運(yùn)營，以保證社區(qū)形象、管理品質(zhì)和業(yè)主對(duì)生活配套的要求，切實(shí)解決社區(qū)居民的日常生活問題。

　　在萬科社區(qū)商業(yè)標(biāo)配“五菜一湯”體系中，“第五食堂”是萬科自創(chuàng)的社區(qū)餐飲連鎖品牌，北京首店于20**年正式落戶長陽半島，為業(yè)主提供物美價(jià)廉的生活餐食，特請(qǐng)中餐大師制作南北菜系，自開業(yè)以來營養(yǎng)豐盛的健康飲食深受業(yè)主好評(píng)。

　　另一標(biāo)配是萬科社區(qū)連鎖品牌“幸福街市”，作為長陽首個(gè)社區(qū)菜市場(chǎng)，食材新鮮健康，種類豐富、價(jià)格公道，更是徹底解決了萬科社區(qū)居民的“菜籃子”問題。此外華潤萬家便利店，也以持續(xù)改進(jìn)消費(fèi)者生活品質(zhì)為目的，為社區(qū)提供日常生活所需的各種商品；及時(shí)消費(fèi)、應(yīng)急消費(fèi)，華潤萬家?guī)Ыo顧客家的溫暖、富足、現(xiàn)代、健康的感受。

　　萬科在全國已有近300個(gè)樓盤，僅萬科項(xiàng)目?jī)?nèi)的社區(qū)商業(yè)似乎已經(jīng)潛力無限。但更值得重視的是萬科在社區(qū)商業(yè)上的“系統(tǒng)集成”。此前，幾乎包括零售商在內(nèi)的所有企業(yè)，進(jìn)軍社區(qū)商業(yè)都是單打獨(dú)斗，即以某單一業(yè)態(tài)進(jìn)駐，至于其他生活類業(yè)態(tài)的組合，基本是“聽天由命”，物業(yè)方對(duì)此也是抱“愿者上鉤”的態(tài)度。萬科在社區(qū)將商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃后形成統(tǒng)一模式，讓原本處于“自然生長”或“野蠻生長”狀態(tài)的社區(qū)商業(yè)有了標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充，讓彼此的發(fā)展有了更強(qiáng)的生命力。

　　對(duì)于旗下三大商業(yè)產(chǎn)品線之一社區(qū)商業(yè)的未來盈利模式，毛大慶也曾表示：“長期看，商鋪?zhàn)鳛橐环N資產(chǎn)長期持有，有升值獲益的前景。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)留下來，未來可形成可觀的資產(chǎn)包。”

　　【案例】

　　萬科2049：最后一公里社區(qū)生活完整解決方案

　　新型精品社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品——萬科2049，就通過商業(yè)與物業(yè)的深度整合，提供了以家為中心的最后一公里社區(qū)生活完整解決方案。

　　萬科2049名稱來源于“萬科世博館”，當(dāng)時(shí)萬科就提出了“尊重的可能”這一主題，隨之應(yīng)運(yùn)而生的商戶包括生鮮便利、蔬果配送、特色餐飲、兒童托班、社區(qū)診所、藝術(shù)培訓(xùn)、健身會(huì)所，衣食住行、生活所需無所不包，從小孩到老人都可以獲得更好的服務(wù)。

　　入駐的商戶包括會(huì)邀請(qǐng)廚師來教居民做家庭料理的“好食”生鮮超市；會(huì)邀請(qǐng)居民來做手工面包的純天然無添加面包品牌“麥萊麩”；會(huì)提供包括生活保健、居家養(yǎng)老等全齡化一站式社區(qū)醫(yī)療的全國首個(gè)社區(qū)健康診所“愛康健維”；會(huì)對(duì)顧客開放舞臺(tái)的親子藝術(shù)互動(dòng)餐廳的“媽媽糖”；會(huì)讓社區(qū)小朋友在家門口實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)、交流、早教的“星期八小鎮(zhèn)集團(tuán)旗下社區(qū)旗艦店星期八家園”。高復(fù)合的業(yè)態(tài)、全集成的功能，讓社區(qū)生活更輕松、便利、溫馨、豐富。

　　二、龍湖——匹配家庭的完整業(yè)態(tài)，避免高端

　　“龍湖不只有天街商業(yè)和步行街商業(yè)，還有規(guī)模龐大、發(fā)展?jié)摿春玫纳鐓^(qū)商業(yè)”。這是一業(yè)內(nèi)人士說到龍湖商業(yè)時(shí)的第一感觸。

　　事實(shí)上也的確如此，不管是龍湖發(fā)展起步的龍湖花園，還是后來的藍(lán)湖郡、水晶酈城、紫都城等眾多高端小區(qū)都有一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。尤其是水晶酈城的諸多社區(qū)商業(yè)，目前已經(jīng)發(fā)展成為新牌坊城區(qū)中心的重要商業(yè)組成部分；而紫都城的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為了冉家壩片區(qū)的生活中心。

　　龍湖社區(qū)商業(yè)定位偏重于家庭，以家庭為導(dǎo)向，為家庭的老人、孩子等提供匹配業(yè)態(tài)，包括兒童教育、老年娛樂等，定位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消費(fèi)的完整業(yè)態(tài)。

　　三、恒大——?jiǎng)?chǎng)模式，自有業(yè)態(tài)反哺、升級(jí)社區(qū)服務(wù)

　　如果說萬達(dá)用影院拉動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)，恒大則希望用影院撬動(dòng)社區(qū)商場(chǎng)。

　　恒大影城已經(jīng)先跨出了實(shí)質(zhì)性一步，分別在中山、西安、岳陽、儋州四個(gè)城市的項(xiàng)目?jī)?nèi)興建四家?guī)в霸旱男∩虉?chǎng)。未來恒大院線項(xiàng)目將覆蓋全國17個(gè)省市自治區(qū)，院線總量超過150家。

　　“恒大影城”是一座四層高的小型商業(yè)樓，設(shè)置在住宅小區(qū)。其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場(chǎng)，總面積1萬~2萬平方米。影城希望為社區(qū)及周邊居民提供生活配套及娛樂服務(wù)。這種社區(qū)商業(yè)模式稱為恒大劇場(chǎng)模式，“影院其實(shí)就是社區(qū)商場(chǎng)的主力店”。

　　【案例1】

　　恒大城：3210平社區(qū)商業(yè)幸福生活觸手可及

　　恒大城規(guī)劃3210平社區(qū)商業(yè)，匯集餐飲、金融、醫(yī)藥、購物等元素，豐富綜合的生活服務(wù)配套，讓業(yè)主一出家門就可以滿足不同類型的生活需求，為恒大城業(yè)主帶來無微不至的生活關(guān)懷，讓恒大城業(yè)主感受溫情的人居體驗(yàn)。

　　500平風(fēng)味酒樓裝修華麗舒適、包房?jī)?nèi)飾典雅，精心烹制中華傳統(tǒng)美食，足以滿足挑剔的味蕾，是親朋好友歡聚一堂的不二之選，推杯換盞之間，美好生活慢慢鋪展。300平小吃一條街內(nèi)，正宗的韓國料理、晶瑩剔透的蒸餃、滑嫩的過橋米線、色香味俱全的燒烤、細(xì)細(xì)研磨的美味豆?jié){……清淡、營養(yǎng)、品種豐富的特色風(fēng)味一街網(wǎng)羅，想吃什么吃什么。300平大型知名連鎖超市入駐社區(qū)，擔(dān)當(dāng)生活助手，水果、煙、酒、生鮮時(shí)蔬、日用百貨等各種商品琳瑯滿目，購物方便無憂，讓業(yè)主在快節(jié)奏的都市生活中游刃有余。250平銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)就在身邊，辦理金融業(yè)務(wù)只需5分鐘，更有24小時(shí)自助銀行，隨時(shí)滿足急需。一線品牌連鎖大藥房，提供品類齊全、安全放心的日常用藥，解決燃眉之急，全面呵護(hù)一家老少的健康。

　　【案例2】

　　恒大華府?摩納哥風(fēng)情街，光谷商圈新勢(shì)力

　　恒大華府?摩納哥風(fēng)情街，扼守光谷豪門門戶，身后是大武漢首席豪門尊邸恒大華府，大戶豪宅，圈定高層，再加之葛洲壩世紀(jì)花園、新世界?恒大華府等高端社區(qū)，匯集光谷數(shù)萬高端客群，每年巨大的消費(fèi)需求為商鋪提供了高品質(zhì)“人潮錢潮”的保障。

　　摩納哥風(fēng)情街內(nèi)規(guī)劃了國際連鎖快餐館、高端超級(jí)市場(chǎng)、進(jìn)口家飾生活館、時(shí)尚服飾精品店、異國美食百老匯、品牌咖啡廳、法式西餐廳、3C數(shù)碼、影音主題館、高檔健身中心、美體SPA會(huì)館、美容美發(fā)沙龍、主題KTV酒吧、銀行、郵局等等高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)配套，時(shí)髦、優(yōu)雅、高檔的商品，讓業(yè)主在品味潮流、體會(huì)時(shí)髦的同時(shí)滿足其和家人的各種購物需求，引領(lǐng)時(shí)代風(fēng)尚。

　　四、萬達(dá)——體量太大，“不是一個(gè)好模式”

　

　萬達(dá)模式的社區(qū)商業(yè)被稱為不是一個(gè)好模式，但實(shí)際情況見仁見智。

　　社區(qū)商業(yè)是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)類別中最值得開發(fā)的形態(tài)，因?yàn)槠滟Y源利用率最高、距離客戶群最近、目的性消費(fèi)最明顯的商業(yè)需求，因此可以打造像萬達(dá)模式一樣的可復(fù)制性社區(qū)型商業(yè)模式。

　　談到萬達(dá)大規(guī)模進(jìn)軍二線城市進(jìn)行近郊大規(guī)模再造城市中心的開發(fā)模式，業(yè)內(nèi)人士指出，“新的萬達(dá)的模式實(shí)現(xiàn)了一種資金平衡，但社區(qū)商業(yè)部分顯然不是一個(gè)好的模式。”

　　萬達(dá)找到了可持續(xù)發(fā)展模式，即“用賣掉10萬平方米的社區(qū)商業(yè)，來實(shí)現(xiàn)10萬平方米的購物中心的持有，達(dá)到其資金投入的平衡。”

　　但由于萬達(dá)的商業(yè)中心開發(fā)體量過大，其自身持有的購物中心基本上能夠滿足居民的消費(fèi)需求。在購物中心旁邊的社區(qū)商鋪體量較大，消費(fèi)支撐不夠，所以“投資萬達(dá)社區(qū)商鋪的人出租和經(jīng)營壓力的較大”。

　　購物中心的成功掩蓋了商鋪的隱憂，其社區(qū)商業(yè)多被大家所忽視。其實(shí)社區(qū)商鋪也是要認(rèn)真對(duì)待的如規(guī)模控制、合理規(guī)劃，功能分區(qū)、組團(tuán)與沿街相結(jié)合等，也會(huì)有很好的發(fā)展空間。

　　五、協(xié)信地產(chǎn)——步行10分鐘內(nèi)的社區(qū)商街

　　業(yè)界流傳一句話，“星光”在哪里，繁華就到哪里。

　　協(xié)信阿卡迪亞為滿足不同消費(fèi)者的需求，特別創(chuàng)建了星光鄰里——社區(qū)商街，為高九路片區(qū)的社區(qū)生活錦上添花。與星光系商業(yè)不同的是，星光鄰里是專門為社區(qū)業(yè)主們所打造的購物天堂。大坪商圈的商業(yè)高度將因協(xié)信阿卡迪亞星光鄰里而得以全面提升，最終將在大坪再造解放碑的社區(qū)商業(yè)藍(lán)圖。

　　學(xué)生們放學(xué)后在自家社區(qū)里的綜合超市挑選文具、白領(lǐng)們下班后在家門口的大型超市買菜稱肉、老人們溜達(dá)著到樓下的代收點(diǎn)繳納水電費(fèi)……

　　協(xié)信阿卡迪亞從“便民、利民、惠民”出發(fā)，積極打造最便民的社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈，通過實(shí)施連鎖品牌、便民服務(wù)、信息智能化進(jìn)社區(qū)等措施，為渝中區(qū)片區(qū)打造最便民的社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈，主要是以滿足居民的日常生活所需為宗旨，讓居民一出家門就能買到生活必需品，因此一直堅(jiān)持“缺什么，補(bǔ)什么”的原則進(jìn)行業(yè)態(tài)引進(jìn)。

　　六、陽光新業(yè)——大數(shù)據(jù)研究“集群”，業(yè)態(tài)隨消費(fèi)趨勢(shì)調(diào)整

　　陽光新業(yè)有一個(gè)專門團(tuán)隊(duì)來研究消費(fèi)趨勢(shì)。必須了解客戶在哪里消費(fèi)，靈活調(diào)整商場(chǎng)動(dòng)線。父母可以通過刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消費(fèi)了？是不是去上培訓(xùn)班了？而不是每天去打游戲機(jī)。

　　子女可以將副卡作為禮物送給父母，由于不能兌現(xiàn)，也會(huì)催促父母經(jīng)常性消費(fèi)。另外，父母和子女可能并不在一個(gè)城市生活，但子女可以通過遠(yuǎn)程充值來關(guān)心父母。這也是一種符合中國文化的商業(yè)模式。“中國人由于家庭觀點(diǎn)比較強(qiáng)，而這種主卡附帶多個(gè)副卡模式可以讓一個(gè)當(dāng)家人把所有的優(yōu)惠輻射到每一個(gè)家庭成員身上。”

　　陽光新業(yè)此項(xiàng)針對(duì)社區(qū)型購物中心的創(chuàng)新邏輯是，社區(qū)型購物中心本身就是一個(gè)多頻次的支付方式，另外，購物中心必須要滿足集群的概念，未來商業(yè)地產(chǎn)取勝的決定性在于開發(fā)商對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)的應(yīng)變能力。“誰能更好的把握消費(fèi)趨勢(shì)，誰調(diào)整的快，調(diào)整的到位，誰的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就更加明顯。”

　　七、花樣年——優(yōu)質(zhì)低價(jià)的新型社區(qū)電商服務(wù)

　　“嘟”的一聲，手機(jī)APP發(fā)出提醒：家里缺米了。你只需回復(fù)：需要。15分鐘之后，米就送來了。如果你需要家政、維修等服務(wù)，也只需通過這個(gè)APP就能解決。

　　這就是花樣年正在做的新型互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)服務(wù)。花樣年從20**年就開始用互聯(lián)網(wǎng)基因來重組傳統(tǒng)物業(yè)公司，將實(shí)體社區(qū)打造成一個(gè)基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，并向同行開放。

　　“社區(qū)的消費(fèi)才是真正剛性的消費(fèi)。20**年，花樣年服務(wù)平臺(tái)——彩生活服務(wù)集團(tuán)服務(wù)的人群約400萬，400萬人口一年的總消費(fèi)接近500億元。我們不想讓這500億的現(xiàn)金從我們門前流過。”

　　這種全新的B2F社區(qū)電商平臺(tái)商業(yè)模式，是以家庭為單位消費(fèi)的電子商務(wù)平臺(tái)。業(yè)主通過此平臺(tái)可了解小區(qū)周邊各種商業(yè)服務(wù)信息，并可通過智能終端下單預(yù)訂商品或服務(wù)，待服務(wù)完成后才付款。

　　其本質(zhì)是與同城電子商務(wù)相類似的區(qū)域性電子商務(wù)平臺(tái)。商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要以日用品、消耗品為主，局限性較為明顯。但是，從B2F的目標(biāo)客戶群體來看，是以家庭為單位的消費(fèi)群體。如果可以成為家庭整體消費(fèi)的可信賴服務(wù)平臺(tái)，那么對(duì)于類似同城電商商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)的限制會(huì)有所突破。從家庭碎片化商品消費(fèi)升級(jí)為整體一站式消費(fèi)平臺(tái)，囊括更多的商品覆蓋，其盈利轉(zhuǎn)化率更高。

　　基于數(shù)據(jù)背景分析，花樣年社區(qū)電商利潤也可以推算：按照花樣年20**年物業(yè)服務(wù)人口約400萬為基數(shù)，折算家庭為100萬戶，按年均家庭社區(qū)電商平臺(tái)花費(fèi)4萬元來計(jì)算，全年消費(fèi)額可達(dá)400億。按照電商同品牌天貓傭金模式3%計(jì)算，收入也是10億級(jí)別。隨著花樣年的發(fā)展壯大，基數(shù)上升，其傭金收入在未來將跨入百億級(jí)別。