物業(yè)管理中小區(qū)業(yè)主的心理需求分析

　　物業(yè)管理資訊/20**0729

　　在物業(yè)管理中了解業(yè)主的心里需求是十分重要的，只有了解業(yè)主心里在想什么，才能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)主與物業(yè)之間的和諧，下面為大家?guī)?lái)業(yè)主的心理需求分析。

　　物業(yè)管理中業(yè)主的心理需求分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)一旦進(jìn)入了麻木期，物業(yè)管理的滿意度就很難提升。必須從分析業(yè)主的需求心理入手，根據(jù)業(yè)主在不同時(shí)期的不同心理狀態(tài)，采取有針對(duì)性的措施提升業(yè)主的物業(yè)管理滿意度。物業(yè)管理朋友經(jīng)常說(shuō)：業(yè)主向物業(yè)管理公司投訴，那是業(yè)主還信任物業(yè)管理公司，如果沒(méi)有意見(jiàn)和投訴了，那么業(yè)主就對(duì)物業(yè)管理公司徹底失去信心了，這就是所謂業(yè)主滿意程度進(jìn)入了“麻木期”。對(duì)物業(yè)管理公司的笑臉日趨麻木的業(yè)主，極有可能因?yàn)橐恍┡及l(fā)事件導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)價(jià)大幅降低，嚴(yán)重的甚至于會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)合同是否續(xù)簽。

　　一、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度不高的分析究竟要怎樣做，才能提高業(yè)主的滿意程度?除了日常的四保一服務(wù)以外，還有沒(méi)有更加有效的新方法?

　　分析業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的不滿，基本包括兩種類型：

　　1.因?yàn)槿胱『笮^(qū)的整體環(huán)境與業(yè)主購(gòu)房時(shí)的期望值差距太大，而存在失落心理，導(dǎo)致業(yè)主滿意程度無(wú)法進(jìn)一步提高。業(yè)主對(duì)購(gòu)置的物業(yè)項(xiàng)目和物業(yè)管理的期望均產(chǎn)生于購(gòu)房之初。業(yè)主對(duì)自身未來(lái)工作生活的幸福幻想與開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的美好描述基本吻合時(shí)，業(yè)主的購(gòu)房沖動(dòng)便會(huì)落實(shí)為購(gòu)房行動(dòng)。但如果業(yè)主入住之后的實(shí)際感受與其期望狀況相去甚遠(yuǎn)，則業(yè)主仍會(huì)在物業(yè)管理公司沒(méi)有明顯失誤的情況下產(chǎn)生較大的不滿情緒。此類業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的日常工作沒(méi)有明確不滿，不存在大量明確投訴，所以也最令物業(yè)管理公司難以把握工作改進(jìn)和調(diào)整的方向。物業(yè)管理公司往往感覺(jué)自己的工作已經(jīng)非常努力，可是仍舊無(wú)法取得業(yè)主的歡心和積極回應(yīng)。

　　2.對(duì)物業(yè)管理公司日常工作有明確不滿事項(xiàng)。包括對(duì)保安、保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修保或客服、財(cái)務(wù)收支等工作的具體事項(xiàng)的不滿，例如：認(rèn)為保潔清掃有死角、財(cái)務(wù)收支不透明、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行不暢、會(huì)所管理混亂等等。此類不滿多見(jiàn)于磨合期、提升期，因?yàn)橛忻鞔_的不滿事項(xiàng)甚至有明確投訴，物業(yè)管理公司在工作中可以作出明確的調(diào)整改進(jìn)措施，往往能夠得到1較快解決。而進(jìn)入業(yè)主滿意度的麻木期后，此類不滿或投訴明顯減少，物業(yè)管理公司如果仍舊將注意力集中于相關(guān)日常工作的調(diào)整改進(jìn)上，則對(duì)于進(jìn)一步提高和鞏固業(yè)主滿意度的效果并不明顯。因此，如何在原有工作基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升業(yè)主滿意度，就成為物業(yè)管理公司必須要面對(duì)和解決的重要課題。針對(duì)業(yè)主滿意程度的下降，物業(yè)管理公司的應(yīng)對(duì)方案通常是對(duì)各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行檢討，擬訂各項(xiàng)改進(jìn)措施。在實(shí)踐中，這些改進(jìn)措施往往僅限于加強(qiáng)保安人員的管理、培訓(xùn)和保潔人員的清掃或提高客戶服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量等方面，但對(duì)于進(jìn)一步提升業(yè)主滿意程度往往收效甚微。

　　二、業(yè)主心理需求分析根據(jù)馬斯洛需求層次理論可把業(yè)主的心理需求劃為五個(gè)等級(jí)：

　　1、生理需求需求。

　　2、安全需求

　　3、歸屬與愛(ài)的需求

　　4、自尊的需求

　　5、我實(shí)現(xiàn)的這些心理需求可分為兩部分：理性期望心理和非理性期望心理。

　　1.理性期望心理是指所有業(yè)主共同期望得到并且受到法律明文保護(hù)的那些滿足基本工作生活需求的期望與要求。例如符合國(guó)家規(guī)范的建筑質(zhì)量、滿足正常需要的公共設(shè)施設(shè)備、盡心盡責(zé)的保安服務(wù)、清潔衛(wèi)生的保潔服務(wù)等等。當(dāng)理性期望心理無(wú)法滿足時(shí)，業(yè)主滿意程序就會(huì)下降，出現(xiàn)投訴。無(wú)論是指向開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理公司，都是必須予以滿足的基本要求。

　　2.非理性期望心理是指業(yè)主希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)得到除基本工作生活條件以外的精神和心理滿足。例如社會(huì)地位的提高、身份的標(biāo)示、財(cái)富的顯示、生活的休閑放松、音樂(lè)運(yùn)動(dòng)等個(gè)人愛(ài)好的滿足。

　　非理性期望心理來(lái)源于業(yè)主對(duì)自身未來(lái)工作生活的幸福幻想，因開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的美好描述而得到加強(qiáng)和固定。絕大多數(shù)業(yè)主都會(huì)帶著對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的這種期望，必然會(huì)產(chǎn)生失落心理，進(jìn)而將不滿轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司身上，尤其是與開(kāi)發(fā)商存在關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司。而且，由于這種不滿是一種潛在的不滿，通常不會(huì)以明確的投訴事項(xiàng)表現(xiàn)出來(lái)。

　　三、滿足業(yè)主心理需求的對(duì)策

　　2綜上分析是因?yàn)闃I(yè)主的理性及非理性期望心理沒(méi)有得到滿足，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須認(rèn)真研究業(yè)主的理性及非理性期望心理，不斷提高業(yè)主滿意程度：

　　1.建立鮮明的服務(wù)理念，以業(yè)主和住戶為中心。面對(duì)業(yè)主和住戶、管理處以服務(wù)為主，考慮的是如何使業(yè)主和住戶滿意，對(duì)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，應(yīng)起到橋梁作用。在維護(hù)公司利益的同時(shí)，應(yīng)在雙方利益上找到一個(gè)平衡支撐點(diǎn)，也就是共同利益，真心實(shí)意的為業(yè)主解決開(kāi)發(fā)商造成的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、使用功能物業(yè)行業(yè)證書(shū)等方面的缺陷，積極主動(dòng)地化解開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾，實(shí)現(xiàn)雙方滿意的局面。

　　2.確保高品質(zhì)服務(wù)，拓展人性化服務(wù)。

　　在保持物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范的基礎(chǔ)服務(wù)水平，24小時(shí)服務(wù)受理，15分鐘內(nèi)急維修到場(chǎng)，3分鐘保安安全快速反應(yīng)等前提下，增加服務(wù)投入，講究服務(wù)提供的方式，如保潔服務(wù)、電梯維修服務(wù)、實(shí)施“無(wú)干擾服務(wù)”等等。

　　3.重視社區(qū)文明宣傳。充分利用一切可以利用的環(huán)境媒體(綠化、建筑小品、環(huán)境布置、宣傳欄、溫馨提示、黑板報(bào)、電子顯示屏幕、社區(qū)刊物等)，以營(yíng)造積極健康的社區(qū)文明氛圍，如進(jìn)行法律知識(shí)、敬老、養(yǎng)犬、減慢車(chē)速等方面倡導(dǎo)文明行為的宣傳，既為業(yè)主提供了服務(wù)，又從管理意識(shí)上對(duì)業(yè)主進(jìn)行了引導(dǎo)。

　　4.多種形式關(guān)懷入住的業(yè)主。讓居住小區(qū)業(yè)主感受小區(qū)氛圍的和諧、溫馨，通過(guò)定期向業(yè)主發(fā)放溫馨卡、節(jié)日賀卡、生日卡、鮮花、社區(qū)活動(dòng)邀請(qǐng)函等方式，讓業(yè)主及時(shí)了解小區(qū)的變化和豐富多彩的社區(qū)生活，感受到物業(yè)管理公司的關(guān)懷。增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的理解和交流，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)的歸屬感，就能夠使業(yè)主減少“麻木”，滿意程度得到提升。

篇2：物業(yè)管理中小區(qū)業(yè)主的心理需求分析

　　物業(yè)管理中小區(qū)業(yè)主的心理需求分析

　　物業(yè)管理資訊/20**0729

　　在物業(yè)管理中了解業(yè)主的心里需求是十分重要的，只有了解業(yè)主心里在想什么，才能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)主與物業(yè)之間的和諧，下面為大家?guī)?lái)業(yè)主的心理需求分析。

　　物業(yè)管理中業(yè)主的心理需求分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)一旦進(jìn)入了麻木期，物業(yè)管理的滿意度就很難提升。必須從分析業(yè)主的需求心理入手，根據(jù)業(yè)主在不同時(shí)期的不同心理狀態(tài)，采取有針對(duì)性的措施提升業(yè)主的物業(yè)管理滿意度。物業(yè)管理朋友經(jīng)常說(shuō)：業(yè)主向物業(yè)管理公司投訴，那是業(yè)主還信任物業(yè)管理公司，如果沒(méi)有意見(jiàn)和投訴了，那么業(yè)主就對(duì)物業(yè)管理公司徹底失去信心了，這就是所謂業(yè)主滿意程度進(jìn)入了“麻木期”。對(duì)物業(yè)管理公司的笑臉日趨麻木的業(yè)主，極有可能因?yàn)橐恍┡及l(fā)事件導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)價(jià)大幅降低，嚴(yán)重的甚至于會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)合同是否續(xù)簽。

　　一、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度不高的分析究竟要怎樣做，才能提高業(yè)主的滿意程度?除了日常的四保一服務(wù)以外，還有沒(méi)有更加有效的新方法?

　　分析業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的不滿，基本包括兩種類型：

　　1.因?yàn)槿胱『笮^(qū)的整體環(huán)境與業(yè)主購(gòu)房時(shí)的期望值差距太大，而存在失落心理，導(dǎo)致業(yè)主滿意程度無(wú)法進(jìn)一步提高。業(yè)主對(duì)購(gòu)置的物業(yè)項(xiàng)目和物業(yè)管理的期望均產(chǎn)生于購(gòu)房之初。業(yè)主對(duì)自身未來(lái)工作生活的幸福幻想與開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的美好描述基本吻合時(shí)，業(yè)主的購(gòu)房沖動(dòng)便會(huì)落實(shí)為購(gòu)房行動(dòng)。但如果業(yè)主入住之后的實(shí)際感受與其期望狀況相去甚遠(yuǎn)，則業(yè)主仍會(huì)在物業(yè)管理公司沒(méi)有明顯失誤的情況下產(chǎn)生較大的不滿情緒。此類業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的日常工作沒(méi)有明確不滿，不存在大量明確投訴，所以也最令物業(yè)管理公司難以把握工作改進(jìn)和調(diào)整的方向。物業(yè)管理公司往往感覺(jué)自己的工作已經(jīng)非常努力，可是仍舊無(wú)法取得業(yè)主的歡心和積極回應(yīng)。

　　2.對(duì)物業(yè)管理公司日常工作有明確不滿事項(xiàng)。包括對(duì)保安、保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修保或客服、財(cái)務(wù)收支等工作的具體事項(xiàng)的不滿，例如：認(rèn)為保潔清掃有死角、財(cái)務(wù)收支不透明、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行不暢、會(huì)所管理混亂等等。此類不滿多見(jiàn)于磨合期、提升期，因?yàn)橛忻鞔_的不滿事項(xiàng)甚至有明確投訴，物業(yè)管理公司在工作中可以作出明確的調(diào)整改進(jìn)措施，往往能夠得到1較快解決。而進(jìn)入業(yè)主滿意度的麻木期后，此類不滿或投訴明顯減少，物業(yè)管理公司如果仍舊將注意力集中于相關(guān)日常工作的調(diào)整改進(jìn)上，則對(duì)于進(jìn)一步提高和鞏固業(yè)主滿意度的效果并不明顯。因此，如何在原有工作基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升業(yè)主滿意度，就成為物業(yè)管理公司必須要面對(duì)和解決的重要課題。針對(duì)業(yè)主滿意程度的下降，物業(yè)管理公司的應(yīng)對(duì)方案通常是對(duì)各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行檢討，擬訂各項(xiàng)改進(jìn)措施。在實(shí)踐中，這些改進(jìn)措施往往僅限于加強(qiáng)保安人員的管理、培訓(xùn)和保潔人員的清掃或提高客戶服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量等方面，但對(duì)于進(jìn)一步提升業(yè)主滿意程度往往收效甚微。

　　二、業(yè)主心理需求分析根據(jù)馬斯洛需求層次理論可把業(yè)主的心理需求劃為五個(gè)等級(jí)：

　　1、生理需求需求。

　　2、安全需求

　　3、歸屬與愛(ài)的需求

　　4、自尊的需求

　　5、我實(shí)現(xiàn)的這些心理需求可分為兩部分：理性期望心理和非理性期望心理。

　　1.理性期望心理是指所有業(yè)主共同期望得到并且受到法律明文保護(hù)的那些滿足基本工作生活需求的期望與要求。例如符合國(guó)家規(guī)范的建筑質(zhì)量、滿足正常需要的公共設(shè)施設(shè)備、盡心盡責(zé)的保安服務(wù)、清潔衛(wèi)生的保潔服務(wù)等等。當(dāng)理性期望心理無(wú)法滿足時(shí)，業(yè)主滿意程序就會(huì)下降，出現(xiàn)投訴。無(wú)論是指向開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理公司，都是必須予以滿足的基本要求。

　　2.非理性期望心理是指業(yè)主希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)得到除基本工作生活條件以外的精神和心理滿足。例如社會(huì)地位的提高、身份的標(biāo)示、財(cái)富的顯示、生活的休閑放松、音樂(lè)運(yùn)動(dòng)等個(gè)人愛(ài)好的滿足。

　　非理性期望心理來(lái)源于業(yè)主對(duì)自身未來(lái)工作生活的幸福幻想，因開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的美好描述而得到加強(qiáng)和固定。絕大多數(shù)業(yè)主都會(huì)帶著對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的這種期望，必然會(huì)產(chǎn)生失落心理，進(jìn)而將不滿轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司身上，尤其是與開(kāi)發(fā)商存在關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司。而且，由于這種不滿是一種潛在的不滿，通常不會(huì)以明確的投訴事項(xiàng)表現(xiàn)出來(lái)。

　　三、滿足業(yè)主心理需求的對(duì)策

　　2綜上分析是因?yàn)闃I(yè)主的理性及非理性期望心理沒(méi)有得到滿足，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須認(rèn)真研究業(yè)主的理性及非理性期望心理，不斷提高業(yè)主滿意程度：

　　1.建立鮮明的服務(wù)理念，以業(yè)主和住戶為中心。面對(duì)業(yè)主和住戶、管理處以服務(wù)為主，考慮的是如何使業(yè)主和住戶滿意，對(duì)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，應(yīng)起到橋梁作用。在維護(hù)公司利益的同時(shí)，應(yīng)在雙方利益上找到一個(gè)平衡支撐點(diǎn)，也就是共同利益，真心實(shí)意的為業(yè)主解決開(kāi)發(fā)商造成的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、使用功能物業(yè)行業(yè)證書(shū)等方面的缺陷，積極主動(dòng)地化解開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾，實(shí)現(xiàn)雙方滿意的局面。

　　2.確保高品質(zhì)服務(wù)，拓展人性化服務(wù)。

　　在保持物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范的基礎(chǔ)服務(wù)水平，24小時(shí)服務(wù)受理，15分鐘內(nèi)急維修到場(chǎng)，3分鐘保安安全快速反應(yīng)等前提下，增加服務(wù)投入，講究服務(wù)提供的方式，如保潔服務(wù)、電梯維修服務(wù)、實(shí)施“無(wú)干擾服務(wù)”等等。

　　3.重視社區(qū)文明宣傳。充分利用一切可以利用的環(huán)境媒體(綠化、建筑小品、環(huán)境布置、宣傳欄、溫馨提示、黑板報(bào)、電子顯示屏幕、社區(qū)刊物等)，以營(yíng)造積極健康的社區(qū)文明氛圍，如進(jìn)行法律知識(shí)、敬老、養(yǎng)犬、減慢車(chē)速等方面倡導(dǎo)文明行為的宣傳，既為業(yè)主提供了服務(wù)，又從管理意識(shí)上對(duì)業(yè)主進(jìn)行了引導(dǎo)。

　　4.多種形式關(guān)懷入住的業(yè)主。讓居住小區(qū)業(yè)主感受小區(qū)氛圍的和諧、溫馨，通過(guò)定期向業(yè)主發(fā)放溫馨卡、節(jié)日賀卡、生日卡、鮮花、社區(qū)活動(dòng)邀請(qǐng)函等方式，讓業(yè)主及時(shí)了解小區(qū)的變化和豐富多彩的社區(qū)生活，感受到物業(yè)管理公司的關(guān)懷。增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的理解和交流，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)的歸屬感，就能夠使業(yè)主減少“麻木”，滿意程度得到提升。

篇3：江門(mén)市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作指引(2007年)

　　江門(mén)市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作指引(20**)

　　第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)記載的權(quán)利人。

　　物業(yè)的合法買(mǎi)受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。

　　第四條 市（區(qū)）房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱行政主管部門(mén)），負(fù)責(zé)依法對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立（換屆選舉）進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并對(duì)依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的選舉（換屆選舉）工作，監(jiān)督、檢查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理與社區(qū)管理的相關(guān)事務(wù)，并對(duì)依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記備案。

　　第六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　第七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)或者街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其即時(shí)解散，由所在地的居民委員會(huì)依法協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

　　（1）業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；

　　（2）業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的。

　　第八條 業(yè)主大會(huì)的組成和職責(zé)

　　（一）業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　（二）業(yè)主大會(huì)的主要職責(zé)如下：

　　（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（2）制定和修改管理規(guī)約；

　　（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

　　（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備

　　（一）業(yè)主擬籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

　　（二）籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)和街道辦事處，并且以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)、街道辦事處應(yīng)在收到書(shū)面告知后15日內(nèi)，指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設(shè)單位代表或社區(qū)居民委員會(huì)工作人員1名、業(yè)主代表2～15名。籌備組的組長(zhǎng)由業(yè)主擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表可由業(yè)主自薦、推薦或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。

　　籌備組主要負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助籌備組開(kāi)展工作，廣大業(yè)主應(yīng)配合籌備組開(kāi)展工作。

　　（三）籌備組的主要職責(zé)如下：

　　（1）自成立之日起，擬定《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）；

　　（2）確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)；

　　（3）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；

　　（

4）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　　（5）根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并在業(yè)主中推選票的發(fā)放人、唱票人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干名。

　　（四）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由5至17人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

　　（五）業(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　　（六） 籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會(huì)選舉證。選舉證應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。

　　選舉證用于業(yè)主大會(huì)事務(wù)中核實(shí)業(yè)主身份。

　　（七） 業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按物業(yè)的建筑面積計(jì)算。以每1平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足1平方米的，按四舍五入計(jì)算。

　　（八） 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人。籌備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌m.dewk.cn備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，逾期推薦的無(wú)效。

　　（九） 籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間為7日：

　　（1）《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）；

　　（2）業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷、會(huì)議的表決票樣、業(yè)主委員會(huì)選票票樣、業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程。

　　業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式并署實(shí)名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。

　　（十） 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議通知以下列方式送達(dá)全體業(yè)主：

　　（1）當(dāng)面遞交書(shū)面通知，業(yè)主簽名確認(rèn)；

　　（2）掛號(hào)信郵寄或通過(guò)媒體公告。

　　此外，會(huì)議通知還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公告欄公告。

　　通知應(yīng)寫(xiě)明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。

　　第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)

　　（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容包括：

　　（1）表決通過(guò)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

　　（2）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

　　（3）其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。

　　（二） 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無(wú)完全民事行為能力的，由其法定代理人或監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

　　業(yè)主可以自行投票，也可以書(shū)面委托他人投票。書(shū)面委托書(shū)應(yīng)載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。

　　業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選舉證，代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書(shū)、身份證復(fù)印件。

　　（三）單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

　　（四）業(yè)主委員會(huì)委員候選人以得票多少排序，按預(yù)定委員人數(shù)得票多者，且必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，依次當(dāng)選為首屆業(yè)主委員會(huì)委員，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　（五） 采用書(shū)面形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿7日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　　（六）回收時(shí)限屆滿后，如收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選票，直至與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例。

　　前款“與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)”指與會(huì)的業(yè)主所持票權(quán)數(shù)的累計(jì)之和。

　　（七）籌備組負(fù)責(zé)組織開(kāi)箱驗(yàn)票、統(tǒng)計(jì)工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。

　　（八） 籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用等事項(xiàng)依法作出約定。

　　第十二條 《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議

　　（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　（二） 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的規(guī)定召集，并每年至少應(yīng)召開(kāi)一次。

　　經(jīng)業(yè)主提議，且提議業(yè)主達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、物業(yè)名稱、投票權(quán)數(shù)、會(huì)議內(nèi)容等。

　　業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份，無(wú)法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主的提議無(wú)效。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)逾期不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，行主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集；仍不召開(kāi)的，由提議業(yè)主提請(qǐng)?jiān)撐飿I(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助組織召開(kāi)。

　　（四）業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)參加。

　　（五）因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)集體辭職的，業(yè)主大會(huì)仍應(yīng)依法履行職責(zé)，其定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議由所在地社區(qū)居民委員會(huì)組織召集。

　　（六）有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　（1）20％以上業(yè)主提議的；

　　（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　　（3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。

　　（七） 除業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居民委員會(huì)外，任何單位和個(gè)人不得非法召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)或街道辦事處備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：

　　（1）業(yè)主委員會(huì)備案登記申請(qǐng)表；

　　（2）《管理規(guī)約》；

　　（3）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

　　（4）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；

　　（5）業(yè)主委員會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將依照前款規(guī)定重新備案。

　　行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（1）具有完全民事行為能力；

　　（2）遵紀(jì)守法；

　　（3）模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修基（資）金等；

　　（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有社會(huì)公信力；

　　（5）具有必要的工作時(shí)間和一定組織能力，并在本小區(qū)居住的時(shí)間不少于十個(gè)月；

　　（6）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其上級(jí)或下屬企業(yè)內(nèi)任職。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)履行下列職責(zé)：

　　（一）模范遵守管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修基（資）金；

　　（二）定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見(jiàn)和建議；

　　（三）向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)參加由行政主管部門(mén)或街道辦事處組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參加行政主管部門(mén)或街道辦事處召集的會(huì)議。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)居民委員會(huì)管理。檔案一般包括以下內(nèi)容：

　　（1）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；

　　（2）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)決議、決定等書(shū)面材料；

　　（3）各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料；

　　（4）業(yè)主名冊(cè)；

　　（5）物業(yè)服務(wù)合同；

　　（6）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；

　　（7）業(yè)主和使用人的書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū)；

　　（8）維修資金收支情況；

　　（9）其他書(shū)面和實(shí)物資料。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)派員列席會(huì)議。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書(shū)的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)的任期為2年或3年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)和街道辦事處，同時(shí)開(kāi)展換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉工作的，物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)責(zé)令該業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉工作；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助業(yè)主組織換屆選舉工作。

　　因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會(huì)仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。

　　第二十五條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員超過(guò)40%的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)增補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)不組織增補(bǔ)工作的，行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助業(yè)主組織增補(bǔ)工作。

　　第二十七條 分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住的過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，在分期開(kāi)發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

　　增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推m.dewk.cn舉，差額比例不得少于20%.

　　增補(bǔ)委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計(jì)算，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不宜超過(guò)17人。

　　增補(bǔ)工作完成后，原臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)報(bào)經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)或街道辦事處備案后，自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由主任提議或經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門(mén)或街道辦事建議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)，其委員資格終止，并予以公告：

　　（1）不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

　　（2）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；

　　（3）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（4）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

　　（5）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　　（6）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

　　（7）在物業(yè)管理項(xiàng)目所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的。

　　其中出現(xiàn)（1）、（2）項(xiàng)情況的委員資格自動(dòng)終止，其他情況須報(bào)下次業(yè)主大會(huì)備案。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)可以請(qǐng)求該區(qū)域的轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)送達(dá)每一位業(yè)主：

　　（1）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；

　　（2）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

　　（3）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；

　　（4）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

　　（5）關(guān)于決定召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；

　　（6）關(guān)于罷免委員的建議；

　　（7）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法制定印章刻制使用、管理規(guī)定，并遵照?qǐng)?zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由m.dewk.cn責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十二條 以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。

　　有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)以上簽字：

　　（1）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；

　　（2）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

　　（3）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；

　　（4）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度物業(yè)服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

　　（5）關(guān)于決定召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；

　　（6）關(guān)于罷免委員的建議；

　　（7）向行政主管部門(mén)投訴、申請(qǐng)行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議；

　　（8）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

　　第三十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發(fā)布之日起施行。

　　江門(mén)市房產(chǎn)管理局

　　二○○七年十二月二十七日