問(wèn):我買(mǎi)的房子按約定應(yīng)當(dāng)是在去年交樓,但一直沒(méi)有收到交樓通知。發(fā)展商堅(jiān)稱(chēng)已經(jīng)發(fā)了通知,并要求我交納管理費(fèi)。但是我查過(guò)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,條例規(guī)定沒(méi)交付的房子的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由發(fā)展商交納。我覺(jué)得,就算是發(fā)展商發(fā)了通知,按此規(guī)定,我沒(méi)有收樓是否也應(yīng)該由發(fā)展商來(lái)交管理費(fèi)?
答:廣東伯方律師事務(wù)所律師陳敏認(rèn)為,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條確實(shí)規(guī)定了“尚未交給買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”但如果發(fā)展商在約定時(shí)間,按約定地址發(fā)出了《收樓通知書(shū)》,因?yàn)闃I(yè)主的原因沒(méi)有辦理收樓手續(xù),那么,在約定收樓時(shí)間之后的管理費(fèi)還是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交納。一般來(lái)講,發(fā)展商會(huì)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定:“在《收樓通知書(shū)》發(fā)出之后若干天內(nèi)業(yè)主仍未前來(lái)收樓的,視為已經(jīng)交付。從通知發(fā)出后的某日起,物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主交納。”這種約定對(duì)業(yè)主是有約束力的。退一步講,即使《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中沒(méi)有此類(lèi)約定,發(fā)展商按業(yè)主留下的地址發(fā)了通知,而業(yè)主沒(méi)有收到,責(zé)任也應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
但如果發(fā)展商根本沒(méi)有發(fā)出通知,或者通知地址錯(cuò)了,或者通知發(fā)出時(shí)尚不具備交樓條件,那么,物業(yè)管理費(fèi)就應(yīng)當(dāng)由發(fā)展商交納。至于是否已發(fā)出通知,則應(yīng)由發(fā)展商舉證。
篇2：物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦
物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦
由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬(wàn)元之多。期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門(mén)催交未果。
[案例分析]
在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主無(wú)故拖欠物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》等對(duì)此都有明確明確表達(dá)。就本案例而言，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對(duì)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。即使是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會(huì)有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費(fèi)用。
對(duì)于拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對(duì)待，采取不同的對(duì)策。一般先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)商為主，再者啟動(dòng)催繳程序，仍不見(jiàn)效可提請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟。
[解決方法]
為了解決這一問(wèn)題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見(jiàn)和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見(jiàn)的該公司老板，頻頻征求意見(jiàn)并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。
在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《物業(yè)管理公約》
前言
為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國(guó)家和沈陽(yáng)市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約。（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公約）
第一章：總則
第一條：本公約中的下列用語(yǔ)，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：
l．，園區(qū)：指座落于××區(qū)××路××號(hào)，由××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“××××”。
2．業(yè)主：凡依據(jù)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，對(duì)本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實(shí)對(duì)房屋實(shí)際占有、使用的自然人、法人或其它組織。
3．管理公司：受××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司指定××物業(yè)管理有限公司為××××的物業(yè)管理公司
4．單位：指業(yè)主依據(jù)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》或其它法律文書(shū)、法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。
5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以?xún)?nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。
6．公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專(zhuān)用系統(tǒng)及管線(xiàn)。
第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會(huì)公德。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。
第三條：為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。
第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)
第四條：業(yè)主的權(quán)利
1．業(yè)主獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。
2．業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈(zèng)、出租、抵押或其它方式處置或變賣(mài)。
3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。
4．可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。
5．對(duì)住宅園區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)
第五條：業(yè)主的義務(wù)
l．業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時(shí)，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。
2．依照法律及本公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)。
3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。
4．業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時(shí)，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。
5．不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、搭建、拆除任何建筑物。
6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施
7．住戶(hù)單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫(xiě)字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。
8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。
9．樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家具、貨物、架設(shè)花架、室外天線(xiàn)或其它物品。
10．住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫(huà)、張貼。
11．住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。
12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間放到指定地點(diǎn)。
13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動(dòng)其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過(guò)錯(cuò)給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對(duì)未成年子女加強(qiáng)教育外，對(duì)造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
14．遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。
第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利
第六條：管理公司的職責(zé)
l．負(fù)責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營(yíng)及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。
2．維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。
3．保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。
4．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護(hù)和管理。
5．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。
第七條：管理公司的權(quán)利
l．根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶(hù)守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。
2．有權(quán)對(duì)園內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行有序化管理，除消防、救護(hù)、警備和特許的車(chē)輛外，其它機(jī)動(dòng)車(chē)輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車(chē)輛，包括自行車(chē)、摩托車(chē)等在內(nèi)的各種車(chē)輛實(shí)行定點(diǎn)停放。
3．按物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費(fèi)，收取的管理費(fèi)用單列項(xiàng)目專(zhuān)款專(zhuān)用，年度費(fèi)用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。
4．管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時(shí)的調(diào)整收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會(huì)和物價(jià)部門(mén)通過(guò)。
5．采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。
6．管理公司可采取法律行動(dòng)或其它有效行動(dòng)來(lái)催促業(yè)主繳齊各項(xiàng)欠款。
第四章:違約責(zé)任
第八條：業(yè)主逾期交納管理費(fèi)的，應(yīng)按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。
第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對(duì)造成實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。
第十條：前款所稱(chēng)的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。
第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時(shí)如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由此給業(yè)主帶來(lái)的不良影響，對(duì)造成業(yè)主實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對(duì)責(zé)任者給予紀(jì)律處分，對(duì)構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。
第五章：附則
第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)確認(rèn)本公約繼續(xù)有效。
第十三條:本公約可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)修訂或補(bǔ)充，也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國(guó)家政策法律規(guī)定。
第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶(hù)手冊(cè)及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。
第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。
第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。
2．《財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)》
(一)財(cái)務(wù)部門(mén)機(jī)構(gòu)的設(shè)置
財(cái)會(huì)部門(mén)一般設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、出納、電腦員、統(tǒng)計(jì)員、收費(fèi)員。
(二)財(cái)會(huì)人員的崗位職責(zé)
1.財(cái)會(huì)部經(jīng)理
(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)會(huì)管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營(yíng)管理參謀；
(2)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫(xiě)出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)表，送企業(yè)法人審閱；
(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；
(4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；
(5)合理有效地經(jīng)營(yíng)管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)；
(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會(huì)管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會(huì)管理具體制度和操作程序；
(7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)審核、修定；
(8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。
2.主管會(huì)計(jì)
(1)向部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門(mén)的日常管理工作；
(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作；
(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，定期向業(yè)主委員會(huì)公布管理收繳及使用情況；
(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)工作情況；
(5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；
(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類(lèi)計(jì)賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財(cái)會(huì)工作。
3.出納
(1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度；
(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等；
(3)及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；
(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；
(5)及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)相符，并交會(huì)計(jì)作賬。
4.統(tǒng)計(jì)員(電腦員)
(1)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存儲(chǔ)各種費(fèi)用收付資料，供主管會(huì)計(jì)參考；
(2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對(duì)變動(dòng)資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改并存儲(chǔ)；
(3)及時(shí)輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時(shí)收繳。
5.收費(fèi)員
物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶(hù))較多時(shí)，可專(zhuān)門(mén)在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：
(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳；
(2)對(duì)繳費(fèi)情況隨時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)追討欠繳費(fèi)用；
(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的繳付；
(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭(zhēng)取他們對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；
(5)完成企業(yè)和部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
篇3：物管案例：房子沒(méi)住，交不交管理費(fèi)
物管案例：房子沒(méi)住，交不交管理費(fèi)
某女士購(gòu)買(mǎi)了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)出為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿(mǎn)意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？
[案例分析]
認(rèn)為房屋細(xì)部有問(wèn)題，并提出了自己的意見(jiàn)，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了。
物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。此費(fèi)用一般按物業(yè)100%入住率測(cè)算分?jǐn)偟矫科椒矫?。因管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的，若有一戶(hù)業(yè)主因房屋未住不交管理費(fèi)，物業(yè)管理管理公司收取的費(fèi)用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費(fèi)用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過(guò)程看，物業(yè)管理工作一旦啟動(dòng)，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開(kāi)展，各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生。不可能因個(gè)別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少。
因此，該女士所購(gòu)買(mǎi)的房屋，雖然未住過(guò)，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，故仍應(yīng)繳納管理費(fèi)。
[解決方法]
物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，說(shuō)明只有開(kāi)發(fā)商未賣(mài)出的房屋才可以減免部分管理費(fèi)，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補(bǔ)齊管理費(fèi)，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費(fèi)?？紤]到該女士的特殊情況，經(jīng)請(qǐng)示業(yè)主委員會(huì)同意，管理公司減免了該女士的管理費(fèi)滯納金。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選）
一、目的
規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時(shí)、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。
三、職責(zé)
1．出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。
2．各部門(mén)主管負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)相關(guān)有償服務(wù)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)與審核。
3．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算及填制收費(fèi)通知單。
4．服務(wù)處管理員負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。
5．財(cái)務(wù)部主管負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳工作的監(jiān)督。
四、程序要點(diǎn)
1．費(fèi)用收取的范圍
(1)管理服務(wù)費(fèi)。
(2)機(jī)電維修、清潔、綠化等各項(xiàng)特約服務(wù)費(fèi)。
(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話(huà)等費(fèi)用。
(4)兼營(yíng)的餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。
(5)其他各項(xiàng)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)用。
2．滯納金的計(jì)算方法
(1)對(duì)每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費(fèi)的住戶(hù)，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1‰計(jì)收期滯納金。
(2)滯納金的計(jì)算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數(shù)）。
3．管理費(fèi)的收繳
(1)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供參考）
A．多層帶電梯：1.20元/月·平方米；
B．多層不帶電梯：1.00元/月·平方米；
C．別墅：3.00元/月·平方米；
D．商鋪：3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；
E．寫(xiě)字樓：3.00元/月·平方米；
F．公寓：1.20元/月·平方米。
(2)管理費(fèi)的收繳程序：
A．公司財(cái)務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。業(yè)主收到入伙通知后一個(gè)月內(nèi)未來(lái)辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開(kāi)始計(jì)收管理費(fèi)；
B．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)每月20日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月《應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》，內(nèi)容包括：編號(hào)、房號(hào)、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費(fèi)、滯納金、本月應(yīng)收等；
C．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將《應(yīng)收費(fèi)用明細(xì)表》于每月20日?qǐng)?bào)財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)更正；如無(wú)疑問(wèn)，財(cái)務(wù)部主管在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期；
D．財(cái)務(wù)部主管應(yīng)在22日前將審核無(wú)誤的《應(yīng)收管理費(fèi)明細(xì)表》交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)填寫(xiě)《收費(fèi)通知單》；
E．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月25日前將填寫(xiě)完整的《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無(wú)誤的，財(cái)務(wù)部主管在《收費(fèi)通知單》上加蓋財(cái)務(wù)專(zhuān)用章；
F．財(cái)務(wù)部主管在每月28日前將有效的《收費(fèi)通知單》交公共事務(wù)部管理員派發(fā)；
G．公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶(hù)資料填寫(xiě)信封，裝入《收費(fèi)通知單》，視住戶(hù)不同情況采取不同的派發(fā)方式：
--需要直接送達(dá)的，管理員應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送交住戶(hù)家中，并請(qǐng)住戶(hù)簽收；
--如住戶(hù)家中無(wú)人接收的，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送進(jìn)住戶(hù)信箱；
--需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個(gè)工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。
H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費(fèi)通知單》的派發(fā)情況；
Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開(kāi)戶(hù)行；
J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；
K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財(cái)務(wù)部用現(xiàn)金支付。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費(fèi)時(shí)應(yīng)按《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定收?。?/p>
L．出納員應(yīng)于規(guī)定收費(fèi)日后的五日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核存有疑問(wèn)的，應(yīng)及時(shí)查明，予以更正；經(jīng)審核無(wú)誤后的應(yīng)在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)；
M．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將已全額收回的管理費(fèi)用按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)未能收取的費(fèi)用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費(fèi)資料填寫(xiě)《管理費(fèi)用催繳通知單》；
N．《管理費(fèi)用催繳通知單》經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核無(wú)誤后，加蓋公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；
O．公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶(hù)或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無(wú)法找到住戶(hù)及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶(hù)；
P．公共事務(wù)部應(yīng)做好送達(dá)、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶(hù)簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門(mén)主管匯報(bào)。
......