佛山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)佛山市物業(yè)管理辦法的通知

　　各區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、直屬各機(jī)構(gòu)：

　　《佛山市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市住建管理局反映。

　　佛山市人民政府辦公室

　　20**年3月13日

　　佛山市物業(yè)管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　居(村)民委員會(huì)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作。

　　第四條 區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)應(yīng)分別確定1名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)有專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，并根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模，配備相應(yīng)的物業(yè)管理工作人員。

　　居(村)民委員會(huì)應(yīng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作，并配備適當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理工作人員。

　　全市各級(jí)人民政府應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予經(jīng)費(fèi)支持。

　　第五條 全市各級(jí)人民政府相關(guān)行政管理部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

　　價(jià)格管理部門(mén)負(fù)責(zé)制定或調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法排放或制造社會(huì)生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務(wù)業(yè)油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為，在人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為;破壞房屋外立面、違法設(shè)置戶(hù)外廣告、非法搭建、違規(guī)裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣(mài)行為等，相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)依法予以配合。

　　公安部門(mén)在物業(yè)管理工作中負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)管理制度;配合流動(dòng)人員和出租屋管理職能部門(mén)，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放大型車(chē)輛、危險(xiǎn)化學(xué)品車(chē)輛等行為依法采取強(qiáng)制措施;打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為。

　　環(huán)境保護(hù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廢水、廢渣、固體廢物、工業(yè)有毒有害廢物、噪聲、振動(dòng)、輻射放射等行為。

　　園林綠化管理部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、破壞綠地行為。

　　質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯安全監(jiān)督管理工作。

　　公安消防部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全監(jiān)督管理工作。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)的情況依法進(jìn)行日常監(jiān)督檢查;負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重威脅公共安全的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)在責(zé)令改正的同時(shí)依法進(jìn)行處罰和整改。

　　人口與計(jì)劃生育管理部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口與計(jì)劃生育工作。

　　第六條 市、區(qū)兩級(jí)人民政府及相關(guān)職能部門(mén)分別成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　建立街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主代表)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問(wèn)題，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集、主持。

　　重大問(wèn)題是指在本區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的因人為、自然災(zāi)害或者其他原因造成的重大人身傷害及財(cái)產(chǎn)損失事故，以及因物業(yè)管理不善，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人日常生活，并造成不良社會(huì)影響的問(wèn)題或其他確需政府職能部門(mén)協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并配合政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化活動(dòng)以及流動(dòng)人員計(jì)劃生育服務(wù)管理等行政管理工作。

　　第八條 市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議，每年公布我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，承接主管部門(mén)委托、轉(zhuǎn)移的其他事項(xiàng)。

　　區(qū)級(jí)物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

　　第九條 依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

　　基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買(mǎi)受人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照國(guó)家法有關(guān)規(guī)定繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。

　　第十一條 1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立1個(gè)業(yè)主大會(huì)，由1個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

　　(五)選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(六)決定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

　　(七)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(九)改變共有部分的用途;

　　(十)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;

　　(十一)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

　　決定各個(gè)事項(xiàng)的具體條件按本辦法第二十二條執(zhí)行。

　　第十三條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　第十四條 20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

　　已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

　　符合前兩款情形之一的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　第十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組由居(村)民委員會(huì)代表、業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代表7至15人組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的60%。居(村)民委員會(huì)代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。

　　籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理部門(mén)和居(村)民委員會(huì)推薦產(chǎn)生或由業(yè)主民主推選產(chǎn)生。業(yè)主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面委托。

　　籌備組成員名單及簡(jiǎn)歷應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

　　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料(包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等)、已籌集的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(四)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書(shū)面通知全體業(yè)主。

　　籌備組的會(huì)議材料等應(yīng)妥善保管，并于本物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)成立后5日內(nèi)移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第十七條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定或者20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)提出協(xié)助要求，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開(kāi)。

　　第十九條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)、電子網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)的形式。采用書(shū)面、電子網(wǎng)絡(luò)等形式征求意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告30日。征求意見(jiàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

　　第二十條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn);需要投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字確認(rèn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)提交。

　　第二十一條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

　　第二十二條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　　(一)專(zhuān)有部分面積，按照建筑面積計(jì)算;建筑物總面積，按專(zhuān)有部分面積之和計(jì)算。

　　(二)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條確定的車(chē)位、攤位等特定空間計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專(zhuān)有部分面積，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有約定的除外。

　　(三)業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，1個(gè)專(zhuān)有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有1個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按1人計(jì)算。

　　(四)1個(gè)專(zhuān)有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1個(gè)行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

　　(五)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。

　　任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)。選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢(xún)。

　　未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　第二十四條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。表決情況及結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查詢(xún)相關(guān)材料。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)作出約定。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，以書(shū)面形式召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理年度實(shí)施報(bào)告;

　　(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

　　(四)協(xié)助制訂重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù);

　　(五)監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)情況;

　　(六)組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作;

　　(七)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(八)組織和監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

　　(九)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督;

　　(十)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作，接受居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo);配合政府行政管理部門(mén)共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作;

　　(十一)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用，維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(十二)調(diào)整委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員;

　　(十三)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年12月作1次工作報(bào)告，抄送街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過(guò)5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

　　業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票多少順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(三)按時(shí)交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無(wú)損害公共利益行為;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會(huì)公信力和組織能力;

　　(五)具有必要的工作時(shí)間;

　　(六)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職;

　　(七)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)書(shū)面承諾，自愿成為業(yè)主委員會(huì)委員，愿意在任期內(nèi)積極為業(yè)主服務(wù)，保證公正廉潔、勤勉盡責(zé)。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，提交以下資料備案：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄、會(huì)議決定和會(huì)議表決結(jié)果;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)委員(候補(bǔ)委員)名單及其基本情況、分工安排。

　　居(村)民委員會(huì)加具意見(jiàn)后，到街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

　　業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì)換屆或備案情況發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的居(村)民委員會(huì)，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)。

　　第三十條 分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合第十三條規(guī)定的，可以在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　新一期的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員不得超過(guò)15人。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代表、居(村)民委員會(huì)代表、業(yè)主委員會(huì)成員，由居(村)民委員會(huì)代表?yè)?dān)任組長(zhǎng)?；I備小組負(fù)責(zé)換屆具體工作，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)3日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不按時(shí)移交的，可以申請(qǐng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)督促其移交;對(duì)拒不移交的，可以請(qǐng)求公安派出所協(xié)助移交。屆滿(mǎn)沒(méi)有成立的，上述資料交由居(村)民委員會(huì)代管。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居(村)民委員會(huì)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

　　第三十三條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)總?cè)藬?shù)的1/2或不足法定最低人數(shù)5人的，可以由物業(yè)所在地的居(村)民委員會(huì)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主委員會(huì)成員可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則領(lǐng)取適當(dāng)工作補(bǔ)貼。

　　業(yè)主委員會(huì)可以聘用專(zhuān)職或者兼職執(zhí)行秘書(shū)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布經(jīng)居(村)民委員會(huì)確認(rèn)的工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定或者使用印章必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意，作出的決定在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。

　　召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居(村)民委員會(huì)，并聽(tīng)取居(村)民委員會(huì)的建議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書(shū)面記錄，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

　　業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)于決定產(chǎn)生起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7日。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)以書(shū)面形式告知居(村)民委員會(huì)。

　　第三十六條 業(yè)主委員會(huì)及委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約、議事規(guī)則，不得有下列行為：

　　(一)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，擅自決定解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(二)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

　　(三)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;

　　(四)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　(五)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);

　　(七)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;

　　(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第三十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的;

　　(二)不履行委員職責(zé)的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

　　(五)侵害他人合法權(quán)益的;

　　(六)本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職的;

　　(七)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　第三十九條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，可以請(qǐng)求公安派出所協(xié)助移交。

　　第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止、委員辭職(含集體辭職)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，并抄送居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)。

　　第三章 共有收益管理

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車(chē)位、共用部位廣告、電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入(以下稱(chēng)共有收益)歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)行政管理部門(mén)的公益宣傳工作。公益宣傳不能附帶商業(yè)廣告。

　　利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車(chē)輛的車(chē)位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得凈收益依法歸全體業(yè)主共有，存入共有收益獨(dú)立賬戶(hù)。

　　共有收益主要用于以下幾個(gè)方面：

　　(一)維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備;

　　(二)業(yè)主公益活動(dòng)的開(kāi)展;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼;

　　(四)補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

　　(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他事項(xiàng)。

　　第四十三條 已成立業(yè)主委員會(huì)的，可由業(yè)主委員會(huì)對(duì)共有收益進(jìn)行管理;未成立業(yè)主委員會(huì)的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有收益暫行管理。居(村)民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。

　　第四十四條 已成立業(yè)主委員會(huì)的，共有收益用于第四十二條所列方面時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)議事規(guī)則在共有收益獨(dú)立賬戶(hù)中支取。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每個(gè)季度對(duì)共有收益情況進(jìn)行公示，報(bào)居(村)民委員會(huì)備案。

　　未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有收益單列賬戶(hù)管理。每季度的開(kāi)支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，同時(shí)報(bào)建設(shè)單位和居(村)民委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的共有收益的歷年收支情況及剩余款項(xiàng)移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十五條 業(yè)主委員會(huì)成立后，依法依約屬于全體業(yè)主的共有收益，應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨(dú)立賬戶(hù)管理。若委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在共有收益經(jīng)營(yíng)中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第四十六條 新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。預(yù)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理委托合同?，F(xiàn)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。

　　連續(xù)兩次公開(kāi)招投標(biāo)投標(biāo)人少于3個(gè)或者總建筑面積不超過(guò)50,000平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)(資格)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　分期開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，不得分期招投標(biāo)。

　　前期物業(yè)管理招投標(biāo)由招標(biāo)單位在市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)專(zhuān)家?guī)斐槿?zhuān)家，由區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)監(jiān)督招投標(biāo)過(guò)程。

　　第四十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第四十八條 建設(shè)單位在預(yù)(銷(xiāo))售物業(yè)時(shí)，必須在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會(huì)辦公用房)、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，載明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。

　　第四十九條　建設(shè)單位在預(yù)(銷(xiāo))售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)以書(shū)面形式明示臨時(shí)管理規(guī)約。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

　　臨時(shí)管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時(shí)自動(dòng)終止。

　　第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積2‰的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過(guò)300平方米;其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過(guò)60平方米。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能;沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

　　物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。

　　電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、車(chē)庫(kù)(棚)、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

　　第五十一條　規(guī)劃行政管理部門(mén)應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

　　建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置在設(shè)計(jì)方案中載明。

　　先期開(kāi)發(fā)部分未配置或配置不足物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)臨時(shí)配置或補(bǔ)充配置。

　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同居(村)民委員會(huì)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并向居(村)民委員會(huì)提供經(jīng)雙方確認(rèn)的資料移交清單和重要資料，重要資料的范圍由各區(qū)自行確定。

　　(一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單;

　　(五)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房的清單;

　　(七)業(yè)主清冊(cè);

　　(八)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料;

　　(九)以上資料的清單。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居(村)民委員會(huì)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議，及時(shí)處理業(yè)主投訴，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理業(yè)主的投訴的，居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第五十四條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)下，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)以下事項(xiàng)逐一表決：

　　(一)確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(二)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行表決;

　　(三)對(duì)是否委托業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)方式確定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。

　　第五十五條 確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見(jiàn);確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，征求業(yè)主意見(jiàn)。公示時(shí)間不得少于15日。

　　第五十六條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，采取公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的形式開(kāi)展招投標(biāo)活動(dòng)。由業(yè)主委員會(huì)在市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的專(zhuān)家?guī)斐槿?zhuān)家，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)監(jiān)督招投標(biāo)，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)對(duì)招投標(biāo)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。具體程序參照《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》(建住房〔20**〕130號(hào))執(zhí)行。招投標(biāo)所產(chǎn)生費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　第五十七條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和居(村)民委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)1個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，可自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘或選聘決定為止。

　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，并書(shū)面抄送居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　責(zé)任方依照法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)橘Y質(zhì)被降級(jí)、被取消、因業(yè)主大會(huì)決定被解聘或者因自身原因未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意提前撤出管理區(qū)域的，為避免物業(yè)服務(wù)中止，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)同意，可以直接委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫行管理，但應(yīng)在臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定，該合同于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后合同生效之日自動(dòng)終止。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)按照第五十四條、第五十五條、第五十六條規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第六十條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由拒絕辦理交接。

　　第六十一條 業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)合同需報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。

　　第六十二條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　查驗(yàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等，并由查驗(yàn)人共同簽字。查驗(yàn)記錄同時(shí)抄送街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)。

　　新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。經(jīng)交接雙方確認(rèn)的移交資料清單抄送居(村)民委員會(huì)。

　　(一)第五十二條規(guī)定的資料;

　　(二)物業(yè)服務(wù)用房;

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。

　　第六十四條 提倡建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交一定數(shù)額的物業(yè)服務(wù)履約保證金。

　　第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)工作，協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序，依法依約進(jìn)行值班、巡邏工作;發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，并協(xié)助開(kāi)展救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

　　(一)將1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人;

　　(二)挪用或擅自使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

　　(三)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途;

　　(四)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和共用設(shè)施用途;

　　(五)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益;

　　(六)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);

　　(七)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定辦理查驗(yàn)移交手續(xù);

　　(八)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo);

　　(九)物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為;

　　(十)超越資質(zhì)(資格)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù);

　　(十一)出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū);

　　(十二)限定業(yè)主購(gòu)買(mǎi)其指定的經(jīng)營(yíng)者(服務(wù)提供者)的商品或者服務(wù);

　　(十三)其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

　　第六十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)下，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進(jìn)行年度考核。每年至少開(kāi)展1次業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)工作。

　　住宅小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在居(村)民居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為單位，組織業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)。

　　年度考核結(jié)果和滿(mǎn)意度調(diào)查情況應(yīng)當(dāng)公示在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)(住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理)

　　第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

　　任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　第六十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;

　　(三)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)等改為需要做防水處理的衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;

　　(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;

　　(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(八)損毀樹(shù)木、園林;

　　(九)生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;

　　(十)亂丟垃圾，高空拋物;

　　(十一)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng);

　　(十二)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無(wú)序停放車(chē)輛;

　　(十三)在建筑物、構(gòu)筑物或者樹(shù)木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);

　　(十四)占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)置路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備;

　　(十五)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

　　第七十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

　　業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議，申報(bào)登記裝飾裝修方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)隱蔽工程和防水工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　裝修期間業(yè)主的裝修物料搬運(yùn)，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好配合和服務(wù)工作，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示裝修搬運(yùn)指引、管理部門(mén)投訴電話等內(nèi)容。發(fā)生、發(fā)現(xiàn)裝修搬運(yùn)欺行霸市行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門(mén)處理。

　　第七十一條 裝修期間搬運(yùn)物料應(yīng)遵守如下規(guī)定：

　　(一)業(yè)主聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍搬運(yùn)裝修物料時(shí)，需配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理;

　　(二)裝修期間可使用電梯搬運(yùn)物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)搬運(yùn)隊(duì)伍加強(qiáng)監(jiān)督和管理。專(zhuān)業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍進(jìn)行作業(yè)過(guò)程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運(yùn);

　　(三)在搬運(yùn)作業(yè)期間造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由行為人承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第七十二條　房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

　　(一)業(yè)主專(zhuān)有部分由業(yè)主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》執(zhí)行;

　　(二)共用物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積比例分?jǐn)?

　　(三)單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積比例承擔(dān);

　　(四)屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并賠償損失;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項(xiàng)服務(wù)的單位維修養(yǎng)護(hù)的，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主維修養(yǎng)護(hù)，不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

　　第七十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)協(xié)調(diào)改正，拒不改正的經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。

　　第七十四條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須每季公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修費(fèi)用的使用情況。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居(村)民委員會(huì)監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)成立以后，由業(yè)主委員會(huì)和居(村)民委員會(huì)共同監(jiān)督。

　　前期物業(yè)管理階段，每月維護(hù)、維修費(fèi)用不足部分在共有收益獨(dú)立賬戶(hù)中支出，多余部分滾存入下月維護(hù)、維修費(fèi)用中繼續(xù)使用。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域，維護(hù)、維修費(fèi)用有結(jié)余的，應(yīng)由建設(shè)單位、居(村)民委員會(huì)共同監(jiān)督，繳存入共有收益獨(dú)立賬戶(hù)中。

　　業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理階段，每月維護(hù)費(fèi)用不足的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)，業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，經(jīng)居(村)民委員會(huì)證明，在共有收益獨(dú)立賬戶(hù)中支出。每月的維護(hù)、維護(hù)費(fèi)用有結(jié)余的，由業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存入共有收益獨(dú)立賬戶(hù)中。

　　第七十五條　依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的緊急維修，相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見(jiàn)的，業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)和相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，經(jīng)居(村)民委員會(huì)加具證明意見(jiàn)，從共有收益賬戶(hù)中或住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)中列支，涉及專(zhuān)有部分的開(kāi)支由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?，費(fèi)用支出情況向業(yè)主公示。

　　第七十六條　物業(yè)維修實(shí)行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。

　　第七十七條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用按以下規(guī)定執(zhí)行：

　　(一)用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、增設(shè)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日;

　　(二)用于單幢房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、增設(shè)等，業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)征詢(xún)?cè)摯蔽飿I(yè)業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，按本條第(一)項(xiàng)使用;

　　(三)當(dāng)發(fā)生危及房屋安全、人身安全的緊急情況時(shí)，按照第七十五條執(zhí)行;

　　(四)當(dāng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足交存額50%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)確定續(xù)籌方案;當(dāng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足交存額30%時(shí)，只能用于緊急維修。

　　第七十八條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案需經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，可以一次性續(xù)籌，也可以在繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的同時(shí)按比例計(jì)收。按比例計(jì)收的，以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為基數(shù)，約定一定比例，每月籌集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由業(yè)主委員會(huì)繳存到住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)中。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將每月的繳存情況公示，并每年1次將繳存情況報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)。

　　第七十九條 業(yè)主大會(huì)決定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用需要聘請(qǐng)有相應(yīng)資質(zhì)的第三方進(jìn)行審核時(shí)，其審核費(fèi)用可以從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。第三方審核費(fèi)用按照造價(jià)部門(mén)維修(預(yù))結(jié)算審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第八十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

　　第七章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

　　第八十一條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　(七)辦公費(fèi)用;

　　(八)管理費(fèi)分?jǐn)?

　　(九)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(十)經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費(fèi)用。

　　第八十二條 為了使物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費(fèi)相對(duì)應(yīng)，有條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)采取菜單式物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第八十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中記載的建筑面積為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)單位為元/每月每平方米建筑面積。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如以套內(nèi)面積計(jì)收的，由各區(qū)價(jià)格管理部門(mén)會(huì)同區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)制定折算方式。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定開(kāi)始計(jì)收。

　　第八十四條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的普通住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位車(chē)庫(kù))，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)由基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度組成。全市的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)上限由市價(jià)格管理部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)適時(shí)制定公布。各區(qū)可在市定基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)本區(qū)實(shí)際制定具體浮動(dòng)幅度并向社會(huì)公布。

　　物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)制定的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定，需向所屬區(qū)價(jià)格管理部門(mén)備案，并告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)。確需超過(guò)區(qū)公布的最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，要按屬地報(bào)區(qū)價(jià)格管理部門(mén)審核。

　　第八十五條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)公示的樣式、內(nèi)容由區(qū)價(jià)格管理部門(mén)監(jiān)制。

　　第八十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況接受業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季公布經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的收支情況。

　　實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應(yīng)該進(jìn)行年度審計(jì)。前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)?已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。審計(jì)結(jié)果予以公示并抄送居(村)民委員會(huì)。

　　實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不含公用水電費(fèi)，各區(qū)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向所有相關(guān)業(yè)主合理分?jǐn)?。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。公用水電沒(méi)有獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表的，不得向業(yè)主分?jǐn)偣盟娰M(fèi)用。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

　　第八十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由建設(shè)單位全額交納。

　　第八十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，建設(shè)單位應(yīng)該為最終用戶(hù)單獨(dú)安裝各收費(fèi)單位確認(rèn)的計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。

　　住宅物業(yè)的最終用戶(hù)，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)專(zhuān)有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶(hù);

　　(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶(hù);

　　(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶(hù)。

　　第八十九條　自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位(車(chē)庫(kù))的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按車(chē)位(車(chē)庫(kù))的數(shù)量計(jì)收，也可按法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)收。如按車(chē)位(車(chē)庫(kù))數(shù)量計(jì)收，由各區(qū)價(jià)格管理部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行業(yè)管理部門(mén)制定折算方式。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，經(jīng)規(guī)劃行政管理部門(mén)審批，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置全體業(yè)主共有的臨時(shí)停車(chē)位的，停放服務(wù)收費(fèi)按市、區(qū)價(jià)格管理部門(mén)制定的機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第九十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪、辦公用房等物業(yè)按質(zhì)價(jià)相符、協(xié)商一致的原則，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可參考該小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)商約定。

　　第九十一條 業(yè)主委員會(huì)采取公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的形式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)根據(jù)《佛山市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)》確定各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，決定物業(yè)服務(wù)合同的主要條款。根據(jù)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)后，再進(jìn)行招投標(biāo)工作。

　　第九十二條 房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報(bào)手續(xù)后，業(yè)主進(jìn)行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主(或裝修企業(yè))收取裝修保證金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定制定。

　　除上述收費(fèi)項(xiàng)目外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)與業(yè)主(或裝修企業(yè))以書(shū)面形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。裝修完工后，如業(yè)主(或裝修企業(yè))未造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個(gè)工作日內(nèi)全額退還裝修保證金;如造成損壞的，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期修復(fù)或折價(jià)賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個(gè)工作日內(nèi)退回。

　　裝修產(chǎn)生的垃圾，由業(yè)主自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行收取清運(yùn)費(fèi);業(yè)主自愿委托清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)由雙方約定。

　　第九十三條 實(shí)行智能化管理的小區(qū)，在房屋交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)為每戶(hù)業(yè)主免費(fèi)配置3張出入證(含IC卡等)，對(duì)自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位(車(chē)庫(kù))的業(yè)主應(yīng)按1車(chē)位(庫(kù))1證免費(fèi)配置車(chē)輛出入證。

　　業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每證(含IC卡等)收取制作工本費(fèi)，收取標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第九十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新約定收費(fèi)，或有20%以上業(yè)主提議調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)結(jié)果，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)表決的方式，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日，將新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所屬區(qū)價(jià)格管理部門(mén)備案，并抄送居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)。

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所屬區(qū)價(jià)格管理部門(mén)申請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間對(duì)收費(fèi)不能達(dá)成共識(shí)時(shí)，經(jīng)雙方出具委托書(shū)后，可委托有價(jià)格成本審核資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本審核，根據(jù)成本審核結(jié)果自行協(xié)商。仍不能達(dá)成共識(shí)的，可向物業(yè)所屬區(qū)價(jià)格管理部門(mén)提出核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)。

　　第九十五條 當(dāng)發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主繳交。

　　業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)法律途徑追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主出租物業(yè)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約告知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。

　　自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，買(mǎi)受人或承租人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第九十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的投訴。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、司法所、居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛。

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有意見(jiàn)的，可以向業(yè)主委員會(huì)或居(村)民委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)或居(村)民委員會(huì)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該請(qǐng)求居(村)民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。

　　業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

　　第九十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討，業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第九十八條 本章舊住宅區(qū)是指未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)域。

　　舊住宅區(qū)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)提供保安、保潔、綠化服務(wù)。按照因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃，政府投資、適度扶持，綜合整治、分步實(shí)施的原則，逐步推進(jìn)舊住宅區(qū)整治改造，推行物業(yè)管理服務(wù)。

　　第九十九條 舊城區(qū)、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第一百條 市、區(qū)、鎮(zhèn)(街道)三級(jí)政府統(tǒng)籌設(shè)立舊住宅區(qū)整治改造專(zhuān)項(xiàng)資金，對(duì)舊住宅區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，完善配套設(shè)施。更新改造供電、供水、供氣、通訊等市政公用設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)成本支出，由各營(yíng)運(yùn)單位承擔(dān)。

　　第一百零一條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)根據(jù)舊住宅區(qū)環(huán)境整治改造方案，建設(shè)圍墻、崗?fù)?、道閘、消防設(shè)備、簡(jiǎn)易垃圾中轉(zhuǎn)站、物業(yè)服務(wù)用房等與衛(wèi)生、治安相關(guān)的基本設(shè)施，相關(guān)建設(shè)應(yīng)按法律規(guī)定辦理手續(xù)。

　　結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，鼓勵(lì)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第一百零二條 通過(guò)以下措施維持舊住宅區(qū)的長(zhǎng)效管理：

　　(一)多渠道籌集資金，形成“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展多種形式的有償服務(wù)，利用舊區(qū)經(jīng)整合后形成的房產(chǎn)、設(shè)備、場(chǎng)地等資源開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)所得用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，超過(guò)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的部分原則上屬于業(yè)主共同收益，具體分配由雙方協(xié)商決定。

　　(二)所在區(qū)人民政府統(tǒng)籌對(duì)入駐舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一次性接管資金補(bǔ)貼，作為前期啟動(dòng)資金。在兩年內(nèi)，給予物業(yè)服務(wù)費(fèi)差額補(bǔ)貼，第一年補(bǔ)助服務(wù)費(fèi)收取不足部分的70%，第二年補(bǔ)助不足部分的30%，如果全額收取服務(wù)費(fèi)的，給予服務(wù)費(fèi)用總額10%的補(bǔ)貼。具體補(bǔ)貼數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況提出，經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)審核后報(bào)區(qū)舊住宅區(qū)整治工作領(lǐng)導(dǎo)組批復(fù)。

　　第九章 行業(yè)管理

　　第一百零三條　從事物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在日常管理中建立以下內(nèi)部工作制度：

　　(一)工作人員著裝統(tǒng)一，持證上崗，掛牌服務(wù)，文明禮貌;

　　(二)公開(kāi)、公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦事制度;

　　(三)工作人員全天候值班，報(bào)修及時(shí)(水電小修不過(guò)夜);

　　(四)保安、保潔、綠化服務(wù)到位;

　　(五)建立高效的投訴、回訪處理機(jī)制(查閱投訴處理記錄);

　　(六)建立物業(yè)服務(wù)檔案管理制度。

　　第一百零四條 市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信管理系統(tǒng)，為每個(gè)在本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠(chéng)信檔案并頒發(fā)誠(chéng)信手冊(cè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為、重大投訴、安全責(zé)任事故等，由居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)核實(shí)后，報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)載入企業(yè)的誠(chéng)信手冊(cè)。

　　本辦法第六十七規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度考核報(bào)告和滿(mǎn)意度調(diào)查情況，載入企業(yè)的誠(chéng)信手冊(cè)，作為參考依據(jù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第六十九條規(guī)定的勸阻、制止、及時(shí)報(bào)告義務(wù)的，由相關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)載入企業(yè)的誠(chéng)信手冊(cè)。

　　第一百零五條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信自律管理公約，對(duì)經(jīng)核實(shí)違反誠(chéng)信自律的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員進(jìn)行行業(yè)通報(bào)，并報(bào)市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)載入誠(chéng)信手冊(cè)。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)行為，應(yīng)組織專(zhuān)業(yè)委員會(huì)對(duì)其管理區(qū)域的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查，并報(bào)市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)載入誠(chéng)信手冊(cè)，如管理水平和質(zhì)量嚴(yán)重下降的，對(duì)該企業(yè)進(jìn)行行業(yè)通報(bào)批評(píng)，并報(bào)區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)載入誠(chéng)信手冊(cè)。

　　市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)每年制訂行業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，通過(guò)培訓(xùn)、參觀、交流等形式提升物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。

　　市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)采取新技術(shù)、新方法開(kāi)展物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)管理和服務(wù)水平。市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)每年進(jìn)行1次全市物業(yè)管理行業(yè)情況調(diào)研，形成行業(yè)報(bào)告，引導(dǎo)行業(yè)的良性發(fā)展。

　　區(qū)級(jí)物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。

　　第一百零六條 市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在全市范圍內(nèi)每年開(kāi)展1次物業(yè)管理示范小區(qū)、示范大廈(園區(qū))考評(píng)工作。考評(píng)工作根據(jù)國(guó)家、省、市制定的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保證考評(píng)工作的公開(kāi)、公平、公正?？荚u(píng)達(dá)標(biāo)的示范項(xiàng)目，在行業(yè)內(nèi)通報(bào)表?yè)P(yáng)，并報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)。考評(píng)情況載入企業(yè)的誠(chéng)信手冊(cè)。

　　市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)獲得示范稱(chēng)號(hào)的管理項(xiàng)目進(jìn)行不少于兩年1次的跟蹤檢查，發(fā)生重大有效投訴或者管理質(zhì)量嚴(yán)重下降的，應(yīng)報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)其示范稱(chēng)號(hào)。

　　市級(jí)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)國(guó)家、省示范項(xiàng)目的推薦工作。區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)市級(jí)示范項(xiàng)目的推薦工作。

　　第十章 法律責(zé)任

　　第一百零七條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第一百零八條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反有關(guān)規(guī)定造成他人損害的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第一百零九條 任何單位或個(gè)人違*有收益使用程序造成損失的，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第一百一十條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第一百一十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反誠(chéng)信管理規(guī)定的，行政管理部門(mén)對(duì)其進(jìn)行警告、通報(bào)處分。

　　第一百一十二條 物業(yè)管理行政管理部門(mén)工作人員、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)管理部門(mén)對(duì)負(fù)有責(zé)任的管理人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

　　第一百一十三條　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第十一章 附 則

　　第一百一十四條 本辦法自公布之日起施行。

　　第一是一十五條 本辦法由市住建管理局負(fù)責(zé)解釋

篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)

　　邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市物業(yè)管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

　　第三條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，并負(fù)責(zé)叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、邯鄲縣住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）的收繳、使用、管理工作。

　　縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。

　　財(cái)政、價(jià)格、規(guī)劃、建設(shè)、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi),對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第四條 縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作,及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問(wèn)題。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、配合下調(diào)解物業(yè)管理糾紛；組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。

　　社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。

　　未成立業(yè)主大會(huì)的，在發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定其他事項(xiàng)時(shí)，由物業(yè)所在地街道辦事處指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

　　第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體辦法按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到50%以上且已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料?；I備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后30日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表7至11人單數(shù)組成?；I備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

　　第十一條 籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日15日前，將有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　第十二條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

　　（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

　?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　?。┗I集和使用維修資金；

　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　?。ň牛├霉灿胁糠诌M(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

　?。ㄊ┕ぷ鹘?jīng)費(fèi)的籌措、管理和使用；

　?。ㄊ唬┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第（六）、(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　第十五條 單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┯型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ǘ┳袷貒?guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

　?。ㄋ模o(wú)欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；

　?。ㄎ澹嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

　?。┚哂幸欢ǖ慕M織能力；

　?。ㄆ撸┚邆浔匾墓ぷ鲿r(shí)間。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任、執(zhí)行秘書(shū)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：

　　（一）由籌備組組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

　?。ǘI(yè)主大會(huì)決議；

　?。ㄈ┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)委員名單及基本情況。

　　街道辦事處應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。

　　前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并向街道辦事處報(bào)送印章印樣。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書(shū)面報(bào)告街道辦事處。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

　　工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法做出的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以決定終止其委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴?shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；

　?。ǘ┎宦男形瘑T職責(zé)的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　?。ㄎ澹┣趾λ撕戏?quán)益的；

　　（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，逾期仍不召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督，并及時(shí)組織召開(kāi)：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；

　?。ǘI(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的。

　　第二十七條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模不足3萬(wàn)平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷(xiāo))售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提供前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)或議標(biāo)備案文件、前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約等資料。

　　建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的內(nèi)容作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的要約部分，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

　　第三十二條 臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。

　　臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　第三十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會(huì)辦公等物業(yè)服務(wù)用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在物業(yè)項(xiàng)目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

　　規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設(shè)施。按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的物業(yè)服務(wù)用房不低于60平方米。物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，不得買(mǎi)賣(mài)、抵押或者改作他用。

　　第三十四條 規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。

　　第三十五條 市、縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)

　　參與物業(yè)項(xiàng)目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗(yàn)收。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第三十六條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書(shū)，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。

　　外市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、工商行政管理部門(mén)核發(fā)的分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有關(guān)合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的資質(zhì)檢查和核定。拒不接受資質(zhì)檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)服務(wù)管理；

　　（二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；

　?。ㄈ?duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

　?。ㄋ模┘皶r(shí)制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的行為；

　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；

　?。ǘ┙邮軜I(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；

　　（三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ㄋ模┕纠霉灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益和支出情況；

　　（五）制定使用維修資金的年度計(jì)劃；

　?。﹨f(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作；

　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向相關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。相關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為者依法處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程和結(jié)果可以公證。

　　第四十三條 承接查驗(yàn)應(yīng)包含下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施。

　　1.共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

　　2.共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

　　3.共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

　　（二）相關(guān)資料。

　　在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)移交下列資料：

　　1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

　　2.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

　　3.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　5.業(yè)主名冊(cè)及相對(duì)應(yīng)的專(zhuān)有部分面積明細(xì)；

　　6.物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、預(yù)代收的水、電費(fèi)，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益及屬于業(yè)主的其他財(cái)物等。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

　　第四十四條 承接查驗(yàn)的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會(huì)管理和使用。

　　首屆業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)服務(wù)管理資料的借用手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料交還業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十五條 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)時(shí)，交接雙方應(yīng)列明詳細(xì)交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、設(shè)施、設(shè)備的名稱(chēng)、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時(shí)間、交接地點(diǎn)和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進(jìn)行：

　　（一）在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位在物業(yè)項(xiàng)目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：

　　1.建設(shè)單位于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，書(shū)面通知受托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)，并提交有關(guān)資料。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件對(duì)提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗(yàn)收時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)。

　　4.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。

　　5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。

　?。ǘ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后10日內(nèi)，應(yīng)按如下程序，向業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：

　　1.業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)書(shū)面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)提供有關(guān)資料。

　　2.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件，對(duì)提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)。

　　3.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行檢驗(yàn)。

　　4.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。

　　5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。

　　6.有關(guān)承接查驗(yàn)結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。

　?。ㄈ┓制诮ㄔO(shè)的項(xiàng)目，可以按本辦法分期接管驗(yàn)收。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過(guò)符合法律規(guī)定的方式通知買(mǎi)受人收房的，買(mǎi)受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問(wèn)題造成買(mǎi)受人在規(guī)定的收房時(shí)限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運(yùn)等單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設(shè)施的日常維護(hù)、管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡、防止損失的原則進(jìn)行。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)做好下列工作：

　　(一)在退出之日90日前,以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)和街道辦事處，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報(bào)送縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　(二)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)辦理移交事宜。

　　(三)擬退出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在正式退出前應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同終止之日。

　　第五十二條 業(yè)主委員會(huì)自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面告知退出之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　街道辦事處接到書(shū)面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主就有關(guān)問(wèn)題的解決進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)制定應(yīng)對(duì)方案。

　　第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　第五十四條 未成立業(yè)主委員會(huì)或未完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作，發(fā)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第五十五條 業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被注（吊）銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)做好選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)及時(shí)告知縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　供水、供電、供氣部門(mén)以樓內(nèi)分戶(hù)計(jì)費(fèi)表為界，負(fù)責(zé)界限以外（含計(jì)費(fèi)表）的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門(mén)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬模晒釂挝回?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　市、縣人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，組織協(xié)調(diào)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行分戶(hù)改造，改造后將分戶(hù)計(jì)量裝置和入戶(hù)端口以外的產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

　　第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；

　　（二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；

　　（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；

　?。ㄋ模p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備；

　?。ㄎ澹├梦飿I(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

　?。┥米蕴幹媒ㄖ?、裝飾裝修垃圾的活動(dòng)；

　?。ㄆ撸┕芾硪?guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。

　　第六十一條 建設(shè)單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。

　　建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿(mǎn)足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車(chē)庫(kù)、車(chē)位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約及有關(guān)停車(chē)管理的約定。

　　第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定收取。

　　第七章 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金

　　第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主均應(yīng)按規(guī)定交存維修資金。

　　住宅只屬于一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，不交存維修資金。

　　第六十四條 維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　維修資金管理使用實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督、公開(kāi)透明、誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)的原則。

　　第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權(quán)證書(shū)登記或房屋買(mǎi)賣(mài)合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的6%。

　　維修資金主管部門(mén)根據(jù)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，及時(shí)收集本地住宅建筑安裝工程造價(jià)數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。

　　第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：

　?。ㄒ唬I(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

　　（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。

　　業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第六十七條 維修資金交存程序。

　?。ㄒ唬┬陆ㄗ≌?。

　　1.辦理商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門(mén)辦理建設(shè)項(xiàng)目維修資金開(kāi)戶(hù)手續(xù)。

　　2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門(mén)辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門(mén)對(duì)交存人、房屋所在小區(qū)（項(xiàng)目）名稱(chēng)、地址、幢號(hào)、房號(hào)、建筑面積及交存款額等進(jìn)行核定后，就上述事項(xiàng)進(jìn)行登記，并開(kāi)具《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存核定單》。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存核定單》，并告知購(gòu)房人（回遷人）持《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存核定單》到開(kāi)戶(hù)銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。

　　未經(jīng)交存人委托，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得代收維修資金。

　　3.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交維修資金主管部門(mén)出具的維修資金交存證明。

　　4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以?xún)?nèi)的，交存的維修資金不作調(diào)整。

　?。ǘ┕凶》俊?/p>

　　售房單位在收取售房款時(shí)應(yīng)代收購(gòu)房人首期維修資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門(mén)移交。

　　第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級(jí)房產(chǎn)部門(mén)不予辦理房屋登記。

　　第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門(mén)代管。

　　維修資金主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　開(kāi)立商品住房維修資金專(zhuān)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。

　　開(kāi)立公有住房維修資金專(zhuān)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。

　　第七十條 業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)決定?？衫^續(xù)由維修資金主管部門(mén)代管，也可劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理。經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，決定劃轉(zhuǎn)的，按照下列程序劃轉(zhuǎn)：

　　（一）業(yè)主大會(huì)向維修資金主管部門(mén)提交下列材料：

　　1.劃轉(zhuǎn)維修資金的申請(qǐng)；

　　2.業(yè)主大會(huì)關(guān)于劃轉(zhuǎn)維修資金的決定；

　　3.維修資金管理方案；

　　4.辦理人員身份證復(fù)印件和業(yè)主大會(huì)的委托書(shū)等。

　?。ǘ┙?jīng)維修資金主管部門(mén)同意業(yè)主大會(huì)在指定的銀行開(kāi)維修資金專(zhuān)戶(hù)，并以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)立分戶(hù)賬。

　?。ㄈ┚S修資金主管部門(mén)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的維修資金專(zhuān)戶(hù)，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。

　　維修資金主管部門(mén)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)劃轉(zhuǎn)維修資金不符合條件的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書(shū)面說(shuō)明原因。

　　第七十一條 維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。賬目管理單位及人員應(yīng)具備相應(yīng)的管理資質(zhì)和專(zhuān)業(yè)資格。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理制度。開(kāi)立的維修資金賬戶(hù)，應(yīng)當(dāng)接受維修資金主管部門(mén)的監(jiān)督。

　　第七十二條 業(yè)主分戶(hù)賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，賬目管理單位應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過(guò)。

　　第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應(yīng)交存維修資金而未交存的，應(yīng)予補(bǔ)交。

　　第七十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目的情況提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、維修項(xiàng)目概況、維修原因、維修費(fèi)用估價(jià)、涉及業(yè)主范圍和戶(hù)數(shù)等；

　　（二）維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織制定使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)資金支取。其中，動(dòng)用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)資金支取：

　　1.使用維修資金申請(qǐng)；

　　2.專(zhuān)有部分占相關(guān)房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；

　　3.業(yè)主會(huì)議對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權(quán)書(shū)；

　　4.維修施工方案和合同；

　　5.維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表；

　　6.辦理人身份證復(fù)印件。

　?。ㄎ澹┚S修資金行政主管部門(mén)收到符合要求的申請(qǐng)材料后20個(gè)工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書(shū)面說(shuō)明理由。

　?。?zhuān)戶(hù)管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　第七十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用維修資金的情況的處置辦法等；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用方案；

　?。ǘ┯上嚓P(guān)業(yè)主按照業(yè)主大會(huì)決定的規(guī)則通過(guò)使用方案；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支維修資金；

　?。ㄎ澹I(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意后報(bào)維修資金主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門(mén)審核同意；維修資金主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

　　（六）業(yè)主委員會(huì)、公有住房維修資金主管部門(mén)向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；

　?。ㄆ撸?zhuān)戶(hù)管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　第七十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅婕吧形词鄢龅纳唐纷≌?、非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財(cái)產(chǎn)安全及嚴(yán)重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：

　?。ㄒ唬┚S修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照下列程序辦理：

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)列支；

　　2.維修資金主管部門(mén)收到申請(qǐng)審核同意后，向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書(shū)面說(shuō)明理由。

　　3.專(zhuān)戶(hù)管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　?。ǘ┚S修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照以下程序辦理：

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支。其中，動(dòng)用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門(mén)申請(qǐng)列支；

　　2.業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)維修資金主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門(mén)審核同意；維修資金主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

　　3.業(yè)主委員會(huì)、公有住房維修資金管理部門(mén)向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；

　　4.專(zhuān)戶(hù)管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，維修資金主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶(hù)賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房維修資金中列支。險(xiǎn)情解除后，應(yīng)將費(fèi)用支出情況向相關(guān)業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第七十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。受讓人應(yīng)當(dāng)持維修資金過(guò)戶(hù)的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、身份證等到維修資金主管部門(mén)及專(zhuān)戶(hù)管理銀行辦理分戶(hù)賬更名手續(xù)。

　　第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領(lǐng)?。?/p>

　　（一）返還申請(qǐng)；

　?。ǘ┓课轀缡ёC據(jù)；

　?。ㄈI(yè)主身份證原件；

　　（四）代業(yè)主領(lǐng)取維修資金的需出具業(yè)主委托書(shū)及委托人身份證原件。

　　第八十條 維修資金主管部門(mén)、公有住房維修資金管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，與專(zhuān)戶(hù)管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金賬目核對(duì)、公布和查詢(xún)制度，每年至少核對(duì)、公布一次。

　　維修資金所有人對(duì)公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門(mén)進(jìn)行復(fù)核；維修資金管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可以要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行進(jìn)行復(fù)核；業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶(hù)賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r，可以隨時(shí)查詢(xún)。

　　第八章 法律責(zé)任

　　第八十一條 建設(shè)單位未在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。

　　第八十二條 建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)可處3000元以下的罰款。

　　第八十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定予以處罰。

　　第八十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的或拒不撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)可責(zé)令其限期改正，并將其不良行為予以通報(bào)和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)活動(dòng)，不得參評(píng)各級(jí)物業(yè)管理評(píng)優(yōu)活動(dòng)：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、拒絕接受政府有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提前撤管的；

　?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；

　?。ㄋ模┢渌`反法律法規(guī)的行為。

　　第八十六條 建設(shè)單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十七條 未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定予以處罰。

　　第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條規(guī)定予以處罰。

　　第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定予以處罰。

　　第九十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買(mǎi)受人的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定予以處罰。

　　第九十二條 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定予以處罰。

　　第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定予以處罰。

　　第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定予以處罰。

　　（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　?。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　第九十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。

　　第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第九章 附則

　　第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號(hào)）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（〔20**〕59號(hào)）同時(shí)廢止。

篇3：大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法(2009)

　　大連市實(shí)施《物業(yè)管理條例》辦法(20**)

　　大連市人民政府令

　　第105號(hào)

　　《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》業(yè)經(jīng)20**年7月31日市政府第21次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。

　　代市長(zhǎng) 李萬(wàn)才

　　二〇〇九年八月十三日

　　大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了實(shí)施國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合大連市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本辦法。

　　第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等市人民政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　價(jià)格、民政、工商、建設(shè)、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)日常工作。

　　第四條 鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，培訓(xùn)從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　?。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（六）參加業(yè)主大會(huì)時(shí)遵守大會(huì)程序；

　?。ㄆ撸┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的聯(lián)系方式；

　　（八）接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督；

　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　?。ㄎ澹┗I集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第八條 新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)和多個(gè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨(dú)立封閉的，可以劃分為若干個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在詳細(xì)規(guī)劃圖上明確。

　　第九條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　房屋實(shí)際交付使用的專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會(huì)。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書(shū)面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，同時(shí)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)自接到報(bào)告之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下選定?；I備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。

　　建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書(shū)面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。

　　籌備成立首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用，由業(yè)主和建設(shè)單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔(dān)。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　　（一）確定會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　?。ǘ﹨⒄帐蟹康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；

　　（四）擬定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會(huì)候選人；

　?。ㄎ澹┳龊脮?huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。業(yè)主委員會(huì)委員的任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人，副主任一至二人。

　　業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　?。ㄒ唬┦潜疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　?。ǘ┠７堵男邪磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他業(yè)主義務(wù)；

　?。ㄈ嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　?。ㄋ模┚邆渑c物業(yè)管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)；

　?。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時(shí)間。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和各項(xiàng)表決結(jié)果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。

　　業(yè)主委員會(huì)的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)與市公安部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十七條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，在下次業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前，不得提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議重新決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。居民委員會(huì)可以派員列席。

　　業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；

　?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。

　　召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書(shū)面同意。

　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)予以改選：

　?。ㄒ唬┻^(guò)半數(shù)以上委員不履行職責(zé)的；

　?。ǘ┒啻吻址笜I(yè)主合法權(quán)益又不整改的；

　?。ㄈ┳鞒鲞`法或者錯(cuò)誤決定，經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業(yè)主委員會(huì)不召集業(yè)主大會(huì)改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)改選。新的業(yè)主委員會(huì)成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴?shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

　?。ǘ┦苓^(guò)刑事處分的；

　?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊?zé)能力的；

　?。ㄋ模┎宦男袠I(yè)主義務(wù)的；

　　（五）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

　?。┎灰死^續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿(mǎn)二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)，組織換屆選舉；無(wú)力召集業(yè)主大會(huì)、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會(huì)的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。

　　按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目，需要對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會(huì)參照業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開(kāi)展工作。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬(wàn)平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過(guò)五萬(wàn)平方米的，每五萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會(huì)用房面積不低于三十平方米。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件。門(mén)衛(wèi)房、電話交換機(jī)房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲(chǔ)藏室等面積不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。

　　物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在確定詳細(xì)規(guī)劃圖時(shí)明確。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位管理。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房房號(hào)。

　　第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：

　　（一）建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)確認(rèn)書(shū)或者具有法律效力的其他批準(zhǔn)文件；

　?。ǘ┙?jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃圖；

　　（三）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；

　　（四）招標(biāo)文件；

　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三個(gè)或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標(biāo)或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。

　　第二十八條 建設(shè)單位銷(xiāo)（預(yù)）售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（需注明以?xún)r(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)為準(zhǔn)）等事項(xiàng)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。物業(yè)買(mǎi)受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約及同意公示的其他事項(xiàng)。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)存在問(wèn)題的，雙方應(yīng)當(dāng)書(shū)面約定解決時(shí)限和方法。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。待整改完成，雙方驗(yàn)收合格后，再行移交。

　　第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致資料丟失或者損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無(wú)法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書(shū)約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。

　　建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門(mén)反映，由建設(shè)行政主管部門(mén)依法進(jìn)行監(jiān)管。

　　保修期滿(mǎn)或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦公地點(diǎn)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話等公示，并按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示。

　　第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納。

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)要求出賣(mài)人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住房維修費(fèi)用。未結(jié)清的，由買(mǎi)賣(mài)雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。

　　第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向接受其服務(wù)的最終用戶(hù)收取相關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見(jiàn)，認(rèn)為履行合同約定的，予以確認(rèn)；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月書(shū)面告知對(duì)方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)二個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門(mén)委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負(fù)責(zé)；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地需要維修養(yǎng)護(hù)的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修；沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。

　　第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門(mén)職責(zé)的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門(mén)處理，并告知投訴人。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系。

　　第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)；

　?。ǘ┣终?、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ㄈ┥米愿淖兾飿I(yè)規(guī)劃用途；

　?。ㄋ模┻`反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

　?。ㄎ澹┻`反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

　　（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　?。ㄆ撸┰诮ㄖ铩?gòu)筑物上違章搭建、涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

　?。ò耍┒逊乓兹肌⒁妆?、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　?。ň牛┻`反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當(dāng)制止。已造成不良后果或者不聽(tīng)制止的，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)決議到有關(guān)行政管理部門(mén)辦理手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)的，由業(yè)主委員會(huì)持有關(guān)批準(zhǔn)文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。

　　業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)前，由業(yè)主委員會(huì)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認(rèn)為不宜改變用途的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)做出書(shū)面說(shuō)明。業(yè)主大會(huì)的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護(hù)、維修、更新和改造工程,需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地或者共用部位的，應(yīng)當(dāng)在計(jì)劃施工十五日前，持施工計(jì)劃書(shū)、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無(wú)故阻撓施工。

　　緊急搶險(xiǎn)的，施工單位應(yīng)當(dāng)在搶險(xiǎn)同時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報(bào)，施工后及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第四十六條 車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)場(chǎng)管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定。

　　第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在向有關(guān)行政主管部門(mén)辦理審批手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)書(shū)面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)。經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施在保修期滿(mǎn)后出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會(huì)，維修費(fèi)用在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中支付。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十二條 建設(shè)單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款：

　　（一）違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料的；

　　（二）違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當(dāng)備案、公示的事項(xiàng)備案、公示的。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照下列規(guī)定處罰：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補(bǔ)齊的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；

　?。ǘ┻`反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，責(zé)令限期改正，處五千元罰款；

　　（三）違反本辦法第四十五條規(guī)定，無(wú)故阻撓施工的，給予警告，責(zé)令改正。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門(mén)權(quán)限的，由有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。

　　第七章 附則

　　第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號(hào)）同時(shí)廢止。