佛山市物業(yè)管理維修基金收集使用操作程序
佛房發(fā)【20**】65號(hào)
為了加強(qiáng)佛山市房屋售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金管理，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))和國(guó)務(wù)院新頒發(fā)《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制訂出本操作程序：
一、專項(xiàng)物業(yè)管理維修基金繳納基本情況
市房產(chǎn)管理局聯(lián)合佛山市中國(guó)銀行開發(fā)出一套適合整個(gè)佛山市物業(yè)管理維修基金繳納使用管理的系統(tǒng)軟件，這套系統(tǒng)預(yù)定在各區(qū)房產(chǎn)主管部門和中國(guó)銀行(佛山分行和指定各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn))設(shè)立終端管理器，對(duì)基金的變動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)操作和監(jiān)控。
根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))第五條：“......，維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定”。我市已依照該條款，制定了《關(guān)于我市執(zhí)行國(guó)務(wù)院<物業(yè)管理?xiàng)l例>的實(shí)施意見》(佛房發(fā)[20**]82號(hào))，暫定在20**年9月1日后，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的樓盤，由購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例繳交維修基金(房屋征拆以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式回遷的房屋，房屋所有權(quán)人按該樓盤的平均售價(jià)的2%比例繳納維修基金)，存入市或區(qū)局開設(shè)的維修基金專戶。
在系統(tǒng)正常運(yùn)作前有下面幾種基金交納情況：
(一)在20**年9月1日前已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的房屋，原則應(yīng)在執(zhí)行《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，按各區(qū)原有做法繳納。每筆基金由銀行根據(jù)《樓盤補(bǔ)錄資料表》分棟進(jìn)行處理。
(二)在20**年9月1日之后已核發(fā)商品房預(yù)售許可證，又在銀行基金管理系統(tǒng)正式運(yùn)作前已銷售的房屋，開發(fā)商已向業(yè)主按購(gòu)房款的2%收取基金后開具憑證給業(yè)主。在基金管理系統(tǒng)正式投入工作時(shí)，開發(fā)企業(yè)要把已收集的維修基金、《樓盤基本情況表》等資料一起提交到銀行，由銀行人員進(jìn)行分戶處理，業(yè)主憑房地產(chǎn)企業(yè)開具的維修基金收據(jù)到附近指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)領(lǐng)取基金存折。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交有效的測(cè)繪報(bào)告等所需資料到市或區(qū)主管業(yè)務(wù)科室備案后，才能辦理商品房過戶證明書。各區(qū)局房產(chǎn)交易部門要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的維修基金繳納情況做好最后的把關(guān)工作。
(三)在20**年9月1日后核發(fā)商品房預(yù)售許可證，又在銀行基金管理系統(tǒng)正式運(yùn)作后銷售的房屋，房地產(chǎn)企業(yè)必須在售房時(shí)向業(yè)主清楚明示繳存維修資金的方式、系數(shù)、構(gòu)成、總數(shù)及資金專戶帳號(hào)，并在商品房購(gòu)銷合同中約定，由購(gòu)房者按購(gòu)房款的2%到指定銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)繳納。
二、業(yè)主基本資料的維護(hù)和帳號(hào)管理
現(xiàn)針對(duì)上述第三種情況重新制訂維修基金的繳交方法，建議各區(qū)局按照下面方法來(lái)實(shí)行維修基金的繳納工作，方便日后的管理和監(jiān)督，具體繳納情況按以下程序操作：
各區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室應(yīng)制定有關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)交易部門申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前，提供樓盤的基本情況及其他資料到市或區(qū)主管業(yè)務(wù)科室。基本情況包括小區(qū)名稱、棟號(hào)、地址、單元編號(hào)、開發(fā)單位名稱、聯(lián)系電話、套內(nèi)建筑面積、公共分?jǐn)偯娣e和房屋建筑面積，并按以下格式制成E*CEL電子文檔存盤一起報(bào)送，下面是E*CEL表格格式：
小區(qū)編號(hào) 棟號(hào) 單元編號(hào) 套內(nèi)建筑面積 公攤面積 房屋建筑面積
10003 1203 909 117.4 21.5 138.9
【注：A.小區(qū)編號(hào)和棟號(hào)留空，由市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室開立后輸入表格;B.每棟樓的資料存一個(gè)文檔，文件以棟號(hào)命名。】
市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室在開立小區(qū)號(hào)和棟號(hào)后，將小區(qū)號(hào)和棟號(hào)輸入相應(yīng)的E*CEL表格，然后把數(shù)據(jù)導(dǎo)入基金管理系統(tǒng)，系統(tǒng)自動(dòng)生成各戶唯一的基金帳號(hào)，打印出《樓盤基本情況表》(附件二)加蓋公章交給開發(fā)商，并把空白的《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》(附件三、一式五聯(lián))交給開發(fā)企業(yè)，以便基金的繳交。同時(shí)主管業(yè)務(wù)科室開具有關(guān)“通知”送到交易部門，開發(fā)企業(yè)才能領(lǐng)取預(yù)售許可證進(jìn)行售樓。其帳號(hào)編制規(guī)則為：
轄區(qū)號(hào)(1位)+鎮(zhèn)區(qū)號(hào)(2位)+小區(qū)號(hào)(5位)+棟號(hào)(4位)+序號(hào)(4位)
若開發(fā)樓盤在銷售時(shí)資料有變動(dòng)，如門牌號(hào)碼有改動(dòng)等，開發(fā)企業(yè)應(yīng)立即到辦理變更手續(xù)的部門領(lǐng)取《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》(附件四、一式三聯(lián))，并按要求填寫好遞交到開戶銀行，銀行根據(jù)開發(fā)企業(yè)填寫的內(nèi)容進(jìn)行基金管理系統(tǒng)資料修改，其中《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》的第三聯(lián)由開發(fā)企業(yè)留存，第二聯(lián)由銀行留存，而第一聯(lián)由銀行收集后每月遞交到市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室留存。同時(shí)組織好相關(guān)資料用E*CEL表格存盤，一起送到市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室進(jìn)行修改。
注意：在未到市或區(qū)局主管科室辦理資料變更之前，開發(fā)企業(yè)不能以新資料填寫《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》和《支出明細(xì)清單》。
三、物業(yè)管理維修基金的繳交
在辦領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)企業(yè)、銀行與市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室三方應(yīng)簽訂維修基金監(jiān)督協(xié)議，以保證專項(xiàng)維修基金收支的正確無(wú)誤和安全、完整繳納。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售房屋時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將繳存專項(xiàng)維修基金的方式、系數(shù)、構(gòu)成、總數(shù)和相關(guān)條文在銷售現(xiàn)場(chǎng)明示，告知購(gòu)房者。當(dāng)購(gòu)房者(下面稱業(yè)主)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽定商品房購(gòu)銷合同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購(gòu)房款的2%算出各業(yè)主應(yīng)交納的維修基金額，并根據(jù)《樓盤基本情況表》中已確定的維修基金分戶帳號(hào)填寫《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》交給業(yè)主。業(yè)主持《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》、購(gòu)房合同及身份證到佛山轄區(qū)指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳納款項(xiàng)，同時(shí)出具基金存折給業(yè)主，款項(xiàng)直接存入所屬轄區(qū)在指定銀行開立的物業(yè)管理維修基金專用帳戶。
發(fā)生交納金額有錯(cuò)時(shí)，采取下面的應(yīng)對(duì)措施：⑴若開發(fā)商的疏忽寫錯(cuò)業(yè)主基金帳號(hào)，出現(xiàn)帳號(hào)不存在或帳號(hào)與購(gòu)房地址不一致時(shí)，由銀行按購(gòu)房合同上列明的地址，查找出相對(duì)應(yīng)的基金帳號(hào)，經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn)后作為正確資料錄入基金管理系統(tǒng);⑵若業(yè)主當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)存折上錄入的金額有誤，業(yè)主可以即時(shí)在柜臺(tái)前要求修改;⑶若業(yè)主在過后發(fā)現(xiàn)存折金額打印有誤時(shí)，可憑購(gòu)房合同及身份證原件和復(fù)印件到附近指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理更改手續(xù)，銀行調(diào)出原始資料校對(duì)，核實(shí)后進(jìn)行沖正，將原存折交回業(yè)主。
銀行收款后，在通知書上加蓋現(xiàn)金收款章(其中一、二聯(lián)銀行留存，作為傳票和基金系統(tǒng)錄入憑證，其余交業(yè)主)。業(yè)主自留第五聯(lián)，其余三、四聯(lián)通知書交回開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)必須憑第三聯(lián)通知書在30天內(nèi)到各區(qū)局房產(chǎn)交易部門辦理合同備案手續(xù)，同時(shí)將第四聯(lián)交回市或區(qū)房管局(可由交易所代收后轉(zhuǎn)交房管局業(yè)務(wù)科室)，業(yè)主可以在30日后憑通知書到開發(fā)企業(yè)取回已備案的購(gòu)房合同，以便日后辦理產(chǎn)權(quán)證，(若業(yè)主負(fù)責(zé)辦理合同備案的，由業(yè)主持第三聯(lián)到房產(chǎn)交易部門辦理，取回備案合同后，把其余的交回開發(fā)企業(yè))，這項(xiàng)工作希望各區(qū)房地產(chǎn)交易部門能嚴(yán)加監(jiān)督，做好最后的把關(guān)工作。
基金繳交程序結(jié)構(gòu)圖如下：
業(yè)主
各區(qū)局
開發(fā)企業(yè)
市房管局
4、出具繳款通知書、備案合同
7、蓋章繳款通知書
1、提交數(shù)據(jù)、換領(lǐng)收據(jù)、合同備案(或由業(yè)主辦理備案手續(xù))
9、監(jiān)督管理
3、打印基本情況表和通知書
1.1各自職能提交資料
8.8、對(duì)帳
2、數(shù)據(jù)導(dǎo)入、查詢
中行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)
基金管理系統(tǒng)
8、對(duì)帳
6、錄入
5、業(yè)主交費(fèi)，、銀行出具存折和查詢
四、物業(yè)管理維修基金的支出
根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(第379號(hào))第五十四條：“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”，為了保證維修基金在支出后落到實(shí)處，在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)前后要有著嚴(yán)密的監(jiān)管程序。
(一)在業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)保修期滿后，若需要使用維修基金對(duì)該物業(yè)進(jìn)行維修(中修或大修)、更新等工作的，應(yīng)由物業(yè)建設(shè)單位或售房單位委托的物業(yè)管理單位聘請(qǐng)具有合法資質(zhì)的施工單位或維修單位到現(xiàn)場(chǎng)查看，計(jì)算出物業(yè)維修所需要的預(yù)算金額，物業(yè)管理單位撰寫基金使用計(jì)劃(若動(dòng)用到基金本金時(shí)，計(jì)劃中應(yīng)包含補(bǔ)交維修基金的方案)，并將有關(guān)情況向維修涉及的業(yè)主們公告，再按有關(guān)規(guī)定將每戶的《支出明細(xì)清單》(附件五、一式五聯(lián))、《物業(yè)管理維修基金使用審查表》(附件六)及其他所需材料一起提交到市或區(qū)主管業(yè)務(wù)科室，同時(shí)支出明細(xì)清單要以E*CEL文檔的形式(見下表)存入軟盤一起提交。主管科室根據(jù)《支出明細(xì)清單》與磁盤數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)無(wú)誤后，將磁盤支出數(shù)據(jù)批量導(dǎo)入基金管理系統(tǒng)。
基金支出批量E*CEL表格式：
單元號(hào) 帳號(hào) 金額 身份證號(hào)碼
201 0-01-10003-1203-1203 1000 123456789012345
經(jīng)市或區(qū)局主管科室核實(shí)同意后，同時(shí)開具《維修基金支出通知書》(附件七、一式四聯(lián))，并在《物業(yè)管理維修基金使用審查表》和《維修基金支出通知書》上加蓋科室公章，再到財(cái)務(wù)部門加具意見并在《物業(yè)管理維修基金使用審查表》上加蓋公章后一起呈主管局長(zhǎng)簽名審批，《支出明細(xì)清單》和《維修基金支出通知書》的第三聯(lián)由財(cái)務(wù)科留存，作為科室備案附件，同時(shí)財(cái)務(wù)科根據(jù)審批情況出具支票給開發(fā)商。其中《物業(yè)管理維修基金使用審查表》、《維修基金支出通知書》和《支出明細(xì)清單》的第四聯(lián)由市或區(qū)主管業(yè)務(wù)科室留存，《支出明細(xì)清單》第五聯(lián)申報(bào)企業(yè)自留。建設(shè)單位或管理單位憑《維修基金支出通知書》第一、二聯(lián)、《支出明細(xì)清單》第一、二聯(lián)、明細(xì)清單數(shù)據(jù)軟盤和財(cái)務(wù)科開具的支票到所屬轄區(qū)物業(yè)維修基金專戶的開戶銀行支取維修基金。
(二)在業(yè)主委員會(huì)成立后，當(dāng)需要使用維修基金對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維修(中修或大修)、更新等工作時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將每戶的《支出明細(xì)清單》和《物業(yè)管理維修基金使用審查表》提交業(yè)主委員會(huì)審核后，同時(shí)表決出補(bǔ)交維修基金的方案與落實(shí)措施。業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)與維修部分業(yè)主進(jìn)行商討，并取得2/3以上業(yè)主通過后，由業(yè)主委員會(huì)的全體委員簽名通過(有業(yè)主委員會(huì)公章的要加蓋公章)。連同存有《支出明細(xì)清單》的E*CEL文檔軟盤及其他所需資料一起報(bào)送市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室核實(shí)，經(jīng)核實(shí)同意后，接下來(lái)的辦理程序與上述最終審核過程相同，而《支出明細(xì)清單》的第五聯(lián)由業(yè)主委員會(huì)留存。
銀行接到申請(qǐng)后，核對(duì)《維修基金支出通知書》和《支出明細(xì)清單》各項(xiàng)情況符合要求后，再把數(shù)據(jù)軟盤導(dǎo)入基金管理系統(tǒng)，與市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室已導(dǎo)入系統(tǒng)的數(shù)據(jù)和《維修基金支出通知書》的合計(jì)數(shù)核對(duì)相符后，銀行根據(jù)《維修基金支出通知書》支付款項(xiàng)給申請(qǐng)企業(yè)，《維修基金支出通知書》第一聯(lián)和《支出明細(xì)清單》第一聯(lián)作為支出傳票。銀行在每天營(yíng)業(yè)結(jié)束，將當(dāng)天支出發(fā)生的《維修基金支出通知書》第二聯(lián)、《支出明細(xì)清單》第二聯(lián)和軟盤數(shù)據(jù)再次核對(duì)一致后，將軟盤的支出數(shù)據(jù)批量導(dǎo)入基金管理系統(tǒng)。
基金支出程序圖如下：
7、資料錄入
3、導(dǎo)入數(shù)據(jù)、查詢
申請(qǐng)單位
中行營(yíng)業(yè)部
各區(qū)局
基金管理系統(tǒng)
市房管局
3.3、導(dǎo)入數(shù)據(jù)、查詢
2、經(jīng)核對(duì)后出具通知單，最后檢查出具檢查通知書
1.1、各自職能提交資料
1、將基金使用批準(zhǔn)書、支出明細(xì)清單上交審核(有業(yè)主委員會(huì)的先經(jīng)審核再上交)
4、憑支出通知單、支出明細(xì)清單、數(shù)據(jù)盤到銀行支取現(xiàn)金
8、監(jiān)督管理
6、劃撥現(xiàn)金
房屋在維修完畢后，物業(yè)管理單位要向所管轄區(qū)相關(guān)職能部門(或由業(yè)主、物業(yè)管理公司和施工方共同)進(jìn)行驗(yàn)收，監(jiān)督維修過程中施工單位實(shí)際維修的項(xiàng)目和金額是否與預(yù)結(jié)算一致，是否按規(guī)定合理使用，并出具《檢查通知書》(一式兩聯(lián))，第一聯(lián)主管部門留底，第二聯(lián)給管理單位連同預(yù)結(jié)算材料公示業(yè)主。
若有剩余金額的，要在《檢查通知書》上說明，管理人員應(yīng)憑《檢查通知書》上表明的金額在一定時(shí)期內(nèi)到開戶銀行存入余額，主管部門要及時(shí)監(jiān)督(或在今后該物業(yè)申請(qǐng)使用維修基金時(shí)扣回)。若所申請(qǐng)使用的維修基金額已動(dòng)用到原有維修基金的本金，則管理單位(有業(yè)主委員會(huì)的應(yīng)聯(lián)合業(yè)主委員會(huì))按照審核時(shí)通過的補(bǔ)交方案，在限定期限內(nèi)要求《支出明細(xì)清單》中的每戶業(yè)主按照“誰(shuí)維修，誰(shuí)出資”原則，各自到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交納所需交納的金額數(shù)以填補(bǔ)動(dòng)用部分的空缺，管理企業(yè)要把有關(guān)交納金額數(shù)據(jù)的《補(bǔ)交基金明細(xì)清單》(并配備E*CEL文檔存盤)的形式上交到各轄區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室留存校對(duì)，并由物業(yè)管理企業(yè)按《補(bǔ)交基金明細(xì)清單》出具《佛山市物業(yè)管理維修基金繳款通知書》交各業(yè)主到指定銀行繳款。
《補(bǔ)交基金明細(xì)清單》的E*CEL文檔格式：
小區(qū)編號(hào) 棟號(hào) 房屋建筑面積 原有本金 已支出金額 現(xiàn)補(bǔ)交金額 繳交時(shí)間
10003 1203 138.9 4600 2300 2300 **-**-**
五、對(duì)以往基金的歷史資料錄入
(一)對(duì)于20**年9月1日前已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證并已到市或區(qū)局繳交了物業(yè)維修基金的，由市或區(qū)局原主管部門收集舊業(yè)主的有效測(cè)繪報(bào)告和其他有關(guān)資料，核實(shí)后，連同符合系統(tǒng)錄入規(guī)則的舊業(yè)主資料交銀行處理，銀行在5個(gè)工作日內(nèi)，按照《樓盤補(bǔ)錄資料表》格式，將資料以小區(qū)為單位錄入生成E*CEL文檔存盤后報(bào)送市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后，由科室終端管理(操作)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)資料的導(dǎo)入和生成。由于以往物業(yè)維修基金由開發(fā)企業(yè)以棟為單位繳交，因此歷史資料的基本核算單位為棟。數(shù)據(jù)資料導(dǎo)入后，終端管理(操作)人員打印交易流水、《樓盤補(bǔ)錄資料表》和歷史資料一起裝訂保管。
《樓盤補(bǔ)錄資料表》E*CEL表格式
小區(qū)編號(hào) 棟號(hào) 房屋建筑面積 應(yīng)繳本金 已繳金額 繳交時(shí)間 已支出金額 支出時(shí)間
10003 1203 138.9 10000 2000 5000
(二)在20**年9月1日后領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)代為收取維修基金的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照新的繳納基金程序，先到市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室遞交樓盤基本情況(包括小區(qū)名稱、棟號(hào)、地址、單元編號(hào)、開發(fā)單位名稱、聯(lián)系電話、建筑面積、公建面積和房屋建筑面積)資料，并領(lǐng)取《樓盤基本情況表》和空白的《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》。對(duì)于已經(jīng)交納基金由開發(fā)企業(yè)代管的部分單元，開發(fā)企業(yè)要召集這部分業(yè)主進(jìn)行商討。若業(yè)主自愿到銀行辦理的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)把資金交還給業(yè)主，同時(shí)換回已開具的憑證，由業(yè)主憑《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》按新繳納方式到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理基金交納工作;若由開發(fā)企業(yè)代業(yè)主辦理的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)憑業(yè)主的身份證復(fù)印件、已備案的《商品房購(gòu)銷合同》、《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》和蓋章的《樓盤基本情況表》到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行批量辦理分戶存入手續(xù)，業(yè)主憑開發(fā)企業(yè)開出的維修基金收款收據(jù)向開發(fā)企業(yè)領(lǐng)回存折。
六、業(yè)主資料的維護(hù)和處理
業(yè)主資料包括姓名、身份證號(hào)碼、擁有物業(yè)的地址或棟號(hào)，由銀行在業(yè)主初次繳交基金時(shí)錄入。
(一)因房屋轉(zhuǎn)讓，交換補(bǔ)差價(jià)等原因，引起業(yè)主的變更，新舊業(yè)主雙方憑物業(yè)維修基金專用存折、產(chǎn)權(quán)證或已在房地產(chǎn)主管部門辦理合同登記備案的房屋買賣契約，以及雙方身份證的原件和復(fù)印件到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理變更手續(xù)。業(yè)主先是到辦理變更手續(xù)的部門領(lǐng)取《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》(一式三聯(lián))填寫好，遞交到開戶銀行，銀行根據(jù)業(yè)主填寫的《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》在基金管理系統(tǒng)中修改業(yè)主資料，收回舊存折，簽發(fā)新的存折給新業(yè)主。其中《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》的第三聯(lián)由新業(yè)主留存，第二聯(lián)由銀行留存，而第二聯(lián)由銀行收集后每月遞交到市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室留存。業(yè)主存折里的維修基金轉(zhuǎn)歸新業(yè)主所有(即遵循基金隨房走的原則)，銀行在舊存折上加蓋作廢章，與產(chǎn)權(quán)證及身份證的復(fù)印件一起按要求進(jìn)行裝訂保管。
(二)若房屋因舊城改造、自然災(zāi)害等原因要進(jìn)行拆遷或滅失處理的，被拆房屋原本有維修基金的，拆遷公司在辦理拆遷合同備案手續(xù)和到交易部門辦理產(chǎn)權(quán)證注銷手續(xù)后，到市或區(qū)局拆遷主管部門出示有關(guān)憑證資料，并領(lǐng)取《房屋滅失通知書》(附件八、一式五聯(lián))：
1)若是金額補(bǔ)償，市或區(qū)局拆遷主管部門開具《房屋滅失通知書》(蓋業(yè)務(wù)科室公章)，財(cái)務(wù)科根據(jù)銀行結(jié)息后該房屋的基金金額開具支票《房屋滅失通知書》，第五聯(lián)拆遷主管部門留存。拆遷單位應(yīng)將第四聯(lián)和每戶《拆遷明細(xì)清單》(配有E*CEL文檔存盤)送市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室核實(shí)留存。《房屋滅失通知書》的第一、二聯(lián)由拆遷公司交被拆遷人，拆遷公司自留第三聯(lián)。被拆遷人可以憑《房屋滅失通知書》、支票、維修基金專用存折和身份證到開戶銀行取回剩下的維修基金金額，銀行在維修基金專用存折上加蓋注銷公章，并把《房屋滅失通知書》第一聯(lián)做會(huì)計(jì)支出憑證，第二聯(lián)和維修基金專用存折、身份證復(fù)印件一起交復(fù)核員校對(duì)、裝訂保管。
2)若是實(shí)物補(bǔ)償，待房屋回遷時(shí)再辦理上述1)的有關(guān)手續(xù)，，房屋征拆是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式回遷的，所有權(quán)人按回遷樓盤的市場(chǎng)平均售價(jià)2%比例換算出維修基金額后。若換算出來(lái)的維修基金額多出原有維修基金額的，所有權(quán)人應(yīng)到附近指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交納差額。業(yè)主憑《房屋滅失通知書》、《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》、身份證及舊維修基金專用存折(有商品房增購(gòu)合同的帶上)到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳納維修基金差額，存入新存折內(nèi)。銀行在舊維修基金專用存折上加蓋注銷公章與《房屋滅失通知書》第一、二聯(lián)一起留存，同時(shí)銀行開具新的維修基金專用存折給業(yè)主。
若原被拆遷房屋沒有維修基金的，所有權(quán)人按回遷樓盤的市場(chǎng)平均售價(jià)2%比例換算出維修基金額后，按本程序繳納方式到附近指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳交物業(yè)管理維修基金專款。
(注意：開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤，若有部分單元沒有銷售出去，而開發(fā)企業(yè)空留著該部分單元，并且沒有改變其房屋用途的，當(dāng)開發(fā)企業(yè)將這部分單元租賃出去或以企業(yè)名義領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，必須按本程序方案交納該部分單元的專項(xiàng)物業(yè)維修基金。)
市或區(qū)局房地產(chǎn)主管部門應(yīng)建立維修基金帳目，核算到棟，定期(每月)與銀行核對(duì)基金收支余額情況，并定期匯同各主管部門對(duì)委托銀行進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。
專項(xiàng)維修基金的收繳工作量大，特別是由《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》向國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))繳納主體變化過程中更容易出錯(cuò)，因此，我們必須運(yùn)用科學(xué)的管理手段，來(lái)用統(tǒng)一的基金管理系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，盡量降低出錯(cuò)率，使我市的維修基金管理工作能安全、順利地進(jìn)行。若整個(gè)大市能使用同一套維修基金系統(tǒng)軟件，這樣既能讓購(gòu)房者切實(shí)掌握基金的流動(dòng)情況，達(dá)到基金隨房走的原則，同時(shí)又能讓各局主管部門節(jié)省管理開支，方便整個(gè)大市的核算、監(jiān)督和管理。希望各區(qū)局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和主管業(yè)務(wù)部門、房產(chǎn)交易部門能夠認(rèn)真對(duì)待和履行這項(xiàng)工作，各負(fù)其責(zé)，將工作落實(shí)到各環(huán)節(jié)。
篇2：佛山市物業(yè)管理維修基金收集使用操作程序(2004)
佛山市物業(yè)管理維修基金收集使用操作程序
佛房發(fā)【20**】65號(hào)
為了加強(qiáng)佛山市房屋售后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金管理，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))和國(guó)務(wù)院新頒發(fā)《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制訂出本操作程序：
一、專項(xiàng)物業(yè)管理維修基金繳納基本情況
市房產(chǎn)管理局聯(lián)合佛山市中國(guó)銀行開發(fā)出一套適合整個(gè)佛山市物業(yè)管理維修基金繳納使用管理的系統(tǒng)軟件，這套系統(tǒng)預(yù)定在各區(qū)房產(chǎn)主管部門和中國(guó)銀行(佛山分行和指定各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn))設(shè)立終端管理器，對(duì)基金的變動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)操作和監(jiān)控。
根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))第五條：“......，維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定”。我市已依照該條款，制定了《關(guān)于我市執(zhí)行國(guó)務(wù)院<物業(yè)管理?xiàng)l例>的實(shí)施意見》(佛房發(fā)[20**]82號(hào))，暫定在20**年9月1日后，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的樓盤，由購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例繳交維修基金(房屋征拆以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式回遷的房屋，房屋所有權(quán)人按該樓盤的平均售價(jià)的2%比例繳納維修基金)，存入市或區(qū)局開設(shè)的維修基金專戶。
在系統(tǒng)正常運(yùn)作前有下面幾種基金交納情況：
(一)在20**年9月1日前已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的房屋，原則應(yīng)在執(zhí)行《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，按各區(qū)原有做法繳納。每筆基金由銀行根據(jù)《樓盤補(bǔ)錄資料表》分棟進(jìn)行處理。
(二)在20**年9月1日之后已核發(fā)商品房預(yù)售許可證，又在銀行基金管理系統(tǒng)正式運(yùn)作前已銷售的房屋，開發(fā)商已向業(yè)主按購(gòu)房款的2%收取基金后開具憑證給業(yè)主。在基金管理系統(tǒng)正式投入工作時(shí)，開發(fā)企業(yè)要把已收集的維修基金、《樓盤基本情況表》等資料一起提交到銀行，由銀行人員進(jìn)行分戶處理，業(yè)主憑房地產(chǎn)企業(yè)開具的維修基金收據(jù)到附近指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)領(lǐng)取基金存折。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交有效的測(cè)繪報(bào)告等所需資料到市或區(qū)主管業(yè)務(wù)科室備案后，才能辦理商品房過戶證明書。各區(qū)局房產(chǎn)交易部門要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的維修基金繳納情況做好最后的把關(guān)工作。
(三)在20**年9月1日后核發(fā)商品房預(yù)售許可證，又在銀行基金管理系統(tǒng)正式運(yùn)作后銷售的房屋，房地產(chǎn)企業(yè)必須在售房時(shí)向業(yè)主清楚明示繳存維修資金的方式、系數(shù)、構(gòu)成、總數(shù)及資金專戶帳號(hào)，并在商品房購(gòu)銷合同中約定，由購(gòu)房者按購(gòu)房款的2%到指定銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)繳納。
二、業(yè)主基本資料的維護(hù)和帳號(hào)管理
現(xiàn)針對(duì)上述第三種情況重新制訂維修基金的繳交方法，建議各區(qū)局按照下面方法來(lái)實(shí)行維修基金的繳納工作，方便日后的管理和監(jiān)督，具體繳納情況按以下程序操作：
各區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室應(yīng)制定有關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)交易部門申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前，提供樓盤的基本情況及其他資料到市或區(qū)主管業(yè)務(wù)科室。基本情況包括小區(qū)名稱、棟號(hào)、地址、單元編號(hào)、開發(fā)單位名稱、聯(lián)系電話、套內(nèi)建筑面積、公共分?jǐn)偯娣e和房屋建筑面積，并按以下格式制成E*CEL電子文檔存盤一起報(bào)送，下面是E*CEL表格格式：
小區(qū)編號(hào) 棟號(hào) 單元編號(hào) 套內(nèi)建筑面積 公攤面積 房屋建筑面積
10003 1203 909 117.4 21.5 138.9
【注：A.小區(qū)編號(hào)和棟號(hào)留空，由市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室開立后輸入表格;B.每棟樓的資料存一個(gè)文檔，文件以棟號(hào)命名。】
市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室在開立小區(qū)號(hào)和棟號(hào)后，將小區(qū)號(hào)和棟號(hào)輸入相應(yīng)的E*CEL表格，然后把數(shù)據(jù)導(dǎo)入基金管理系統(tǒng)，系統(tǒng)自動(dòng)生成各戶唯一的基金帳號(hào)，打印出《樓盤基本情況表》(附件二)加蓋公章交給開發(fā)商，并把空白的《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》(附件三、一式五聯(lián))交給開發(fā)企業(yè)，以便基金的繳交。同時(shí)主管業(yè)務(wù)科室開具有關(guān)“通知”送到交易部門，開發(fā)企業(yè)才能領(lǐng)取預(yù)售許可證進(jìn)行售樓。其帳號(hào)編制規(guī)則為：
轄區(qū)號(hào)(1位)+鎮(zhèn)區(qū)號(hào)(2位)+小區(qū)號(hào)(5位)+棟號(hào)(4位)+序號(hào)(4位)
若開發(fā)樓盤在銷售時(shí)資料有變動(dòng)，如門牌號(hào)碼有改動(dòng)等，開發(fā)企業(yè)應(yīng)立即到辦理變更手續(xù)的部門領(lǐng)取《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》(附件四、一式三聯(lián))，并按要求填寫好遞交到開戶銀行，銀行根據(jù)開發(fā)企業(yè)填寫的內(nèi)容進(jìn)行基金管理系統(tǒng)資料修改，其中《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》的第三聯(lián)由開發(fā)企業(yè)留存，第二聯(lián)由銀行留存，而第一聯(lián)由銀行收集后每月遞交到市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室留存。同時(shí)組織好相關(guān)資料用E*CEL表格存盤，一起送到市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室進(jìn)行修改。
注意：在未到市或區(qū)局主管科室辦理資料變更之前，開發(fā)企業(yè)不能以新資料填寫《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》和《支出明細(xì)清單》。
三、物業(yè)管理維修基金的繳交
在辦領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)企業(yè)、銀行與市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室三方應(yīng)簽訂維修基金監(jiān)督協(xié)議，以保證專項(xiàng)維修基金收支的正確無(wú)誤和安全、完整繳納。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售房屋時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將繳存專項(xiàng)維修基金的方式、系數(shù)、構(gòu)成、總數(shù)和相關(guān)條文在銷售現(xiàn)場(chǎng)明示，告知購(gòu)房者。當(dāng)購(gòu)房者(下面稱業(yè)主)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽定商品房購(gòu)銷合同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購(gòu)房款的2%算出各業(yè)主應(yīng)交納的維修基金額，并根據(jù)《樓盤基本情況表》中已確定的維修基金分戶帳號(hào)填寫《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》交給業(yè)主。業(yè)主持《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》、購(gòu)房合同及身份證到佛山轄區(qū)指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳納款項(xiàng)，同時(shí)出具基金存折給業(yè)主，款項(xiàng)直接存入所屬轄區(qū)在指定銀行開立的物業(yè)管理維修基金專用帳戶。
發(fā)生交納金額有錯(cuò)時(shí)，采取下面的應(yīng)對(duì)措施：⑴若開發(fā)商的疏忽寫錯(cuò)業(yè)主基金帳號(hào)，出現(xiàn)帳號(hào)不存在或帳號(hào)與購(gòu)房地址不一致時(shí)，由銀行按購(gòu)房合同上列明的地址，查找出相對(duì)應(yīng)的基金帳號(hào)，經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn)后作為正確資料錄入基金管理系統(tǒng);⑵若業(yè)主當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)存折上錄入的金額有誤，業(yè)主可以即時(shí)在柜臺(tái)前要求修改;⑶若業(yè)主在過后發(fā)現(xiàn)存折金額打印有誤時(shí)，可憑購(gòu)房合同及身份證原件和復(fù)印件到附近指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理更改手續(xù)，銀行調(diào)出原始資料校對(duì)，核實(shí)后進(jìn)行沖正，將原存折交回業(yè)主。
銀行收款后，在通知書上加蓋現(xiàn)金收款章(其中一、二聯(lián)銀行留存，作為傳票和基金系統(tǒng)錄入憑證，其余交業(yè)主)。業(yè)主自留第五聯(lián)，其余三、四聯(lián)通知書交回開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)必須憑第三聯(lián)通知書在30天內(nèi)到各區(qū)局房產(chǎn)交易部門辦理合同備案手續(xù)，同時(shí)將第四聯(lián)交回市或區(qū)房管局(可由交易所代收后轉(zhuǎn)交房管局業(yè)務(wù)科室)，業(yè)主可以在30日后憑通知書到開發(fā)企業(yè)取回已備案的購(gòu)房合同，以便日后辦理產(chǎn)權(quán)證，(若業(yè)主負(fù)責(zé)辦理合同備案的，由業(yè)主持第三聯(lián)到房產(chǎn)交易部門辦理，取回備案合同后，把其余的交回開發(fā)企業(yè))，這項(xiàng)工作希望各區(qū)房地產(chǎn)交易部門能嚴(yán)加監(jiān)督，做好最后的把關(guān)工作。
基金繳交程序結(jié)構(gòu)圖如下：
業(yè)主
各區(qū)局
開發(fā)企業(yè)
市房管局
4、出具繳款通知書、備案合同
7、蓋章繳款通知書
1、提交數(shù)據(jù)、換領(lǐng)收據(jù)、合同備案(或由業(yè)主辦理備案手續(xù))
9、監(jiān)督管理
3、打印基本情況表和通知書
1.1各自職能提交資料
8.8、對(duì)帳
2、數(shù)據(jù)導(dǎo)入、查詢
中行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)
基金管理系統(tǒng)
8、對(duì)帳
6、錄入
5、業(yè)主交費(fèi)，、銀行出具存折和查詢
四、物業(yè)管理維修基金的支出
根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(第379號(hào))第五十四條：“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”，為了保證維修基金在支出后落到實(shí)處，在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)前后要有著嚴(yán)密的監(jiān)管程序。
(一)在業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)保修期滿后，若需要使用維修基金對(duì)該物業(yè)進(jìn)行維修(中修或大修)、更新等工作的，應(yīng)由物業(yè)建設(shè)單位或售房單位委托的物業(yè)管理單位聘請(qǐng)具有合法資質(zhì)的施工單位或維修單位到現(xiàn)場(chǎng)查看，計(jì)算出物業(yè)維修所需要的預(yù)算金額，物業(yè)管理單位撰寫基金使用計(jì)劃(若動(dòng)用到基金本金時(shí)，計(jì)劃中應(yīng)包含補(bǔ)交維修基金的方案)，并將有關(guān)情況向維修涉及的業(yè)主們公告，再按有關(guān)規(guī)定將每戶的《支出明細(xì)清單》(附件五、一式五聯(lián))、《物業(yè)管理維修基金使用審查表》(附件六)及其他所需材料一起提交到市或區(qū)主管業(yè)務(wù)科室，同時(shí)支出明細(xì)清單要以E*CEL文檔的形式(見下表)存入軟盤一起提交。主管科室根據(jù)《支出明細(xì)清單》與磁盤數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)無(wú)誤后，將磁盤支出數(shù)據(jù)批量導(dǎo)入基金管理系統(tǒng)。
基金支出批量E*CEL表格式：
單元號(hào) 帳號(hào) 金額 身份證號(hào)碼
201 0-01-10003-1203-1203 1000 123456789012345
經(jīng)市或區(qū)局主管科室核實(shí)同意后，同時(shí)開具《維修基金支出通知書》(附件七、一式四聯(lián))，并在《物業(yè)管理維修基金使用審查表》和《維修基金支出通知書》上加蓋科室公章，再到財(cái)務(wù)部門加具意見并在《物業(yè)管理維修基金使用審查表》上加蓋公章后一起呈主管局長(zhǎng)簽名審批，《支出明細(xì)清單》和《維修基金支出通知書》的第三聯(lián)由財(cái)務(wù)科留存，作為科室備案附件，同時(shí)財(cái)務(wù)科根據(jù)審批情況出具支票給開發(fā)商。其中《物業(yè)管理維修基金使用審查表》、《維修基金支出通知書》和《支出明細(xì)清單》的第四聯(lián)由市或區(qū)主管業(yè)務(wù)科室留存，《支出明細(xì)清單》第五聯(lián)申報(bào)企業(yè)自留。建設(shè)單位或管理單位憑《維修基金支出通知書》第一、二聯(lián)、《支出明細(xì)清單》第一、二聯(lián)、明細(xì)清單數(shù)據(jù)軟盤和財(cái)務(wù)科開具的支票到所屬轄區(qū)物業(yè)維修基金專戶的開戶銀行支取維修基金。
(二)在業(yè)主委員會(huì)成立后，當(dāng)需要使用維修基金對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維修(中修或大修)、更新等工作時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將每戶的《支出明細(xì)清單》和《物業(yè)管理維修基金使用審查表》提交業(yè)主委員會(huì)審核后，同時(shí)表決出補(bǔ)交維修基金的方案與落實(shí)措施。業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)與維修部分業(yè)主進(jìn)行商討，并取得2/3以上業(yè)主通過后，由業(yè)主委員會(huì)的全體委員簽名通過(有業(yè)主委員會(huì)公章的要加蓋公章)。連同存有《支出明細(xì)清單》的E*CEL文檔軟盤及其他所需資料一起報(bào)送市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室核實(shí)，經(jīng)核實(shí)同意后，接下來(lái)的辦理程序與上述最終審核過程相同，而《支出明細(xì)清單》的第五聯(lián)由業(yè)主委員會(huì)留存。
銀行接到申請(qǐng)后，核對(duì)《維修基金支出通知書》和《支出明細(xì)清單》各項(xiàng)情況符合要求后，再把數(shù)據(jù)軟盤導(dǎo)入基金管理系統(tǒng)，與市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室已導(dǎo)入系統(tǒng)的數(shù)據(jù)和《維修基金支出通知書》的合計(jì)數(shù)核對(duì)相符后，銀行根據(jù)《維修基金支出通知書》支付款項(xiàng)給申請(qǐng)企業(yè)，《維修基金支出通知書》第一聯(lián)和《支出明細(xì)清單》第一聯(lián)作為支出傳票。銀行在每天營(yíng)業(yè)結(jié)束，將當(dāng)天支出發(fā)生的《維修基金支出通知書》第二聯(lián)、《支出明細(xì)清單》第二聯(lián)和軟盤數(shù)據(jù)再次核對(duì)一致后，將軟盤的支出數(shù)據(jù)批量導(dǎo)入基金管理系統(tǒng)。
基金支出程序圖如下：
7、資料錄入
3、導(dǎo)入數(shù)據(jù)、查詢
申請(qǐng)單位
中行營(yíng)業(yè)部
各區(qū)局
基金管理系統(tǒng)
市房管局
3.3、導(dǎo)入數(shù)據(jù)、查詢
2、經(jīng)核對(duì)后出具通知單，最后檢查出具檢查通知書
1.1、各自職能提交資料
1、將基金使用批準(zhǔn)書、支出明細(xì)清單上交審核(有業(yè)主委員會(huì)的先經(jīng)審核再上交)
4、憑支出通知單、支出明細(xì)清單、數(shù)據(jù)盤到銀行支取現(xiàn)金
8、監(jiān)督管理
6、劃撥現(xiàn)金
房屋在維修完畢后，物業(yè)管理單位要向所管轄區(qū)相關(guān)職能部門(或由業(yè)主、物業(yè)管理公司和施工方共同)進(jìn)行驗(yàn)收，監(jiān)督維修過程中施工單位實(shí)際維修的項(xiàng)目和金額是否與預(yù)結(jié)算一致，是否按規(guī)定合理使用，并出具《檢查通知書》(一式兩聯(lián))，第一聯(lián)主管部門留底，第二聯(lián)給管理單位連同預(yù)結(jié)算材料公示業(yè)主。
若有剩余金額的，要在《檢查通知書》上說明，管理人員應(yīng)憑《檢查通知書》上表明的金額在一定時(shí)期內(nèi)到開戶銀行存入余額，主管部門要及時(shí)監(jiān)督(或在今后該物業(yè)申請(qǐng)使用維修基金時(shí)扣回)。若所申請(qǐng)使用的維修基金額已動(dòng)用到原有維修基金的本金，則管理單位(有業(yè)主委員會(huì)的應(yīng)聯(lián)合業(yè)主委員會(huì))按照審核時(shí)通過的補(bǔ)交方案，在限定期限內(nèi)要求《支出明細(xì)清單》中的每戶業(yè)主按照“誰(shuí)維修，誰(shuí)出資”原則，各自到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交納所需交納的金額數(shù)以填補(bǔ)動(dòng)用部分的空缺，管理企業(yè)要把有關(guān)交納金額數(shù)據(jù)的《補(bǔ)交基金明細(xì)清單》(并配備E*CEL文檔存盤)的形式上交到各轄區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室留存校對(duì)，并由物業(yè)管理企業(yè)按《補(bǔ)交基金明細(xì)清單》出具《佛山市物業(yè)管理維修基金繳款通知書》交各業(yè)主到指定銀行繳款。
《補(bǔ)交基金明細(xì)清單》的E*CEL文檔格式：
小區(qū)編號(hào) 棟號(hào) 房屋建筑面積 原有本金 已支出金額 現(xiàn)補(bǔ)交金額 繳交時(shí)間
10003 1203 138.9 4600 2300 2300 **-**-**
五、對(duì)以往基金的歷史資料錄入
(一)對(duì)于20**年9月1日前已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證并已到市或區(qū)局繳交了物業(yè)維修基金的，由市或區(qū)局原主管部門收集舊業(yè)主的有效測(cè)繪報(bào)告和其他有關(guān)資料，核實(shí)后，連同符合系統(tǒng)錄入規(guī)則的舊業(yè)主資料交銀行處理，銀行在5個(gè)工作日內(nèi)，按照《樓盤補(bǔ)錄資料表》格式，將資料以小區(qū)為單位錄入生成E*CEL文檔存盤后報(bào)送市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后，由科室終端管理(操作)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)資料的導(dǎo)入和生成。由于以往物業(yè)維修基金由開發(fā)企業(yè)以棟為單位繳交，因此歷史資料的基本核算單位為棟。數(shù)據(jù)資料導(dǎo)入后，終端管理(操作)人員打印交易流水、《樓盤補(bǔ)錄資料表》和歷史資料一起裝訂保管。
《樓盤補(bǔ)錄資料表》E*CEL表格式
小區(qū)編號(hào) 棟號(hào) 房屋建筑面積 應(yīng)繳本金 已繳金額 繳交時(shí)間 已支出金額 支出時(shí)間
10003 1203 138.9 10000 2000 5000
(二)在20**年9月1日后領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)代為收取維修基金的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照新的繳納基金程序，先到市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室遞交樓盤基本情況(包括小區(qū)名稱、棟號(hào)、地址、單元編號(hào)、開發(fā)單位名稱、聯(lián)系電話、建筑面積、公建面積和房屋建筑面積)資料，并領(lǐng)取《樓盤基本情況表》和空白的《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》。對(duì)于已經(jīng)交納基金由開發(fā)企業(yè)代管的部分單元，開發(fā)企業(yè)要召集這部分業(yè)主進(jìn)行商討。若業(yè)主自愿到銀行辦理的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)把資金交還給業(yè)主，同時(shí)換回已開具的憑證，由業(yè)主憑《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》按新繳納方式到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理基金交納工作;若由開發(fā)企業(yè)代業(yè)主辦理的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)憑業(yè)主的身份證復(fù)印件、已備案的《商品房購(gòu)銷合同》、《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》和蓋章的《樓盤基本情況表》到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行批量辦理分戶存入手續(xù)，業(yè)主憑開發(fā)企業(yè)開出的維修基金收款收據(jù)向開發(fā)企業(yè)領(lǐng)回存折。
六、業(yè)主資料的維護(hù)和處理
業(yè)主資料包括姓名、身份證號(hào)碼、擁有物業(yè)的地址或棟號(hào)，由銀行在業(yè)主初次繳交基金時(shí)錄入。
(一)因房屋轉(zhuǎn)讓，交換補(bǔ)差價(jià)等原因，引起業(yè)主的變更，新舊業(yè)主雙方憑物業(yè)維修基金專用存折、產(chǎn)權(quán)證或已在房地產(chǎn)主管部門辦理合同登記備案的房屋買賣契約，以及雙方身份證的原件和復(fù)印件到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理變更手續(xù)。業(yè)主先是到辦理變更手續(xù)的部門領(lǐng)取《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》(一式三聯(lián))填寫好，遞交到開戶銀行，銀行根據(jù)業(yè)主填寫的《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》在基金管理系統(tǒng)中修改業(yè)主資料，收回舊存折，簽發(fā)新的存折給新業(yè)主。其中《佛山市物業(yè)管理維修基金業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》的第三聯(lián)由新業(yè)主留存，第二聯(lián)由銀行留存，而第二聯(lián)由銀行收集后每月遞交到市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室留存。業(yè)主存折里的維修基金轉(zhuǎn)歸新業(yè)主所有(即遵循基金隨房走的原則)，銀行在舊存折上加蓋作廢章，與產(chǎn)權(quán)證及身份證的復(fù)印件一起按要求進(jìn)行裝訂保管。
(二)若房屋因舊城改造、自然災(zāi)害等原因要進(jìn)行拆遷或滅失處理的，被拆房屋原本有維修基金的，拆遷公司在辦理拆遷合同備案手續(xù)和到交易部門辦理產(chǎn)權(quán)證注銷手續(xù)后，到市或區(qū)局拆遷主管部門出示有關(guān)憑證資料，并領(lǐng)取《房屋滅失通知書》(附件八、一式五聯(lián))：
1)若是金額補(bǔ)償，市或區(qū)局拆遷主管部門開具《房屋滅失通知書》(蓋業(yè)務(wù)科室公章)，財(cái)務(wù)科根據(jù)銀行結(jié)息后該房屋的基金金額開具支票《房屋滅失通知書》，第五聯(lián)拆遷主管部門留存。拆遷單位應(yīng)將第四聯(lián)和每戶《拆遷明細(xì)清單》(配有E*CEL文檔存盤)送市或區(qū)局主管業(yè)務(wù)科室核實(shí)留存。《房屋滅失通知書》的第一、二聯(lián)由拆遷公司交被拆遷人，拆遷公司自留第三聯(lián)。被拆遷人可以憑《房屋滅失通知書》、支票、維修基金專用存折和身份證到開戶銀行取回剩下的維修基金金額，銀行在維修基金專用存折上加蓋注銷公章，并把《房屋滅失通知書》第一聯(lián)做會(huì)計(jì)支出憑證，第二聯(lián)和維修基金專用存折、身份證復(fù)印件一起交復(fù)核員校對(duì)、裝訂保管。
2)若是實(shí)物補(bǔ)償，待房屋回遷時(shí)再辦理上述1)的有關(guān)手續(xù)，，房屋征拆是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式回遷的，所有權(quán)人按回遷樓盤的市場(chǎng)平均售價(jià)2%比例換算出維修基金額后。若換算出來(lái)的維修基金額多出原有維修基金額的，所有權(quán)人應(yīng)到附近指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交納差額。業(yè)主憑《房屋滅失通知書》、《佛山市物業(yè)維修基金繳款通知書》、身份證及舊維修基金專用存折(有商品房增購(gòu)合同的帶上)到附近指定銀行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳納維修基金差額，存入新存折內(nèi)。銀行在舊維修基金專用存折上加蓋注銷公章與《房屋滅失通知書》第一、二聯(lián)一起留存，同時(shí)銀行開具新的維修基金專用存折給業(yè)主。
若原被拆遷房屋沒有維修基金的，所有權(quán)人按回遷樓盤的市場(chǎng)平均售價(jià)2%比例換算出維修基金額后，按本程序繳納方式到附近指定銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳交物業(yè)管理維修基金專款。
(注意：開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤，若有部分單元沒有銷售出去，而開發(fā)企業(yè)空留著該部分單元，并且沒有改變其房屋用途的，當(dāng)開發(fā)企業(yè)將這部分單元租賃出去或以企業(yè)名義領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，必須按本程序方案交納該部分單元的專項(xiàng)物業(yè)維修基金。)
市或區(qū)局房地產(chǎn)主管部門應(yīng)建立維修基金帳目，核算到棟，定期(每月)與銀行核對(duì)基金收支余額情況，并定期匯同各主管部門對(duì)委托銀行進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。
專項(xiàng)維修基金的收繳工作量大，特別是由《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》向國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))繳納主體變化過程中更容易出錯(cuò)，因此，我們必須運(yùn)用科學(xué)的管理手段，來(lái)用統(tǒng)一的基金管理系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，盡量降低出錯(cuò)率，使我市的維修基金管理工作能安全、順利地進(jìn)行。若整個(gè)大市能使用同一套維修基金系統(tǒng)軟件，這樣既能讓購(gòu)房者切實(shí)掌握基金的流動(dòng)情況，達(dá)到基金隨房走的原則，同時(shí)又能讓各局主管部門節(jié)省管理開支，方便整個(gè)大市的核算、監(jiān)督和管理。希望各區(qū)局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和主管業(yè)務(wù)部門、房產(chǎn)交易部門能夠認(rèn)真對(duì)待和履行這項(xiàng)工作，各負(fù)其責(zé)，將工作落實(shí)到各環(huán)節(jié)。
篇3：荊州市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法(2000年)
荊房[2000]73號(hào)
實(shí)施日期:2000/11/15
關(guān)于印發(fā)《荊州市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知
各縣(市)房地局、財(cái)政局。市直各有關(guān)單位:
現(xiàn)將(荊州市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法)印發(fā)給你們,請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
附件:(荊州市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
荊州市房地產(chǎn)管理局
荊州市財(cái)政局
二000年十一月十五日
荊州市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了貫徹落實(shí)(國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知*加強(qiáng)我市住宅區(qū)物業(yè)管理特別是住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修管理,維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益,根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部(住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法)和省建設(shè)廳、財(cái)政廳(湖北省住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理實(shí)施細(xì)則*結(jié)合我市的實(shí)際情況,制定本辦法。
第二條 荊州市行政區(qū)域內(nèi)的區(qū)、縣(市)建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi),商品住房(包括經(jīng)濟(jì)適用住房,以下簡(jiǎn)稱商品住房)和公有住房出售后的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理,均適用本辦法。
本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷m.dewk.cn安置中向個(gè)人出售的公有住房。
第三條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、層預(yù)等)、戶夕墻面可門廳二樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單棟住宅內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)人住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供用電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、 綠地、道路、路燈、溝渠、池、井J經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 凡商品住房和公用住房出售后都必須建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡(jiǎn)稱 維修基金 人
維修基金的使用執(zhí)行(物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定v財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號(hào)人專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
第五條 房地產(chǎn)管理部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用。
第二章 維修基金的來(lái)源
第六條 商品住房銷售時(shí),購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定,購(gòu)房者繳交的維修基金,屬全體業(yè)主所有,不計(jì)人住宅銷售收人。
第七條 單位公有住房出售后提取的維修基金,屬原房屋產(chǎn)權(quán)單位所有;購(gòu)房者繳交的維修基金屬全體業(yè)主共同所有,不計(jì)人住宅銷售收入。
第八條 公有住房售后的維修基金來(lái)源于兩部分:
1、售房單位按照一定比例從售房款中提取,多層建筑提取比例為 20%,高層建筑提取比例為 30%。
2、購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。
第九條 商品住房的維修基金來(lái)源于兩部分:
1、商品住房在銷售時(shí),購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例繳交維修基金。
2、開發(fā)建設(shè)單位執(zhí)行荊州市人民政府1999年4月22日第七號(hào)令(荊州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法)的規(guī)定,按住宅總投資的 1.5%(經(jīng)濟(jì)適用住房 1%)的比例提取維修基金,屬全體業(yè)主共同所有。
第三章 維修基金的管理與使用
第十條 售房單位代收或提取的維修基金由售房單位在辦理房屋交易手續(xù)時(shí)向房地產(chǎn)管理部門繳交。
第十一條 在本辦法執(zhí)行之前沒有繳交維修基金的售房單位和購(gòu)房者必須補(bǔ)交。
第十二條 房地產(chǎn)管理部門接收移交的維修基金應(yīng)當(dāng)在財(cái)政部門指定的銀行開設(shè)維修基金專戶,實(shí)行專項(xiàng)存儲(chǔ),專款專用。為了保證維修基金的安全,維修基金閑置時(shí),除經(jīng)財(cái)政部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可用于購(gòu)買國(guó)債外,嚴(yán)禁挪作它用。
第十三條 房地產(chǎn)管理部門接收移交的維修基金,必須使用省財(cái)政廳統(tǒng)一印制的 維修基金專用收據(jù) ,并定期向財(cái)政部門報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表。
第十四條 維修基金自存人銀行專戶之日起,按規(guī)定計(jì)息。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金。
第十五條 房地產(chǎn)管理部門在代管維修基金中的業(yè)務(wù)費(fèi)用,房地產(chǎn)管理部門編報(bào)預(yù)算,經(jīng)財(cái)政部門審批后,從維修基金利息凈收益中核定。
第十六條 公有住房出售后的維修基金使用時(shí),成立了業(yè)主委員會(huì)的,由業(yè)主委員會(huì)同意并經(jīng)選定的物業(yè)管理企業(yè)提出維修計(jì)劃;未成立業(yè)主委員會(huì)的,由原出售單位選聘物業(yè)公司提出維修計(jì)劃,維修計(jì)劃經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審批,報(bào)財(cái)政部門審核并通知銀行劃撥資金。
第十七條 商品住房維修基金使用時(shí),成立了業(yè)主委員會(huì)的,由業(yè)主委員會(huì)同意并經(jīng)選定
的物業(yè)管理企業(yè)提出維修計(jì)劃;未成立業(yè)主委員會(huì)的;由房地產(chǎn)管理部門指定物業(yè)管理企業(yè)提出維修計(jì)劃,經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審批,財(cái)政部門核準(zhǔn)并通知銀行劃撥資金。
第十八條 各經(jīng)辦維修基金的專戶銀行,應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定程序辦理維修基金繳存劃撥手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn),不得辦理資金劃撥。
第十九條 維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)房地產(chǎn)管理部門或業(yè)主委員會(huì)研究決策,按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例,報(bào)市人民政府審批后,由業(yè)主續(xù)籌。
第二十條 維修基金明細(xì)戶一般按棟設(shè)置,按棟使用,不能挪用。維修房屋棟號(hào)內(nèi)未繳交維修基金的住房,應(yīng)按建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用。
第二十一條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金帳面余額按業(yè)主繳交比例退給業(yè)主。業(yè)主依法轉(zhuǎn)讓住宅后,原業(yè)主繳納的維修基金不子清退,應(yīng)辦理帳戶變更手續(xù)。
第二十二條 維修基金的管理和使用,應(yīng)接受同級(jí)審計(jì)部門的監(jiān)督。同時(shí),還應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的咨詢、檢查與監(jiān)督。
第四章 法律責(zé)任
第二十三條 業(yè)主或者使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的,當(dāng)事人可以通過協(xié)商或經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門協(xié)調(diào)解決。協(xié)商不成的,可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁,或者向人民法院訴訟。
第二十四條 公有住房出售未按照本規(guī)定提取并繳交維修基金的,財(cái)政部門和市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)提維修基金本息;逾期仍不足額提取繳交者,除不予辦理房改售房手續(xù)外,應(yīng)當(dāng)處以自應(yīng)提取繳交之日起未提取繳交額每日萬(wàn)分之三的罰款。罰款充作維修基金。 天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)
第二十五條 沒有繳交商品住房維修基金的售房單位,房地產(chǎn)管理部門不得辦理商品住房交易手續(xù);沒有繳交公用住房售后維修基金的售房單位[[,房地產(chǎn)管理(房改)部門不得辦理房改售房手續(xù);沒有繳交維修基金的購(gòu)房者,房地產(chǎn)管理部門不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。
本辦法執(zhí)行之前沒有按照(荊州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法)提取并繳交總投資1.5%(經(jīng)濟(jì)適用房1%)維修基金的開發(fā)建設(shè)單位不予辦理以后的商品房預(yù)售手續(xù)。
第二十六條 維修基金代收代管單位和部門有下列行為之一的,市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)責(zé)令其限期改正,造成損失的責(zé)令賠償,處以資金損失萬(wàn)分之三的罰款,并追究責(zé)任人員和領(lǐng)導(dǎo)人員的行政責(zé)任,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
衛(wèi)、未經(jīng)批準(zhǔn),動(dòng)用、挪用、使用維修基金;
2、造成維修基金其它損失。
第二十七條 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的,市房地產(chǎn)管理局應(yīng)對(duì)其分別給予警告,責(zé)令限期改正,降低等級(jí)或吊銷(物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書)。造成業(yè)主損失的,必須承當(dāng)賠償責(zé)任,并可處以資金損失萬(wàn)分之三的罰款,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
l、擅自挪用維修基金;
2、未定期公布維修基金收支帳目;
3、拒絕接受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主查詢;
4、維修項(xiàng)目質(zhì)量問題造成經(jīng)濟(jì)損失和其它后果;
5、其它損害業(yè)主利益的行為。第二十八條 業(yè)主委員會(huì)改變維修基金用途的,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)責(zé)令其改正,造成業(yè)主損失的,有關(guān)責(zé)任人必須承擔(dān)賠償責(zé)任,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
第二十九條 各縣、市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定實(shí)施辦法。
第三十條 非住宅商品房維修基金的建立。管理,可參照本辦法執(zhí)行。
第三十一條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十二條 本辦法自公布之日起施行。