新項目物業管理費的測算

　　物業管理費的測算是個復雜的過程,簡單的估算當然會出現巨大誤差,或高或低都有可能。以我的經驗，物業公司進入新項目，前兩年能盈利的很少。

　　確定收費標準前首先應認清所管物業屬哪一類型,應依據什么標準核算費用.我們小區是普通商品房住宅,核算標準應按對應的法規規定來核算。以前政府對普通住宅收費有明確收費標準：196號文件，但新物業管理條例實行后，它只具有參考意義了，生搬硬套顯然是不合適的，

　　言歸正傳，我先給他們算算大帳：

　　我目前收集到了下列數據：

　　一期物業管理面積：約100000平米（實測后）

　　一期總戶數：917戶

　　目前管理處總編制：約100人（仍在招墓中）；其中：保安員：36人；保潔員：22人；其它人員：42人

　　一期電梯數量：22部

　　綠化面積：不詳

　　我們單元的使用率：約79%（得出公共區域面積：約80000平米）

　　下面算帳：

　　一、收入：

　　管理公司年度總收入：

　　2。3/平米/月*100，000平米*12個月=2760000

　　二、支出：

　　1、人工：

　　保潔員綜合成本（含保險福利和物料消耗下面將不再計算清潔消耗）：1150元/人/月（市場價格）

　　1150*22*12=303600/年

　　保安員綜合成本（含保險福利）：1200元/人/月（市場價格）

　　1200*36*12=518400/年

　　其他人員綜合成本（各崗位人員按普通住宅一般編制方式）：

　　項目經理1人月薪4000；部門主管3人月薪2000；助理/領班6人月薪1200；員工32人月薪1000（含福利保險稅費等）

　　（4000*1+2000*3+1200*6+1000*32）*12=590400

　　人工成本合計：303600+518400+590400=1412400元/年

　　2、公共設施維護運行費用：

　　電梯維護費用（大部分物業公司沒有技術力量承擔，會委托專業公司負責）：80000元/部/年

　　80000*22=160000元/年

　　各類水、電（強弱電系統）、氣、暖供應系統、消防系統的泵組、閥門、開關、耗材更換等的維護費用：（由于數量不詳，加之種類繁多無法一一例明，僅為估算值）：

　　30000元/年

　　公共能源費用：包括水（綠化澆灌用水、水系用水），電（公共樓道、外圍照明能源供應系統運行消耗）

　　290000元/年

　　公共設施維護運行費用總計：160000+30000+200000=390000元/年

　　3、衛生清潔費

　　垃圾清運費：30元/戶（這是環衛局標準，多年來沒變，但物業公司與環衛局符合同時要低一些，但不會很多，原因很簡單，環衛局是公家買賣不砍價）

　　30*917=27510元/年

　　化糞池清掏費用（按常規配置標準，我們小區應配置3-4個10#化糞池，每個池每年費用約3500元）：

　　4*3500=14000元/年

　　公共區域消殺費用（滅鼠、滅蟑、滅蚊、蠅等）：市場價格0。3元/作業平米

　　0．3*80000=24000元/年

　　外墻清洗費用(一年一至二次)：2。5元/平米

　　外墻面積：（2．9層高*18層*98樓長+15樓寬*2。9*18）*2*4棟樓=207756平米

　　2．5*207756=519390元/年

　　衛生清潔費用合計：27510+14000+24000+519390=584900元/年

　　4、辦公費用

　　按現有規模，常規辦公費用核算：1000元/月

　　1000*12=12000元/年

　　5、保險費用

　　公共設施損壞險、水浸險、第三者責任險等

　　30000元/年

　　6、稅費

　　（按5。5%核算）

　　2760000*0。055=151800元

　　7、綠化費（首年不發生）

　　0

　　8、公共秩序維護費

　　發生數額很少可分別歸入公共設施維護費/辦公費等

　　以上8項是物業管理公司支出基本構成：

　　得出支出合計：151800+30000+12000+584900+390000+1412400=2581100元/年

　　物業公司利潤=營業收入-營業成本

　　2760000-258110=178900元/年

　　178900÷2760000=0。065

　　也就是說，單就物業管理費而言，物業公司一年的收益率為6。5%左右，這個數字應該是不高的。

　　以上核算當然是有誤差的，但不會太大。

　　而物業公司收入部分，除了管理費收入外，還有幾塊收入沒有計算在內：

　　1、供暖費（30元/平米是政府定價）：市場上針對我們小區的燃氣鍋爐有了節能技術，安裝配套設備后，每年可節約15-20萬元費用，與技術公司平分后，物業公司可得收益約100000元。（不排除本小區不適用該設備）

　　2、前兩年小區公共設施的各類設備均在施工單位保修期內，基本不發生維修費用。

　　3、物業管理公司在園區提供的特約服務（保潔、維修等）產生的收入

　　綜合上述各項：物業公司一年的收入約在300000左右，這對**物業管理公司一年的經營來說，應該算不少了。

　　※需要特別關注的是：物業公司利用公共地帶設立服務項目（如洗衣、超市、展示等等），所得的收益是否計入物業管理收益，是否用于物業管理支出。這需要在年底的賬目公布時看清楚。但賬目公布不是物業公司自已公布而應是審計公司公布。

篇2：談物業管理費測算

　　談物業管理費測算

　　恰逢《物業服務收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業管理收費提供了法律依據。根據“辦法”，物業管理費的構成分三個部份：

　　一)開始建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；

　　二)業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；

　　三)業主繳交的住宅區公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，專款專用。

　　第三部份住宅區共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據項目費用發生，確定這部份的物業管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。

　　對于住宅、樓宇等物業的管理，現在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發生管理費用，費用的來源會有所不同。現認為較為科學的物業管理是實現社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理，業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業，而依據《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經濟組織。”為此物業管理費在定價、批準、執行過程中，勢必會遇到物業管理公司與業主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業管理，協調兩者之間的利益。物業管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業管理有可靠足夠的經費來源，維持物業管理良性循環發展。

　　物業管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：

　　一)根據住宅區的規模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。

　　二)估算住宅區進行統一管理，達到確定的管理目標，所發生的各類各種費用。

　　三)考慮統一管理能取得的社會效益、環境效益和經濟效益。

　　按照上述步驟和根據“辦法”中住宅區公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發生的各種費用分別設為：

　　1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)

　　2、公用設施、設備維修、保養和公用設備日常運行費(B)

　　3、綠化管理費(C)

　　4、清潔衛生費(D)

　　5、保安費(E)

　　6、辦公費(F)

　　7、法定稅費(G)。

　　目前從事物業管理正常繳納稅費有兩項，即營業稅和城建教育附加費。 由于住宅區內不同類型建筑，建筑標準、規格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據管理檔次要求發生費用不同，所以物業管理還要根據不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發生費用所相應的經營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業管理費分攤到各個單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經營額落實到每月應為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分攤物業管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標數。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準(單位：元/米2·月)則為：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區內物業管理K個獨立單體建筑。

　　從上述關系推論結果看出，標準綜合平均指標數Y，只是反映物業管理服務收費的綜合水平，反映物業統一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業管理公共性服務于某單體業主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業管理的管理服務水平，但是兩個住宅區不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業管理學的理論體系問題。

　　還要指出，對住宅區進行統一管理，估算所發生的各類各種費用，還需一定的物業管理經驗積累，才能比較準確的確定，或者物業管理成為一門行業，專業部門對各項工作及設備等發生的費用，依據管理檔次，專門確定出行業的費用標準，這樣就較為規范，如果由于通漲等原因，造成費用標準的變動，可以由行業部門公布調整系數加以調整，當然其最后體現的各種價格，還需有關部門審批，至此也有根有據，合情合理。

篇3：物業知識教材：小區物業管理經費與測算

　　物業知識教材：小區物業管理經費與測算

　　一、物業與物業管理

　　"物業"一詞由英語"Estate"或"Property"引譯而來的，含義為"財產、資產、擁有物、房地產"等。從物業管理的角度來說，物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區、工業小區;也可以是單體建筑，如一棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈、賓館、停車場等;同時，物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業，往往分屬一個或多個產權所有者。相關的設備、設施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。

　　社會化、專業化、企業化、經營化是物業管理的4個基本特征。物業管理起源于19世紀60年代的英國。現代意義的物業管理在我國起步較晚，是隨著gg開放不斷深化，市場經濟日趨活躍，城市建設事業的迅速發展，房地產綜合開發的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于本世紀80年代由沿海地區逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司--深圳市物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國內地物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。隨后從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內地，在眾多城市物業管理公司像雨后春筍般涌現，物業公司呈現出一派蓬勃生機。1993年6月30日，成立了全國首家物業管理協會--深圳市物業管理協會。

　　1994年4月建設部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出:"住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理"。從而正式確立了我國物業管理的新體制，為房屋管理體制改革指明了方向，并提供了法規依據。

　　1996年2月，國家計委、建設部聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，為規范物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理事業的健康發展又向前邁出了一大步。

　　20**年9月1日施行的《物業管理條例》，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。

　　二、住宅區物業管理經費的來源

　　住宅區物業管理經費是提高住宅區管理水平，搞好綜合服務的重要基礎條件，對物業管理企業和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關系物業管理能否維持下去并持續發展的關鍵。

　　住宅區實行物業管理，其目的之一就是要改變以往單純靠上級撥款、黨委補貼，有多少錢辦多少事的被動局面。但是，由于傳統觀念及職工的經濟收入水平還較低，還不能承受較高的費用，因此，要解決住宅區的管理經費問題，必須建立多渠道、多層次的籌集物業管理經費機制。住宅區物業管理經費的來源主要有:

　　一是物業管理企業可以定期向住宅區的單位和住戶收取一定數量的物業管理費。如山東局一隊基地管理處自20**年1月開始，按0.10元/平方米、月收取(內部價格)，保證了門衛及清潔工的工資。

　　二是住宅區維修養護專項基金。該基金是指用于住宅區共用部位、公共設施設備的更新與大、中修基金。該費用的收取通過雙向籌集的渠道進行。1、公有住房售出后，由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%;由業主一次性或分次籌集。2、商品房出售后，維修基金由開發建設單位和購房人雙向籌集。在房屋銷售階段，建設單位可按住宅的綜合造價提取2%(多層住宅)、3%(高層住宅)的維修基金(納入住宅成本);住戶在辦理簽約、入戶手續時按購房款的1%或建筑成本價的1.5%(每平方米)一次性交納維修基金。不管是公房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時，經業主委員會研究決定，還可臨時向業主籌集。維修基金必須專款專用，只能用于物業公用部位和公用設施、設備的更新與大、中修。維修基金的突出特點就是他的數額巨大并可以持續使用，因此應在保證安全的基礎上，爭取產生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修，一方面也可你補日常管理費用的不足。

　　三是一業為主，多種經營。要以物業公司為依托，完善住宅區的配套設施，建車棚、車庫等，有條件的單位，建設門頭房，對外出租或自己經營。這些經濟實體既為住宅區住用人服務，也向社會承擔業務，用多種經營取得的部分利潤，你補管理費的不足，實現以業養業的目的。四是依靠單位和改制企業的支持。地勘單位搞物業管理是一種體制創新，由于優勢資產和精兵強將已到改制企業，作為各級領導要高度支持并幫助物業管理企業，扶持物業管理企業。改制企業要從維護大局的角度，做好資金的支持和思想上的支持。

　　三、住宅區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算

　　(一)住宅區公共服務收費的費用構成

　　1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保護費;

　　3、綠化管理費;

　　4、清潔衛生費;

　　5、保安費;

　　6、辦公費;

　　7、物業管理單位固定資產折舊費;

　　8、法定稅金。

　　此外，對實行物業保險的住宅區，還應包括投保財產保險及各種責任保險的支出。

　　(二)住宅區公共性服務收費標準測算原則

　　住宅區公共性服務收費標準由所在地綜合服務項目，勞動付出狀況、物價指數變化和住戶的經濟承受能力，以及住宅小區的檔次制定。

　　(三)住宅區公共服務收費的測算方法

　　公共服務收費的測算可用公式來表示:

　　*=∑*i(i=1，2，......9)

　　*:公共性服務收費標準，單位為元/月.平方米;

　　*i:各分項費用收費標準，單位為元/月.平方米;

　　i:分項項數;

　　∑:表示對各分項費用算術求和。

　　1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費

　　該項費用指物業管理企業的人員費用。包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費。不包括管理、服務人員的獎金。獎金應根據企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取。

　　各類管理、服務人員的基本工資標準根據企業的性質、參考當地平均工資水平確定。按規定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經費(按工資總額的2%計算)、教育經費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關規定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據所管物業的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務人員的編制數;然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米建筑面積。

　　其測算公式為:

　　工資、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費該項費用包括住宅區樓宇內公用部位如過道、門廳、樓梯及區內道路環境內的各種土建零修費;各類公共設施、設備如室外上、下水管道、電器部分、燃氣部分等的日常運行維修及保養費;區內及樓宇內公共照明費等。不包括業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修、養護、更換與更新費用;公共設施、設備的大、中修費用;電梯的運行、保養與維修費用;共用天線保養維修費用;高壓水泵的運行、維修費用;冬季供暖費。這些費用按國家和當地的現行規定與標準分別向產權人和使用人另行收取。

　　該項費用可按成本法或簡單測算法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本指出，然后求和。簡單測算法是指:以住宅每平方米建筑成本為基數，普通多層住宅公共設施、設備建造成本按住宅建筑成本的15%計取，折舊年限按25年計算，每月/每平方米建筑面積應分攤的公共設施、設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。

　　3、綠化管理費、保安費、辦公費、物業管理企業固定資產折舊費、利潤及法定稅率等應進行具體測算。

　　4、漏交率問題

　　由于多種原因，物業管理服務費的收繳不可能達到100%。這就產生了漏交率的問題。如果將個別也漏交而造成的損失攤到其他業主身上，顯然是不合理的;但由物業管理企業完全負擔這部分損失也是不合理的。解決這一問題的正確途徑是一方面從業主、業主委員會到物業管理企業要盡可能提高物業管理服務費的收交率;同時在進行物業管理經費財務預算時要注意留有一定的余地。