執(zhí)意維護自己的私人居住空間,寧愿讓整個小區(qū)的住戶利益受損,某小區(qū)的物業(yè)公司就碰到了這么一個“堅決維權”的業(yè)主。

案情介紹:

要供暖了,某棟樓最高層的一戶業(yè)主李先生家中的暖氣管出現(xiàn)問題,物業(yè)管理公司必須要到他家中進行維修,才能保證這一棟樓的正常供暖。但是,李先生因與物業(yè)公司存在其他一些矛盾,竟然堅決拒絕物業(yè)公司進入其家中進行搶修,理由是公民私人居住空間不容侵犯。物業(yè)公司多次與之進行交涉,但李先生態(tài)度堅決,就是不同意物業(yè)公司入室維修。

時間一天天過去,因得不到維修,導致這棟樓所有業(yè)主家中(包括李先生家)無法采暖,其他業(yè)主挨凍等待,直到無法忍耐。他們將怨氣撒在物業(yè)管理公司頭上,有的不斷打電話責問,有的聲稱將拒交物業(yè)管理費,更有業(yè)主要同物業(yè)公司打官司。

這件事情的確麻煩:李先生的家畢竟是人家的私人空間,如果他不讓進,別人還真不能闖進去。其他業(yè)主呢,因為別人家出了問題而在這兒跟著受凍,這事放誰身上都覺得冤。物業(yè)公司為此也頗為惱火與無奈,一邊就是不讓進門維修,一邊催著讓恢復供暖,法律又未賦予物業(yè)管理公司強行進入業(yè)主家中維修的權利,該怎么辦呢?

法理分析:

問題的焦點就集中在李先生究竟該不該讓物業(yè)公司進入家中進行維修。

根據(jù)我國《憲法》第三十九條規(guī)定:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。我們應該注意到,這里所禁止的進入是指“非法”的進入,而物業(yè)公司進入李先生的住宅,是合法的進入。

房子雖然是李先生私有的,但供暖管道作為一個整體系統(tǒng)是共用的。暖氣設施是一套不可分割的整體系統(tǒng),各業(yè)主家中的暖氣管道只是這一系統(tǒng)的一部分,使用該暖氣系統(tǒng)的各個業(yè)主之間存在著不動產(chǎn)的相鄰關系。

我國《民法通則》第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結有助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給予相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙、賠償損失”。

其他業(yè)主既然交了供暖費,就有權利享受應得的供暖服務。作為相鄰一方的李先生,他有義務為其他業(yè)主正常使用暖氣系統(tǒng)提供便利條件。但此時李先生在使用暖氣時做出的行為影響了其他相鄰各方的正常生活。

法律賦予公民權利,李先生有權維護自己的權利,也有權為了實現(xiàn)自己的權利而實施一些措施,但是他不應將與物業(yè)公司的矛盾轉(zhuǎn)嫁到其他業(yè)主身上,更不應為保護自己的權利而損害其他業(yè)主的合法權利。

物業(yè)管理公司不是業(yè)主,但是公司依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》、《物業(yè)管理公約》對小區(qū)進行日常的管理,這種管理是根據(jù)業(yè)主的授權,維護業(yè)主權益的行為。合同及公約中均有關于物業(yè)公司對小區(qū)各項配套設施設備進行維修保養(yǎng)的規(guī)定,這是全體業(yè)主賦予物業(yè)公司的權利和職責。

案件點評:

李先生對物業(yè)公司的維修不予配合,直接導致其他業(yè)主挨凍,損害了其他業(yè)主的合法權益。所以李先生的行為不是什么維權行為,而是侵權行為。物業(yè)公司雖然并非相鄰關系的一方,但因為李先生的不予配合,導致日常管理無法正常進行,甚至導致其他業(yè)主拒交物業(yè)管理費。他的權利同樣受到了侵害。所以,其它業(yè)主和物業(yè)公司都有權對李先生提起訴訟。

但是,事情發(fā)展到這一步,不管是否打官司,不管官司打的結果如何,都會為各方造成很多損失和麻煩,終歸是一件令人遺憾的事情。物業(yè)管理公司希望為廣大業(yè)主提供好的物業(yè)服務,業(yè)主們也希望得到物業(yè)管理公司提供的優(yōu)質(zhì)服務,雙方的愿望是統(tǒng)一的,為此,雙方應盡量本著體諒、理解、配合的態(tài)度來對待出現(xiàn)的問題,以實現(xiàn)共同的愿望。

篇2：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費中業(yè)主維權成本

　　降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費中業(yè)主維權成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業(yè)管理費且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實施強制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動，特別是動用司法強力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規(guī)則的工具。因為如果司法強力和行政權力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達到平衡，這才能實現(xiàn)永久的和諧。

　　房地產(chǎn)的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設備設施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產(chǎn)的權利，單個業(yè)主如何維護呢?

　　物業(yè)管理活動，則更純粹是單個業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業(yè)商業(yè)公司用于對物業(yè)的維護、保養(yǎng)，以及對居民的服務，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價值。物業(yè)管理活動幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動，業(yè)主交納的物業(yè)管理費，100%的用于該項活動，而物業(yè)管理企業(yè)在這個領域內(nèi)的侵權，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務合同規(guī)定的責任義務進行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價格收取費用。

　　業(yè)主拒交銀行按揭款項或者拒交物業(yè)管理費，大多是因為其不認可發(fā)展商在公共設施建設中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權”的一種活動。盡管我也認為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費的對抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會，也正因為如此必將導致業(yè)主欠費案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經(jīng)濟、可操作的權利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權益份額在內(nèi)的侵權活動的維權渠道。否則，當維權成本遠遠高于侵權者獲得的利益時，權利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導、行政主導、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎上。而國民是公民，則應該是我國依法治國的基礎。當國家財產(chǎn)屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權利;當國家財產(chǎn)屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權利，也應該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權利。即單個公民有權對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權利。而這個權利，我們現(xiàn)在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機會在物權層面討論社區(qū)“公民”(共有財產(chǎn)的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領域內(nèi)實現(xiàn)公民的公益性權利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當前法律規(guī)定的業(yè)主大會，似乎是“完美”的民主制度架構，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護公共權利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業(yè)主大會，作為權利人集體要求改變現(xiàn)狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔后果。從而我們看到在這個領域內(nèi)是有效的和有利的。

　　但是，當業(yè)主大會，作為權利人集體要求維持現(xiàn)狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對相對較小的從內(nèi)部或外來侵權行為，用業(yè)主大會的方式來維權，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對物業(yè)的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴重后果，業(yè)主大會再來維權，損失就是無法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟手段，業(yè)主大會存不存在也無妨。

　　比如，本來物業(yè)管理企業(yè)應該維持并保障物業(yè)管理合同中其應盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護責任和義務。可是物業(yè)管理企業(yè)在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業(yè)主大會決議才能救濟?!

　　比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對社區(qū)局部進行改造，在單個業(yè)主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監(jiān)督的行政體制，導致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權利人同意就大膽的侵權!

　　比如，當物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權利時，業(yè)委會拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責任(對物業(yè)管理公司是權利，對業(yè)主大會是責任)，單個業(yè)主如何能保障最終通過訴訟業(yè)委會而起動維護共有財產(chǎn)的物業(yè)管理權利呢?!難道也非要召開業(yè)主大會，改選或罷免業(yè)委會才能解決?!如果業(yè)委會拒不召開業(yè)主大會呢?“召集業(yè)主大會”的權利在業(yè)委會是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業(yè)委會未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會對業(yè)主大會的侵權行為是相當惡劣和嚴重的，此時業(yè)主大會成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業(yè)主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業(yè)委會發(fā)生直面訴訟?這種人際關系上的高成本，實事上導致業(yè)委會違法、侵權的肆無忌憚。一個侵權行為，無論如何它都是侵權行為才對。總不能因被侵權人主動主張才可能構成侵權，而侵權人或者第三人因侵權實事形成的“理由”向被侵權人主張權利時，被侵權人抗辯就無效，侵權就不是侵權。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權利人濫用權利的問題，需要我們從物權的層面嘗試解決它，從而解決國家權利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會訴訟發(fā)展商公共物權的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結果，和法院無關，而和愚蠢的法律本身有關。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業(yè)管理條理》因其出臺時上位法《物權法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權利。而公共物權的權屬，就只能等待《物權法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現(xiàn)的完全沒有私有財產(chǎn)的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產(chǎn)且保護私有財產(chǎn)的現(xiàn)實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產(chǎn)權利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領域。我們暫且需要等待《物權法》賦予業(yè)主大會共有財產(chǎn)物權主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實際上是無法行使)權利了。

　　我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護自己的權益是我的價值觀。當然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發(fā)生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的侵權活動的訴訟中，還有業(yè)主對業(yè)委會決議、行為的侵權訴訟中，舉證責任倒置。

　　而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權利。即在物業(yè)管理服務合同中約定“單個業(yè)主可以依本合同對物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責任倒置”;《業(yè)主大會議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開罷免業(yè)委會某個或者全部委員和補選、改選業(yè)委會的業(yè)主大會，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會議決議，決議有效”，“單個業(yè)主可以依本《規(guī)則》對業(yè)委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責任倒置”。

　　從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟角度研究防止被侵權行為的發(fā)生，更是侵權者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現(xiàn)事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設計，使得侵權人在侵權時無法對特定人群行賄以實施其侵權行為;對侵權行為永遠有追索力(從知道被侵權之日起2年)。

　　有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設計，才是構建穩(wěn)定制度架構和公平權利博弈的基礎，才是構建和諧的制度保障，才是對民事侵權活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權利，不設計低成本的權利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設計一套利于權利人主張權利，對侵權人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會對侵權人構成任何威脅──被侵權人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。

篇3：小區(qū)業(yè)主維權小組就移動基站施工最新聲明

　　小區(qū)業(yè)主維權小組就移動基站施工一事的最新聲明

　　各位鄰居：

　　就EEA區(qū)移動基站進駐施工一事，經(jīng)過討論，我們做出如下聲明：

　　1、物業(yè)公司在業(yè)主們長達一年之久的多次要求下，至今也不公布移動基站的詳細技術方案，我們無法判斷其輻射值是否符合環(huán)保部門的豁免范圍。此外，物業(yè)公司對我們的其他疑問至今也不召開會議進行說明。因此，本小組全體成員仍明確反對其進駐小區(qū)施工。

　　2、鑒于目前我社區(qū)業(yè)主大會尚未成立，無法組織業(yè)主按照物權法及物業(yè)管理條例等相關法律的要求對移動基站施工這一社區(qū)管理重大事項進行投票表決。因此在目前的情況下， A區(qū)其他業(yè)主對移動基站施工的任何同意或反對意見我們都給予充分尊重。

　　3、自即日起，本維權小組成員將把我們的反對意見及具體不允許移動施工的部位、樓號告知物業(yè)公司，A區(qū)其他業(yè)主請自行向物業(yè)公司表達你們同意或反對的意見。

　　4、本維權小組認為，保證社區(qū)長治久安，維護全體業(yè)主利益的最根本方式是早日真正實現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)公司的有效監(jiān)督。因此，盡快成立起業(yè)主大會并選舉出業(yè)主委員會，是本社區(qū)近期的首要工作。本維權小組將一如既往的支持本社區(qū)業(yè)主大會籌備組的工作，我們也在此呼吁各位鄰居積極踴躍的參與到社區(qū)業(yè)主大會的籌建工作中來。

　　EE小區(qū)業(yè)主維權小組

　　20**年10月14日