提問:

你好。我于去年買了一套期房,應(yīng)該是今年7月交房,但是現(xiàn)在由于開發(fā)商自身的原因,遲遲不能交房。按照當(dāng)初的預(yù)售合同。開發(fā)商應(yīng)該向我們支付違約金的。但是,他現(xiàn)在提出用這筆違約金來抵償今后一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。

我不知道他們這樣做是否合理,我怕今后會出現(xiàn)這樣那樣的問題,甚至引發(fā)新的糾紛。所以我想請你們幫我解答一下這個(gè)問題,遇到這種情況應(yīng)該怎么辦?

專家答疑:根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定物業(yè)費(fèi)與違約金不能相抵的,物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系,應(yīng)該有兩份不同的合同。開發(fā)商向由于自身延期交房而向買房人支付“違約金”,與業(yè)主因享受物業(yè)管理而向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”是截然不同的兩件事。

《合同法》雖然規(guī)定了抵消,但是,是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費(fèi)抵償違約金符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn)。但是,由于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房法律主體不同。因此,不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。

如果非要這樣處理,BOBO認(rèn)為應(yīng)該通過“債務(wù)轉(zhuǎn)移”的方式進(jìn)行處理。也就是說,開發(fā)商要向買房人支付“違約金”的債務(wù),如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)以折消一部分“物業(yè)管理費(fèi)”,是要經(jīng)買房人的同意。此外,為防患于未然,最好三方簽訂一個(gè)“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,以防今后開發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。

由于大多數(shù)買房人對相關(guān)的知識知之不多,所以在此提醒買房人,在開發(fā)商提出以物業(yè)費(fèi)抵違約金時(shí),應(yīng)注意幾點(diǎn):

首先要知道我們賣房人有權(quán)拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的行為;其次,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi),所以即使業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)公司達(dá)成“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,最多也只能抵償一年的“物業(yè)管理費(fèi)”即可,其余仍應(yīng)要求支付違約金;最后,防止開發(fā)商日后否認(rèn)逾期交房的違約行為,我們在辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。

篇2：物業(yè)管理費(fèi)抵違約金合法嗎？

近來一些開發(fā)商在延期交房、應(yīng)付業(yè)主違約金的情況下,提出以免收業(yè)主一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)來抵消。業(yè)主認(rèn)為“背著抱著一般沉”,往往就答應(yīng)了。但是在實(shí)際履行過程中,往往出現(xiàn)這樣那樣的問題,甚至引發(fā)新的糾紛。究竟用物業(yè)管理費(fèi)來折抵違約金的做法是否合法?買房人遇到這種情況應(yīng)該怎么辦?物業(yè)費(fèi)與違約金不能相抵

北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏、劉曉琳律師明確指出,物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系,是不同的合同主體。開發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”,與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”也是兩個(gè)法律關(guān)系,是截然不同的兩件事。因此,從法律關(guān)系上來說,“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”是不能相互抵消的。《中華人民共和國合同法》第九十九條規(guī)定:“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù),該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的,任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消,但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外?！薄逗贤ā冯m然規(guī)定了抵消,但是,是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費(fèi)抵違約金符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn),但是,由于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的法律關(guān)系,法律主體不同,因此,不能適用《合同法》規(guī)定的抵消?！皞鶆?wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽協(xié)議

在北京市商品房買賣中,這種用“延期交房的違約金”與業(yè)主應(yīng)交的“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢?鄧澤敏、劉曉琳二位律師認(rèn)為,這種情況可以通過“債務(wù)轉(zhuǎn)移”的方式進(jìn)行處理。這種做法實(shí)際上是《合同法》第八十四條規(guī)定的合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為,即“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！币簿褪钦f,開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù),如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)——折抵一年或二年的“物業(yè)管理費(fèi)”,要經(jīng)債權(quán)人——買受人同意。而且,司法實(shí)踐中,一般也要經(jīng)債務(wù)的受讓人——第三人(物業(yè)管理公司)同意。因此,為防患于未然,最好由三方簽訂一個(gè)“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,以防開發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。折抵一年以上物業(yè)費(fèi)違法

二位律師特別指出,債務(wù)轉(zhuǎn)移后,如果折抵一年或二年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”,這種做法是違法的?，F(xiàn)行有關(guān)法規(guī)規(guī)定:禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一年或二年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為,事實(shí)上是變相收取一年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”。這種做法是違法的。提醒買房人在開發(fā)商提出以物業(yè)費(fèi)抵違約金時(shí),要注意三點(diǎn):

第一、鑒于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系,買受人有權(quán)拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的行為;

第二、鑒于有關(guān)法規(guī)規(guī)定,禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi),所以即使業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)公司達(dá)成“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,最多也只要折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”即可,其余仍應(yīng)要求支付違約金;

第三、鑒于開發(fā)商可能否認(rèn)逾期交房的違約行為,業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)留存相關(guān)的開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。

篇3：開發(fā)商違約金可以抵消物業(yè)管理費(fèi)嗎

開發(fā)商違約金可以抵物業(yè)管理費(fèi)嗎

李女士20**年9月份購買了一套總價(jià)款180萬元的疊拼別墅,在與開發(fā)商簽訂的購房合同中寫明交房時(shí)間為20**年2月16日,如果逾期交房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付違約金,每日的違約金為總房價(jià)的萬分之三。到了今年2月16日開發(fā)商沒能如期交房,直到7月20日,開發(fā)商才通知李女士辦理入住手續(xù)。當(dāng)李女士要求開發(fā)商支付違約金后,開發(fā)商卻稱違約金已經(jīng)折抵了物業(yè)管理費(fèi),并許諾李女士入住后免收二年物業(yè)管理費(fèi)。這令李女士非常疑惑。那么,開發(fā)商用違約金折抵物業(yè)管理費(fèi)的做法合理嗎?

李女士遇到的這種情況在實(shí)際中時(shí)有發(fā)生。應(yīng)當(dāng)明確的是:開發(fā)商在延期交房、應(yīng)付業(yè)主違約金的情況下,提出免收一段時(shí)間物業(yè)管理費(fèi)折抵違約金的做法是不合法的。

首先,物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相抵。因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系,是不同的合同主體。開發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”,與業(yè)主向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費(fèi)”也是兩個(gè)法律關(guān)系。從法律關(guān)系上來說,“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”是不能相互抵消的?！吨腥A人民共和國合同法》第九十九條規(guī)定:“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù),該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的,任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消,但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外?！薄逗贤ā冯m然規(guī)定了抵消,但卻是基于相同的合同主體。用物業(yè)管理費(fèi)折抵違約金雖然符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn),但是由于合同主體不同,所以不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。

其次,對于“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽訂協(xié)議?！逗贤ā返诎耸臈l規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為,即“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！币簿褪钦f,開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù),如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔(dān)——折抵一年或二年的“物業(yè)管理費(fèi)”,要經(jīng)債權(quán)人——購房人同意。而且,司法實(shí)踐中,一般也要經(jīng)債務(wù)的受讓人——第三人(物業(yè)管理公司)同意。而開發(fā)商在沒與業(yè)主協(xié)商的情況下就將違約金折抵成物業(yè)管理費(fèi)顯然是不合法的。

同時(shí),北京市相關(guān)管理部門規(guī)定,物業(yè)管理單位在收取普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)時(shí),不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消二年“物業(yè)管理費(fèi)”的行為,事實(shí)上是變相收取一年以上的“物業(yè)管理費(fèi)”。這種做法也是違法的。

需要提醒購房者的是,在開發(fā)商提出以違約金抵物業(yè)管理費(fèi)時(shí),購房者有權(quán)拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵的行為;即使您與開發(fā)商及物業(yè)管理公司達(dá)成“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”,最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”,其余仍應(yīng)要求開發(fā)商支付違約金。購房者在辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)留存與開發(fā)商逾期交房相關(guān)的書面違約證據(jù)。