《羊城晚報》樓市周刊:

我們小區成立了業主委員會,聘請了一個新的物業公司管理小區。新物業公司進來以后遇到一個問題,就是很多業主不交管理費。物業公司要求我們配合他們收取管理費,并且提出,如果這些業主長期不交管理費,他們是撐不下去的,早晚得走。

我們很著急,因為新公司確實管得不錯,如果剛剛穩定下來,就又換公司,小區受不了這個折騰,而且換了哪個公司來管都會面臨這個問題。于是,我們就去找了其中一些業主,要求他們繳費。誰知,他們很干脆地說,房屋沒有交付,根據《物業管理條例》42條規定,交付之前由發展商交管理費。

我們再去找發展商,他們回答得也很干脆,我們不是業主,根據《物業管理條例》42條規定,物業管理費由業主繳納。我們納悶了,回去找到《物業管理條例》,42條真的是兩個規定都有。

我們又去問發展商,房子到底交付沒有,他們又說交付了。我們要求看憑據,他們不肯,說交付的憑據跟我們沒有關系。

這下,我們可真是不知讓誰交管理費才好,據我們私下了解,小區里有些業主根本就沒有約定過交樓時間,我們懷疑他們和發展商有特殊關系,可也沒什么憑據。再說了,不管他們和發展商有什么關系,在這樣的情況下,物業公司應當向誰收管理費呢?如果起訴該告誰呢?

廣州市某花園業主委員會

答疑嘉賓:

廣東伯方律師事務所律師陳敏:《物業管理條例》第四十二條第一款的規定是,業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用;第二款的規定是,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。其中,前一款是指所有業主都應當繳納物業管理費,后一款是指買受人和發展商之間,依據物業的交付情況,確定物業管理費的繳納義務人。

因此,對物業公司而言,只需向業主收取管理費即可,至于物業是否交付,那是發展商和買受人內部的事,跟物業公司無關。

物業公司對業主和發展商之間的交付情況的了解,完全依賴于發展商、業主委員會或業主提供的信息,而且,對所了解到的情況的真偽也無法辨別,因此,要求物業公司根據物業交付情況,確定起訴對象是不公平的。尤其是在出現假買賣、假按揭的情況下,買受人通常是不收樓的,發展商在經營情況好的時候,為避免虛假情況被揭穿,一般都會按時繳納管理費,但一旦經營出現問題,發展商就不會再支付物業管理費。

如果允許買受人以物業未交付為由拒交管理費,讓物業公司和其他業主去承擔管理費無法追回所造成的不利后果,就更加不公平。整理/袁蓓

篇2：房地產竣工物業交付程序

　　

　　房地產公司竣工物業交付程序

　　1目的和范圍：明確公司與物業公司之間以及物業公司與客戶之間接管驗收、交付竣工物業的職責與流程，確保公司依法履約順利向客戶交付物業。適用于公司新開發的住宅、車位、商場及公共配套等竣工物業。

　　2職責

　　2.1總經理室負責委托物業管理公司或負責商業物業管理與運作的分支機構進行管理，簽訂物業管理合同，并委托其接管竣工物業。

　　2.2總經理室負責確定根據《商品房買賣合同》中約定的交付日期確定已竣工物業接管驗收及與客戶之間的交付日期，總經理批準。

　　2.3總經理室負責組織竣工物業交付工作，工程材料部負責具體的交付工作，必要時由總經理室負責召開專題會議討論解決竣工物業交付過程中存在的諸項問題。

　　2.4總經理室法律事務中心負責對交付過程中出現的需訴諸法律的糾紛提供法律援助。

　　2.5工程材料部(項目部)負責將相關內業資料移交給物業公司、公司檔案室及經營銷售部。

　　2.6工程材料部(項目部)負責組織客戶服務部、經營銷售部、監理公司、施工單位等將已竣工物業向物業公司移交。

　　2.7工程材料部(項目部)負責監督監理公司和施工單位對有質量問題的事項進行整改，并組織復驗。

　　2.8工程材料部(項目部)和設計研發部負責對驗收過程中的質量問題進行總結、分析，并提出改進意見，并通過項目部和監理公司督促施工單位及時進行整改。

　　2.9經營銷售部負責向客戶發交付入伙通知書，制作兩書，培訓本部門員工，配合物業公司辦理客戶接樓相關手續及引導工作;經營銷售部負責提供客戶名單給物業公司及對外聯絡部。

　　2.10對外聯絡部負責申辦煤氣、水、電、寬帶、閉路電視的開通手續。

　　2.11財務計統部負責辦理接樓結清尾款、違約款、產權稅費代收等;負責與物業公司商談空置物業的物業管理費及其支付方式，協調客戶交納物業管理費的起始時間等

　　2.12客戶服務部負責協調設計研發部和工程材料部等相關部門解決交付過程中出現的問題。

　　2.13人力資源部參與交付過程中可移動資產的驗收與移交。

　　2.14物業公司負責代收煤氣費、電費預存金、閉路電視初裝費等;負責向客戶交付竣工物業。

　　2.15受公司委托管理與運作商業物業的分支機構負責該類物業的接管與驗收。

　　3工作程序

　　3.1物業公司的接管驗收

　　3.1.1物業公司的接管驗收，是在相關政府部門竣工驗收合格以后，公司相關部門協同物業管理公司與施工單位分口逐項進行的物業接管驗收，在公司已制定企業內部質量驗收標準而且該標準在公司與承包商的合同中已明確約定的情況下，根據企業內部標準驗收;否則，以國家規定的質量驗收標準驗收。

　　3.1.2經營銷售部向物業公司提供項目已售物業的客戶名單。

　　3.1.3工程材料部(項目部)在物業公司接管驗收之前向物業公司提交：竣工驗收證明書、主要建筑材料質量保證書、設備臺賬、設備單體資料、設備清單、系統設備主機使用說明書、竣工圖。

　　3.1.4工程材料部(項目部)在設備運行正常后向物業公司提交設備設施資料。

　　3.1.5總經理室負責確定根據《商品房買賣合同》中約定的交付日期確定已竣工物業接管驗收及與客戶之間的交付日期，報總經理批準。

　　3.1.6總經理室負責組織竣工物業的交付工作，工程材料部經理具體組織項目部、客戶服務部、經營銷售部、物業公司、監理公司、施工單位等共同組成接管驗收小組，召開竣工樓盤交接籌備會，進一步明確參加驗收的部門、人員、日程安排、職責分工、驗收標準、驗收方法等。必要時由總經理室負責召開專題會議討論解決竣工物業交付過程中存在的諸項問題。

　　3.1.7物業公司負責制作《驗收房屋交接清單》并逐項填寫檢查驗收記錄，記錄須經參與驗收的部門、單位簽字確認。

　　3.1.8接管驗收的具體程序

　　3.1.8.1對于驗收合格的項目，物業公司與項目部填寫《物業接管移交清單》，由交接物業公司、地產公司、監理公司、施工單位四方代表簽字并加蓋公章后，完成正式接管。

　　3.1.8.2對于驗收中質量有問題的項目，填寫物業接管驗收報告，并在報告上寫明問題的具體內容和處理辦法。對于需要進行整改的質量問題項必須寫明整改的意見和完工的期限以及負責人，由接管驗收小組簽字認可，項目部負責監督監理公司、施工單位給予整改。

　　3.1.8.3有質量問題的項目整改完工后，項目部監督監理公司協同物業公司進行復驗。復驗合格的，辦理程序同上述3.1.8.1條款。仍存在

　　質量問題的辦理程序同上述3.1.8.2條款。

　　3.1.9如由于客觀原因無法在限定的接管驗收日程內將質量問題整改完畢，物業公司必須先予接管以保證與客戶之間的如期交付，由項目繼續協同監理公司督促施工單位完成整改，并組織復驗。

　　3.1.10必要時，由總經理室組織相關部門召開物業交接專題會議，討論解決解決物業交接過程中存在的諸項問題。

　　3.1.11財務計統部負責與物業公司商談確定空置物業的管理費用及支付方式，協調客戶交納物業管理費的起始時間等，報總經理室審核后，總經理批準執行。

　　3.1.12項目部與物業公司在移交日雙方確定公用水電計量表讀數，劃分交接雙方應負責的水電費用。

　　3.1.13對外聯絡部負責在物業驗收接管后，與物業公司共同配合辦理接管樓盤的公共水電的托收手續。

　　3.1.14如物業交接過程中涉及產權屬于公司的可移動資產，工程材料部應通知人力資源部根據經審核的施工單位提供的資產清單參與驗收、造冊登記。今后移交給資產使用單位時，由人力資源部負責辦理移交手續。

　　3.1.15公司總經理室負責組織同物業管理公司簽署物業管理委托合同。

　　3.1.16配套房產(產權屬于業主委員會的房產)向物業公司交付的過程參照上述程序執行。在業主委員會正式成立后，由物業公司負責向業主委員會移交。

　　3.2與客戶的交付

　　3.2.1與客戶之間的交付，是在與物業公司接管驗收的基礎上進行的，我司委托物業公司辦理與客戶之間的交付手續。

　　3.2.2物業公司于《商品房買賣合同》約定交付日前30日以書面形式告知地產公司物業管理費用標準及接樓流程。

　　3.2.3經營銷售部組織相關人員進行物業交付前的培訓，執行《培訓管理程序》。

　　3.2.4經營銷售部提供客戶名單給對外聯絡部，對外聯絡部負責申辦煤氣、水、電、寬帶、閉路電視的開通手續。

　　3.2.5經營銷售部發入伙通知書通知客戶接樓，入伙通知書內容應包括：辦理入伙日期、辦理地點、需攜帶文件、應付費用、匯款指示、簡要的接樓流程等。

　　3.2.6工程材料部須于《商品房買賣合同》約定交付日前30日向經營銷售部提供建施圖竣工圖2份，水、電管線平面圖1份(復印件)。

　　3.2.7經營銷售部根據工程材料部提供的圖紙資料制作《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　3.2.8客戶至公司辦理結樓手續后各部門主要須辦事宜如下：

　　3.2.8.1經營銷售部負責為開具接樓通知單，并引導辦理相關手續。

　　3.2.8.2財務計統部負責辦理接樓結清尾款、違約款、產權稅費代收等。

　　3.2.8.3物業公司負責代收煤氣費、電費預存金、閉路電視初裝費等，并辦理相關接樓手續。

　　3.2.9客戶服務部負責協調相關部門解決交付過程中出現的問題，執行《客戶服務程序》;總經理室法律事務中心負責對交付過程中出現的需訴諸法律的糾紛提供法律援助;設計研發部、工程材料部(項目部)負責設計、建筑質量等引發的投訴難題的研討解決。

　　3.3商業物業的交付

　　3.3.1商業物業指公司新開發的商業物業，出于戰略角度考慮暫不出售，而由公司通過招商、租賃方式運作的商場及其相關配套等商業物業。

　　3.3.2商業物業的運作與管理由公司下屬的分支機構(目前為元洪購物廣場有限公司和融僑新天地休閑購物有限公司)負責，交付過程在公司各相關部門和公司委托的商業物業運作與管理者之間進行，具體程序參照上述3.1條款進行。

　　3.3.3公司總經理室負責協調商業物業交接過程中出現問題的解決，必要時通過專題會議或其他方式進行。

　　3.3.4公司總經理室負責組織同負責商業物業管理與運作的分支機構簽署委托管理合同。

　　4相關文件

　　4.1《施工管理程序》

　　4.2《銷售過程管理程序》

　　4.3《客戶服務程序》

　　5相關表單、記錄

　　5.1驗收房屋交接清單

　　5.2物業接管移交清單

　　5.3入伙通知書

　　5.4物業管理合同

篇3：預售商品房物業交付作業指導書

　　預售商品房的物業交付作業指導書

　　1.作業目的

　　房地產開發所有環節都能正常運作至此，才能保證物業交付的順利進行，達到銀貨兩訖的目的。

　　2.主管崗位　總經濟師：督促檢查主辦崗位的工作，協助處理疑難客戶糾紛。

　　主辦崗位　營銷策劃：落實物業交割的組織工作和籌備工作，處理客戶糾紛。

　　3.緊前工作條件

　　取得質監站頒發的工程質量核驗證書，取得市房地產資源管理局頒發的交付使用證，已取得開發商的房屋所有權證即大產證（或雖未取得，但預計取得的時間不會超過對客戶的最遲承諾期限），公司的內部驗收通過，房屋已移交物業公司接管，質量保證書和用戶使用說明書及房款結算書等均已制作完畢。客戶已履行至此應履行的責任和義務。

　　4.作業描述

　　4.1主辦崗位牽頭組織由銷售公司，物業公司組成的交付小組，并在交付日期之前各自完成以下的準備工作：

　　4.1.1銷售公司：對合同價有變動或尾款未結清的客戶編制房款總價結算書，內容包括合同總價，已繳房款，合同尾款，因面積差異引起的退補價，因各自違約引起的違約金等。印制入戶通知書，付費清單和交付手續程序說明，組織足夠的出納人員。

　　4.1.2物業公司：樓層打掃清潔，落實足夠的交付洽談場地，組織足夠的接待，收費和交付人員并配備各自的文具和工具，每戶的鑰匙裝袋。印制交付表格和物業管理協議書，向本公司領取每戶的工程質量保證書和用戶說明書，工程質量核驗證書和入戶使用許可證的原件應張掛在交付洽談場地的醒目處，客戶如索要可給予復印件。

　　4.2銷售公司和物業公司聯合發出入戶通知，并附以下附件：房款結算清單、物業收費和代辦代收費用清單、須交驗的證件和文件清單、交付手續流程示意圖等。

　　4.3銷售公司先于接待，接受交驗證件和文件，結算應收（付）款項，辦理收（付）憑證。雙方無異議后將證件文件轉移至物業公司后續接待。

　　4.4 物業公司發放用戶說明書，雙方簽署物業管理協議書，客戶繳納首期物業管理費，辦理需要委托的事項，留下聯系地址。

　　4.5 物業公司的交付人員陪同客戶驗收房屋：

　　4.5.1 點交各式鑰匙，當面開啟關閉一次；

　　4.5.2閉合總電源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，介紹分路情況，如客戶要求，應校驗各插座的接地情況；

　　4.5.3 點交所有電話、電視、報警、對講等弱電終端位置；

　　4.5.3開啟總水源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，檢查室內水管和用水器具有否滲漏和阻塞；

　　4.5.4 在有地漏的地面上潑水，觀察地面排水是否暢通；

　　4.5.5 向所有排水預留管口灌水，觀察有否堵塞；

　　4.5.6 啟閉所有門窗，檢查玻璃，五金是否缺損；

　　4.5.7 觀察樓面墻面和頂棚有否滲水痕跡和結構性的裂縫；

　　4.5.8 裝修房的交付驗收，還須按合同約定點交裝飾材料的品種，設備規格型號；

　　4.5.9 隨房附送的設備，當面試機，交代隨機資料。

　　4.6驗收中發現的質量問題應如實記錄在驗收單上，交付人員不得敷衍搪塞，推托了事。與客戶約定整修期限通知復驗。

　　4.7客戶在驗收單上簽字和注明當天日期，此日即為正式交付日。

　　4.8如整改內容較多，客戶不愿立即簽字接收，不容許交付人員與客戶爭辯，應在全部整改后另行通知復驗。交付日期相應延至復驗日。