紹興市物業(yè)管理辦法的通知(20**)
紹政發(fā)〔20**〕13號
各區(qū)、縣(市)人民政府，市政府各部門、各單位：
現(xiàn)將《紹興市物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
紹興市人民政府
20**年6月4日
紹興市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。
第三條 區(qū)、縣(市)人民政府和市直開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(以下稱“市物業(yè)主管部門”)負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
區(qū)、縣(市)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(以下稱“縣級物業(yè)主管部門”)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
發(fā)改、公安、司法、財政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法、人防等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在同級黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，依法指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會;監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作納入社會事務(wù)管理，并配備物業(yè)管理專職工作人員。
第六條 居民委員會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、居民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛，接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)委托，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 市物業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)接受市物業(yè)主管部門的行業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督，依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范參考標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)解物業(yè)管理及行業(yè)內(nèi)部糾紛，維護(hù)市場秩序和公平競爭關(guān)系，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評或懲戒;制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范、持續(xù)、健康發(fā)展。
提倡本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)協(xié)會。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備下列條件之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，居民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿2年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。
符合前款第(一)(二)項條件之一的，也可以由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出申請。
第十二條 首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱“籌備組”)由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表和居民委員會代表組成。業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題、議程通知全體業(yè)主，并告知縣級物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會，受告知的單位應(yīng)派代表參加，并予以指導(dǎo)。
第十三條 首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項目交付使用備案前，一次性向項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)交納籌備經(jīng)費，由其代收代管，用于首次業(yè)主大會籌備使用。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)為5萬平方米以下的每平方米1元，超出5萬平方米以上的部分每平方米0.5元。
籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存、?？顚Ｓ谩I(yè)主委員會基本的辦公用品可由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)從建設(shè)單位繳納的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費中列支。
首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況、結(jié)余情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第十四條 業(yè)主大會會議可采用集體討論、書面征求意見等形式召開。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加會議。凡需書面投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
業(yè)主大會會議作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票的業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定，并按《浙江省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者受其委托的居民委員會可對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況但業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開。
第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定的條件。
第十七條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣級物業(yè)主管部門備案：
(一)業(yè)主委員會成立(換屆)備案表;
(二)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等;
(四)業(yè)主委員會委員名單。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第十八條 業(yè)主委員會的任期為3-5年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的2個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第十九條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第二十條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)、任期、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的活動經(jīng)費等事項作出規(guī)定。
一個物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和雖已出售尚未交付的物業(yè)，由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。
第二十一條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會未按照規(guī)定履行職責(zé)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)對業(yè)主委員會工作進(jìn)行指導(dǎo)。居民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用及財務(wù)管理予以監(jiān)督。
第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的，工作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第二十三條 業(yè)主委員會及其委員有下列情形之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令業(yè)主委員會限期按本辦法第十五條第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)拒絕或者放棄履行委員職責(zé);
(二)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(三)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分;
(四)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、停車費，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬;
(五)本人或其直系親屬與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間具有關(guān)聯(lián)關(guān)系;
(六)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;
(七)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;
(八)違規(guī)使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會的印章;
(九)公開煽動業(yè)主不繳納物業(yè)服務(wù)費，擾亂小區(qū)日常生活秩序;
(十)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的情形。
業(yè)主委員會逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
業(yè)主大會臨時會議有權(quán)依據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。
第二十四條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的管理單位按照下列規(guī)定確定：
(一)業(yè)主大會成立前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，單獨列賬，獨立核算，財務(wù)收支情況按本辦法第四十六條第二款規(guī)定定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，由居民委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督;
(二)業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定的單位管理，業(yè)主大會決定自行管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時移交。
第二十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益在業(yè)主大會成立前，應(yīng)確保主要用于補(bǔ)充專項維修資金;業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會也可以決定用于其他事項。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十七條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
但符合下列條件之一的，經(jīng)縣級物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)投標(biāo)人少于3個的;
(二)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積小于4萬平方米的。
第二十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約的內(nèi)容，不得損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價相符的原則協(xié)商制定，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)依法對下列主要事項作出約定：
(一)物業(yè)管理范圍;
(二)秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)內(nèi)容和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn);
(三)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修和管理的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn);
(四)車輛的停放管理;
(五)交納前期物業(yè)服務(wù)費的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式;
(六)雙方的權(quán)利義務(wù);
(七)物業(yè)的承接查驗;
(八)物業(yè)服務(wù)用房的使用;
(九)專項維修資金的管理與使用;
(十)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展合法經(jīng)營活動所得收益的管理、分配和使用;
(十一)物業(yè)管理檔案的建立、管理;
(十二)合同的期限、變更和解除;
(十三)合同終止時應(yīng)當(dāng)移交的財物、資料;
(十四)違約責(zé)任;
(十五)法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定處分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自挪用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同中應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式，且與前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容一致。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件。
第三十條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將是否續(xù)簽合同的決定，書面告知建設(shè)單位和居民委員會;已成立業(yè)主大會的，應(yīng)同時書面告知業(yè)主委員會。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);未成立業(yè)主大會但已滿足本辦法第十一條規(guī)定的籌備條件的，居民委員會或者全體業(yè)主可以按照本辦法第四十三條第四款規(guī)定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同;未成立業(yè)主大會且不滿足本辦法第十一條規(guī)定的籌備條件的，建設(shè)單位可以決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十一條 市區(qū)內(nèi)普通住宅物業(yè)項目前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按價格行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行，其他縣(市)的普通住宅物業(yè)項目前期物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動向全體業(yè)主公布收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。
由政府投資建設(shè)運(yùn)營的公共租賃住房委托專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)的，所需物業(yè)費用由縣級財政承擔(dān)。
第三十二條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗，并作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理部門報告。有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位限期整改。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議，物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
第三十三條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
物業(yè)交接完畢30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其中的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地查驗記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接單等資料交屬地物業(yè)主管部門備存。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。
第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的7‰配置物業(yè)管理用房，其中3‰為物業(yè)管理辦公用房，4‰為物業(yè)管理經(jīng)營用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。物業(yè)管理用房應(yīng)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。
因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上總建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)用房;確實無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第三十五條 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)許可證前予以確定。建設(shè)單位應(yīng)在辦理商品房預(yù)售證之前到縣級物業(yè)主管部門進(jìn)行物業(yè)用房預(yù)留確認(rèn)。
第三十六條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。建設(shè)單位申請不動產(chǎn)首次登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房一并申請登記，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載，不頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。
第三十七條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)自簽收物業(yè)移交文件之日起，按照物業(yè)買賣合同約定交納前期物業(yè)服務(wù)費。房屋買賣合同另有約定的，從其約定。
建設(shè)單位向物業(yè)買受人移交的物業(yè)符合有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定的接收標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)買受人無正當(dāng)理由不接收物業(yè)的，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之次日起，按照物業(yè)買賣合同的約定交納前期物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的房屋、車位等物業(yè)，其前期物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按照該區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。前期物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，從其約定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十八條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨立法人資格，經(jīng)營范圍包含有物業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和設(shè)備，具備為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的能力。
第三十九條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集、記錄、公開，及時將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息推送至浙江省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理平臺及紹興市公共信用信息平臺，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)失信名單制度。
對列入嚴(yán)重失信名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)主管部門可以依法采取懲戒措施。建設(shè)單位、業(yè)主大會可以將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)等活動的重要依據(jù)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
(一)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定收取服務(wù)費;
(二)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人未按照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定交納服務(wù)費的，可以采取合法方式督促其限期交納;逾期不交納的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
(三)根據(jù)業(yè)主委托提供前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他服務(wù)事項，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定和有關(guān)合同約定的其他權(quán)利。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，并履行下列義務(wù)：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定落實保安人員、安防措施，確保安防設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn);
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同約定維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生;
(三)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對損害或者擅自占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為進(jìn)行勸阻、制止;
(四)建立健全物業(yè)管理檔案，妥善保管共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料和有關(guān)財務(wù)賬冊;
(五)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(六)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);
(七)接受居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，配合做好社區(qū)管理、社區(qū)文化相關(guān)工作;
(八)依法履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防安全的責(zé)任;
(九)依法履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備的使用安全責(zé)任;
(十)依法履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全生產(chǎn)責(zé)任;
(十一)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、裝飾裝修、出租屋的管理工作;
(十二)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他安全防范工作。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、火災(zāi)和給排水、供電、供氣等安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位報告，并協(xié)助做好救助工作;
(十三)協(xié)助行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施行政執(zhí)法工作;
(十四)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得從事強(qiáng)行買賣裝修建筑材料、勾結(jié)社會閑散人員滋擾業(yè)主、以暴力手段阻礙物業(yè)項目正常移交等涉黑涉惡違法行為。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)作為不良信息記錄在物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：
(一)以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得行政許可、行政確認(rèn)、行政給付、行政獎勵的;
(二)在法定期限內(nèi)未提起行政復(fù)議、行政訴訟，或者經(jīng)行政復(fù)議、行政訴訟最終維持原決定的行政處罰，但適用簡易程序作出的除外;
(三)經(jīng)司法生效判決認(rèn)定構(gòu)成犯罪的;
(四)不履行行政決定而被依法行政強(qiáng)制執(zhí)行的;
(五)不履行判決、裁定等生效法律文書的;
(六)其他經(jīng)依法認(rèn)定的違反法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的情形。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，依法對續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將是否續(xù)簽合同的決定，書面告知業(yè)主委員會和居民委員會。
業(yè)主委員會決定組織召開業(yè)主大會會議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意參加選聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約的約定，組織產(chǎn)生候選的其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將候選的其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同交由業(yè)主大會會議表決。
未成立業(yè)主大會但需要續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，居民委員會可以按照本條前三款規(guī)定執(zhí)行。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項：
(一)對預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費和其他公共物業(yè)經(jīng)費按實結(jié)算;
(二)移交全部物業(yè)檔案資料;
(三)移交物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地、設(shè)施設(shè)備和其他財物;
(四)實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期內(nèi)的財務(wù)資料。
新物業(yè)服務(wù)合同生效后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將交接材料全部移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理后，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確實無法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)指導(dǎo)居民委員會、業(yè)主委員會對小區(qū)進(jìn)行臨時管理，維持物業(yè)區(qū)域基本生活秩序，縣級財政部門給予適當(dāng)補(bǔ)貼，具體辦法由縣級物業(yè)主管部門和財政部門另行制定。
第四十六條 業(yè)主、業(yè)主大會依法續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，可以采取包干制或者酬金制等方式。
實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況;實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費。
第四十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與承租人約定物業(yè)服務(wù)費的交納責(zé)任。約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定;承租人不履行交費義務(wù)的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供服務(wù)，并向最終用戶收取相關(guān)費用，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用的，應(yīng)當(dāng)簽訂有償委托收費協(xié)議。
住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣與民用同價。
第五十條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、工程施工等專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
電梯、消防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他特種設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第五十一條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣(市)人民政府和市直開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣(市)人民政府和市直開發(fā)區(qū)管委會確定。
舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，成立業(yè)主大會，組織業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理。
鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為舊住宅小區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)，區(qū)、縣(市)人民政府和市直開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理相關(guān)費用適當(dāng)給予補(bǔ)貼。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第五十二條 任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物安全，保護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維護(hù)良好的秩序和環(huán)境，不得有下列行為：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;
(三)將原設(shè)計沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘房屋地下空間;
(六)損壞或者擅自占用、改建共用部位;
(七)損壞、不按技術(shù)規(guī)范使用或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(八)損毀樹木、園林;
(九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(十)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;
(十一)擅自改接、私接污水管道;
(十二)亂丟垃圾，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為;
(十三)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十五)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，或者依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失;勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。
對侵害自己合法權(quán)益的行為，業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家、省有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
第五十四條 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收入依法歸全體業(yè)主共有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
第五十五條 支持業(yè)主為既有住宅增設(shè)電梯，改善居住條件。既有住宅增設(shè)電梯的具體指導(dǎo)意見另行制定。
第五十六條 發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業(yè)主委員會和縣級物業(yè)主管部門報告，并申請應(yīng)急備用金予以修復(fù)：
(一)電梯、水泵發(fā)生故障或存在事故隱患，影響正常使用的;
(二)消防設(shè)施損壞，消防專業(yè)部門出具整改通知書的;
(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。
應(yīng)急備用金應(yīng)當(dāng)按照首期交存的物業(yè)專項維修資金總額的5%設(shè)立，具體使用程序由縣級物業(yè)主管部門另行制定。。
第五十七條 當(dāng)出現(xiàn)危及房屋安全或危及人身安全的緊急情況時，居民委員會應(yīng)先行組織施工單位排險搶修，同時報街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣級物業(yè)主管部門。
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第五十八條 建設(shè)單位按照法律法規(guī)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
第五十九條 給排水、供電、供氣、郵政、通信、有線電視、路燈、化糞池等共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)歸屬或者協(xié)議約定進(jìn)行管理、維修和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項公共服務(wù)的正常開展。
第六章 附 則
第六十條 區(qū)、縣(市)人民政府和市直開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)將各部門在物業(yè)管理活動中的履職情況納入年度工作目標(biāo)考核。
第六十一條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行自我管理的，可依照《浙江省物業(yè)管理條例》和本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十二條 本辦法自20**年7月10日起施行。
篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)
邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并負(fù)責(zé)叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱縣級房產(chǎn)行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財政、價格、規(guī)劃、建設(shè)、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四條 縣級人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作,及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督考核和業(yè)績評定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、配合下調(diào)解物業(yè)管理糾紛；組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。
未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定其他事項時，由物業(yè)所在地街道辦事處指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體辦法按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料?；I備首次業(yè)主大會會議所需的經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后30日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表7至11人單數(shù)組成。籌備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會，并在首次業(yè)主大會會議召開之日15日前，將有關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十二條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。
第十三條 業(yè)主大會決定以下事項：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）籌集和使用維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛荆?/p>
?。ň牛├霉灿胁糠诌M(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
（十）工作經(jīng)費的籌措、管理和使用；
?。ㄊ唬┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第（六）、(七)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第十五條 單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十六條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
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?。ǘ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（四）無欠交物業(yè)服務(wù)費、維修資金等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；
（五）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
?。┚哂幸欢ǖ慕M織能力；
（七）具備必要的工作時間。
第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任、執(zhí)行秘書。
第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：
（一）由籌備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
?。ǘI(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。
第二十條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。
第二十一條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會移交。
第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法做出的決定對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以決定終止其委員資格：
?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；
?。ǘ┎宦男形瘑T職責(zé)的；
?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
?。┮蚱渌虿灰藫?dān)任業(yè)主委員會委員的。
第二十六條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，并及時組織召開：
（一）業(yè)主委員會有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；
?。ǘI(yè)主委員會的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的；
（三）業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的。
第二十七條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責(zé)。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由縣級房產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于３個或者住宅規(guī)模不足3萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十一條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷)售許可證時，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)或議標(biāo)備案文件、前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約等資料。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約約定的內(nèi)容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十二條 臨時管理規(guī)約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業(yè)項目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道。
規(guī)劃、設(shè)計新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設(shè)施。按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)服務(wù)用房不低于60平方米。物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。
第三十四條 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。
第三十五條 市、縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)
參與物業(yè)項目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗收。
第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第三十六條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。
外市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、工商行政管理部門核發(fā)的分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受市房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)檢查和核定。拒不接受資質(zhì)檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)服務(wù)管理；
?。ǘ┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用；
?。ㄈρb飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)督；
?。ㄋ模┘皶r制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地的行為；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；
?。ǘ┙邮軜I(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；
?。ㄈ┕疚飿I(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄋ模┕纠霉灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益和支出情況；
?。ㄎ澹┲贫ㄊ褂镁S修資金的年度計劃；
?。﹨f(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時制止，并向相關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)對違法行為者依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會按規(guī)定辦理承接查驗手續(xù)。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗過程和結(jié)果可以公證。
第四十三條 承接查驗應(yīng)包含下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
2.共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
3.共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
?。ǘ┫嚓P(guān)資料。
在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)移交下列資料：
1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；
3.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
5.業(yè)主名冊及相對應(yīng)的專有部分面積明細(xì)；
6.物業(yè)管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續(xù)時，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用、預(yù)代收的水、電費，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及屬于業(yè)主的其他財物等。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。
第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會管理和使用。
首屆業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)服務(wù)管理資料的借用手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料交還業(yè)主委員會。
第四十五條 物業(yè)項目承接查驗時，交接雙方應(yīng)列明詳細(xì)交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、設(shè)施、設(shè)備的名稱、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進(jìn)行：
（一）在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位在物業(yè)項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.建設(shè)單位于現(xiàn)場查驗20日前，書面通知受托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)，并提交有關(guān)資料。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件對提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關(guān)事項。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會同建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行查驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
?。ǘ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后10日內(nèi)，應(yīng)按如下程序，向業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)書面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)提供有關(guān)資料。
2.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件，對提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場查驗時間及有關(guān)事項。
3.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行檢驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
6.有關(guān)承接查驗結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。
（三）分期建設(shè)的項目，可以按本辦法分期接管驗收。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及質(zhì)價相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價格行政主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由買受人承擔(dān)。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題造成買受人在規(guī)定的收房時限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運(yùn)等單位應(yīng)當(dāng)收費到戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設(shè)施的日常維護(hù)、管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，所產(chǎn)生的費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進(jìn)行。
業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護(hù)社會穩(wěn)定。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目時應(yīng)做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會和街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報送縣級房產(chǎn)行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會或街道辦事處、社區(qū)居民委員會辦理移交事宜。
(三)擬退出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在正式退出前應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費至合同終止之日。
第五十二條 業(yè)主委員會自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知退出之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
街道辦事處接到書面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主就有關(guān)問題的解決進(jìn)行協(xié)商，同時制定應(yīng)對方案。
第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務(wù)費等費用為由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項目。
第五十四條 未成立業(yè)主委員會或未完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會組織相關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作，發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五十五條 業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被注（吊）銷資質(zhì)證書的，業(yè)主委員會應(yīng)做好選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批部門應(yīng)及時告知縣級房產(chǎn)行政主管部門。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣部門以樓內(nèi)分戶計費表為界，負(fù)責(zé)界限以外（含計費表）的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬模晒釂挝回?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
市、縣人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，組織協(xié)調(diào)專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費用。
第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業(yè)主：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；
?。ǘ┥米愿淖兾飿I(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；
?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；
?。ㄋ模p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地、擅自移動占用共用設(shè)施、設(shè)備；
?。ㄎ澹├梦飿I(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；
?。┥米蕴幹媒ㄖ?、裝飾裝修垃圾的活動；
（七）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設(shè)單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約及有關(guān)停車管理的約定。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)費按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定收取。
第七章 住宅專項維修資金
第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主均應(yīng)按規(guī)定交存維修資金。
住宅只屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督、公開透明、誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則。
第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權(quán)證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的6%。
維修資金主管部門根據(jù)住宅開發(fā)建設(shè)周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：
?。ㄒ唬I(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。
?。ǘ┦鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
?。ㄒ唬┬陆ㄗ≌?。
1.辦理商品房預(yù)（銷）售許可證時，開發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門辦理建設(shè)項目維修資金開戶手續(xù)。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區(qū)（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進(jìn)行核定后，就上述事項進(jìn)行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。
未經(jīng)交存人委托，開發(fā)建設(shè)單位不得代收維修資金。
3.開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內(nèi)的，交存的維修資金不作調(diào)整。
?。ǘ┕凶》?。
售房單位在收取售房款時應(yīng)代收購房人首期維修資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。
第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產(chǎn)部門不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
第七十條 業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會決定?？衫^續(xù)由維修資金主管部門代管，也可劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理。經(jīng)業(yè)主大會討論通過，決定劃轉(zhuǎn)的，按照下列程序劃轉(zhuǎn)：
（一）業(yè)主大會向維修資金主管部門提交下列材料：
1.劃轉(zhuǎn)維修資金的申請；
2.業(yè)主大會關(guān)于劃轉(zhuǎn)維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復(fù)印件和業(yè)主大會的委托書等。
（二）經(jīng)維修資金主管部門同意業(yè)主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)立分戶賬。
（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。
維修資金主管部門認(rèn)為業(yè)主大會劃轉(zhuǎn)維修資金不符合條件的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會書面說明原因。
第七十一條 維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。賬目管理單位及人員應(yīng)具備相應(yīng)的管理資質(zhì)和專業(yè)資格。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受維修資金主管部門的監(jiān)督。
第七十二條 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應(yīng)及時告知業(yè)主委員會或業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過。
第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應(yīng)交存維修資金而未交存的，應(yīng)予補(bǔ)交。
第七十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等；
?。ǘ┚S修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織制定使用方案；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支?。?/p>
1.使用維修資金申請；
2.專有部分占相關(guān)房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；
3.業(yè)主會議對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權(quán)書；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費用分?jǐn)偯骷?xì)表；
6.辦理人身份證復(fù)印件。
（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
?。艄芾磴y行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用方案；
?。ǘ┯上嚓P(guān)業(yè)主按照業(yè)主大會決定的規(guī)則通過使用方案；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；
?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金；
?。ㄎ澹I(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；
?。I(yè)主委員會、公有住房維修資金主管部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財產(chǎn)安全及嚴(yán)重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：
?。ㄒ唬┚S修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照下列程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向維修資金主管部門申請列支；
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
（二）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照以下程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；
2.業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；
3.業(yè)主委員會、公有住房維修資金管理部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應(yīng)將費用支出情況向相關(guān)業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
第七十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領(lǐng)?。?/p>
（一）返還申請；
?。ǘ┓课轀缡ёC據(jù)；
?。ㄈI(yè)主身份證原件；
?。ㄋ模┐鷺I(yè)主領(lǐng)取維修資金的需出具業(yè)主委托書及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業(yè)主委員會，與專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。
維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進(jìn)行復(fù)核；維修資金管理部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核；業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r，可以隨時查詢。
第八章 法律責(zé)任
第八十一條 建設(shè)單位未在銷售場所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，并依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定予以處罰。
第八十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域停止物業(yè)服務(wù)活動的或拒不撤出物業(yè)服務(wù)項目的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門可責(zé)令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項目的投標(biāo)活動，不得參評各級物業(yè)管理評優(yōu)活動：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務(wù)項目、拒絕接受政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提前撤管的；
?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務(wù)項目的；
?。ㄋ模┢渌`反法律法規(guī)的行為。
第八十六條 建設(shè)單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十七條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定予以處罰。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十一條規(guī)定予以處罰。
第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定予以處罰。
第九十條 開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買受人的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定予以處罰。
第九十二條 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定予以處罰。
第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰。
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
?。ǘ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
第九十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。
第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（〔20**〕59號）同時廢止。
篇3：大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(2009)
大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(20**)
大連市人民政府令
第105號
《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》業(yè)經(jīng)20**年7月31日市政府第21次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。
代市長 李萬才
二〇〇九年八月十三日
大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法
第一章 總則
第一條 為了實施國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合大連市實際，制定本辦法。
第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，適用本辦法。
第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會等市人民政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
價格、民政、工商、建設(shè)、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理活動有關(guān)的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會日常工作。
第四條 鼓勵依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營行為，培訓(xùn)從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，維護(hù)會員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
?。ㄊ┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
?。﹨⒓訕I(yè)主大會時遵守大會程序；
?。ㄆ撸┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實、準(zhǔn)確的聯(lián)系方式；
（八）接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督；
?。ň牛┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 下列事項由業(yè)主共同決定：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；
?。└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第八條 新建物業(yè)項目，包括分期建設(shè)和多個單位開發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細(xì)規(guī)劃圖上明確。
第九條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個業(yè)主大會。
房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告，同時提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。
房地產(chǎn)行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內(nèi)，會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會籌備組?；I備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下選定?；I備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會報告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會籌備組，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。
籌備成立首次業(yè)主大會的費用，由業(yè)主和建設(shè)單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔(dān)。
第十一條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┐_定會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；
?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；
（四）擬定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會候選人；
?。ㄎ澹┳龊脮h的其他準(zhǔn)備工作。
前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)在會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會會議。
第十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依法選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。業(yè)主委員會委員的任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人，副主任一至二人。
業(yè)主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
?。ㄒ唬┦潜疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
?。ǘ┠７堵男邪磿r交納物業(yè)服務(wù)費用及其他業(yè)主義務(wù)；
（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的組織能力；
（四）具備與物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識；
?。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時間。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將業(yè)主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和各項表決結(jié)果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門與市公安部門的規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會決定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會決定的事項，在下次業(yè)主大會定期會議召開前，不得提議召開業(yè)主大會臨時會議重新決定。
物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會會議前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會。居民委員會可以派員列席。
業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；
?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。
召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書面同意。
業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。
第二十條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會予以改選：
?。ㄒ唬┻^半數(shù)以上委員不履行職責(zé)的；
?。ǘ┒啻吻址笜I(yè)主合法權(quán)益又不整改的；
?。ㄈ┳鞒鲞`法或者錯誤決定，經(jīng)有關(guān)行政主管部門責(zé)令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
業(yè)主委員會不召集業(yè)主大會改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會改選。新的業(yè)主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。
第二十一條 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。
業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會會議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：
?。ㄒ唬┮詴嫘问较驑I(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
?。ǘ┦苓^刑事處分的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
?。ㄋ模┎宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
（五）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；
（六）不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交還給業(yè)主委員會。
第二十二條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會，組織換屆選舉；無力召集業(yè)主大會、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。
按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項目，需要對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會參照業(yè)主委員會職責(zé)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經(jīng)費使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內(nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會用房面積不低于三十平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件。門衛(wèi)房、電話交換機(jī)房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業(yè)管理用房面積。
物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細(xì)規(guī)劃圖時明確。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會或者建設(shè)單位管理。
市房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房房號。
第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)時應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項目中標(biāo)確認(rèn)書或者具有法律效力的其他批準(zhǔn)文件；
?。ǘ┙?jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項目詳細(xì)規(guī)劃圖；
（三）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；
（四）招標(biāo)文件；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三個或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標(biāo)或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。
第二十八條 建設(shè)單位銷（預(yù)）售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)（需注明以價格主管部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)）等事項，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約及同意公示的其他事項。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。經(jīng)查驗存在問題的，雙方應(yīng)當(dāng)書面約定解決時限和方法。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。
第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致資料丟失或者損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，應(yīng)當(dāng)全部移交給業(yè)主委員會或者建設(shè)單位。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法進(jìn)行監(jiān)管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門申請取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦公地點顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話等公示，并按照價格主管部門的規(guī)定進(jìn)行收費公示。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按收費標(biāo)準(zhǔn)交納。
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務(wù)費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，買受人應(yīng)當(dāng)要求出賣人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費和住房維修費用。未結(jié)清的，由買賣雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向接受其服務(wù)的最終用戶收取相關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認(rèn)為履行合同約定的，予以確認(rèn)；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時整改。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前二個月書面告知對方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)合同期滿二個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負(fù)責(zé)；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場地需要維修養(yǎng)護(hù)的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。
第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)解。
市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門職責(zé)的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)；
?。ǘ┣终?、損壞公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
?。ㄈ┥米愿淖兾飿I(yè)規(guī)劃用途；
?。ㄋ模┻`反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；
（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
?。ㄆ撸┰诮ㄖ铩?gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
?。ò耍┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
?。ň牛┻`反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當(dāng)制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會決議到有關(guān)行政管理部門辦理手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)的，由業(yè)主委員會持有關(guān)批準(zhǔn)文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。
業(yè)主大會決定前款事項前，由業(yè)主委員會征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認(rèn)為不宜改變用途的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會做出書面說明。業(yè)主大會的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報告相關(guān)行政主管部門。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護(hù)、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應(yīng)當(dāng)在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無故阻撓施工。
緊急搶險的，施工單位應(yīng)當(dāng)在搶險同時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報，施工后及時恢復(fù)原狀。
第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。
物業(yè)管理區(qū)域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的，在向有關(guān)行政主管部門辦理審批手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會書面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見。經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會，維修費用在專項維修資金中支付。
第六章 法律責(zé)任
第五十二條 建設(shè)單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會報告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料的；
?。ǘ┻`反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當(dāng)備案、公示的事項備案、公示的。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補(bǔ)齊的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
?。ǘ┻`反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，責(zé)令限期改正，處五千元罰款；
?。ㄈ┻`反本辦法第四十五條規(guī)定，無故阻撓施工的，給予警告，責(zé)令改正。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權(quán)限的，由有關(guān)行政主管部門依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。
第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。
大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號）同時廢止。