菏澤市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　20**年12月25日菏澤市第十九屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議通過，20**年1月23日經(jīng)山東省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十五次會議批準(zhǔn)

　　第一章 總 則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)社會和諧與穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

　　第三條

　　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

　　第四條

　　市人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的政策指導(dǎo)、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和監(jiān)督管理工作。縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 公安、民政、財(cái)政、規(guī)劃、城市管理、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督(市場監(jiān)督管理)、物價(jià)等相關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各有關(guān)部門定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)管理活動，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。 社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展自治管理，協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持配合社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，培訓(xùn)從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定參加本市信用檔案與評級管理，依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定從事物業(yè)服務(wù)活動。

　　第二章 業(yè)主自治

　　第五條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　第六條

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第七條

　　符合《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，組建業(yè)主大會籌備組。 籌備組由七人以上單數(shù)組成，由業(yè)主代表以及建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府等派員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于七日。 籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表擔(dān)任，具體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的籌備工作。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第八條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以樓層、單元為單位推選至少二名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議三日前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;需要投票表決的，由業(yè)主代表在參加業(yè)主大會會議投票時(shí)提交。

　　第九條

　　業(yè)主大會會議可以采用召開全體業(yè)主會議、書面征求意見或者其他形式召開。采用書面征求意見的形式召開的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主，征求意見書回收率達(dá)到百分之八十以上;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，每位受委托的代理人可以接受不超過三名業(yè)主的委托。

　　第十條

　　首次業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 業(yè)主拒付物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他侵害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其參與權(quán)、選舉權(quán)等行使予以限制。

　　第十一條

　　業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第十二條

　　業(yè)主委員會任期屆滿，其權(quán)利自動終止。 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆，選舉新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會自原業(yè)主委員會任期屆滿后履行職責(zé)。 業(yè)主委員會任期屆滿前三十日，尚未召開業(yè)主大會會議產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織換屆。 原業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，新一屆業(yè)主委員會成立前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。 原業(yè)主委員會任期屆滿之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等一并移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　第十三條

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員： (一)本人或者配偶或者其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的; (二)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的; (三)本人有嚴(yán)重不良信用記錄或者犯罪記錄的; (四)未按照規(guī)定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，經(jīng)催交后仍拒絕交納的; (五)違反有關(guān)規(guī)定出租房屋的; (六)存在妨礙公正履行職務(wù)的其他行為的; (七)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第十四條

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為： (一)阻擾、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán); (二)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn); (三)索要、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬; (四)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)或者其他費(fèi)用; (五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動; (六)擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義作出決議，侵害業(yè)主共同利益或者擾亂正常物業(yè)管理秩序; (七)其他侵害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。 業(yè)主委員會委員有前款行為之一的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，終止其委員資格。 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無法正常運(yùn)作情形的，街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)或者損害業(yè)主共同利益和合法權(quán)益的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第十五條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)報(bào)價(jià)格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和共用設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第十六條

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定，并辦理物業(yè)交接手續(xù);對發(fā)現(xiàn)的相關(guān)工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時(shí)向建設(shè)單位提出整改意見，并協(xié)助相關(guān)行政主管部門督促落實(shí)。 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗(yàn)過程*同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)管理行政主管部門辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十七條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料： (一)規(guī)劃竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收交接單等竣工驗(yàn)收資料; (二)共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料; (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)業(yè)主名冊; (五)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。未成立業(yè)主委員會的應(yīng)當(dāng)移交給所在地社區(qū)居民委員會暫時(shí)管理。

　　第十八條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五無償配置物業(yè)服務(wù)用房，最少不低于一百平方米。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，并安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡單裝修，具備供水、供電、供暖、采光、通風(fēng)等正常使用功能，預(yù)留通訊、網(wǎng)絡(luò)、安保預(yù)警等端口。 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫(棚)、門衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。 業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十九條

　　物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號;在申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)后，收益資金歸全體業(yè)主所有，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按季度將收益資金收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對收益資金收支情況的監(jiān)督管理。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十條

　　從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。 從事電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)從業(yè)資格。

　　第二十一條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)： (一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù); (二)公共綠化的維護(hù); (三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù); (四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù); (五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù); (六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理; (七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管; (八)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù); (九)其他物業(yè)管理事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照合同約定。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。當(dāng)事人就人身財(cái)產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第二十二條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為： (一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中提供虛假信息，騙取中標(biāo); (二)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人; (三)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、撤出時(shí)不按照規(guī)定辦理交接手續(xù)或者不按照規(guī)定移交財(cái)物、資料; (四)挪用、騙取、套用住宅專項(xiàng)維修資金; (五)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地以及公共建筑的用途; (六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地、損害業(yè)主共同利益; (七)擅自改變原規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)置路障，妨礙消防、救助等特種車輛通行; (八)對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù); (九)泄露業(yè)主或者物業(yè)使用人信息; (十)損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。

　　第二十三條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。 (一)企業(yè)或者企業(yè)主要負(fù)責(zé)人因物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)過錯(cuò)原因，通過人民法院司法程序認(rèn)定，被列入失信被執(zhí)行人名單的; (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中承擔(dān)主要責(zé)任的生效判決裁決、被各級物業(yè)管理及其他行政主管部門行政處罰、公開通報(bào)等拒不執(zhí)行、整改的; (三)經(jīng)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)確認(rèn)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部責(zé)任或者主要責(zé)任發(fā)生的重大安全事故的; (四)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)過錯(cuò)引發(fā)重大群體*或者越級*事件，影響社會穩(wěn)定，造成嚴(yán)重不良后果的; (五)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任被媒體公開曝光、在社會上造成惡劣影響的; (六)存在其他嚴(yán)重不良行為的。

　　第二十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時(shí)更新： (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話; (二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起止時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任等; (三)電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等; (四)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r; (五)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益及車位場地使用費(fèi)等收益資金收支賬目明細(xì)情況; (六)房屋裝飾裝修以及使用過程中的注意事項(xiàng); (七)其他與業(yè)主利益相關(guān)的事項(xiàng)。 業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第二十五條

　　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)提供參與選聘或者投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級信息。 經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同七日前，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，聽取業(yè)主意見。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十六條

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)在六十日前書面通知對方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不得少于七日。

　　第二十七條

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)： (一)物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案; (二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及共用設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料; (三)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會委托管理的其他房屋、場地及財(cái)物; (四)預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費(fèi)用; (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二十八條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會辦理交接時(shí)，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

　　第二十九條

　　住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。 普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)和車位場地使用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和規(guī)定浮動幅度內(nèi)約定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動等情況適時(shí)調(diào)整。

　　第三十條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)交付后空置六個(gè)月以上的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收，減收標(biāo)準(zhǔn)按照政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。其他物業(yè)交付后空置六個(gè)月以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。 建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用;已作出物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減免承諾或者約定的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

　　第三十一條

　　業(yè)主欠交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過催交或者在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等形式，督促其交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法申請仲裁或者提起訴訟。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以捆綁收費(fèi)或者強(qiáng)制停水、停電等方式催交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定或者違反物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

　　第三十二條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、有線電視、通信、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，停止對已交費(fèi)用戶和公共部分的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但是可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。 專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第三十三條

　　市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的監(jiān)督管理工作: (一)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，貫徹落實(shí)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評級管理，對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、考核。會同價(jià)格行政主管部門和其他有關(guān)部門建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系和物業(yè)服務(wù)等級動態(tài)調(diào)整機(jī)制。依法查處違規(guī)招標(biāo)投標(biāo)、挪用專項(xiàng)維修資金、擅自處分物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)、侵占公共空間裝飾裝修等行為; (二)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和秩序維護(hù)人員的安全防范工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人防、物防、技防設(shè)施建設(shè)、消防管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、流動人口、有關(guān)車輛停放進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處聚眾賭博、涉黃、涉毒、恐嚇、傳銷等違法犯罪行為，依法查處破壞消防設(shè)施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道，違規(guī)燃放煙花爆竹，違規(guī)停放大型客車、貨車和油罐車(危化品車)，違規(guī)存放有毒、易燃易爆物品等行為; (三)民政行政主管部門負(fù)責(zé)對社區(qū)居民委員會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展自治管理活動的監(jiān)督; (四)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程及其各類配套建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整變更的監(jiān)督管理; (五)城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、市容環(huán)境衛(wèi)生等工作的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違章建設(shè)、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂貼亂畫、損壞綠地等行為; (六)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)，依法查處輻射和有關(guān)環(huán)境污染等行為; (七)工商行政管理(市場監(jiān)督管理)部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)和個(gè)體工商注冊登記，對其經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處其違法經(jīng)營行為; (八)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督(市場監(jiān)督管理)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備、計(jì)量裝置的安全運(yùn)營，對壓力容器、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處使用不符合安全技術(shù)規(guī)范的特種設(shè)備等行為; (九)價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處未按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費(fèi)，采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)等行為。

　　第三十四條

　　任何單位和個(gè)人可以通過市長熱線或者各行政主管部門公布的投訴、舉報(bào)受理方式，對物業(yè)管理的違法違規(guī)行為進(jìn)行投訴、舉報(bào)。 有關(guān)行政主管部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù);不屬于本部門職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的行政主管部門。接受移交的部門對管理職權(quán)有異議的，不得再次移交，由物業(yè)所在地縣區(qū)人民政府指定管理。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在二個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)是否受理，受理的應(yīng)當(dāng)按時(shí)回復(fù)辦理情況。 對涉及多個(gè)行政主管部門的問題，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)相關(guān)行政主管部門聯(lián)合執(zhí)法。 行政主管部門需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第三十五條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為： (一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品; (二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方; (三)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者破壞、擅自改變房屋外貌; (四)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，侵害業(yè)主共同利益; (五)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動; (六)違反有關(guān)規(guī)定出租房屋; (七)飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活; (八)損毀樹木、綠地或者在公共場地種植蔬菜等; (九)違規(guī)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品; (十)擅自占用消防通道，損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通; (十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物; (十二)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動; (十三)在規(guī)定區(qū)域外停放車輛; (十四)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫; (十五)擅自架設(shè)電線、電纜等; (十六)擅自在道路、樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品; (十七)賭博、利用迷信活動危害社會; (十八)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第三十六條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議;按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。拒不辦理登記手續(xù)并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議、拒不辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)禁止裝飾裝修施工人員及物料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

　　第三十七條

　　業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會征求意見，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第三十八條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。 普通住宅的車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定。 車位、車庫尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得設(shè)置規(guī)劃以外的車位。車位、車庫不足，確需利用業(yè)主共用的道路或者其他公共場地作為車位的，其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會會議決定，但不得侵害業(yè)主合法權(quán)益和共同利益，不得影響道路通行、妨礙消防等特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。

　　第三十九條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會委托協(xié)議，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金，扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)，收益歸全體業(yè)主所有。 收益資金可以根據(jù)業(yè)主大會會議決定，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會成員的工作報(bào)酬等。具體辦法在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。 經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，收益資金可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管。收益資金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督;收益資金由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，接受社區(qū)居民委員會的監(jiān)督。收益資金收支賬目應(yīng)當(dāng)每季度公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第四十條

　　業(yè)主對專項(xiàng)維修資金、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則，委托會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。 對任期內(nèi)和離任的業(yè)主委員會委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

　　第四十一條

　　業(yè)主空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏電、漏氣等事故的發(fā)生。 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人或者業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人或者業(yè)主承擔(dān)。

　　第四十二條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并及時(shí)向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理主管部門報(bào)告。 電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在投入使用前或者投入使用之日起三十日內(nèi)，向負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督的管理部門辦理使用登記，取得使用登記證書和登記標(biāo)志。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于該特種設(shè)備的顯著位置。 電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)合格有效期屆滿三十日前申請定期檢驗(yàn)，未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的，不得繼續(xù)使用。

　　第四十三條

　　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。 業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后住宅、非住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。

　　第四十四條

　　住宅小區(qū)在交付使用時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。經(jīng)業(yè)主同意由建設(shè)單位代收的專項(xiàng)維修資金，建設(shè)單位應(yīng)于三十日內(nèi)將已售房屋業(yè)主信息報(bào)物業(yè)管理行政主管部門，并將代收的專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建設(shè)單位交存首期專項(xiàng)維修資金。 未售出房屋的專項(xiàng)維修資金，實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的專項(xiàng)維修資金可以從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。 建設(shè)單位代交的未售出房屋專項(xiàng)維修資金待房屋售出時(shí)由業(yè)主承擔(dān)。

　　第四十五條

　　專項(xiàng)維修資金使用由業(yè)主委員會或者業(yè)主所委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門提出申請，由項(xiàng)目所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府核實(shí)，并經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，報(bào)專項(xiàng)維修資金管理部門依法按程序從專項(xiàng)維修資金專戶中列支。 專項(xiàng)維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補(bǔ)交。業(yè)主未續(xù)交、補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金，需要對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。

　　第四十六條

　　發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明、維修工程實(shí)施方案，向物業(yè)管理行政主管部門提出專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用申請： (一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞; (二)電梯故障; (三)消防系統(tǒng)故障; (四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動; (五)玻璃幕墻炸裂; (六)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙; (七)地下車庫雨水倒灌; (八)供電設(shè)施故障，但是專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的除外; (九)二次供水設(shè)備運(yùn)行中斷，但是專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外; (十)其他危及房屋安全或者可能造成人身財(cái)產(chǎn)安全事故的緊急情況。 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用申請之日起及時(shí)作出審核決定。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對應(yīng)急維修工程未及時(shí)進(jìn)行維修、更新和改造的，街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)督促限期完成;逾期未進(jìn)行維修、更新和改造的，街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織進(jìn)行，所需費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第四十七條

　　違反本條例規(guī)定的行為，法律法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定;法律法規(guī)未規(guī)定法律責(zé)任的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十八條

　　建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰： (一)未按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送備案資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以三萬元以上五萬元以下的罰款; (二)未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房或者有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以三萬元以上五萬元以下的罰款; (三)未對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用、管理的問題進(jìn)行整改的，或者對物業(yè)交接后發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程質(zhì)量問題未進(jìn)行修復(fù)的，責(zé)令限期整改;逾期未整改的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第四十九條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定予以 處罰： (一)未按照要求公示相關(guān)信息的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款; (二)未按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)的，處以五萬元以下的罰款。

　　第五十條

　　違反本條例規(guī)定，原業(yè)主委員會屆滿后或者業(yè)主委員會委員資格終止后不按時(shí)移交有關(guān)資料、財(cái)物和印章的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令交回;拒不移交的，可以提請公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交;造成損失的，依法追究相應(yīng)責(zé)任。

　　第五十一條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十五條規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向有關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以二千元以上一萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主委員會可以按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對侵害業(yè)主共同利益的行為申請仲裁或者提起訴訟。

　　第五十二條

　　物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者其他相關(guān)行政主管部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關(guān)監(jiān)督管理職責(zé)或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位、上級機(jī)關(guān)責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的，對主管人員和直接責(zé)任人員予以行政處分;給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附 則

　　第五十三條

　　本條例自20**年5月1日起施行。

篇2：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(2014)

　　杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn)

　　根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn))

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實(shí)施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。

　　籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn);

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

　　業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時(shí)會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

　　業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時(shí)會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請結(jié)算最終金額。

　　物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;

　　(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

　　物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會同同級財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。

　　第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項(xiàng);

　　(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請;

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計(jì)。

　　工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。

　　第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;

　　(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。

　　實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

　　(二)召開業(yè)主大會會議對實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

　　第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

　　本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。

　　第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業(yè)管理?xiàng)l例(2007修正)

　　物業(yè)管理?xiàng)l例(20**修正)

　　中華人民共和國國務(wù)院令

　　第504號

　　現(xiàn)公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。

　　總理 *

　　二○○七年八月二十六日

　　國務(wù)院關(guān)于修改

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：

　　一、將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。”

　　刪除第十條第二款。

　　二、將第十一條修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　“(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　“(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　“(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　“(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”

　　三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　“業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”

　　四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”

　　此外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對個(gè)別條文的文字作了修改。

　　本決定自20**年10月1日起施行。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。

　　物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(20**年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布 根據(jù)20**年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。

　　第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

　　第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

　　第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

　　第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

　　個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。