20**年物業(yè)公司預(yù)算表(項目全面，自動計算)

　　一、主營業(yè)務(wù)收入

　　物管費收入(100%應(yīng)收)

　　物管費收入(實收)

　　預(yù)計收繳率

　　車位管理費收入(應(yīng)收)

　　車位管理費收入(實收)

　　預(yù)計收繳率

　　其他收入

　　垃圾清運費差額(專項)

　　總收入合計

　　二、主營業(yè)務(wù)成本

　　1、員工薪金福利(合計 人)

　　工資成本

　　年終獎金

　　職工福利費(含體檢費)

　　職工保險(意外險等)

　　管理人員服裝費

　　2、會所費用

　　人員工資

　　三金

　　外包清洗費用

　　消毒藥水

　　水質(zhì)檢測藥片

　　噴香劑

　　卷紙

　　水電費

　　印刷品

　　溢水槽疏通費

　　不銹鋼消毒池

　　其他費用

　　投保費用

　　3、清潔、綠化、滅蟲

　　外墻清洗費

　　水箱清洗費

　　衛(wèi)生消殺費

　　垃圾清運費

　　清潔易耗品

　　其他清潔費

　　植物擺放

　　綠化養(yǎng)護

　　保潔人員服裝費

　　4、維修及保養(yǎng)

　　弱電維保費

　　空調(diào)維保費

　　電梯維保費

　　電梯年檢費

　　照明及設(shè)備維修費

　　道路維修費

　　車庫用電

　　油漆粉飾費

　　零星維修及材料費

　　管道疏通

　　工程人員服裝費

　　其他

　　5、安保費用

　　安保監(jiān)控系統(tǒng)維護

　　安保服裝費及配飾

　　安保器材費及維修

　　消防維保費

　　6、辦公行政費用

　　辦公用品費

　　辦公維修費

　　交通差旅費

　　通訊費(含網(wǎng)絡(luò)電郵)

　　餐費

　　員工宿舍租金

　　業(yè)務(wù)招待費

　　水電及物業(yè)管理費

　　郵遞費

　　培訓(xùn)費(審證費)

　　租賃費(設(shè)備)

　　公眾責任險

　　節(jié)日美化費

　　社區(qū)活動費

　　業(yè)主委員會會費

　　法律顧問費

　　招聘費

　　低值易耗品攤銷

　　固定資產(chǎn)折舊

　　其他雜費

　　一、主營業(yè)務(wù)收入

　　物業(yè)管理費收入(100%應(yīng)收)

　　物業(yè)管理費收入(實收)

　　實際收繳率

　　車位管理費收入(應(yīng)收)

　　車位管理費收入(實收)

　　實際收繳率

　　其他收入

　　垃圾清運費差額(專項)

　　總收入合計

　　二、主營業(yè)務(wù)成本

　　1、員工薪金福利(合計 人)

　　工資成本

　　年終獎金

　　職工福利費(含體檢費)

　　職工保險(意外險)

　　管理人員服裝費

　　2、會所費用

　　人員工資

　　三金

　　外包清洗費用

　　消毒藥水

　　水質(zhì)檢測藥片

　　噴香劑

　　卷紙

　　水電費

　　印刷品

　　溢水槽疏通費

　　不銹鋼消毒池

　　其他費用

　　投保費用

　　3、清潔、綠化、滅蟲

　　外墻清洗費

　　水箱清洗費

　　衛(wèi)生消殺費

　　垃圾清運費

　　清潔易耗品

　　其他清潔費

　　植物擺放

　　綠化養(yǎng)護

　　保潔人員服裝費

　　4、維修及保養(yǎng)

　　弱電維保費

　　空調(diào)維保費

　　電梯維保費

　　電梯年檢費

　　照明及設(shè)備維修費

　　道路維修費

　　車庫用電

　　油漆粉飾費

　　零星維修及材料費

　　管道疏通

　　工程人員服裝費

　　其他

　　5、安保費用

　　安保監(jiān)控系統(tǒng)維護

　　安保服裝費及配飾

　　安保器材費及維修

　　消防維保費

　　6、辦公行政費用

　　辦公用品費

　　辦公維修費

　　交通差旅費

　　通訊費(含網(wǎng)絡(luò)電郵)

　　餐費

　　飲用水費

　　業(yè)務(wù)招待費

　　業(yè)務(wù)宣傳費

　　郵遞費

　　培訓(xùn)費(審證費)

　　租賃費

　　公眾責任險

　　節(jié)日美化費

　　社區(qū)活動費

　　業(yè)主委員會會費

　　法律顧問費

　　招聘費

　　低值易耗品攤銷

　　固定資產(chǎn)折舊

　　其他雜費

　　小計

　　三、稅金(5.05%)

　　四、公司管理費

　　總支出合計

　　五、利潤

篇2：物業(yè)知識教材：物業(yè)財務(wù)預(yù)算

　　物業(yè)知識教材：物業(yè)財務(wù)預(yù)算

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理過程中，財務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來，物業(yè)管理財務(wù)也不例外。財務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結(jié)果的集中體現(xiàn)，又是保證公司的規(guī)劃目標或財務(wù)管理目標得以實現(xiàn)的管理控制工具。

　　一、財務(wù)預(yù)算的含義及其要求

　　財務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄危ㄟ^對公司資金運動規(guī)律的認識，以及充分調(diào)動公司員工參與財務(wù)預(yù)算編制和實施的積極性，它實現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。

　　(一)財務(wù)預(yù)算及其作用

　　理論上，財務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，對公司未來資金運動的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運用和資金結(jié)構(gòu)等)進行事先安排的一種財務(wù)管理活動。具體而言，了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務(wù)狀況；預(yù)測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學(xué)的推斷；而財務(wù)安排則是指為達成未來的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，針對相關(guān)影響因素而進行的各種財務(wù)決策活動。狹義的財務(wù)預(yù)算則是各種財務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化，即財務(wù)決策結(jié)果的匯總。可見，財務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財活動的重要環(huán)節(jié)，它提供了物業(yè)管理公司未來資金運動的信息，為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎(chǔ)。

　　財務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。廣義財務(wù)預(yù)算過程中，基于對公司資金運動的分析和預(yù)測，管理層對物業(yè)管理公司未來財務(wù)狀況進行了各種安排，財務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言，廣義財務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗裕蚨鳛榧畜w現(xiàn)其結(jié)果的載體--財務(wù)預(yù)算，指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標，提供了對物業(yè)管理公司日常資金運動進行控制的依據(jù)，并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標準。

　　(二)財務(wù)預(yù)算的要求

　　財務(wù)預(yù)算的編制過程，是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結(jié)果的安排過程。為此，為了保證財務(wù)預(yù)算的有效性，編制財務(wù)預(yù)算時，必須遵循以下原則或要求:

　　1.加強調(diào)查研究，認識資金運動規(guī)律

　　與其他企業(yè)的資金運動相比，物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)--物業(yè)管理服務(wù)的資金運動相對較為簡單，主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。盡管如此，為提高財務(wù)預(yù)算的準確性和可操作性，仍需在編制財務(wù)預(yù)算之前，了解其資金運動的特點，特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費用支出項目的規(guī)律性。

　　2.實行參與管理，調(diào)動員工積極性

　　財務(wù)預(yù)算是一種財務(wù)管理手段，其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實現(xiàn)。實質(zhì)上，財務(wù)預(yù)算的編制過程，就是財務(wù)管理目標的設(shè)置過程。現(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程，能有效地增強對其目標的認同，從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，因此，應(yīng)盡可能讓員工參與財務(wù)預(yù)算的編制過程。

　　3.符合實際，適當留有余地

　　預(yù)算作為一種控制目標，其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時也應(yīng)是可實現(xiàn)的，不應(yīng)是高不可攀的，否則，財務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言，編制的財務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　4.全面權(quán)衡，提高資金使用效益

　　現(xiàn)代管理研究證明:計劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務(wù)中，管理收費有既定標準，如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此，不僅要求嚴格控制費用支出，更重要的是在財務(wù)預(yù)算過程中，應(yīng)充分考慮各費用支出的必要性及其經(jīng)濟價值，防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費用項目。

　　(三)財務(wù)預(yù)算編制方法

　　財務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法。理論研究表明，財務(wù)預(yù)算的編制方法不同，其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同。現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司編制財務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。

　　1.固定預(yù)算

　　固定預(yù)算，是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。

　　固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，在現(xiàn)實生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為:編制簡單，預(yù)算的編制成本較低；此外，由于固定預(yù)算以過去的費用支出為基礎(chǔ)，費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化；同時，由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

　　2.零基預(yù)算

　　零基預(yù)算是指一切從零開始，通過重新考慮費用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預(yù)算。該方法是美國學(xué)者P.德魯克等于20世紀60年代首先提出的，它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年，美國總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理，取得了較好的成效。在我國，零基預(yù)算作為成本費用預(yù)算的一種編制方法，越來越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。

　　零基預(yù)算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預(yù)算。具體而言，零基預(yù)算的編制程序為:①由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額，而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少；②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類；③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析，并按照成本效益率的大小進行排序；④將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時，首先滿足必須保證支出的費用項目，然后再按成本效益率的高低，將經(jīng)濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優(yōu)化分配。

　　對物業(yè)管理公司而言，零基預(yù)算有著重要價值。在既定的管理收費標準下，它有助于提高管理收費的使用效益，改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是，零基預(yù)算也有一定的不足，主要表現(xiàn)為:編制預(yù)算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

　　二、物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

　　物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算，是對物業(yè)管理中資金運動過程和結(jié)果的全面反映，它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面，內(nèi)容十分豐富。為此，有必要對其具體內(nèi)容作一認識。

　　(一)編制財務(wù)預(yù)算的假定

　　現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務(wù)預(yù)算時，首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件，即為公司財務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定。

　　1.持續(xù)經(jīng)營假定

　　持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同，是指在可預(yù)見的將來，物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進行管理，除雙方或單方違約情形外，這一假定是合理的。

　　2.單一業(yè)務(wù)假定

　　單一業(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù)，不從事多種經(jīng)營。現(xiàn)實中，許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營，但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無差別，而物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會批準，因此，有必要確立該假定，以簡化財務(wù)預(yù)算的編制。

　　3.現(xiàn)金收支假定

　　現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務(wù)管理制度，包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等。

　　4.存貨假定

　　存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟批量(經(jīng)濟批量是確定存貨采購量的一種方式，在該方式下，預(yù)算期內(nèi)存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購，且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購買，因此，公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。

　　5.營運資金假定

　　營運資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實意義在于，物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進行外部融資。

　　(二)財務(wù)預(yù)算的內(nèi)容

　　各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開的，財務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運動。一般而言，物業(yè)管理公司的財務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營業(yè)成本預(yù)算、管理費用預(yù)算、財務(wù)費用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計資產(chǎn)負債表等多項內(nèi)容。

　　財務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)容，主要包括八部分:

　　1.收入預(yù)算

　　物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預(yù)算應(yīng)單獨編制預(yù)算，在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)收入，這一主營業(yè)務(wù)收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。

　　2.營業(yè)成本預(yù)算

　　營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，其預(yù)算包括直接人工費和直接材料費預(yù)算兩部分。其中，直接人工費預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預(yù)計支出，而直接材料費預(yù)算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。

　　3.管理費用預(yù)算

　　管理費用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一，是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。

　　4.財務(wù)費用預(yù)算

　　財務(wù)費用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算，其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等。

　　5.資本預(yù)算

　　資本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計劃，是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設(shè)備的運行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。

　　6.現(xiàn)金預(yù)算

　　現(xiàn)金預(yù)算亦稱現(xiàn)金流量表，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此，現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔，而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。

　　7.預(yù)計損益表

　　預(yù)計損益表又稱年度利潤計劃，是在經(jīng)營決策(包括財務(wù)決策)基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年，下同)內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預(yù)算。

　　8.預(yù)計資產(chǎn)負債表

　　預(yù)計資產(chǎn)負債表或稱預(yù)計財務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。

　　(三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定

　　現(xiàn)金預(yù)算是財務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算，它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn)，編制現(xiàn)金預(yù)算時，確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務(wù)決策。

　　1.現(xiàn)金預(yù)算

　　現(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況，為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù)，因而，在物業(yè)管理公司理財中，對這一工具應(yīng)予以足夠的重視。

　　通常，現(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成:

　　(1)現(xiàn)金收入

　　現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入。現(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入，營業(yè)收入是一個會計概念，其確認基礎(chǔ)是權(quán)責發(fā)生制，無論款項是否收到，只要取得了收取款項的權(quán)利，即可確認為收入；現(xiàn)金收入是一個財務(wù)概念，其確認以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)，即只有收到現(xiàn)金后才確認為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項上。

　　(2)現(xiàn)金支出

　　現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多，分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現(xiàn)部分；其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。

　　(3)現(xiàn)金余缺

　　現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù)，說明現(xiàn)金有多余；差額為負數(shù)，表明物業(yè)管理公司入不敷出，現(xiàn)金短缺。

　　(4)余缺的運用或籌措

　　持有現(xiàn)金，收益很低；現(xiàn)金短缺，則公司的正常運作難以為繼。為此，在保證現(xiàn)金最低余額的前提下，可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資；現(xiàn)金短缺部分，應(yīng)考慮利用各種融資方式，如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費等加以解決。

　　2.現(xiàn)金持有量的確定

　　物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機不同，其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多，較為常用的有鮑摩爾模式等。

　　(1)持有現(xiàn)金的動機

　　現(xiàn)金持有量的確定，與公司持有現(xiàn)金的動機有密切關(guān)系。理論上，物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機主要表現(xiàn)為:

　　①交易性動機。交易性動機是指企業(yè)為了滿足日常營業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè)，現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生，為此，必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金，以滿足支出大于收入時的現(xiàn)金需求。對物業(yè)管理公司而言，由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)收費，在時間上相對集中，而支出發(fā)生的時間又相對分散，出于交易性動機而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。

　　②預(yù)防性動機。預(yù)防性動機是指企業(yè)為了應(yīng)付意外情況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預(yù)算的現(xiàn)金收入和支出，都來源于公司對未來的預(yù)測。由于未來存在不確定性，任何預(yù)測都難以百分之百準確，出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求，有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預(yù)計的公眾代辦性或特約服務(wù)收費未能及時取得，或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計劃等，這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業(yè)需要的現(xiàn)金儲備。

　　③投機性動機。投機性動機是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機會而持有現(xiàn)金。如預(yù)期存貨價格可能會發(fā)生暫時性大幅波動時，物業(yè)管理公司若計劃利用這一可能機會，則必須持有與之相應(yīng)的現(xiàn)金。現(xiàn)實中，僅有極少數(shù)公司出于此動機而持有現(xiàn)金。

　　一般而言，公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項動機，但值得注意的是，若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時，公司能從銀行等外部渠道取得資金，則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應(yīng)地減少。

　　(2)現(xiàn)金持有量的確定

　　現(xiàn)金是一項無直接收益或收益甚低的資產(chǎn)，為此，公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好；但另一方面，持有現(xiàn)金不足，又會給公司帶來嚴重后果。可見，合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種，物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。

　　鮑摩爾模式中，假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國庫券等有價證券。需要現(xiàn)金時，則出售有價證券。現(xiàn)金支出相對穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi)，公司的現(xiàn)金持有量N隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時的持有量，它取決于兩個因素:持有現(xiàn)金的機會成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有，就無法同時以有價證券形式持有，此時，因持有現(xiàn)金而損失的有價證券投資收益，稱為持有現(xiàn)金的機會成本。一般而言，持有現(xiàn)金的機會成本是一項變動成本，即與現(xiàn)金持有量成正比例變化；有價證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價證券所必須支付的費用，如通訊費、稅金和手續(xù)費等。轉(zhuǎn)換成本是一項固定成本，即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關(guān)系，而與每次的轉(zhuǎn)換金額無關(guān)(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動成本，鮑摩爾模式仍然成立)。

　　三、物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算的編制

　　不同的物業(yè)管理公司，編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言，為調(diào)動廣大員工的積極性，在全面預(yù)算的編制過程中，應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理公司的各個部門和所有員工共同參與，并由物業(yè)管理公司財務(wù)部門負責編制財務(wù)預(yù)算。

　　(一)財務(wù)預(yù)算的編制程序

　　財務(wù)預(yù)算的編制涉及公司的各個部門，編制預(yù)算時，需對財務(wù)預(yù)算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定。現(xiàn)實中，財務(wù)預(yù)算的編制方式和程序為:

　　1.編制方式

　　各物業(yè)管理公司常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(一下)；各部門根據(jù)控制目標的要求，結(jié)合自身的實際情況，編制出分季度的預(yù)算草案，并上報物業(yè)管理公司財務(wù)部門(一上)；財務(wù)部門對各部門的預(yù)算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務(wù)預(yù)算，并報物業(yè)管理公司管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準后，正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。

　　2.財務(wù)預(yù)算的編制程序

　　財務(wù)預(yù)算是經(jīng)營預(yù)算中其他預(yù)算的匯總，編制財務(wù)預(yù)算應(yīng)以其他預(yù)算為基礎(chǔ)。具體編制程序為:①根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費標準等)，編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算；②以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，制訂營業(yè)成本預(yù)算，即直接材料費和直接人工費預(yù)算；③依據(jù)收入預(yù)算，編制管理費用預(yù)算；④根據(jù)收入預(yù)算、營業(yè)成本和管理費用預(yù)算等，并進而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預(yù)算，編制現(xiàn)金預(yù)算；⑤最后，綜合所有各項預(yù)算，編制利潤預(yù)算(預(yù)計損益表)和預(yù)計資產(chǎn)負債表。值得注意的是，利潤預(yù)算與財務(wù)規(guī)劃中的預(yù)計損益表并無不同。因為，預(yù)計損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標下達給各部門，然后再由各部門按照以上程序編制相應(yīng)的預(yù)算。這一編制過程，一方面使預(yù)計損益表得以分解，具備了實現(xiàn)的可能；另一方面，為物業(yè)管理公司理財提供了所需的新信息，如現(xiàn)金預(yù)算等。

　　(二)財務(wù)預(yù)算的編制過程

　　財務(wù)預(yù)算的編制過程十分復(fù)雜，現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例，具體揭示財務(wù)預(yù)算的編制過程。

　　天馬物業(yè)管理公司僅負責一高層住宅小區(qū)--簡稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務(wù)。1999年10月，天馬物業(yè)管理公司管理層進行調(diào)查研究后決定:2000年的財務(wù)預(yù)算按靜態(tài)預(yù)算進行編制。此后，天馬物業(yè)管理公司財務(wù)部將預(yù)計損益表(表5.5)按部門進行了分解，并下達給各部門。各部門根據(jù)下達的控制目標，結(jié)合自身的實際情況，編制了預(yù)算草案，其編制過程為:

　　1.收入預(yù)算

　　天馬公司的物業(yè)管理收入相對簡單，僅包括公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入三部分。根據(jù)管理服務(wù)合同，公共服務(wù)的收費執(zhí)行微利原則，并盡可能與政府指導(dǎo)定價相一致；公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)的收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價。原則上，各項收費都應(yīng)按時收取，但據(jù)以往經(jīng)驗知，本季度的管理公共服務(wù)收入中，80%于當季收到款項，其余20%于下季度收到；其他服務(wù)收費基本上都于當季收取。

　　另外，按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就其營業(yè)收入繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對象為營業(yè)收入，為簡便起見，將付現(xiàn)支出--營業(yè)稅金列入了營業(yè)收入預(yù)算。

　　2.營業(yè)成本預(yù)算

　　營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用，包括直接材料和直接人工費。因此，編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定；公共服務(wù)的直接人工費，據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定，其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。由于直接材料多定點采購，公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付，其余的30%于下季度付款。因此，本季度直接材料費的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。

　　3.管理費用預(yù)算

　　管理費用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡便起見，天馬公司采用的仍然是固定預(yù)算。

　　4.現(xiàn)金預(yù)算

　　現(xiàn)金預(yù)算的編制，如上所述，以收入預(yù)算和成本費用預(yù)算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營運資金由管理費押金提供，最低的現(xiàn)金余額為10萬元，多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%)；1999年度，物業(yè)管理公司無借款，也無投資。按物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元，預(yù)計所得稅為30萬元。

　　5.預(yù)計損益表

　　預(yù)計損益表是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營成果的匯總反映。

　　由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債表，在此省略其預(yù)計資產(chǎn)負債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財務(wù)預(yù)算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會通過后，于2000年1月正式下達執(zhí)行。

　　四、物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算控制

　　財務(wù)預(yù)算，就其本質(zhì)而言，是一種控制手段。在物業(yè)管理公司，財務(wù)預(yù)算的實施就是借助于財務(wù)預(yù)算，對物業(yè)管理公司的資金運動過程進行控制，即財務(wù)預(yù)算控制。為了保證財務(wù)預(yù)算能真正落到實處，公司財務(wù)管理部門應(yīng)搞好物業(yè)管理財務(wù)的預(yù)算控制工作。

　　(一)財務(wù)預(yù)算控制的目的

　　財務(wù)管理部門進行財務(wù)預(yù)算控制的目的主要有:

　　(1)落實財務(wù)預(yù)算或財務(wù)計劃。財務(wù)預(yù)算能否有效地實施，很大程度上取決于財務(wù)預(yù)算控制是否有效。如果財務(wù)預(yù)算編制得好，但財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)失效，則很難保證公司目標的順利實現(xiàn)。

　　(2)及時糾正偏差。由于不可預(yù)見因素的存在，財務(wù)預(yù)算在實施過程中難免會出現(xiàn)偏差，因而需要通過財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)，及早發(fā)現(xiàn)問題，找出產(chǎn)生偏差的原因，然后提出修改和補救辦法進行糾正，保證財務(wù)預(yù)算任務(wù)的完成。

　　(3)提供決策依據(jù)。財務(wù)預(yù)算控制是對財務(wù)預(yù)算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查，因而在財務(wù)預(yù)算控制的過程中會形成各種反饋信息，這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據(jù)。

　　財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容很廣泛，主要有成本費用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應(yīng)收票據(jù)控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。

　　(二)財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容

　　財務(wù)預(yù)算控制主要應(yīng)做好以下幾項工作:

　　(1)將財務(wù)計劃的各項預(yù)算指標分配落實到公司各部門。

　　(2)通過會計核算反映和監(jiān)督公司各部門有關(guān)指標的實際完成情況。

　　(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務(wù)預(yù)算指標進行對比分析，找出存在的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，提出降低成本費用的途徑，制定糾偏的有效措施。

　　(4)對責任部門和責任人進行評價和考核。

　　(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。

　　(6)調(diào)整預(yù)算。在財務(wù)預(yù)算執(zhí)行過程中會發(fā)生一些不可預(yù)見的因素，造成財務(wù)預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏差，為了做到考核合理，獎罰分明，一般在每年第三季度對財務(wù)預(yù)算指標進行有依據(jù)的必要調(diào)整，保證預(yù)算的合理性和可行性。

　　(三)財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

　　為保證財務(wù)預(yù)算的貫徹落實，物業(yè)管理公司應(yīng)建立有效的財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。一般來說，財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎懲制度等組成。

　　(1)組織系統(tǒng)

　　組織系統(tǒng)對財務(wù)預(yù)算控制機構(gòu)及其各自工作職責作了規(guī)定。實施財務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實行責任中心制，即在公司內(nèi)部劃小預(yù)算單位，各預(yù)算單位(公司內(nèi)部有特定責任的單位或部門)成為責任中心，每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據(jù)所負責任和控制范圍的不同，責任中心又可分為成本中心、費用中心，利潤中心和投資中心。一般地，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心，該成本中心負責將人工、原材料和機器設(shè)備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)。利潤中心是獲取最大凈利潤為經(jīng)營目標的組織單位。對一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團來說，投資中心和利潤中心應(yīng)分開，母公司或集團公司是投資中心，而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心，母公司或集團公司對子公司實行投資控股關(guān)系，集團公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務(wù)部門則是成本中心。

　　(2)信息系統(tǒng)

　　信息系統(tǒng)是財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可從財務(wù)計劃(或財務(wù)預(yù)算)和會計信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場預(yù)測、市場行情、政策法規(guī)變動等一般較難取得。在編制財務(wù)計劃預(yù)算時，預(yù)算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息，計劃(預(yù)算)信息和現(xiàn)實信息。

　　(3)考核制度

　　考核是財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素。考核的一般做法是:根據(jù)財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)，找出實際發(fā)生的結(jié)果與財務(wù)計劃(或財務(wù)預(yù)算)要求之間的差異，分析產(chǎn)生這種差異的原因，落實責任人，并提出補救辦法，最后形成財務(wù)報告，并作為公司決策和采取行動的依據(jù)。

　　(4)獎懲制度

　　獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果，對業(yè)績突出者給予獎勵，對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為。考核的結(jié)果必須與獎懲掛鉤，否則，財務(wù)預(yù)算控制就如同紙上談兵，財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)也就形同虛設(shè)。

　　(四)財務(wù)預(yù)算控制的步驟

　　財務(wù)管理部門實施財務(wù)預(yù)算控制，一般應(yīng)遵循以下幾個步驟:

　　(1)建立財務(wù)預(yù)算

　　控制系統(tǒng)。建立財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)包括建立財務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng)，建立考核制度和獎懲制度。財務(wù)預(yù)算控制組織系統(tǒng)是財務(wù)預(yù)算控制的組織保證，包括專門機構(gòu)的設(shè)立、人員的配置、崗位責任的確立和責任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標準(指標)，它是實施財務(wù)預(yù)算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應(yīng)包括信息反饋系統(tǒng)，以保證各種信息能及時傳遞和反饋，保證控制措施的及時落實。考核制度和獎勵制度是實施控制以及對考核結(jié)果進行處理的有關(guān)規(guī)定。它們在制度上保證了財務(wù)預(yù)算控制的有效實施及財務(wù)預(yù)算目標的實現(xiàn)。

　　(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標準，實行監(jiān)督、檢查，比較實際執(zhí)行結(jié)果與標準之間的差異。

　　(3)分析原因。實際執(zhí)行結(jié)果與財務(wù)預(yù)算的標準之間必然會產(chǎn)生偏差，那么，到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差，責任者是誰，應(yīng)該予以明確。

　　(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策，并組織實施，盡最大努力減少損失。

　　(5)獎懲兌現(xiàn)。根據(jù)監(jiān)督檢查結(jié)果，落實責任，兌現(xiàn)獎懲辦法。

篇3：物業(yè)知識教材：房屋維修工程預(yù)算

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修工程預(yù)算

　　一、房屋維修工程預(yù)算造價及其費用構(gòu)成

　　1.房屋維修工程預(yù)算及造價

　　房屋維修工程預(yù)算是指在工程開工前預(yù)先計算維修工程造價的計劃性文件。其主要作用是承發(fā)包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價的依據(jù)。維修工程造價的確定，一般是在維修工程預(yù)算造價的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定以及施工承包合同條件的約定，通過招投標競爭確定合同價，再根據(jù)施工中發(fā)生的變更因素對原合同價進行調(diào)整來實現(xiàn)的。

　　所謂維修工程造價，是根據(jù)工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務(wù)所發(fā)生的費用總和。也即發(fā)包工程的承包價格。它是對房屋進行維修所發(fā)生的價值的貨幣表現(xiàn)，是由房屋在維修中所消耗的社會必要勞動量決定的。

　　維修工程造價的大小取決于該工程的工程內(nèi)容(工程量)、施工生產(chǎn)要素的價格水平以及施工中各施工作業(yè)過程的生產(chǎn)效率(定額水平)。

　　2.房屋維修工程預(yù)算造價的費用構(gòu)成

　　房屋維修工程預(yù)算造價是指發(fā)生在維修工程施工階段的全部費用，它們構(gòu)成了房屋維修工程的預(yù)算造價。維修工程的全部費用是根據(jù)維修施工設(shè)計圖、維修工程預(yù)算定額和取費標準等確定的，是完成該項維修工程生產(chǎn)過程中所應(yīng)支付的各種費用的總和。

　　按照國家現(xiàn)行規(guī)定，維修工程費用由直接工程費、間接費、計劃利潤、其他費用和稅金5個部分構(gòu)成。各省、市、自治區(qū)可以根據(jù)國家主管部門的規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)的實際情況制定本地區(qū)的維修工程費用構(gòu)成與取費標準。

　　(1)直接工程費。直接工程費是直接用于房屋維修工程的有關(guān)費用。即維修施工單位的作業(yè)層(施工項目部)為完成該工程的施工任務(wù)所發(fā)生的費用。由直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費組成。

　　①直接費。直接費是指直接用于工程施工的費用，即工地上的生產(chǎn)工人通過勞動形成工程實體或有助于工程實體形成過程中所發(fā)生的費用。包括直接人工費、直接材料費、直接施工機械使用費3個部分。

　　a.直接人工費。直接人工費是指直接從事維修施工的工人(包括現(xiàn)場運輸?shù)容o助工人)和附屬生產(chǎn)工人(制作構(gòu)件等工人)的基本工資、輔助工資、工資性津貼、職工福利費和勞動保護費。

　　b.直接材料費。直接材料費是指為完成維修工程所耗用的材料、構(gòu)件、配件和半成品的價值以及周轉(zhuǎn)性材料的攤銷費。定額中規(guī)定的材料預(yù)算價格包括:材料原價、材料供銷部門的手續(xù)費、燃料費、材料運輸費、材料采購保管費等。

　　c.直接施工機械使用費。直接施工機械使用費是指維修工程施工中所使用的各種機械費用的總和。主要包括折舊費、經(jīng)常修理費、場外運輸費、操作工人工資、動力燃料費等。

　　②其他直接費。其他直接費是指定額直接費中沒有包括的，而在實際中發(fā)生的，具有直接費性質(zhì)的費用。包括以下幾項:

　　a.材料二次搬運費。指由于維修工程零星分散、現(xiàn)場狹窄等原因，造成材料多次倒運所發(fā)生的搬運費。包括一次運輸卸料點至施工現(xiàn)場、材料存放點的各次運費。

　　b.冬雨季施工增加費。指冬雨季期間進行維修工程施工而增加的費用。包括采取防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的費用。

　　c.生產(chǎn)工具、用具使用費。指施工、生產(chǎn)所需的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置、攤銷和維修費等。

　　d.試驗檢驗費。指對材料、構(gòu)件和物品進行的一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用。但不包括新技術(shù)、新材料的試驗費及其他特殊要求的試驗檢驗費。

　　e.工程定位、復(fù)測、點交、場地清理費。

　　f.夜間施工增加費。

　　g.預(yù)算包干費。指預(yù)算定額中未包括，而在工程實際中可能發(fā)生的各項費用。

　　③現(xiàn)場經(jīng)費。維修工程現(xiàn)場經(jīng)費是指施工單位作業(yè)層(施工項目部)為施工準備、組織和管理房屋維修工程施工所發(fā)生的各項費用。一般包括現(xiàn)場管理費、臨時設(shè)施費。

　　a.現(xiàn)場管理費。是指維修企業(yè)的作業(yè)層為組織和管理維修工程施工所需的各種費用。現(xiàn)場管理費內(nèi)容繁多，一般可歸納為:工作人員工資及工資附加費；生產(chǎn)工人輔助工資；職工教育經(jīng)費，辦公費；差旅交通費；固定資產(chǎn)使用費；行政工具用具使用費；勞動保護費；上級管理費等。

　　b.臨時設(shè)施費。指為維修工程施工需要臨時搭設(shè)的生產(chǎn)和生活用各種設(shè)施的費用。

　　(2)間接費。指維修施工單位為組織施工和進行經(jīng)營管理以及為施工生產(chǎn)提供間接服務(wù)所需的費用。即維修施工單位的企業(yè)管理層為從事整個企業(yè)的經(jīng)營管理活動所需發(fā)生的費用。包括企業(yè)管理費、財務(wù)費用和其他費用3個部分。

　　①企業(yè)管理費。指施工單位的企業(yè)管理層為組織施工生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的管理費用。

　　②財務(wù)費用。指施工單位為籌集資金所發(fā)生的費用。

　　③其他費用。包括施工單位應(yīng)上繳的定額管理費、勞動定額測定費、上級部門管理費等。

　　(3)其他費用。其他費用是指維修工程施工中實際發(fā)生的，而在直接工程費和間接費中均未包括的支出費用。這些費用根據(jù)各地區(qū)實際情況確定，一般包括城鎮(zhèn)土地使用稅，材料預(yù)算價格與市場價格的差價，勞保支出，供暖費，印花稅，水費調(diào)增，殘土運費，維修工程設(shè)計費以及根據(jù)施工承包合同條件應(yīng)該計算的費用等。

　　(4)計劃利潤。按國家規(guī)定，為了適應(yīng)招標承包制的需要，將國營施工企業(yè)原有的法定利潤改為計劃利潤，其實質(zhì)同企業(yè)管理費、臨時設(shè)施費一樣，允許施工企業(yè)在投標報價時向下浮動，以利于公平競爭。計劃利潤按定額人工費(或定額直接費)的一定比例計取。

　　(5)稅金。一般維修施工企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國家規(guī)定交納稅金，主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加費。

　　二、維修工程預(yù)算定額和地區(qū)單位估價表

　　1.預(yù)算定額的概念

　　維修工程預(yù)算定額是指由國家受權(quán)部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建筑產(chǎn)品(分項工程)所需勞動工時、機械臺班和材料消耗的數(shù)量標準。維修工程預(yù)算定額是確定維修工程造價的主要依據(jù)。房屋維修工程預(yù)算定額按其適用范圍，一般有以下幾種:

　　(1)房屋維修工程預(yù)算定額。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建筑物、配件(設(shè)備)部件的拆舊換新等施工作業(yè)為內(nèi)容的維修工程，即大、中修工程，均應(yīng)采用維修工程預(yù)算定額。

　　(2)古建筑維修工程預(yù)算定額。適用于古建筑的維修工程。

　　(3)房屋抗震加固工程預(yù)算定額。適用于原有房屋進行抗震加固的專用工程。

　　(4)房屋零星養(yǎng)護工程預(yù)算定額。又稱小修工程預(yù)算定額，適用于工程量小、維修內(nèi)容零星分散的養(yǎng)護工程。

　　2.預(yù)算定額的作用

　　(1)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工圖預(yù)算、確定維修工程造價的基礎(chǔ)。

　　(2)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工組織設(shè)計的依據(jù)。

　　(3)維修工程預(yù)算定額是甲乙雙方進行工程結(jié)算的依據(jù)。

　　(4)維修工程預(yù)算定額是維修施工單位進行經(jīng)濟活動分析的依據(jù)。

　　(5)維修工程預(yù)算定額是合理編制標底、投標報價的基礎(chǔ)。

　　(6)維修工程預(yù)算定額是物業(yè)管理公司內(nèi)部各部門進行經(jīng)濟核算的依據(jù)。

　　3.預(yù)算定額人工、材料、機械消耗量的組成內(nèi)容

　　維修工程預(yù)算定額中人工、材料、機械消耗量的數(shù)量標準，是指在正常的施工生產(chǎn)條件下，在施工現(xiàn)場范圍內(nèi)為完成一個計量單位合格的分項工程的施工任務(wù)所需發(fā)生的一切消耗。

　　其中，人工消耗量指在正常的施工生產(chǎn)條件下，生產(chǎn)一個計量單位合格分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必須消耗的人工工日數(shù)量。按人工的工作性質(zhì)分，人工消耗量又由以下內(nèi)容組成:

　　(1)基本用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)技術(shù)生產(chǎn)工人的用工。

　　(2)輔助用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)輔助生產(chǎn)工人的用工。

　　(3)超運距用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)的材料水平運輸距離大于勞動定額規(guī)定運輸距離所計算的用工。

　　(4)人工幅度差。指施工現(xiàn)場內(nèi)發(fā)生的一些零星的、很難單獨計量的人工消耗。

　　4.地區(qū)單位估價表

　　(1)地區(qū)單位估價表是地區(qū)維修工程的預(yù)算單價表。它是根據(jù)所在地區(qū)的維修工程預(yù)算定額規(guī)定的人工、材料和施工機械臺班消耗量，和直接參加工程施工的生產(chǎn)工人的平均人工單價、地區(qū)材料預(yù)算價格和機械臺班預(yù)算價格算出的以貨幣形式表現(xiàn)的定額單位預(yù)算價格表。由此可見，地區(qū)單位估價表是現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額在某個地區(qū)或城市的具體化，是編制本地區(qū)維修工程預(yù)算的基本依據(jù)。

　　(2)地區(qū)單位估價表經(jīng)當?shù)亟?計)委批準后，即成為法定準價。不得任意修改或補充，如遇特殊情況必須修改或補充時，必須經(jīng)當?shù)亟?計)委批準。

　　(3)地區(qū)單位估價表的編制方法是將定額中各個項目的合計用工數(shù)、材料消耗數(shù)和機械臺班消耗量套乘相對應(yīng)的人工單價、材料預(yù)算價格和機械預(yù)算價格，即為各個項目的預(yù)算單價。計算如下:

　　人工費:某定額項目的合計工日數(shù)乘以相應(yīng)等級的人工單價。

　　材料費:某定額項目的各種材料消耗量分別乘以相應(yīng)地區(qū)材料預(yù)算價格之和。

　　施工機械使用費:某定額項目的各種機械臺班消耗量分別乘以相應(yīng)地區(qū)施工機械臺班預(yù)算價格之和。

　　預(yù)算單價:人工費、材料費、施工機械使用費之和。

　　(4)生產(chǎn)要素的價格。

　　人工單價。指一個直接從事工程施工的技術(shù)工人一個工作日在預(yù)算中應(yīng)計算的全部人工費用。包括基本工資、工資性補貼、輔助工資、職工福利費和生產(chǎn)工人勞動保護費。

　　材料預(yù)算價格。指材料從其來源地通過采購活動到達工地倉庫后出庫的綜合平均價格。包括材料原價、運雜費和采購保管費。

　　機械預(yù)算價格。指機械正常工作一個臺班所需消耗的人工、材料、燃料動力和應(yīng)分攤的費用。包括機械折舊費、大修理費、經(jīng)常修理費、安拆及場外運輸費、燃料動力費、人工費、養(yǎng)路費及車船使用稅。

　　(5)單位估價匯總表。是單位估價表的簡化和綜合形式，它是將單位估價表中各分項工程的單價匯總在一個表格里。其特點是所占篇幅少，使用方便。

　　(6)補充單位估價表是對定額中的缺項，在編制地區(qū)單位估價表時，根據(jù)定額的編制原則和方法進行補充，并報原批準單位審批后執(zhí)行。

　　三、房屋維修工程預(yù)算的編制

　　房屋維修工程預(yù)算是以某一維修工程為對象，依據(jù)預(yù)算定額或地區(qū)單位估價表逐一計算，再加規(guī)定收取的現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費、間接費、其他費用以及計劃利潤和稅金而得出的全部維修工程費用。

　　1.編制依據(jù)

　　維修工程預(yù)算的編制，一般應(yīng)以下列文件和資料為依據(jù):

　　(1)經(jīng)過審查批準的維修施工圖或維修方案；

　　(2)現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；

　　(3)地區(qū)單位估價表；

　　(4)各種取費標準；

　　(5)材料預(yù)算價格；

　　(6)維修工程施工合同；

　　(7)其他有關(guān)文件和說明等資料。

　　2.編制的步驟

　　維修工程預(yù)算的編制步驟如下:

　　(1)收集有關(guān)基礎(chǔ)資料。包括維修工程施工圖紙；國家或地區(qū)頒發(fā)的現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；工資標準、材料預(yù)算價格、機械臺班單價、各種取費率標準；現(xiàn)場情況等。

　　(2)熟悉施工圖紙，了解維修工程內(nèi)容和要求。施工圖紙是編制預(yù)算的主要依據(jù)，編制預(yù)算之前必須全面熟悉、了解維修內(nèi)容和要求，了解和掌握房屋結(jié)構(gòu)和特征，這是準確、迅速編制維修工程預(yù)算的關(guān)鍵。

　　(3)現(xiàn)場勘查。深入現(xiàn)場認真勘查施工條件，了解房屋的實際損壞情況，擬定施工方案。

　　(4)熟悉定額或單位估價表。認真熟悉定額或單位估價表，并注意影響工程預(yù)算造價的有關(guān)因素，提高預(yù)算的準確性。

　　(5)計算工程量。工程量是編制預(yù)算的原始數(shù)據(jù)，也是組織施工進度和調(diào)配施工力量的主要依據(jù)，必須正確計算。為避免重算和漏算，應(yīng)按定額項目的排列順序和施工的先后順序來計算。一般維修工程工程量的計算順序是先計算拆除工程，再由底層起逐層向上計算，即先由下向上，再由內(nèi)向外；可以先計算土建，再計算設(shè)備，最后計算裝飾。維修工程工程量的計算，應(yīng)根據(jù)維修工程的特點，以不錯、不漏、不重、計算準確、便于套用定額為原則，不能死搬硬套。