日照市物業(yè)管理條例(20**)

　　山東省日照市人大常委會

　　(20**年8月25日日照市第十八屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議通過 20**年9月30日山東省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議批準)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居住環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動，適用本條例。

　　第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、權(quán)責(zé)分明、和諧包容的原則。

　　第四條 市、縣(區(qū))人民政府負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

　　具有行政管理職能的市人民政府派出機構(gòu)，在本轄區(qū)內(nèi)承擔(dān)前款規(guī)定的縣級人民政府職責(zé)。

　　第五條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門是本市物業(yè)主管部門，負責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

　　縣級人民政府物業(yè)主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣(區(qū))人民政府其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　具有行政管理職能的市人民政府派出機構(gòu)，根據(jù)授權(quán)負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，具體工作可以由有關(guān)內(nèi)設(shè)機構(gòu)負責(zé)。

　　第六條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的相關(guān)工作。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責(zé)人實行信用管理。

　　第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員自律制度，規(guī)范行業(yè)行為。

　　第九條 鼓勵建設(shè)單位、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準和質(zhì)量評估等活動。

　　物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、全面。

　　第二章 前期物業(yè)管理

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮建筑物的規(guī)模、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。

　　分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)分割成多個自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條 住宅物業(yè)建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案等資料，向物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進行物業(yè)管理區(qū)域劃分。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將下列內(nèi)容向買受人明示，并作為商品房買賣合同的附件：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱;

　　(三)規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數(shù)量和位置;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;

　　(五)生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，明確調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十三條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個或者住宅(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅)物業(yè)總建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　縣級人民政府物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘進行監(jiān)督。

　　第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門、價格主管部門備案。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)承接查驗費用承擔(dān);

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準、收費標(biāo)準和委托代收費事項;

　　(三)分項服務(wù)的標(biāo)準(含人員配置)和費用分項測算;

　　(四)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;

　　(五)是否委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，擬采取的評估標(biāo)準及方法;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會辦公用房)面積和位置;

　　(七)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊;

　　(八)業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法;

　　(九)合同解除的條件和違約責(zé)任;

　　(十)與前期物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費收費標(biāo)準應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的浮動幅度內(nèi)，并與物業(yè)服務(wù)規(guī)范規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準相對應(yīng)。

　　第十五條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

　　(一)使用、維護物業(yè)共有部分的規(guī)則;

　　(二)使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);

　　(三)維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù);

　　(四)分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域費用的方式;

　　(五)建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù);

　　(六)建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件;

　　(七)消防安全防范義務(wù);

　　(八)違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;

　　(九)其他有關(guān)事項。

　　臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效時終止。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約在銷售場所公示，在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在購房時應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第十六條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)將已備案的前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬資料等作為約定的內(nèi)容。

　　建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)費;已作出物業(yè)費減免承諾的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的物業(yè)費。

　　第十七條　建設(shè)單位無償配置的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房間，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間等，依法屬于全體業(yè)主共有，不得擅自改變用途。

　　第十八條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗。物業(yè)與竣工驗收資料不符的，由建設(shè)單位負責(zé)整修。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣級人民政府物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下，按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施的設(shè)計、制造、安裝合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗報告等安全技術(shù)檔案;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。

　　第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

　　建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程*同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二十條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門備案:

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(二)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

　　(三)建設(shè)單位移交資料清單;

　　(四)查驗、交接記錄;

　　(五)與承接查驗有關(guān)的其他資料。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

　　第二十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶，并按照合同約定公布收支情況，每年不得少于一次。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。

　　第二十二條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后十日內(nèi)，將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況告知物業(yè)買受人。

　　第二十三條　前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，依法組織業(yè)主決定管理模式。

　　第三章　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

　　第一節(jié) 業(yè)主大會

　　第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第二十五條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十六條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況在二十日內(nèi)報告街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，同時報送下列資料：

　　(一)業(yè)主名冊;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(三)房屋及建筑面積清冊;

　　(四)規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的備案證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置資料;

　　(七)成立業(yè)主大會必需的其他資料。

　　十人以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開首次業(yè)主大會會議書面請求的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位在十日內(nèi)報告業(yè)主入住情況。符合業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定報送資料。

　　建設(shè)單位已經(jīng)注銷的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報告業(yè)主入住情況，并提供有關(guān)資料。

　　第二十七條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位報告之日起三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十一人的單數(shù)，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表一名，社區(qū)居民委員會代表一名，建設(shè)單位代表一名和業(yè)主代表若干名組成。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

　　籌備組正式開展籌備工作前，縣級人民政府物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進行物業(yè)管理培訓(xùn)。

　　第二十八條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;

　　(三)無非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物的行為;

　　(四)無不宜擔(dān)任的其他情形。

　　籌備組中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件：

　　(一)按時交納物業(yè)費、車位租賃費、停車服務(wù)費和住宅專項維修資金等;

　　(二)無損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為;

　　(三)本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。

　　第二十九條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定。住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，老舊住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由縣級人民政府承擔(dān)：

　　(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)首次登記前，交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費;

　　(二)已辦理首次登記尚未召開首次業(yè)主大會會議的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于報送成立業(yè)主大會資料時，交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對籌備經(jīng)費進行監(jiān)管。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向出資單位報告。建設(shè)單位預(yù)交的籌備經(jīng)費結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)予以退還。

　　第三十條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設(shè)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第三十一條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　第三十二條 召開業(yè)主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　采用集體討論形式的，可以由全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。

　　業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議三日前，應(yīng)當(dāng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。業(yè)主代表不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另行推選。

　　采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交全體業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實名簽署意見;無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需業(yè)主投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的情況進行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第三十三條 業(yè)主拒付物業(yè)費、不交存專項維修資金、亂停放車輛以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使作出約定。

　　第三十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議的召開時間和臨時會議的召開事由，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　召開業(yè)主大會定期會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議內(nèi)容書面告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議的召開進行指導(dǎo)，并對業(yè)主大會會議表決情況予以監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開;逾期仍未召開的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)組織召開。

　　第三十五條 業(yè)主大會會議表決采用書面方式實名投票;采用電子信息技術(shù)方式實名投票的，應(yīng)當(dāng)核實業(yè)主身份，確保業(yè)主意思表示真實、有效。

　　第三十六條 業(yè)主大會會議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公告。

　　業(yè)主大會通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。

　　第三十七條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費等的收支管理，應(yīng)當(dāng)符合財務(wù)管理規(guī)定，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財務(wù)原始憑證、會計賬簿等會計資料。

　　第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。

　　業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會。

　　第二節(jié) 業(yè)主委員會

　　第三十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由三至十一人的單數(shù)組成，委員只能由業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及委員報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取，或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準由業(yè)主大會決定。

　　第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會決議、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和基本情況等資料，向物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　前款規(guī)定的備案事項變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝唬⒃谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第四十一條 業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會依法備案之日起五日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交辦公用房。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持物業(yè)主管部門出具的備案證明，依法刻制、使用、管理印章和開設(shè)賬戶。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案和印章管理等制度，業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。

　　第四十二條 業(yè)主委員會委員有下列行為之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)調(diào)查核實后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，并由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定終止其委員資格：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(二)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費、車位租賃費、停車服務(wù)費，以及非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的財物;

　　(三)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害投訴人、舉報人;

　　(四)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動;

　　(五)損害業(yè)主共同利益的其他行為。

　　業(yè)主委員會委員有拒不履行委員職責(zé)、違章搭建建筑物和構(gòu)筑物或者拒付物業(yè)費等行為的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格。

　　第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)及時告知社區(qū)居民委員會。

　　第四十四條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　第四十五條 業(yè)主委員會委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的財物等移交業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;逾期未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，移交給街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　未在規(guī)定期限內(nèi)移交的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促其移交。

　　第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

　　第四十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會，作為臨時機構(gòu)履行物業(yè)管理職能：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)兩次組織后仍不能成立的;

　　(三)未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)兩次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的;

　　(四)業(yè)主委員會不履行職責(zé)一年以上，無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)兩次指導(dǎo)后調(diào)整未成或者未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　第四十七條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位派員組成。

　　物業(yè)管理委員會由九至十三人的單數(shù)組成。其中，業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)按照本條例首次業(yè)主大會籌備組業(yè)主成員的條件推薦。

　　物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第四十八條 物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第四十九條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

　　符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會依法備案之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理財物和相關(guān)資料移交手續(xù)后解散。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第五十條 鼓勵業(yè)主大會采用招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準、收費標(biāo)準和委托代收費事項;

　　(二)分項服務(wù)標(biāo)準(含人員配置)和費用分項測算;

　　(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;

　　(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準的評估標(biāo)準與方法;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用;

　　(六)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法;

　　(七)雙方的權(quán)利義務(wù);

　　(八)違約責(zé)任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件;

　　(九)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門備案。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

　　(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準、規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期召開業(yè)主懇談會，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，及時受理業(yè)主、物業(yè)使用人投訴;

　　(四)未經(jīng)本人同意或者非因法定事由，不得向其他單位和個人透漏業(yè)主、物業(yè)使用人信息;

　　(五)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、技防監(jiān)控、消防控制值守等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關(guān)的指導(dǎo)檢查;

　　(六)維護管理車輛停放、通行秩序，定期將亂停放車輛號牌及掌握的車輛所有人姓名和聯(lián)系方式報告業(yè)主委員會;

　　(七)配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等專業(yè)經(jīng)營單位進入物業(yè)管理區(qū)域開展服務(wù)，并提供便利;

　　(八)制定消防安全制度、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，開展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災(zāi)隱患;

　　(九)配合做好社區(qū)管理的相關(guān)工作。

　　第五十二條　經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以有償提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，收費標(biāo)準由雙方約定。

　　第五十三條　終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。

　　自物業(yè)服務(wù)合同解除之日起十日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理下列交接事宜：

　　(一)業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案;

　　(二)物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物;

　　(四)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(五)電梯等特種設(shè)備的安全與節(jié)能技術(shù)檔案;

　　(六)消防等專項設(shè)施設(shè)備技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄等資料;

　　(七)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的有關(guān)資料，預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費用;

　　(八)物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料;

　　(九)應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)的，不得撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)。

　　第五十四條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，制作查驗記錄并簽字。

　　新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

　　新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂五日內(nèi)，報物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門備案。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準、收費項目、收費標(biāo)準、收費方式等;

　　(三)電梯、消防、燃氣、熱力等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

　　(四)公共水電費用分攤情況，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及使用情況;

　　(五)房屋裝飾裝修及使用過程中應(yīng)當(dāng)注意的安全事項;

　　(六)價格、物業(yè)等主管部門監(jiān)督電話;

　　(七)應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第五十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行下列活動：

　　(一)改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;

　　(二)設(shè)置營業(yè)攤點;

　　(三)允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳等;

　　(四)收取或者提高占用業(yè)主共有道路或者其他場地施劃車位的場地占用費;

　　(五)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的其他事項。

　　第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的種類、特點以及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的，物業(yè)服務(wù)收費基準價及浮動幅度由價格主管部門會同物業(yè)主管部門依法制定。

　　第五十八條 物業(yè)費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)書面答復(fù)。

　　第五十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者提起訴訟;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行仲裁裁決或者生效判決的，由物業(yè)主管部門記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，除依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任以外，由物業(yè)主管部門記入信用檔案：

　　(一)在物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(三)撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料的;

　　(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;

　　(五)故意泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息的;

　　(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復(fù)的;

　　(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣級人民政府物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)項目實行項目負責(zé)人責(zé)任制。

　　物業(yè)項目負責(zé)人有下列行為之一的，除依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任以外，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：

　　(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;

　　(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;

　　(五)因管理失職造成人身傷害、財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;

　　(六)被價格主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范，拒不改正的;

　　(七)嚴重損害業(yè)主利益的其他行為。

　　第六十三條 業(yè)主自行管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定：

　　(一)自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人;

　　(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準、費用和期限;

　　(三)聘請專業(yè)經(jīng)營單位的方案;

　　(四)有關(guān)自行管理的其他內(nèi)容。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第六十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，依法處理相鄰關(guān)系。

　　第六十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人有下列違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，并向縣級人民政府有關(guān)行政主管部門報告：

　　(一)侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為，向物業(yè)主管部門報告;

　　(二)損壞或者擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)等違反建筑裝飾裝修法律、法規(guī)的行為，向建設(shè)行政主管部門報告;

　　(三)違法搭建建筑物和構(gòu)筑物等違反規(guī)劃法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報告;

　　(四)隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品，擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等違反市容環(huán)境衛(wèi)生法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報告;

　　(五)損毀樹木、綠地等違反城市綠化法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報告;

　　(六)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會生活噪聲等違反治安管理法律、法規(guī)的行為，向公安機關(guān)報告;

　　(七)損壞公共消防設(shè)施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規(guī)的行為，向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告;

　　(八)違法設(shè)立工業(yè)企業(yè)、手工作坊，排放工業(yè)廢水、廢氣、噪聲等違反環(huán)境法律、法規(guī)的行為，向環(huán)境保護主管部門報告;

　　(九)其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的行為，依法向有關(guān)行政主管部門報告。

　　有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為進行處理。

　　第六十六條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅(含車庫、儲藏室)改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約以外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定。業(yè)主要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

　　占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業(yè)主共有，其分配、使用、收費等具體事項由業(yè)主大會決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。停車服務(wù)費標(biāo)準由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位租賃價格實行政府指導(dǎo)價。公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務(wù)、實施作業(yè)時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利，且不得收取費用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

　　第六十八條 業(yè)主長期空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就緊急情況處置等事項簽訂協(xié)議。

　　簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動向業(yè)主提示房屋空置的風(fēng)險。

　　第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準手續(xù)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確裝修保證金的收取、扣除、退還和保證事項，允許施工的時間，廢棄物的清運方式、臨時存放位置、委托清運費用標(biāo)準以及違約責(zé)任等。住宅裝修保證金每戶不得高于二千元。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應(yīng)當(dāng)遵守。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修車輛、施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第七十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，負責(zé)入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新，并承擔(dān)相關(guān)費用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　住宅用水表、電能表、燃氣表、熱能表等計量器具使用期限屆滿的，應(yīng)當(dāng)由供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)免費換裝經(jīng)強制檢定合格的計量器具。

　　專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。

　　第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。

　　電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在投入使用前或者投入使用后三十日內(nèi)，向負責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督的管理部門辦理使用登記，取得使用登記證書和登記標(biāo)志。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于該特種設(shè)備的顯著位置。

　　電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在檢驗合格有效期屆滿前一個月申請定期檢驗，未經(jīng)定期檢驗或者檢驗不合格的，不得繼續(xù)使用。

　　第七十二條 在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責(zé)維修、養(yǎng)護;業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同負責(zé)維修、養(yǎng)護，合同約定由業(yè)主共同維修的，按照規(guī)定使用住宅專項維修資金;未交存住宅專項維修資金的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

　　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)登記前，按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。

　　第七十三條 物業(yè)保修期滿后，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，可以按照規(guī)定啟動住宅專項維修資金應(yīng)急維修程序。

　　應(yīng)急維修涉及電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)主管部門或者檢驗機構(gòu)出具的檢驗報告、驗收合格意見書或者其他合格證明。

　　第七十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第六章 監(jiān)督管理

　　第七十五條 市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標(biāo)責(zé)任制考核。

　　第七十六條 縣級人民政府物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)督檢查，定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查;

　　(二)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主委員會備案等監(jiān)督管理工作;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息征集、核查和監(jiān)管工作;

　　(四)指導(dǎo)、服務(wù)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;

　　(五)房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第七十七條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)明確專門機構(gòu)，履行下列職責(zé)：

　　(一)組織、指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責(zé);

　　(二)組織成立物業(yè)管理委員會;

　　(三)監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項目的移交、接管;

　　(五)糾正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定;

　　(六)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛;

　　(七)指導(dǎo)社區(qū)居民委員會建立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會制度;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第七十八條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由業(yè)主、業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、綜合行政執(zhí)法、專業(yè)經(jīng)營單位等方面代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(六)物業(yè)管理與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位協(xié)調(diào)和配合的問題;

　　(七)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理事項。

　　第七十九條 有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列工作：

　　(一)規(guī)劃主管部門負責(zé)建設(shè)工程的規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整變更的管理，協(xié)助開展物業(yè)管理區(qū)域劃分;

　　(二)價格主管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查，受理投訴舉報，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的行為;

　　(三)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(市場監(jiān)督管理部門)負責(zé)電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察，規(guī)范和監(jiān)督市場計量行為，依法查處違反特種設(shè)備安全管理和計量法律、法規(guī)的行為;

　　(四)工商行政管理部門(市場監(jiān)督管理部門)負責(zé)工商登記管理，對以住宅為住所(經(jīng)營場所)的，應(yīng)當(dāng)審查有關(guān)單位出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改為經(jīng)營性用房的證明材料，依法查處違反工商登記管理法律、法規(guī)的行為;

　　(五)民政部門(社區(qū)管理部門)負責(zé)社區(qū)居民委員會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展自治管理的監(jiān)督。

　　第八十條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)管聯(lián)系人制度，將社區(qū)、公安、綜合行政執(zhí)法、環(huán)境保護等有關(guān)部門、單位指定的物業(yè)管理協(xié)管人姓名、職責(zé)、聯(lián)系方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第八十一條 物業(yè)主管部門，綜合行政執(zhí)法、環(huán)境保護、公安等行政主管部門，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立信息共享制度，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的情況，及時進行通報。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第八十二條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

　　第八十三條 物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)違反本條例規(guī)定，出具的評估報告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，由縣級人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下罰款;造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八十四條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，未交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由縣級人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，依照下列規(guī)定處罰:

　　(一)未按照規(guī)定辦理物業(yè)承接查驗協(xié)議備案的，由縣級人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款;

　　(二)物業(yè)費實行酬金制，未按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算或者季度收支情況的，由縣級人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，處五千元以上一萬元以下罰款;

　　(三)中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的，由縣級人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，可以處一萬元以下罰款;逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第八十六條 國家機關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)行為的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章 附 則

　　第八十七條 本條例自20**年1月1日起施行。

篇2：杭州市物業(yè)管理條例(2014)

　　杭州市物業(yè)管理條例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準

　　根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準)

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。

　　籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認;

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

　　業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

　　業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項目工程決算金額為準;在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。

　　物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機構(gòu)(以下稱保修金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;

　　(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經(jīng)批準的建設(shè)工程設(shè)計方案進行配套設(shè)施建設(shè)的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(gòu)(以下稱維修資金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準向維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標(biāo)準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。

　　第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項;

　　(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構(gòu)提出申請;

　　(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告;

　　(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項予以書面確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理。

　　實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

　　(二)召開業(yè)主大會會議對實施方案進行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構(gòu);

　　(四)維修資金管理機構(gòu)對申請資料進行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

　　第五十八條 任何機構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

　　本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)負責(zé)實施。

　　第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規(guī)定的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當(dāng)利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業(yè)管理條例(2007修正)

　　物業(yè)管理條例(20**修正)

　　中華人民共和國國務(wù)院令

　　第504號

　　現(xiàn)公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。

　　總理 *

　　二○○七年八月二十六日

　　國務(wù)院關(guān)于修改

　　《物業(yè)管理條例》的決定

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理條例》作如下修改：

　　一、將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。”

　　刪除第十條第二款。

　　二、將第十一條修改為：“下列事項由業(yè)主共同決定：

　　“(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　“(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　“(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　“(五)籌集和使用專項維修資金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。”

　　三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　“業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”

　　四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”

　　此外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，并對個別條文的文字作了修改。

　　本決定自20**年10月1日起施行。

　　《物業(yè)管理條例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。

　　物業(yè)管理條例

　　(20**年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布 根據(jù)20**年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》修訂)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

　　第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

　　第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

　　個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。