近來一些開發商在延期交房、應付業主違約金的情況下,提出以免收業主一段時間的物業管理費來抵消。業主認為“背著抱著一般沉”,往往就答應了。但是在實際履行過程中,往往出現這樣那樣的問題,甚至引發新的糾紛。究竟用物業管理費來折抵違約金的做法是否合法?買房人遇到這種情況應該怎么辦?物業費與違約金不能相抵

北京市英島律師事務所鄧澤敏、劉曉琳律師明確指出,物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,是不同的合同主體。開發商向買受人支付“延期交房的違約金”,與業主向物業管理公司交納“物業管理費”也是兩個法律關系,是截然不同的兩件事。因此,從法律關系上來說,“延期交房的違約金”與“物業管理費”是不能相互抵消的。《中華人民共和國合同法》第九十九條規定:“當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外。”《合同法》雖然規定了抵消,但是,是基于相同的合同主體。雖然用物業費抵違約金符合“債務的標的物種類、品質相同的”這一點,但是,由于物業管理與開發商賣房是兩個不同的法律關系,法律主體不同,因此,不能適用《合同法》規定的抵消。“債務轉移”應簽協議

在北京市商品房買賣中,這種用“延期交房的違約金”與業主應交的“物業管理費”相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢?鄧澤敏、劉曉琳二位律師認為,這種情況可以通過“債務轉移”的方式進行處理。這種做法實際上是《合同法》第八十四條規定的合同轉讓中的“債務轉移”行為,即“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。”也就是說,開發商對買受人支付“延期交房違約金”的債務,如果轉移給物業公司承擔——折抵一年或二年的“物業管理費”,要經債權人——買受人同意。而且,司法實踐中,一般也要經債務的受讓人——第三人(物業管理公司)同意。因此,為防患于未然,最好由三方簽訂一個“債務轉移協議”,以防開發商或物業管理公司反悔。折抵一年以上物業費違法

二位律師特別指出,債務轉移后,如果折抵一年或二年以上的“物業管理費”,這種做法是違法的。現行有關法規規定:禁止物業公司一次性收取一年以上物業費。而開發商以“延期交房的違約金”抵消一年或二年以上“物業管理費”的行為,事實上是變相收取一年以上的“物業管理費”。這種做法是違法的。提醒買房人在開發商提出以物業費抵違約金時,要注意三點:

第一、鑒于物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,買受人有權拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業管理費”相抵的行為;

第二、鑒于有關法規規定,禁止物業公司一次性收取一年以上物業費,所以即使業主與開發商及物業公司達成“債務轉移協議”,最多也只要折抵一年的“物業管理費”即可,其余仍應要求支付違約金;

第三、鑒于開發商可能否認逾期交房的違約行為,業主在辦理入住手續時,應留存相關的開發商逾期交房的書面違約證據。

篇2：物業管理費用劃帳協議書

　　物業管理費用劃帳協議書

　　NO：

　　甲方：小區/大廈____組____座_____單元業主______________

　　乙方：**廣州物業管理有限公司

　　為了方便甲方繳交物業管理服務費用，經乙方與________銀行辦事處協商，銀行辦事處同意甲方通過該行劃帳向乙方繳交物業管理服務費用，現甲、乙雙方就甲方在銀行辦事處開設活期存折繳交物業管理服務費用事宜，達成以下協議：

　　一、交款方式和費用項目

　　(一)甲方需在銀行開設活期存折，帳號： ，乙方在收取物業管理服務費用時公布費用項目、金額，并通知銀行辦事處自動在甲方上述帳號上自動劃扣。

　　(二)甲方需于每季度第一個月 10 日前將乙方公布費用存入相應的金額，以便銀行按時劃賬。

　　(三)費用項目：物業管理費、有線電視收視費、水費、電費、車輛管理費和銀行收取的相關劃賬手續費等相關費用。

　　(四)乙方根據銀行的轉帳劃款單，開出票據，按規定時間送至甲方家中或信箱中，甲方亦可到管理處領取。

　　二、責任事項

　　(一)甲方須按時足額存入相應的繳納款項。

　　(二)如甲方未按規定時間存入相關款項，導致乙方劃帳不成功，視為甲方欠繳物業管理服務費用。乙方將按《物業管理條例》、《業主臨時公約》和有關規定，從逾期之日起按欠繳金額每日收取千分之一的滯納金。

　　(三)本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　(四)本協議自簽字之日起生效。

　　甲方簽章： 乙方簽章：

　　代 表 人： 代 表 人：

　　日 期： 日 期：

篇3：物業管理費減免報告

　　收 文:物業總部

　　發 文:**豪廷管理處

　　抄 送:

　　主 題:關于6-1201及6-1202單元提出減免三個月管理費的報告

　　文 號:JYHT-GS*W-0809064

　　報 告

　　20**年9月6日,**豪廷6-1201及6-1202單元業主(同一家人)前來辦理收樓手續。早在20**年6月2日,該業主已經前來辦理收樓手續,該業主的要求比較高,在驗樓時提出了很多問題,要求整改后再收樓。

　　問題包括:

　　1、白色裝飾線的瓷磚鋪貼不平,有積水;

　　2、1201主人房衛生間窗角疑有滲水;

　　3、墻吊腳線不垂直;

　　4、陽臺欄桿避雷針未焊接;(具體祥見附件遺留問題跟進處理表)

　　期間該業主曾多次前來察看處理情況,但都有些問題沒有處理到位,而施工單位在處理一些問題上拖延了一些日子,一直到9月4日業主才接受處理結果,愿意辦理收樓手續。但了解到其單元的管理費要從20**年7月1日算起時,意見非常大,覺得一直以來遺留問題都沒有處理好,是我們公司拖延了他們收樓,而并不是他們不愿意收樓,要他們負擔期間的管理費不合理。

　　后經管理處與業主周旋及協商,最終業主要求免收其兩個單元三個月的物業管理費(即20**年7、8、9月份管理費,6-1201單元收費面積為108.19平方米,金額為170.29元;6-1202單元收費面積為84.59平方米,金額為134.89元,合計減免金額為915.54元)才同意辦理相關收樓手續,并承諾從20**年10月1日起正式繳交管理費。

　　特此報告,敬請公司領導審核批復。

　　**豪廷管理處

　　二○○八年九月六日