物業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理

　　全面預(yù)算管理是企業(yè)經(jīng)營運作的重要工具，是企業(yè)管理支持流程之一，幫助企業(yè)改善未來的經(jīng)營狀況，衡量市場經(jīng)濟中企業(yè)業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn)，加強企業(yè)內(nèi)各部門相互協(xié)調(diào)和溝通。企業(yè)要重視“全員”、“全額”、“全程”的預(yù)算管理模式。

　　國務(wù)院頒布的 《 物業(yè)管理條例 》 和建設(shè)部制定的 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 中明確指出業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制、酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。上海也出臺了 《 上海市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費指南 》 推行菜單化收費，要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算。可見，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中需要重視加強預(yù)算管理。

　　全面預(yù)算管理是企業(yè)日常經(jīng)營運作的重要工具，是企業(yè)管理支持流程之一，與其它管理支持流程相互作用，共同支持企業(yè)的業(yè)務(wù)流程(營銷管理、計劃管理、采購與生產(chǎn)管理、庫存管理)。通過實施全面預(yù)算管理，可以明確并量化企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，規(guī)范企業(yè)的管理控制，落實各責(zé)任中心的責(zé)任，明確各級責(zé)權(quán)，明確考核依據(jù)。

　　一、預(yù)算管理的定義及意義

　　所謂預(yù)算管理，是企業(yè)對于未來一定時期內(nèi)的收入和支出制定計劃的一項經(jīng)濟管理活動，是內(nèi)部控制制度的重要組成部分。 20 世紀初，預(yù)算管理就開始出現(xiàn)在企業(yè)管理的實踐中， 1920 年美國通用汽車公司就把預(yù)算管理作為“對分部責(zé)任進行集中控制”的重要工具。

　　在我國，隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的推行，企業(yè)預(yù)算管理的作用越來越重要，其作用如下：

　　1 、幫助企業(yè)改善未來的經(jīng)營狀況。通過編制預(yù)算，潛在的困難能盡可能地事先預(yù)見，從而防患于未然，幫助企業(yè)改善未來的經(jīng)營狀況，降低經(jīng)營風(fēng)險。

　　2 、衡量市場經(jīng)濟中企業(yè)業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn)。使用歷史數(shù)據(jù)評價業(yè)績，存在著兩個不足：一是在市場經(jīng)濟情況下企業(yè)競爭、經(jīng)濟形勢和其他因素不斷變化，使得現(xiàn)在與過去的業(yè)績之間缺乏可比性;第二個不足是將來的一些機會因過去不存在而可能被忽視。預(yù)算可提醒企業(yè)經(jīng)營者考慮到新市場環(huán)境下可能產(chǎn)生的收入、成本和利潤。

　　3 、加強企業(yè)內(nèi)各部門相互協(xié)調(diào)和溝通。通過預(yù)算可以促使各部門不僅考慮本部門的工作目標(biāo)，還要考慮部門之間各方面的關(guān)系;通過預(yù)算可以使每個部門、每個員工知道自己在一系列配套計劃中的工作目標(biāo)，促進協(xié)調(diào)與溝通，提高整體工作效率。

　　在我國，國有企業(yè)從計劃體制下的統(tǒng)收統(tǒng)支到后來的承包制，沒有經(jīng)歷過真正意義的預(yù)算管理。以筆者所在企業(yè)為例，是由后勤部門改制發(fā)展而來，預(yù)算管理基礎(chǔ)十分薄弱。長期依托上級集團的良好經(jīng)濟收益，依靠經(jīng)營目標(biāo)、任期目標(biāo)來籠統(tǒng)的進行企業(yè)規(guī)劃，開支隨意性大，收益和成本不能進行有機的配比。從 20** 年開始，企業(yè)開始逐步推行了預(yù)算管理，情況逐步得到改善。推行預(yù)算管理對企業(yè)了解自身財務(wù)狀況，有效調(diào)動和分配資源、把握機遇、爭取主動等具有重要意義。

　　二、預(yù)算管理與其他傳統(tǒng)管理的區(qū)別與關(guān)系

　　首先要分清預(yù)算管理與企業(yè)經(jīng)營計劃的區(qū)別。企業(yè)經(jīng)營計劃是對企業(yè)一年或一個經(jīng)營期間目標(biāo)的一種描述，是粗線條的;而預(yù)算是對經(jīng)營計劃的歸類、分解和細化，并用會計專業(yè)語言進行組合、闡述和解釋，更加具體化、明確化和嚴謹化，信息量大、可操作性強、權(quán)威性強。

　　其次要分清預(yù)算管理與預(yù)算成本的區(qū)別。如前所述，預(yù)算是一項需要把握大量信息、投入大量精力去做，才能收到較好效果的工作，這點類似工程項目，要經(jīng)過立項、可行性分析、編制、審批、執(zhí)行、監(jiān)督、考評的嚴格程序，投入的成本較大。因此，要求預(yù)算編制的時間充分，信息量充足，避免以偏概全，既然有必要投入較大的成本搞預(yù)算，就一定要經(jīng)過嚴厲科學(xué)的論證，力求合理化，避免數(shù)字游戲;監(jiān)督與獎懲措施必須配套，維護預(yù)算的嚴厲性和權(quán)威性。而在物業(yè)管理企業(yè)的運作中，若預(yù)算管理不到位，會造成項目核算的不完整，物業(yè)費用估算的不合理，在項目的實際管理中收不抵支，造成企業(yè)的損失。或者不得不通過減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，來縮減服務(wù)成本，從而造成業(yè)主不滿，形成惡性循環(huán)。

　　第三要分清預(yù)算管理與人本主義的關(guān)系。對于企業(yè)而言，預(yù)算管理須體現(xiàn)以人為本的管理思想。企業(yè)應(yīng)該要把握好合理分權(quán)的度，過分分權(quán)輕易各自為戰(zhàn)，忽視企業(yè)整體利益;但假如事事都實行集權(quán)式管理，則不利于調(diào)動員工的積極性。在兩者之間尋找一個合理的平衡點是較為可取的。

　　三、“全員、全額、全程”的預(yù)算管理模式

　　“全員”是指預(yù)算過程的全員發(fā)動。包括兩層含義，一層是指“預(yù)算目標(biāo)”的層層分解，人人肩上有責(zé)任，讓每一個參與者學(xué)會理財，建立“成本”、“效益”意識。企業(yè)要提高預(yù)算管理的準(zhǔn)確性，不僅要把核算真正落實到項目管理部，還要落實到班組。通過企業(yè)各職能管理部門和生產(chǎn)部門對預(yù)算過程的參與，把各部門的作業(yè)計劃和企業(yè)資源通過透明的程序進行配比，分清“輕重緩急”，達到資源的有效配置和利用。

　　“全額”是指預(yù)算金額的總體性。不僅包括財務(wù)預(yù)算，更重要的是包括業(yè)務(wù)預(yù)算和資本預(yù)算。現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理不僅關(guān)注日常經(jīng)營活動，還關(guān)注投資和資本運營活動;不[FS:PAGE]僅考慮資金的供給、成本的控制，還要考慮物業(yè)市場的需求、企業(yè)的服務(wù)管理能力、后備人才的儲備等資源間的協(xié)調(diào)和配置。

　　“全程”是指預(yù)算管理流程的全程化。即預(yù)算管理不能僅停留在預(yù)算指標(biāo)的下達、預(yù)算的編制和匯總上，更重要的是要通過預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控、預(yù)算的分析和調(diào)整、預(yù)算的考核與評價，真正發(fā)揮預(yù)算管理的權(quán)威性和對經(jīng)營活動的指導(dǎo)作用。這要求企業(yè)的預(yù)算管理和會計核算系統(tǒng)密切配合，會計核算過程同時也就是預(yù)算的執(zhí)行過程，執(zhí)行過程中的任何反常現(xiàn)象都應(yīng)當(dāng)通過會計核算系統(tǒng)體現(xiàn)出來。

　　置身于國際市場競爭的大環(huán)境，如何提高企業(yè)管理水平以更好地應(yīng)對日益激烈的市場競爭，是大家值得思考的問題。筆者認為企業(yè)應(yīng)該將預(yù)算管理作為有效管理手段，努力提高預(yù)算編制的科學(xué)性以及對預(yù)算執(zhí)行控制的有效性，切實提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)核心競爭力，在市場中獲得一席之地，使企業(yè)得以良性發(fā)展。

篇2：物業(yè)企業(yè)收支預(yù)算體系構(gòu)建

　　物業(yè)企業(yè)收支預(yù)算體系的構(gòu)建

　　預(yù)算管理即明確預(yù)算項目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達和執(zhí)行程序，及時分析和控制預(yù)算差異，采取改進措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。預(yù)算的內(nèi)容通常包括資產(chǎn)、負債、收入、支出等。其中，收支預(yù)算是一個經(jīng)營單位的主要預(yù)算內(nèi)容。對于物業(yè)行業(yè)而言，各個物業(yè)管理處收支相對都比較獨立，實現(xiàn)收支平衡并力爭略有盈余是其經(jīng)營目標(biāo)，搞好收支預(yù)算工作是物業(yè)管理處財務(wù)乃至經(jīng)營工作的重要內(nèi)容。

　　為解決多賬套核算模式下收支預(yù)算工作中出現(xiàn)的種種不便、避免容易產(chǎn)生的錯誤，本文探討充分利用財務(wù)核算軟件的強大報表功能，構(gòu)建一個高效的、準(zhǔn)確的、全面的收支預(yù)算體系，實現(xiàn)各單位收支預(yù)算指標(biāo)完成情況統(tǒng)計、分析、考核評分及全公司匯總的自動計算，充分減少預(yù)算管理人員的事務(wù)性工作量，提高預(yù)算管理效率，豐富公司信息化管理手段。

　　構(gòu)建收支預(yù)算體系的必要性

　　在物業(yè)服務(wù)企業(yè)會計核算實務(wù)中，存在一種多賬套核算模式，即公司下轄的各個管理處均獨立設(shè)賬套進行會計核算，公司匯總各單位的報表后生成公司報表。多賬套核算模式下，可以為各個物業(yè)管理單位（管理處）提供全面的會計信息，獨立生成資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等報表，充分適應(yīng)物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于物業(yè)管理單位財務(wù)獨立核算的要求，將管理處的財務(wù)核算和公司的財務(wù)核算有效分離，從而避免一些不必要的財務(wù)風(fēng)險。

　　但是，收支預(yù)算的工作十分復(fù)雜，一些大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)下轄管理處較多，預(yù)算管理人員的思路、技術(shù)水平不一致，他們在實際操作的時候協(xié)調(diào)不好，極易出錯。因此，通過一種有效的技術(shù)手段，構(gòu)建一個高效的、準(zhǔn)確的、全面的收支預(yù)算體系，在實務(wù)中尤為必要和迫切。

　　構(gòu)建收支預(yù)算體系的步驟

　　一、設(shè)立收支預(yù)算項目

　　為方便處理，各管理處的收支會計核算項目名稱、科目代號、核算辦法均要求統(tǒng)一，收支預(yù)算的具體項目與收支會計核算項目保持一致，包含營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅費、財務(wù)費用、營業(yè)外收支、所得稅等全部收支項目。

　　二、設(shè)置收支預(yù)算表格

　　1、設(shè)置表格欄目。收支預(yù)算表格第一列為收支預(yù)算項目，橫向表頭以各管理處為單位，按管理和分析需要設(shè)年指標(biāo)、本月完成、累計完成、上年同期、增減數(shù)、累計完成率等欄目。如管理處較多，還可按公司分管領(lǐng)導(dǎo)或物業(yè)類型等分類設(shè)置多個表格。

　　2、設(shè)置計算公式

　　（1）配置取數(shù)賬套。比較成熟和規(guī)范的財務(wù)核算軟件在報表模塊中具備“多賬套管理”的功能，即在某一個賬套的報表內(nèi)，可以從其他多個賬套中取數(shù)。設(shè)置計算公式先要配置取數(shù)賬套：根據(jù)軟件提示要求填寫配置名、賬套名、賬套文件、類型、用戶名、密碼等。如A管理處賬套文件配置名為1，則1代表A管理處賬套數(shù)據(jù)。配置后，其它需要多賬套取數(shù)的表不需要再做配置。如果已有其他多賬套取數(shù)的表，則不需要做配置。配置取數(shù)賬套的具體過程可能因不同的財務(wù)核算軟件而異。

　　（2）設(shè)置需計算的第一行欄目的公式。舉只有A、B兩個管理處的簡例。將表格調(diào)為公式狀態(tài)，假設(shè)第一行計算住宅物業(yè)管理費收入（科目代號6001.01），A管理處的本月完成(C4:第C列第4行)公式為ACCT("6001.01","SY","",0,0,0,"1"), 累計完成(D4)公式為ACCT("6001.01","SL","",0,0,0,"1"), 上年同期(E4)公式為ACCT("6001.01","SL","",-1,0,0,"1"), 增減數(shù)(F4)、累計完成率(G4)按E*CEL表格公式取數(shù)方式設(shè)置公式：F4=D4-E4，G4=D4/B4（年指標(biāo)）。以上本月完成、累計完成、上年同期公式中"1"表示取A管理處賬套數(shù)據(jù)，"SY"代表月發(fā)生額，"SL"代表累計發(fā)生額。B管理處的本月完成、累計完成、上年同期只需將上述公式中的"1"改為"2"，增減數(shù)、累計完成率按E*CEL表格公式取數(shù)方式設(shè)置公式。根據(jù)科目代號取數(shù)和表格欄目取數(shù)的公式在不同的財務(wù)核算軟件中不同，具體應(yīng)用時根據(jù)軟件要求而定。

　　（3）設(shè)置其他需計算行欄目的公式。將需計算的第一行欄目的公式復(fù)制到WORD文檔，用替換功能將下一行的科目代號替換第一行的科目代號"6001.01"，再復(fù)制到收支預(yù)算表格的相應(yīng)行次，余下行次都同樣辦理。設(shè)置增減數(shù)、累計完成率公式時，在收支預(yù)算表中直接將上一行的公式一次下拉到底即可。

　　（4）設(shè)置匯總公式。此步驟較簡單，按E*CEL表格公式取數(shù)方式即可。如匯總需計算的第一行的本月完成欄的公式為C4+I4+……，設(shè)置下面其他行的匯總公式時，將上一行的公式一次下拉到底即可。

　　（5）設(shè)置檢驗公式。設(shè)置兩行分別用兩種方式計算凈利潤。一種是通過相關(guān)欄次數(shù)據(jù)的加減，即通過收入欄數(shù)據(jù)減支出欄數(shù)據(jù)后得出凈利潤數(shù)。第二種方式是通過財務(wù)報表計算公式得出凈利潤數(shù)：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")（此為A管理處的凈利潤計算公式，"6001:6901"表示所有收支核算項目，"DL"表示貸方累計，"JL"表示借方累計，其他管理處將配置名"1"修改即可）。再增一行計算上述兩行之差，計算后差數(shù)為零，表明通過兩種方式得出的凈利潤相等，數(shù)據(jù)正確無誤。或者，按第一種方式計算出凈利潤后（假設(shè)數(shù)據(jù)在D列第24行），增設(shè)一行設(shè)置公式為：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")-D24，如計算后數(shù)據(jù)為零，表示數(shù)據(jù)正確。如果沒有新增收支類的會計科目，數(shù)據(jù)不會有誤。原則上要求不能增減科目，如有必要新增，則要修改相應(yīng)公式。

　　三、輸入收支預(yù)算指標(biāo)

　　各管理處的收支預(yù)算指標(biāo)通過預(yù)算的常規(guī)工作編制、下達后，再輸入收支預(yù)算表格的年指標(biāo)欄內(nèi)。輸入前，表格要調(diào)為公式狀態(tài)。收支預(yù)算體系構(gòu)建后，可很便捷地為各單位編制年度預(yù)算提供往年數(shù)據(jù)。

　　四、自動計算收支預(yù)算完成情況

　　月度終了，會計核算完成后，打開收支預(yù)算表格，在表格的數(shù)據(jù)功能菜單下點擊"報表重算"，當(dāng)月各管理處的預(yù)算完成情況便可自動計算完畢，預(yù)算管理人員省去了大量繁重的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、計算工作，只需點擊鼠標(biāo)，任務(wù)便完成了。

　　五、匯總分析預(yù)算總體完成情況

　　設(shè)置了匯總欄和相應(yīng)公式后，可自動計算出所有管理處的預(yù)算匯總數(shù)據(jù)，包括同期對比、預(yù)算總體完成率等，為進行總體預(yù)算分析提供了第一手數(shù)據(jù)資料。方便管理部門查找預(yù)算完成不好的管理處，督促控制，以保證公司全年經(jīng)營指標(biāo)的順利完成。

　　六、自動計算收支預(yù)算考核評分

　　預(yù)算考核和獎懲是預(yù)算管理的一個重要環(huán)節(jié)。通過設(shè)置考核欄目和公式，可實現(xiàn)收支預(yù)算考核評分的自動計算。公司在進行預(yù)算考核時，一般對收入和利潤按權(quán)重計算加總。假如收入占20分，利潤占80分，對收入考核評分可設(shè)置公式為20*[收入累計完成]/[收入年指標(biāo)]，對利潤考核評分可設(shè)置公式為80*[利潤累計完成]/[ 利潤年指標(biāo)]。年度、季度或月度考核都可靈活設(shè)置公式。

　　構(gòu)建收支預(yù)算體系的案例

　　如某物業(yè)公司下轄20個管理處，其收支預(yù)算管理的工作量會相當(dāng)大。按上述方法和步驟構(gòu)建好收支預(yù)算體系后，工作會變得輕松簡便。具體過程如下：

　　1、在公司本部財務(wù)核算賬套的報表模塊中，新建表格：某公司物業(yè)管理處收支預(yù)算表格（簡稱為預(yù)算表）。

　　2、為所有的20個管理處的會計賬套配置取數(shù)賬套名，依次為1到20。

　　3、打開某一個管理處的賬套，將收支類一級及明細科目的余額表導(dǎo)出到E*CEL表格，將科目名稱復(fù)制到預(yù)算表的左邊第一列，作為預(yù)算的收支項目。如營業(yè)收入，包含住宅管理費、商鋪管理費、有償服務(wù)收入、其他收入等；營業(yè)成本包含秩序維護費、保潔費用、維修費用、消殺費用、專業(yè)服務(wù)費用、公用水電、管理處管理費用等二級項目，二級項目下再分明細，如秩序維護費下分工資、福利費、工會社保費、材料費等三級項目。

　　4、以管理處為單位，設(shè)年指標(biāo)、本月完成、累計完成、上年同期、增減數(shù)、累計完成率等橫向欄目。

　　5、設(shè)置需計算的所有欄目的公式，包括全公司匯總的公式、檢驗公式、考核評分公式。具體過程見“構(gòu)建收支預(yù)算體系的步驟”。

　　6、輸入各管理處的年預(yù)算指標(biāo)。

　　7、月份終了，會計核算完成后，打開預(yù)算表，點擊"報表重算"，并注意檢驗是否正確。

　　8、年度會計核算完成后，計算預(yù)算表，可得出各管理處預(yù)算考核評分。

　　9、提供年度預(yù)算表，分析各管理處各收支項目完成情況，為編制下年度預(yù)算年指標(biāo)做準(zhǔn)備。

　　收支預(yù)算表格可以根據(jù)管理需要拓展功能，靈活設(shè)置。多賬套核算模式下，通過財務(wù)核算軟件構(gòu)建收支預(yù)算體系，實現(xiàn)了預(yù)算管理工作的自動化計算、檢驗和分析，大大提高了預(yù)算管理的效率。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由于該體系大大減少了預(yù)算工作的常規(guī)計算工作量，有助于提高公司的經(jīng)營效益。