國際成功大型MALL商業(yè)地產(chǎn)案例

　　馬來西亞吉隆坡的Mid-Valley Megamall

　　Mid-Valley Megamall是吉隆坡最新、最具規(guī)模的購物中心。此商場的總面積達(dá)170萬平方尺，位于數(shù)條高速公路的交匯處，其中包括一條直接通往市中心的主要交通干道。Mid-Valley Megamall屬于大型綜合發(fā)展項(xiàng)目的一部分，其它發(fā)展用途包括一間酒店、一個會議展覽中心及寫字樓部分。在距商場30分鐘車程范圍內(nèi)，居住人口達(dá)200萬人，而商場配有約7,600個車位，是吸引人流的主要設(shè)施。

　　此商場的市場定位以針對大眾化中層收入消費(fèi)者為主，共5層高，包括3間主力店──一間約150,000平方尺的家樂福倉儲式超市、一間240,000平方尺包括地庫超市的吉之島百貨公司(日本)、以及一間約190,000平方尺的Metro *jaya百貨公司(馬來西亞)。

　　此商場的半主力店還包括一間亞洲區(qū)最大的多屏幕電影院、一間馬來西亞最大的健身中心、一間最先進(jìn)的保齡球館及一間一站式購物服務(wù)的高科技計(jì)算機(jī)中心。此外，還設(shè)有500間商鋪及食肆，主要由本地業(yè)者經(jīng)營。

　　葡萄牙里斯本的Centro Colombo

　　Centro Colombo位于葡萄牙里斯本的郊區(qū)位置，屬伊伯利亞半島上最大型的購物中心。整個項(xiàng)目總建筑面積達(dá)200萬平方尺，由2幢17層高的寫字樓、1幢4星級酒店及3層約6,000個停車場的地下停車場組成。

　　此購物中心的主力店以3間百貨公司(馬莎百貨，CMA及SF/Snac)及1間倉儲式超市組成，并配有500間零售店鋪，其中有三份之二的商鋪是由葡萄牙當(dāng)?shù)氐臉I(yè)者經(jīng)營。此商場的美食廣場有多達(dá)60個的食肆攤位，可容納1,200人同時(shí)進(jìn)餐。

　　全泰之冠的復(fù)合式購物中心 西康廣場

　　泰國最大、且世界排行第五的復(fù)合式購物中心-西康廣場，位于席那克林(Srinakarin)路上，臨近拉瑪六世公園，西康廣場結(jié)合了購物娛樂的功能，甚至在開發(fā)之初，就已特別設(shè)計(jì)期能與當(dāng)?shù)鼐坝^合而為一。

　　西康廣場集合了著名且深具魅力的商店近400家，還有6家世界級的大型店宇，包括羅寶森百貨、蓮花超級商嘗Yoyo樂園(世界大型室內(nèi)游樂場)、由DK圖書公司所主持之亞洲國際書市、對媒體電影院及立體電影院；在此您不但可以體驗(yàn)全新的購物經(jīng)驗(yàn)，并享受聲光娛樂之最。

　　加拿大的“西愛民頓”westedmontonmall

　　加拿大愛a頓市的“西愛民頓”westedmontonmall。是目前世界最大的Mall，年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。該摩爾建筑面積超過50萬平方米，商場的出入門達(dá)50個之多、停車位達(dá)2萬輛，有800多個商家進(jìn)入、商場內(nèi)有100多家餐館。經(jīng)營的主要項(xiàng)目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機(jī)、游樂園(項(xiàng)目比錦江樂園還多)、WHL幾級溜冰嘗迷你高爾夫球嘗8個電影院、1個賭嘗1個三星級賓館等，還有一些免費(fèi)娛樂性服務(wù)項(xiàng)目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動物展、樂隊(duì)表演等，消費(fèi)者在此可以購物、娛樂、運(yùn)動、就餐。由于這類大型商場是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費(fèi)者各種不同需要、很受消費(fèi)者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場內(nèi)消費(fèi)者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了極大的反差。大型Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場所)為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)案例:北京金源時(shí)代MALL擱淺航母

　　商業(yè)地產(chǎn)案例：北京金源時(shí)代MALL擱淺的航母

　　最大的尷尬

　　在北京當(dāng)初規(guī)劃的東西南北四大MALL中，只有金源時(shí)代經(jīng)歷數(shù)次徹查依然碩果僅存。但是，就在其高呼MALL時(shí)代已經(jīng)到來、中國零售業(yè)即將進(jìn)化升級等一系列的精心炒作下，金源MALL從立項(xiàng)之日起就受到了質(zhì)疑，爭論的焦點(diǎn)就在于金源集團(tuán)要如何承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)及資金壓力，從而按照其高層所言的那樣，在12年內(nèi)收回初期投資成本38億元。

　　對此，金源時(shí)代購物中心總經(jīng)理蔡訓(xùn)善對《新浪潮》坦言：“開業(yè)不過是一個開始，離成功還有很大的距離，一個成功的MALL應(yīng)具備五大因素：豐富的商品種類、雄厚的資金儲備、激烈的競爭準(zhǔn)備、經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)、準(zhǔn)確的地理位置”。而金源究竟做的怎樣？

　　超大型室內(nèi)停車樓、可以直接開進(jìn)相應(yīng)樓層的汽車通道、3萬多平方米的屋頂花園、近4萬平方米的娛樂設(shè)施、200余部同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的電梯、100余家主題餐廳、第一家寵物托管健康監(jiān)護(hù)所......這些堪稱國內(nèi)商業(yè)之最的豪華硬件，在金源官方看來，必將對京城SHOPPING族充滿無窮誘惑。在經(jīng)過開業(yè)三個月來數(shù)百萬消費(fèi)者爭先恐后的目光檢視與親身體驗(yàn)后，金源在業(yè)界的反響似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上完美，與開業(yè)前堪稱浩大的宣傳聲勢相比，開業(yè)后暴露出的問題似乎顯得更為實(shí)在。

　　20**年元月1日本刊記者來到了金源MALL，雖然正值節(jié)日假期這樣的銷售旺季，但并不象想象中的人流擁擠，而是客流冷清，收銀臺的人也閑得沒事干。當(dāng)記者向商場的主管問及他們的日營業(yè)額時(shí)，這位主管卻笑而不答。

　　但是，消費(fèi)者的發(fā)言卻很踴躍，現(xiàn)場隨機(jī)采訪的一些消費(fèi)者對金源購物中心的意見主要集中在以下幾個方面：

　　首先，就是到金源的交通不便。交通方便與否一直都是零售業(yè)興旺的關(guān)鍵所在。在這一點(diǎn)上金源新燕莎下了大工夫，但問題仍然不少。尤其是唯一一條可以直接到達(dá)金源購物中心遠(yuǎn)大路，面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。而由蘇州橋向西，過長春橋到遠(yuǎn)大路，是去金源最近的方法，也是最多人選擇的道路。但蘇州橋一向是交通擁堵的重災(zāi)地。

　　“拿著地圖購物”本是金源新燕莎作為世界最大的SHOPPING MALL得意的手筆。這里每個樓梯口處管理者都安置了購物中心的地圖欄，并印制了大量的折疊地圖方便消費(fèi)者查詢。每隔一段距離設(shè)有咨詢服務(wù)臺。但有消費(fèi)者反映，這里的地圖標(biāo)識過于簡單，地圖上的字體過于細(xì)小，對眼神稍有不濟(jì)的人形同虛設(shè)。商家煞費(fèi)苦心的"色系"設(shè)計(jì)，在五光十色的店面輝映下，也并沒有起到太大的作用。

　　整整一天的時(shí)間，記者只走馬觀花地逛了整個購物中心不到1/4的地方。就所看到商家的銷售情況來講，來的顧客湊熱鬧的多，購物成交的少。其中，商品定價(jià)與顧客預(yù)期價(jià)位有差距是主要原因。不少消費(fèi)者反映，他們大老遠(yuǎn)趕過來，本來是期望這里能有一些優(yōu)惠措施，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這兒的商品價(jià)為普遍偏高，打折的東西太少，部分商品和其他商店相同種類比甚至還要貴出一些。

　　金源MALL整體設(shè)計(jì)的主導(dǎo)方向是：“全客層”、“全年齡段”。憑借其68萬平方米的超大規(guī)模，做到“大而全”并不困難。但如果金源新燕莎是以成為"輻射華北甚至全國的商業(yè)中心"為目標(biāo)的話，她還必須有吸引人的地方。

　　418家店，每家店都進(jìn)去10分鐘要逛上三天三夜。這里已經(jīng)有了燕莎、貴友兩個作為綜合性商廈的主力店，如果金源MALL重復(fù)他們的布局，甚至重復(fù)他們的品牌，就算再把店鋪數(shù)量增加一倍，也很難留住真正的顧客。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，MALL是商業(yè)競爭進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中和休閑時(shí)代來臨的綜合產(chǎn)物。它在世界商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)進(jìn)入鼎盛時(shí)代，而在中國，這一業(yè)態(tài)可以說只是初露端倪。國際上通行的正規(guī)MALL購物中心是只租不售，以實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會裴亮秘書長公開表示，大體量的MALL對人們生活方式會有一種集中的強(qiáng)力的影響。MALL是各種類型的消費(fèi)趨勢集中展現(xiàn)的場所，經(jīng)常逛MALL的人會更加時(shí)尚。

　　一位業(yè)內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目的工作人員透露，本來，金源MALL在零售額即將突破2000億元的北京，有著成功的基礎(chǔ)；其在京西的選址也有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α５鹪碝ALL在管理上并沒有遵循國外MALL“統(tǒng)一管理、獨(dú)立經(jīng)營”的原則，幾大主力店在獨(dú)立經(jīng)營的同時(shí)，在管理上也享有很大的權(quán)限，這就使得每一家開業(yè)時(shí)間、宣傳推廣計(jì)劃等各不相同。缺少將這些大企業(yè)結(jié)合到一起的合力，也就意味著管理權(quán)的分散。金源MALL如果想真正實(shí)現(xiàn)“大、全、精”，要走的路還很長。

　　商業(yè)地產(chǎn)的引力

　　業(yè)界認(rèn)為，金源的開業(yè)給人匆匆上陣的感覺。但是，有一點(diǎn)是不容忽視的，金源的開發(fā)商表現(xiàn)了一定水平的商業(yè)地產(chǎn)營銷能力。

　　近兩年，一些房地產(chǎn)商紛紛把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)中的“大塊頭”SHOPPING MALL也成為的焦點(diǎn)。在MALL巨大的吸引力面前，投資商們面臨的是多大的風(fēng)險(xiǎn)，手中會有多大的勝算，又是什么使MALL航母能夠浮出水面并乘風(fēng)破浪呢？

　　商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力、資產(chǎn)增值。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。

　　一般的商業(yè)經(jīng)營，一平方米需要3至4個商品品種，而一個MALL需要多少種商品？要把商品填滿，需要多少品種？據(jù)北京中原商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)蔡宇翔介紹，目前國際商品品種達(dá)到150萬種，但國內(nèi)目前僅有50余種，僅為1/3。如果商品的種類并沒有大的區(qū)別，如何吸引消費(fèi)者驅(qū)車數(shù)十公里前往郊區(qū)的SHOPPING MALL購物？

　　豐富的商品需要眾多經(jīng)驗(yàn)豐富的加盟商的采購，這使得招商工作至關(guān)重要。

　　金源MALL的成功之處在于它的本土化招商力度。

　　本地商業(yè)企業(yè)對于SHOPPING MALL這種新興業(yè)態(tài)大都十分踴躍而看好。因?yàn)樵谄淇磥恚琒HOPPING MALL客流集中，而如果每天能有幾萬人從商店門前經(jīng)過，生意必然大增；況且從國外經(jīng)驗(yàn)來講，SHOPPING MALL也是商家最愛考慮的經(jīng)營場所。于是，在與本地商家的談判上，金源幾乎沒費(fèi)什么力，就引來了大手筆的新燕莎集團(tuán)，作為絕對主力店一舉承租下了金源MALL一至四層的全部百貨類經(jīng)營面積，占地18.2萬平方米，達(dá)到整個MALL經(jīng)營面積的三分之一，并同時(shí)帶來了旗下的燕莎友誼商城和貴友百貨兩家百貨店。而金源MALL的另一大客戶-居然之家建材城亦縱跨五層樓面，以長達(dá)20年的租期租下5.8萬平方米營業(yè)面積。

　　不過，在與外資的談判上，就沒那么容易了。除地下一層占地1.8萬平方米的泰國易初蓮花超市外，外資百貨、超市業(yè)的巨頭幾乎不見蹤影。沃爾瑪、宜家等在一開始原本都是開發(fā)商非常想引進(jìn)的商家，但談判過程并不順利，其中出現(xiàn)了許多意想不到的困難。雖然金源集團(tuán)主席、地產(chǎn)大佬黃如論對此態(tài)度強(qiáng)硬地表示絕不肯接受外資零售商的低價(jià)要挾，但事實(shí)上，能讓外資零售巨頭如此底氣十足、甚至有些趾高氣揚(yáng)的根本原因，還是在于其即將

在國內(nèi)享有的超國民待遇。畢竟，20**年12月11日，我國按照加入WTO的承諾，取消對外資零售企業(yè)投資地域、股權(quán)和門店數(shù)量的限制。而能獲得如此優(yōu)惠的外資零售商，自然無須非要擠進(jìn)金源不可。

　　黃如論態(tài)度的強(qiáng)硬，也許有他自己的道理，但缺乏成熟的大型專業(yè)店的支撐，金源MALL就難以走得更遠(yuǎn)。

　　在MALL時(shí)代來臨前死亡？

　　是不是真的如一些商家炒作的那樣“MALL時(shí)代要來臨了”呢？

　　1999年，北京商委作出北京需要增加4個Shopping Mall的規(guī)劃時(shí)，北京全市商業(yè)零售面積不足200萬平方米，與北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重不配套，商委希望通過SHOPPING MALL的方式改善北京商業(yè)面積匱乏的情況，但是，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，北京商業(yè)面積已經(jīng)有了巨大的變化。據(jù)北京中原提供的信息，20**年、20**年北京涌現(xiàn)了大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在未來數(shù)年內(nèi)，將達(dá)到近600萬平方米的體量！在這種情況下，如果四大MALL建成，加上金源MALL，20**年前后，北京的商業(yè)面積可能達(dá)到近2000萬平方米。

　　但這只是做出了這么大的盤子，它能盛多大的蛋糕？主動權(quán)還在消費(fèi)者身上。

　　到20**年1月24日，金源已運(yùn)作了三個月。

　　時(shí)至今日，對于金源MALL來說，重點(diǎn)是把握住已有的資源，吸引更多的消費(fèi)者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在金源經(jīng)營管理者面前一個迫切的問題。

　　金源MALL的發(fā)展仍缺乏一個廣大的客戶群基礎(chǔ)，這一點(diǎn)還需要通過中國城市功能進(jìn)一步的提升和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程來彌補(bǔ)，世界城市化過程中，零售商業(yè)變遷有其規(guī)律性。

　　城市的發(fā)展分為三個階段，初級階段城市化率30%以下，零售行業(yè)的特征是向心聚集，即向城市的幾何中心聚集；城市化到70%的時(shí)候是離心分散，就是商業(yè)向幾何中心發(fā)展；城市化到了高級階段，即城市化率達(dá)到70%以上，零售業(yè)將呈現(xiàn)離心聚集的態(tài)勢，離開幾何中心，向郊區(qū)聚集。北京的城市化率已經(jīng)達(dá)到70%，零售商業(yè)格局處于離心分散的階段，城市商業(yè)中心開始由幾何中心向郊區(qū)呈環(huán)狀分布。從這個規(guī)律性來看，北京現(xiàn)在發(fā)展SHOPPING MALL是很好的時(shí)機(jī)。

　　但是領(lǐng)先半步生，領(lǐng)先一步死也是應(yīng)該恪守的商業(yè)信條。

　　當(dāng)前北京的商業(yè)形勢不容樂觀，幾乎已成為商界共識。北京的商業(yè)至少存在著這些問題：首先是市場潛力雖巨大，但是目前的商業(yè)卻不能完全引導(dǎo)消費(fèi)和創(chuàng)造消費(fèi)。其次，商業(yè)地區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)還不近合理，這主要表現(xiàn)為我們城市中心地區(qū)商業(yè)密度很大，邊遠(yuǎn)地區(qū)商業(yè)相對的比較落后。此外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)功能比較單一，與娛樂、服務(wù)、文化、社交、旅游相脫節(jié)。

　　在北京打造SHOPPING MALL，商業(yè)形式必須在專業(yè)分工和品牌形象方面得到極大的深化。比如說，主力店必須能夠在國內(nèi)獨(dú)樹一幟，能夠打出自己的形象，其次，SHOPPING MALL所依托的大量專賣店同樣也需要商業(yè)分工的深化。從這個角度來說，北京城市商業(yè)還有欠缺。

　　中國的SHOPPING MALL仍處于起步階段。當(dāng)北京金源MALL開業(yè)的時(shí)候，人們還沒有養(yǎng)成在金源新燕莎MALL休閑的習(xí)慣，而是從享受購物和餐飲開始。MALL在許多北京消費(fèi)者心目中，被簡單地理解為燕莎＋貴友＋居然之家＋......許多專賣店的超大商店。這是緣自商家在做宣傳時(shí)造成的，只是說多么大、有多少功能等“概念”。何時(shí)北京乃至中國的消費(fèi)者能夠被"MALL"中琳瑯滿目的商品、舒適宜人的環(huán)境、配備精良的設(shè)施、周到細(xì)致的服務(wù)、碩大無比的空間、應(yīng)接不暇的活動所吸引，人們就會逐漸地把逛街轉(zhuǎn)為逛MALL。每當(dāng)周六、周日的早晨，當(dāng)人們沒想好如何享受一天清閑的時(shí)候，MALL就可能成為最容易作出決定的地方了。

　　Mall的定義：

　　Mall全稱Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國家也稱為Shopping Center，即“購物中心”，但和國內(nèi)通常所指的購物中心(實(shí)為百貨店的另一種稱呼)含義不盡一致。摩爾(購物中心)特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。與Center、Mall相似，其他常見的英文名詞還有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點(diǎn)，具有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購物或聚會。

　　國外MALL的形態(tài)

　　美國喬治亞州

　　倫敦的東南部

　　15萬平方米

　　13,000個

　　3間主辦店；

　　330間專賣店；

　　55間食肆

　　設(shè)有三個不同的村落概念；13 屏幕的多屏幕電影院

　　每年2,600萬人次(每周50萬人次)

　　葡萄牙里斯本

　　郊區(qū)位置，屬伊伯利亞半島

　　20萬平方米

　　6,000個

　　3間百貨公司；

　　1間倉儲式超市； 500間零售店鋪；

　　60個食肆攤位

　　10屏幕的電影院、24條球道的保齡球館、過山車、旋轉(zhuǎn)木馬、虛擬現(xiàn)實(shí)中心及高卡車場

　　每月410,000輛架次，以及450,000地鐵來訪客戶

　　馬來西亞吉隆坡

　　郊區(qū)，高速公路交匯處

　　17萬平方米

　　7,600個

　　3 間主辦店(家樂福、吉之島、以及當(dāng)?shù)匕儇? ；500間商鋪及食肆

　　亞洲區(qū)最大的多屏幕電影院、馬來西亞最大的健身中心、最先進(jìn)的保齡球館、一站式購物服務(wù)的高科技計(jì)算機(jī)中心

　　馬來西亞洲最大