物業(yè)管理工作中的“痕跡管理”

　　包括二個(gè)部分：

　　一是做任何事情都要有文字記錄;

　　二是在現(xiàn)場(chǎng)要留下管理“痕跡”。

　　一　健全各項(xiàng)記錄表格

　　我們物業(yè)服務(wù)人員整天忙忙碌碌，要是沒(méi)有做好記錄，日復(fù)一日、年復(fù)一年也不知道我們究竟做了些什么事情，日常管理記錄表格可以將我們的管理“痕跡”記錄下來(lái);另一方面健全各項(xiàng)管理記錄和表格也是為了發(fā)生事故后便于追溯，找出事故責(zé)任人和防止同樣事故的再次發(fā)生，也是作為規(guī)避責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的一種自我證明方式。

　　常用的必要記錄表格有下面幾種類型：

　　1、驗(yàn)收記錄

　　各類設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收記錄表格，包括鑰匙的移交清單等。設(shè)備驗(yàn)收時(shí)存在的問(wèn)題記錄在相應(yīng)的《工程缺陷》表格中，并經(jīng)施工方和業(yè)主方確認(rèn)，以便整改以后的再驗(yàn)收或者設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)的責(zé)任追究。

　　2、運(yùn)行記錄

　　運(yùn)行記錄可以分為項(xiàng)目的運(yùn)行記錄和設(shè)備的運(yùn)行記錄二部分。項(xiàng)目運(yùn)行記錄包括如《業(yè)主(或租戶)的入戶登記表》、《業(yè)主(或租戶)用電記錄表》、《客戶信息受理記錄》、《現(xiàn)場(chǎng)施工人員登記表》等等除設(shè)備運(yùn)行以外的記錄表。設(shè)備運(yùn)行記錄包括物業(yè)設(shè)施設(shè)備在運(yùn)行中的正常或異常，各類表計(jì)的讀數(shù)記錄表格等。如：《變電所值班運(yùn)行記錄》、《空調(diào)機(jī)房值班運(yùn)行記錄》、《中央控制室值班運(yùn)行記錄》、《突發(fā)事件記錄及處理結(jié)果》等。

　　3、巡檢記錄

　　隨著新項(xiàng)目越來(lái)越多自動(dòng)化、智能化設(shè)備的應(yīng)用，很多的設(shè)施設(shè)備處于自動(dòng)運(yùn)行、無(wú)人值守的狀態(tài)，這就需要我們加強(qiáng)巡檢，提早發(fā)現(xiàn)故障苗頭、及時(shí)解決故障問(wèn)題。如：《水泵房巡檢記錄》、《消防設(shè)備巡檢記錄》、《電梯日常巡視記錄表》等等。

　　4、訪客登記

　　建立訪客登記制度，對(duì)進(jìn)入本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的訪客實(shí)施有效的管理和服務(wù)。關(guān)鍵和重要部位都應(yīng)該設(shè)有《來(lái)訪人員登記錄》，如：服務(wù)前臺(tái)、配電房、中央控制室等

　　5、工作日志

　　各個(gè)部門(每個(gè)管理員)都要建立部門(自己)的《工作日志》，把這一天完成的主要工作，成績(jī)和存在的問(wèn)題等記錄在案。把設(shè)備驗(yàn)收記錄、運(yùn)行記錄、巡檢記錄和訪客登記以外的事件記錄在《工作日志》之中。

　　6、設(shè)備臺(tái)賬

　　各項(xiàng)目通過(guò)建立臺(tái)賬，使得設(shè)備的基礎(chǔ)管理、設(shè)備使用、維護(hù)管理、設(shè)備的故障管理、設(shè)備的維修管理、設(shè)備的安全管理等一目了然，通過(guò)我們的管理，以靠近或者實(shí)現(xiàn)建筑物所配套的設(shè)施的70年使用壽命的目標(biāo)。

　　二　完善現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌

　　我們的現(xiàn)場(chǎng)管理不只是搞好清潔衛(wèi)生就可以了。曾遇到的一位業(yè)主是這樣說(shuō)的，在現(xiàn)場(chǎng)不留下管理“痕跡”，有沒(méi)有物業(yè)公司管理一個(gè)樣，說(shuō)明你們的物業(yè)管理不到位，我們要做到讓進(jìn)來(lái)本區(qū)域的人一看就知道這里有物業(yè)在進(jìn)行著有效的管理。要做到這一點(diǎn)其實(shí)并不難，這就需要我們完善現(xiàn)場(chǎng)的各類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌。

　　1、制度上墻

　　各部門、各崗位有崗位職責(zé)、各設(shè)備房有管理制度都要做成標(biāo)準(zhǔn)式樣懸掛在辦公室和相應(yīng)的設(shè)備房?jī)?nèi)。

　　2、設(shè)備編號(hào)

　　給設(shè)備編號(hào)并且制成銘牌貼在設(shè)備上。如：1AL1-4照明配電箱、高區(qū)1#水泵、3#噴淋泵等等，讓使用者一目了然。

　　3、水管流向

　　生活水、消防水、空調(diào)水主要管路的流向用“↓”表明水的流向。

　　4、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)

　　運(yùn)行和檢修的設(shè)備都要掛上相應(yīng)的運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，如：“開(kāi)”、“關(guān)”、“常開(kāi)”、“常閉”、“自動(dòng)”、“禁止合閘，有人作業(yè)”等等。

　　5、設(shè)備管理和衛(wèi)生包干都有責(zé)任人

　　設(shè)備上和衛(wèi)生包干區(qū)域的責(zé)任人上墻(或貼在設(shè)備上)，并且要落實(shí)檢查制度。

　　6、區(qū)域設(shè)置警戒線

　　危險(xiǎn)地帶用黃黑相間的斑馬線或者隔離欄設(shè)置為警戒線，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入警戒線內(nèi)。如變壓器室、高低壓配電柜等。

　　7、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工人員應(yīng)佩戴“施工證”

　　進(jìn)入我們管理區(qū)域的現(xiàn)場(chǎng)的施工人員都應(yīng)該知道本區(qū)域施工的相關(guān)規(guī)定和注意事項(xiàng)，簽訂“施工協(xié)議”，核發(fā)“施工證”，并要求佩戴接收檢查。

　　8、標(biāo)識(shí)和提示語(yǔ)

　　開(kāi)關(guān)、調(diào)節(jié)器等給予標(biāo)識(shí)或者提示。如：“配電室”“請(qǐng)隨手關(guān)燈”等等。

　　9、臨時(shí)維修指示牌

　　在設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維保或者維修過(guò)程中，在設(shè)備醒目處設(shè)置“維保工作進(jìn)行中”、“維修中”等指示牌，提示用戶本機(jī)暫停使用并注意安全。

篇2：物業(yè)管理工作中的痕跡管理(薦)

　　物業(yè)管理工作中的“痕跡管理”

　　包括二個(gè)部分：

　　一是做任何事情都要有文字記錄;

　　二是在現(xiàn)場(chǎng)要留下管理“痕跡”。

　　一　健全各項(xiàng)記錄表格

　　我們物業(yè)服務(wù)人員整天忙忙碌碌，要是沒(méi)有做好記錄，日復(fù)一日、年復(fù)一年也不知道我們究竟做了些什么事情，日常管理記錄表格可以將我們的管理“痕跡”記錄下來(lái);另一方面健全各項(xiàng)管理記錄和表格也是為了發(fā)生事故后便于追溯，找出事故責(zé)任人和防止同樣事故的再次發(fā)生，也是作為規(guī)避責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的一種自我證明方式。

　　常用的必要記錄表格有下面幾種類型：

　　1、驗(yàn)收記錄

　　各類設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收記錄表格，包括鑰匙的移交清單等。設(shè)備驗(yàn)收時(shí)存在的問(wèn)題記錄在相應(yīng)的《工程缺陷》表格中，并經(jīng)施工方和業(yè)主方確認(rèn)，以便整改以后的再驗(yàn)收或者設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)的責(zé)任追究。

　　2、運(yùn)行記錄

　　運(yùn)行記錄可以分為項(xiàng)目的運(yùn)行記錄和設(shè)備的運(yùn)行記錄二部分。項(xiàng)目運(yùn)行記錄包括如《業(yè)主(或租戶)的入戶登記表》、《業(yè)主(或租戶)用電記錄表》、《客戶信息受理記錄》、《現(xiàn)場(chǎng)施工人員登記表》等等除設(shè)備運(yùn)行以外的記錄表。設(shè)備運(yùn)行記錄包括物業(yè)設(shè)施設(shè)備在運(yùn)行中的正常或異常，各類表計(jì)的讀數(shù)記錄表格等。如：《變電所值班運(yùn)行記錄》、《空調(diào)機(jī)房值班運(yùn)行記錄》、《中央控制室值班運(yùn)行記錄》、《突發(fā)事件記錄及處理結(jié)果》等。

　　3、巡檢記錄

　　隨著新項(xiàng)目越來(lái)越多自動(dòng)化、智能化設(shè)備的應(yīng)用，很多的設(shè)施設(shè)備處于自動(dòng)運(yùn)行、無(wú)人值守的狀態(tài)，這就需要我們加強(qiáng)巡檢，提早發(fā)現(xiàn)故障苗頭、及時(shí)解決故障問(wèn)題。如：《水泵房巡檢記錄》、《消防設(shè)備巡檢記錄》、《電梯日常巡視記錄表》等等。

　　4、訪客登記

　　建立訪客登記制度，對(duì)進(jìn)入本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的訪客實(shí)施有效的管理和服務(wù)。關(guān)鍵和重要部位都應(yīng)該設(shè)有《來(lái)訪人員登記錄》，如：服務(wù)前臺(tái)、配電房、中央控制室等

　　5、工作日志

　　各個(gè)部門(每個(gè)管理員)都要建立部門(自己)的《工作日志》，把這一天完成的主要工作，成績(jī)和存在的問(wèn)題等記錄在案。把設(shè)備驗(yàn)收記錄、運(yùn)行記錄、巡檢記錄和訪客登記以外的事件記錄在《工作日志》之中。

　　6、設(shè)備臺(tái)賬

　　各項(xiàng)目通過(guò)建立臺(tái)賬，使得設(shè)備的基礎(chǔ)管理、設(shè)備使用、維護(hù)管理、設(shè)備的故障管理、設(shè)備的維修管理、設(shè)備的安全管理等一目了然，通過(guò)我們的管理，以靠近或者實(shí)現(xiàn)建筑物所配套的設(shè)施的70年使用壽命的目標(biāo)。

　　二　完善現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌

　　我們的現(xiàn)場(chǎng)管理不只是搞好清潔衛(wèi)生就可以了。曾遇到的一位業(yè)主是這樣說(shuō)的，在現(xiàn)場(chǎng)不留下管理“痕跡”，有沒(méi)有物業(yè)公司管理一個(gè)樣，說(shuō)明你們的物業(yè)管理不到位，我們要做到讓進(jìn)來(lái)本區(qū)域的人一看就知道這里有物業(yè)在進(jìn)行著有效的管理。要做到這一點(diǎn)其實(shí)并不難，這就需要我們完善現(xiàn)場(chǎng)的各類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌。

　　1、制度上墻

　　各部門、各崗位有崗位職責(zé)、各設(shè)備房有管理制度都要做成標(biāo)準(zhǔn)式樣懸掛在辦公室和相應(yīng)的設(shè)備房?jī)?nèi)。

　　2、設(shè)備編號(hào)

　　給設(shè)備編號(hào)并且制成銘牌貼在設(shè)備上。如：1AL1-4照明配電箱、高區(qū)1#水泵、3#噴淋泵等等，讓使用者一目了然。

　　3、水管流向

　　生活水、消防水、空調(diào)水主要管路的流向用“↓”表明水的流向。

　　4、運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)

　　運(yùn)行和檢修的設(shè)備都要掛上相應(yīng)的運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，如：“開(kāi)”、“關(guān)”、“常開(kāi)”、“常閉”、“自動(dòng)”、“禁止合閘，有人作業(yè)”等等。

　　5、設(shè)備管理和衛(wèi)生包干都有責(zé)任人

　　設(shè)備上和衛(wèi)生包干區(qū)域的責(zé)任人上墻(或貼在設(shè)備上)，并且要落實(shí)檢查制度。

　　6、區(qū)域設(shè)置警戒線

　　危險(xiǎn)地帶用黃黑相間的斑馬線或者隔離欄設(shè)置為警戒線，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入警戒線內(nèi)。如變壓器室、高低壓配電柜等。

　　7、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工人員應(yīng)佩戴“施工證”

　　進(jìn)入我們管理區(qū)域的現(xiàn)場(chǎng)的施工人員都應(yīng)該知道本區(qū)域施工的相關(guān)規(guī)定和注意事項(xiàng)，簽訂“施工協(xié)議”，核發(fā)“施工證”，并要求佩戴接收檢查。

　　8、標(biāo)識(shí)和提示語(yǔ)

　　開(kāi)關(guān)、調(diào)節(jié)器等給予標(biāo)識(shí)或者提示。如：“配電室”“請(qǐng)隨手關(guān)燈”等等。

　　9、臨時(shí)維修指示牌

　　在設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維保或者維修過(guò)程中，在設(shè)備醒目處設(shè)置“維保工作進(jìn)行中”、“維修中”等指示牌，提示用戶本機(jī)暫停使用并注意安全。

篇3：江蘇省物業(yè)管理服務(wù)用房有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)（2006）

　　江蘇省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)用房有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)

　　蘇建房(20**)371號(hào)

　　各市房管局、規(guī)劃局、建設(shè)局(委)：

　　經(jīng)省人大法工委明確答復(fù)，現(xiàn)就執(zhí)行《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱省條例)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)定通知如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行：

　　一、關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位執(zhí)行交付物業(yè)管理服務(wù)用房規(guī)定的適用問(wèn)題。

　　1、省條例施行前已竣工交付使用的項(xiàng)目，交付物業(yè)管理服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)不適用省條例的規(guī)定。

　　根據(jù)法律、法規(guī)的效力不溯及既往的原則，省條例施行前已完成統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，并竣工交付使用的項(xiàng)目，不適用省條例的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)按當(dāng)時(shí)的規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用。

　　2、在省條例施行前規(guī)劃建設(shè)或開(kāi)始建設(shè)，省條例施行后竣工交付的項(xiàng)目，應(yīng)區(qū)別處理：省條例施行前已建項(xiàng)目部分作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理服務(wù)用房按當(dāng)時(shí)的規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用。已建部分和省條例施行后建設(shè)部分作為一個(gè)整體物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理服務(wù)用房面積不足省條例規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在后期建設(shè)時(shí)，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，進(jìn)行補(bǔ)建和驗(yàn)收交付使用。

　　項(xiàng)目后期建設(shè)已不能補(bǔ)建的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)調(diào)配相應(yīng)的房屋補(bǔ)足物業(yè)管理服務(wù)用房。無(wú)法調(diào)配或調(diào)配不足的，應(yīng)對(duì)業(yè)主作專項(xiàng)補(bǔ)償，供業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定用于承租或購(gòu)置物業(yè)管理服務(wù)用房;補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照房屋銷售時(shí)的價(jià)格，結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　3、物業(yè)管理服務(wù)用房的交付使用期計(jì)算，以竣工驗(yàn)收合格，交接驗(yàn)收為準(zhǔn)。實(shí)行前期物業(yè)管理的，以竣工驗(yàn)收合格，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)交接驗(yàn)收為準(zhǔn);未實(shí)行前期物業(yè)管理的，以竣工驗(yàn)收合格，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)交接驗(yàn)收為準(zhǔn)。

　　二、關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)用房的建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)登記、使用等問(wèn)題。

　　1、物業(yè)管理服務(wù)用房的設(shè)計(jì)要求。物業(yè)管理服務(wù)用房的總面積按規(guī)劃總建筑面積的千分之三至千分之四計(jì)算，設(shè)區(qū)的市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)高于此標(biāo)準(zhǔn)的，從其規(guī)定。規(guī)劃核準(zhǔn)的圖紙上應(yīng)標(biāo)注物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置并在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中注明面積;設(shè)計(jì)單位應(yīng)在圖紙上注明設(shè)計(jì)的實(shí)際面積。物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在住宅小區(qū)中心區(qū)域或住宅小區(qū)主出入口附近，方便業(yè)主使用的地方，不得設(shè)置在地下;設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

　　2、物業(yè)管理服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，內(nèi)墻應(yīng)刷涂料，頂棚吊頂或刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛(wèi)生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

　　不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、車棚、車庫(kù)、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)用房面積。

　　3、物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)、測(cè)量、登記。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房一并申請(qǐng)登記。

　　房產(chǎn)部門應(yīng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房獨(dú)立測(cè)量、計(jì)算面積、確權(quán)登記，其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)，并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標(biāo)注“物業(yè)管理服務(wù)用房”字樣，房屋權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。

　　4、物業(yè)管理服務(wù)用房的交接驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收合格后，30日內(nèi)進(jìn)行交接驗(yàn)收。實(shí)行前期物業(yè)管理的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接驗(yàn)收;雙方辦理正式移交手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況書面告知業(yè)主委員會(huì)。未實(shí)行物業(yè)管理的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交接驗(yàn)收，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)持物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收清單和公告，到所在城市人民政府規(guī)定的物業(yè)管理行政主管部門備案;物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)備案予以監(jiān)督。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)，或按業(yè)主委員會(huì)的要求，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，向選聘的新物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收。原物業(yè)管理企業(yè)不得對(duì)房屋內(nèi)的裝修或設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改。

　　5、物業(yè)管理服務(wù)用房的用途和維護(hù)。物業(yè)管理服務(wù)用房用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，任何單位和個(gè)人未經(jīng)業(yè)主大會(huì)的同意且符合相關(guān)規(guī)定，不得占用或者改作他用。物業(yè)管理服務(wù)用房不得買賣和抵押。實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定負(fù)責(zé)維護(hù);未實(shí)行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定負(fù)責(zé)維護(hù)。

　　6、物業(yè)管理服務(wù)用房的監(jiān)督管理。規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、登記、移交和使用活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　江蘇省建設(shè)廳

　　二00六年八月三十日