如何處理好物業公司壞賬

　　雖說20**年沒有末日，但是20**年市場方面還是陸續有些失利的消息傳來。繼柳州項目撤場之后，東莞項目也傳來不好的聲音：客戶正式提出拒付所有所欠款項。這個項目的收款之前很長時間一直都不順利，財務部為此向項目負責人多次提出過預警，但并未引起項目經理的重視，他認為對方是個大公司，在當地已成功開發了多個項目，擁有不錯的實力，對方不會賴賬不付。何況作為服務行業，只要我們為客戶提供了良好的服務，使客戶認可我們，客戶就不會不付費用。拖延付款只是客戶希望我們能進一步改善工作品質及其短期的資金緊張所致。但費用本身的結算是沒有問題的，不必過度緊張。

　　M君并不認同他的觀點，認為項目經理對客戶欠費原因的分析只是基于自己的主觀判斷。至于只要服務好客戶，客戶就一定會付錢，以及客戶是大公司不會賴賬等，更是十分幼稚的想法。事實上我們與客戶之間的經濟往來是兩個企業之間的商務行為，各自有著不同的價值判斷?？蛻羰欠窀犊睿耸艿綄ξ覀児ぷ魇欠駶M意這一因素影響外，還取決于其自身的資金狀況、誠信狀況等。房地產開發是個對資金杠桿要求較高的行業，其資金狀況受到很多因素的影響，如資本結構、籌資結構、市場銷售等。在資金鏈緊張的臨界點，“一根稻草都會壓死一頭駱駝”。更何況對方對我們的工作并不十分滿意。作為企業的經營管理者，要有風險控制意識，必須重視對應收賬款的管理和控制，預防應收賬款成為壞賬。

　　M君依據經驗判斷，對方一而再、再而三地拖延付款已非同尋常，所以一再向項目經理及公司提出預警。遺憾的是由于應收賬款管理及風險防范制度的缺失，眼睜睜看著客戶違約逐漸變成了公司的事實損失。對于防止欠款風險，M君早已有一整套想法和措施。

　　建立應收賬款管理及風險控制制度

　　首先，設置應收賬款明細賬。根據不同的客戶，采用不同的技術手段對所有客戶的欠款逐一設置明細賬：對眾多的小業主客戶，可以利用物業管理軟件的系統功能了解每個客戶的欠款情況;對其他金額較大的客戶則更要重點監視，可以利用財務軟件或者其他統計臺賬。

　　其次，做好客戶資信調查。理論上來說，物業管理企業對客戶并沒有賒銷，但是事實上的賒銷行為大量存在。因為很多大小客戶都是在逾越合同結算期后許久才付款，企業對延遲付款也缺乏足夠的風險意識。既然事實上存在著賒銷，就一定要了解客戶的資信情況。企業對客戶進行資信調查，就是要解決三個問題：1、是否和該客戶進行合作或者繼續合作;2、對該客戶信用額控制在多少為宜;3、采用什么樣的交易方式、付款期限和保障措施等。

　　對客戶的資信調查不是一勞永逸的，而是個動態的過程。比如說東莞這家客戶，在與其簽訂合同之前就應做資信調查，以決定是否與其合作以及合作的條件。在該公司法人代表因涉案被刑拘后，又需做資信調查及評估，以決定我們應采取的對應措施，包括中止合作......

　　對于眾多的小業主也是如此，我們要通過系統地了解每個欠費客戶的資信情況，以判斷他們是偶然欠費、還是習慣性欠費，抑或惡意欠費，其自身的還款能力及誠信情況如何?根據不同的情況確定不同的信用額度。

　　第三、進入應收賬款管理的催收程序。如果客戶的欠費額超越了內部評估的信用額，則該客戶的應收賬款管理自動進入內部催收程序。在現場逐級催收無效后，公司發送書面函件--法律顧問發送律師函--起訴。當然，由于單個小業主的欠費絕對額較小，訴諸法律手段可以適當考慮成本效益原則(不能過度考慮)，可以采用成本較低的支付令等多種形式和手段。

　　如果按照上述方式，系統地管理應收賬款，不僅能防范企業風險，還可以提高物管費回款率?？上в捎诜N種原因，這種想法未能得到實施?，F在事已至此，最重要的是：

　　采取補救措施，減少經濟損失

　　M君剛走進辦公室，財務部主管陳紅迎面走過來，焦急地說：“我已和東莞的項目經理溝通過了，他說甲方現在正式提出拒付所欠款項，理由是我們沒能按合同標準達到工作要求。事實上甲方已經無法付款了，甲方資金賬戶已經被全部凍結，所有的付款已經暫停。”M君聽完后，問陳紅：“我們的發票是否都開給對方了?”陳紅告訴M君，公司均已按合同的約定按期開票給對方。隨后，M君又接到了項目經理打來的電話。項目經理在電話中十分沮喪，他告訴M君目前甲方公司的運作基本停滯，根據現場了解的信息，甲方老總這次被調查的事件十分嚴重，而且情況沒有好轉的跡象。

　　事已至此，M君知道此時再說什么都已經毫無意義，目前所能做的就是如何把損失控制到最小。他馬上問：“對方欠我們款項的發票，是否已經全部給到甲方了?”

　　“是的，都給了甲方財務部了，本以為發票遞上去了，回款是遲早的事兒，唉!”

　　“那立即跟甲方財務溝通一下，既然對方明確拒付款項，我們在保持追索權的前提下，請對方先退回相關發票，這樣我們也可以減少一部分損失。”M君在心里已經盤算過了，如果能收回開出的發票，征得稅務局同意做作廢處理，那還可以減少5.5%的流轉稅支出，減少25%的企業所得稅，這樣至少還可以減少30%的損失。

　　五分鐘后，項目經理的電話打進來了，這次他在電話中的語氣更加沮喪：“剛問了財務，因為甲方公司正在接受全面調查，所有的資料都被封了，財務部現在也沒有辦法退回發票。而且聽說第三方資產管理公司將會接管該公司。”

　　事情演變到現在，已經完全處于失控狀態。M君深深地嘆了口氣，現在能做的已經很有限了。

　　實施壞賬核銷，催收不言棄

　　M君叫來陳紅，交代她三件事。

　　第一、鑒于東莞客戶的目前狀況，款項收回的可能性非常渺茫，從財務管理的角度該款項已經達到了做壞賬損失的條件。請她和項目經理溝通，按公司規定流程向公司逐級申報壞賬損失。這樣一來，我們仍然可以減少企業所得稅(壞賬損失額的25%)，減少25%的損失。

　　第二、請她協助收集關于東莞客戶的合同及其他收款的資料，并發送給項目經理，并請提醒項目經理和公司法律顧問聯系，做好走法律途徑的準備。

　　第三、以財務部的名義擬文，向公司建議中止和對方的合作，提前撤出該項目，以盡可能減少損失。

　　應收賬款的管理重點在于事前和事中的控制，這是風險防范及控制的關鍵。但是事后的處理也很重要。當損失不可避免的時候，盡可能減少損失就是我們的首要選擇。

篇2：公司事故報告和處理作業指導書

　　公司事故報告和處理作業指導書

　　1.0目的

　　為避免或減輕公司范圍內發生的環境污染、環境破壞事故、傷亡事故及緊急情況時給公司、員工及相關方利益帶來重大損失，特制定本程序對事故進行依法管理。

　　2.0適用范圍

　　適用于公司范圍內所發生的環境污染、環境破壞、職工傷亡事故以及職業病的報告與處理。

　　3.0職責

　　3.1事故發生后，負傷者、事故現場有關人員或目擊者應立即將情況報公司保安值班室，值班領班確認事故屬實后應立即報告當值領導和安全主任，當值領導和安全主任應立即啟動相應的應急響應程序并指揮搶救人員和財產，防止事故擴大，同時逐級上報至公司總經理。

　　3.2總經理接到重傷、死亡、重大死亡事故報告后，應立即指派行政辦公室報告主管部門、勞動部門、公安部門、衛生部門等。

　　3.3總經理在接到事故報告后，應組織或授權組織由公司技術、安全、工會等有關人員參加的事故調查組進行事故原因調查，并于二十四小時內形成《事故調查報告》。當有政府主管部門介入調查時，事故調查組人員應配合調查。

　　3.4行政辦公室負責統計環境/傷亡事故并收集相關資料，并負責與涉及保險、消防、公安等政府部門接洽、協調和報告工作。

　　4.0定義

　　4.1環境污染或破壞事故：因違反環境法律法規的經濟活動、社會活動及因意外或不可抗拒的自然災害等原因造成不良社會影響的突發性事件。這類事件的突然發生，致使環境受到污染或破壞、國家重點保護野生動物植物、自然保護區受到危害或嚴重威脅，致使人群健康受到傷害或潛在傷害，致使社會經濟與財產受到損失。

　　4.2環境污染與破壞事故根據程度分為：

　　4.2.1一般環境污染與破壞事故：由于污染或破壞行為造成直接經濟損失在千元以上、萬元以下(不含萬元)的。

　　4.2.2較大環境污染與破壞事故，凡符合下列情形之一者，為較大環境污染與破壞事故：

　　1)由于污染和破壞行為造成直接經濟損失在萬元以上、5萬元以下(不含5萬元);

　　2)人員發生中毒癥狀;

　　3)因環境污染引起公司與員工沖突;

　　4)對環境造成危害。

　　4.2.3重大環境污染與破壞事故。凡符合下列情形之一者，為重大環境污染與破壞事故：

　　1)由于污染或破壞行為造成直接經濟損失在5萬元以上，10萬元以下(不含10萬元);

　　2)人員發生明顯中毒癥狀、輻射傷害或可能導致傷殘后果;

　　3)人群發生中毒癥狀;

　　4)因環境污染使社會安定受到影響;

　　5)對環境造成較大危害;

　　4.2.4特大環境污染與破壞事故。凡符合下列情形之一者，為特大環境污染與破壞事故;

　　1)于污染或破壞行為造成直接經濟損失在10萬元以上;

　　2)人群發生明顯中毒癥狀或輻射傷害;

　　3)人員中毒死亡;

　　4)因環境污染使當地經濟、社會的正?；顒邮艿絿乐赜绊?

　　5)對環境造成嚴重危害;

　　4.3職工傷亡事故

　　4.3.1輕傷事故：只有輕傷的事故

　　4.3.2重傷事故：有重傷沒有死亡的事故

　　4.3.3死亡事故:一次死亡1-2人的事故

　　4.3.4重大傷亡事故: 一次死亡3-9人的事故

　　4.3.4特大傷亡事故: 一次死亡10人以上(含10人)的事故

　　5.0內容

　　5.1事故報告

　　5.1.1事故發生后，負傷者、事故現場有關人員或目擊者應立即將情況報公司保安值班室，值班領班確認事故屬實后應立即報告當值領導和安全主任，當值領導和安全主任應立即啟動相應的應急響應程序并指揮搶救人員和財產，防止事故擴大，同時逐級上報至公司總經理。

　　5.1.2總經理接到重傷、死亡、重大死亡事故報告后，應立即指派行政辦公室于二十四小時內報告主管部門、勞動部門、公安部門、衛生部門等。

　　5.1.3 事故報告應包括以下內容：事故發生的時間、地點、單位;事故的簡要經過、傷亡人數，直接經濟損失的初步估計;事故發生原因的初步判斷;事故發生后采取的措施及事故控制情況等。

　　5.1.4行政辦公室負責統計環境/傷亡事故并收集相關資料，負責與政府部門協調和報告。

　　5.2事故調查

　　5.2.1總經理在接到事故報告后，應組織或授權組織由公司技術、安全、工會等有關人員參加的事故調查組進行事故原因調查，并形成《事故調查報告》。當有政府主管部門介入調查時，公司事故調查組人員應配合可能由政府主管部門、勞動部門、公安部門、衛生部門等組成的政府調查小組的工作。

　　5.2.2事故調查組負責查明事故發生的原因、人員傷亡及財產損失情況;查明事故的性質和責任;提出事故處理及防止類似事故再發生所應采取措施的建議;提出對事故責任者的處理建議;檢查控制事故的應急措施是否得當和落實;寫出《事故調查報告》報送組織調查的人員或部門。

　　5.2.3 事故調查組成員應具有調查所需要的某一方面的專長，且與所發生事故沒有直接利害的關系。

　　5.3事故處理

　　5.3.1發生事故后，現場人員必須保護好現場，同時迅速采取措施進行搶救，防止損失增加或事故擴大。

　　5.3.2公司責任部門應負責根據事故調查組提出的事故處理意見和防范措施建議進行處理，針對事故之原因，進行全面整改，對所有相關人員進行培訓，并通報全公司各部門。

　　5.3.3對于事故處理應堅持“四不放過”的原則，即：事故原因不查清不放過;事故責任者沒有處理不放過;廣大干部職工沒有受到教育不放過;防范措施沒有落實不放過。

　　5.3.4行政辦公室和財務部應就事故造成的人員傷亡及財產損失的理賠事宜與保險等部門進行溝通與處理。

　　5.4事故統計和事故檔案管理

　　5.4.1行政辦公室負責統計環境/傷亡事故并收集相關資料，形成完整的事故檔案。并于年底進行事故匯總與統計分析，對過去的一年事故狀況作出專項報告呈總經理。

　　5.4.2 事故檔案的內容包括：事故登記表;《事故調查報告》及批復處理文件;現場調查記錄、圖紙、照片;技術鑒定和試驗報告;物證、人證材料;直接和間接經濟損失材料;事故責任者的自述材料;醫療部門對傷亡人員的診斷書;發生事故時的操作情況;處分決定和受處分人員的檢查材料;有關事故的通報、簡報和文件;調查組人員的名單、職務、單位、專業特長。

　　6.0 相關文件

　　《事故、事件、不符合糾正與預防措施》

　　7.0 記錄

　　《事故調查報告》(不定格式)

篇3：商場突發水管爆裂處理應急預案

　　商場突發水管爆裂處理應急預案

　　一、目的

　　為預防和在突發水管爆裂時，避免給商場造成更大的損失，為商場創造一個良好的經營環境。

　　二、適用范圍

　　適用于本轄區商場物業。

　　三、職責

　　1.事發現場第一人及時向物業相關人員(客服部、工程部、保安部)及監控中心報警;

　　2.消防監控管理員接警后負責通報相關部門及人員，并嚴密監視事態發展。

　　3.客服部人員在接報后負責協調保潔員工做好現場清理、被損物品統計、保險理賠等善后事宜;

　　4.物業工程技術維修人員負責斷水、設施設備之保護工作。

　　5.物業安保處人員負責做好警戒、成品保護工作。

　　四、處理流程

　　五、處理程序

　　1.當現場巡視人員或其它人員發現有爆管情況出現時，應即刻發出通報：

　　1.1用任何通訊方式通知工程人員趕赴現場，以便組織施救;

　　1.2當在營業現場等重要場合及事態有可能擴大時：

　　1.2.1通報監控中心，便于及時跟蹤;

　　1.2.2通報保安部;

　　3通報客戶服務部;

　　1.2.4必要時及時通報保險公司。

　　2.應急施救

　　2.1在一般狀況下

　　當工程人員趕赴現場時，應及時找出檢查漏水的位置及所屬系統，例如生活用水、消防用水、空調用水、排水等，并在許可能力下，立即設法制止漏水：如關上水閥。

　　2.2在緊急狀態下(有可能造成重大傷害和財產損失的)

　　2.2.1在支援人員到達前須盡量控制現場，防止水浸范圍擴散。

　　2.2.2觀察四周環境，漏水是否影響各項設備，如電力變壓房、電梯、電線槽等。

　　2.2.3安全管理員配合工程人員利用沙包及可用之物件堆筑，防治漏水滲入電梯等設備，并須將電梯立即升上最高樓層，以免被水浸濕而使電梯受損。

　　2.2.4當消防噴淋頭爆裂時，工程人員應立即至消防噴淋房關閉相關區域進水閥門。(此時，消防泵必須處于手動狀態)。

　　2.2.5工程人員同時以最快速度，取附近之消防水帶套住被爆噴淋頭，將管水引至安全區域。

　　2.2.6安全管理員在必要時，設立警戒區域，并勸阻無關人員進入現場，防止事態進一部擴大。

　　2.2.7工程人員緊急維修，使設備恢復正常狀態，必要時，可緊急聯系外判單位。

　　3.善后措施

　　3.1客戶服務部人員組織協調保潔員工利用現有設備及工具，設法清理現場。

　　3.2客服部人員現場清理、統計受損物品。

　　3.3如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險金等問題，須拍照以作日后存檔及證明。

　　3.4對相關單位和租戶進行協調處理、賠償事宜。

　　六.處理注意事項

　　1.日常巡邏時，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。

　　2.在正常施工巡檢過程中，對施工規范應加強監督，盡量避免出現爆管。

　　3.如該地區及建筑物曾經有漏水記錄，平日必須準備足夠沙包，作為水喉及爆管使用。

　　七.相關記錄表格

　　《特別事件報告》

　　《重大故障情況記錄表》