物業(yè)企業(yè)投標(biāo)文件該如何編寫

　　物業(yè)企業(yè)、物業(yè)人員(以下統(tǒng)稱“投標(biāo)人”)非常重要的一項能力就是編制投標(biāo)文件。遺憾的是很多投標(biāo)人缺乏這個能力，特別是當(dāng)招標(biāo)文件對投標(biāo)文件編寫要求不明，或沒有任何規(guī)定，一些投標(biāo)人更不知道怎樣寫。很多投標(biāo)人迫切需要系統(tǒng)學(xué)習(xí)掌握編寫技巧。“五大行”及管理成熟的公司能夠快速編制高質(zhì)量的投標(biāo)文件，他們的秘密武器就是模板化。因為物業(yè)管理業(yè)務(wù)邏輯一致，有共性內(nèi)容及通用的固化要素，這些制成模板就可以復(fù)制，應(yīng)對各種業(yè)態(tài)項目。

投標(biāo)文件通用的固化要素包括：

　　關(guān)鍵性要素——項目整體設(shè)想與策劃;組織架構(gòu)及人員配置;費用測算及成本控制;管理方式、運作程序及管理措施。

　　實質(zhì)性要素——管理制度;檔案的建立與管理;人員的培訓(xùn)和管理;物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容(早期介入及前期、日常管理期服務(wù)方案);各項管理指標(biāo)及承諾;物資裝備;工作計劃等。

　　這些是每個投標(biāo)文件都應(yīng)具備的要素，我們稱之為“基本款”。但具體到每個招標(biāo)項目，投標(biāo)人需要根據(jù)招標(biāo)文件要求、業(yè)態(tài)及項目特點、服務(wù)范圍，增加、刪減要素，這就是個性化。所以，掌握投標(biāo)文件的“基本款+個性款”，就沒有不會編寫的標(biāo)書。

　　筆者通過實戰(zhàn)案例逐項闡述投標(biāo)文件的通用要素。本文所列的具體實踐和資源均為示例，并不適用于每個公司/項目。雖然主要針對本文舉例，但很多通用的規(guī)則和措施、管理方法亦適用于不同公司。因篇幅所限，示例只截取部分，并且示例只是表述形式的一種。

01物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃

　　這項內(nèi)容最能彰顯投標(biāo)人對管理實踐的提煉能力。應(yīng)述及內(nèi)容：(一)項目整體分析;(二)項目管理服務(wù)的模式和特點;(三)項目管理服務(wù)的設(shè)想與計劃。

▊ 項目整體分析

　　這是投標(biāo)人對擬接管項目的分析與合理化建議，包括3個方面：1、項目基本信息描述，如占地面積、建筑面積、物業(yè)性質(zhì)、類型與使用功能等，篇幅不長;2、物業(yè)服務(wù)需求分析，一般從物業(yè)項目特點、開發(fā)商、目標(biāo)客戶對服務(wù)需求進(jìn)行分析，并提出合理化建議，難度系數(shù)略高;3、項目的難點重點及應(yīng)對措施。

示例：某市萬達(dá)廣場項目特點與環(huán)境對物業(yè)管理服務(wù)的需求

　　從項目規(guī)劃及建設(shè)定位分析，項目整體規(guī)模較大，生活及配套設(shè)施規(guī)劃齊備，景觀資源豐富，對物業(yè)管理工作要求就很高。投標(biāo)人將對已建成的建筑、入戶大堂、電梯前室、室外景觀小品、園林、出入口以及先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備精細(xì)管理、定期維護(hù)保養(yǎng)，保持長久如新。同時，在物業(yè)服務(wù)中心的裝飾，項目的標(biāo)識標(biāo)牌及人員的服飾、裝備等方面，建立與之相匹配的整套VI系統(tǒng)。

　　開發(fā)商對物業(yè)管理服務(wù)需求的分析：根據(jù)該項目招標(biāo)文件闡述的相關(guān)信息和要求，結(jié)合投標(biāo)人近20年豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗，將與某公司開展專業(yè)合作、優(yōu)勢互補，建立起在某市領(lǐng)先的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)體系，滿足某公司對卓越的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的需求。

　　從未來顧客使用的角度，結(jié)合項目建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙及規(guī)劃設(shè)計圖，對公共場所，文化娛樂、健身休閑等配套設(shè)施及場所提出合理化建議;

　　從降低物業(yè)管理運營成本角度，對某項目規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備選型、材料定板等提出優(yōu)化建議，以節(jié)省建造成本、便于后期物業(yè)的正常經(jīng)營和物業(yè)管理;

　　從商鋪的經(jīng)營和管理的角度，對整個項目的規(guī)劃設(shè)計、功能使用、車輛停放、攤位擺放、交通組織等方面提出合理化建議，真正打造高端社區(qū)商業(yè)的營運模式……

　　目標(biāo)客戶對物業(yè)管理服務(wù)需求的分析：某項目的高端定位吸引著有一定的事業(yè)和穩(wěn)定的社會地位的高端客戶群，他們高度重視生活品質(zhì)，居住環(huán)境、休閑場所、商務(wù)社交環(huán)境的格調(diào)與品味，同時對人身財產(chǎn)安全和隱私保護(hù)意識強。所以，投標(biāo)人量身定制了服務(wù)產(chǎn)品，滿足客戶追求高品質(zhì)的服務(wù)體驗、對生活便利及舒適程度的需求以及對社區(qū)安全管理的需求。

　　投標(biāo)人對不同方面的服務(wù)需求分析后，對項目物業(yè)管理提出合理化建議。

　　示例：xxx物業(yè)建議對“某市萬達(dá)廣場東區(qū)和南區(qū)”項目提供：銷售配合服務(wù)+前期物業(yè)介入服務(wù)+項目物業(yè)管理服務(wù)，并根據(jù)項目的特點，量身定制具體的服務(wù)方案。通過銷售配合服務(wù)，以物業(yè)管理的宣傳文案突出項目物業(yè)管理亮點;通過銷售現(xiàn)場以及樣板間的優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象的展示，以及顧客對未來物業(yè)管理的咨詢答疑，讓購房者更加了解物業(yè)管理對購房的重要性，以及對未來物業(yè)管理的信心;通過優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，樹立項目高端服務(wù)品牌形象，為開發(fā)商后續(xù)開發(fā)項目的銷售奠定基礎(chǔ)，同時延長物業(yè)的使用壽命，幫助業(yè)主實現(xiàn)資產(chǎn)的保值與增值……

　　項目的難點重點及應(yīng)對措施：招標(biāo)文件要求須陳述對擬接管項目物業(yè)管理的難點和重點，及采取的不同于其他物業(yè)管理項目的特殊措施，投標(biāo)人一定要響應(yīng)。如果招標(biāo)文件沒有要求，筆者建議投標(biāo)人也要陳述。不同項目、不同業(yè)態(tài)管理的重點難點不同，精準(zhǔn)分析能檢驗出投標(biāo)人對項目的理解及過往的管理經(jīng)驗。

示例：“人社廳項目管理服務(wù)難點”

　　通過對項目勘察，人社廳的設(shè)備設(shè)施管理存在很多問題，對后續(xù)物業(yè)管理造成難度。因地上車位有限，要保證人社廳機關(guān)大院內(nèi)公共秩序井然，對保安的管理要求就很高。人社廳既是機關(guān)辦公又是辦事場所，人員多且復(fù)雜，對安全的壓力很大，包括成本控制的壓力、人員工資上漲壓力、社保每年遞增壓力及物料消耗成本的壓力。

　　項目的管理服務(wù)的重點：公共秩序安全管理，辦公大院物業(yè)管理主要是保障廳機關(guān)人員財產(chǎn)安全，維護(hù)公共秩序，公共活動正常開展，防止各類突發(fā)事件及恐怖暴力案件的發(fā)生;保密安全管理，主要是強化保守各項工作機密，防止各種文件、資料和信息泄露……

　　投標(biāo)人日常可以將各項目的難點和重點及應(yīng)對措施梳理出來，編寫這部分內(nèi)容可以直接或修改采用，提高編制效率和質(zhì)量。

▊ 項目管理服務(wù)的模式和特點

　　基于上述分析確定：1、物業(yè)服務(wù)的定位。有的招標(biāo)文件明確要求須陳述物業(yè)服務(wù)的定位。服務(wù)定位與項目定位不同，后者是開發(fā)商對項目的定位。2、服務(wù)模式及特點，是投標(biāo)人為擬接管項目量身定制的獨特的服務(wù)模式。如xx物業(yè)“精·悅”服務(wù)模式，通過對服務(wù)模式要點、內(nèi)涵、特色表述，展現(xiàn)了投標(biāo)人的優(yōu)勢。

　　很多投標(biāo)人編寫這部分內(nèi)容時是拿來主義，沒有自己公司的東西，都是其他公司的服務(wù)模式。還有的投標(biāo)人像開雜貨鋪，各種模式統(tǒng)統(tǒng)塞到自己的投標(biāo)文件里，看得人云里霧里。服務(wù)模式和特點是投標(biāo)人的管理實踐總結(jié)，是固定的內(nèi)容，不是編制投標(biāo)文件時才去思考提煉的東西。優(yōu)秀的企業(yè)都有自己獨特的模式及優(yōu)勢，并且形成標(biāo)準(zhǔn)的文案模板。投標(biāo)文件質(zhì)量高低表面看是投標(biāo)人編制能力的差異，本質(zhì)是管理思維的差距。所以，本文說的是投標(biāo)技巧，談的是管理思維和管理方法。

▊ 項目管理服務(wù)的設(shè)想與計劃

　　1、服務(wù)設(shè)想，概括性表述實現(xiàn)前述服務(wù)模式的整體方案。如：通過對某機關(guān)大院項目的深入了解以及客戶需求分析，結(jié)合某機關(guān)大院各個要素、管理的重點難點，整體管理方案主要概括為“一種模式、三大重點”。一種模式：為辦公樓提供設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保潔綠化、消防安全、會議服務(wù)等綜合服務(wù)一體化物業(yè)管理模式。三大重點：設(shè)備設(shè)施管理(建立空調(diào)和鍋爐運行管理制度和安全操作規(guī)程);道路、交通、車輛秩序管理;共同營造舒適的辦公環(huán)境。

　　2、項目管理服務(wù)計劃，簡要概述實現(xiàn)上述設(shè)想需要開展哪些工作，不需要詳細(xì)的計劃。如：全員全過程服務(wù)質(zhì)量管理;統(tǒng)一按照ISO 9001質(zhì)量管理體系的要求，嚴(yán)格執(zhí)行各級文件制度……滿足并超越顧客的期望;開展一系列活動：微笑服務(wù)月，品質(zhì)基礎(chǔ)月、5S管理等，提高員工專業(yè)技能、禮儀規(guī)范、工作態(tài)度，樹立住宅小區(qū)高端物業(yè)形象……投標(biāo)人日常就可以總結(jié)這些管理實踐。

　　3、整體管理目標(biāo)，是投標(biāo)人對項目管理服務(wù)要達(dá)到什么水平、實現(xiàn)什么目標(biāo)的整體承諾，不是細(xì)化目標(biāo)。整體管理目標(biāo)承諾一般包括專業(yè)管理承諾、項目規(guī)范管理推行ISO管理體系承諾;服務(wù)期內(nèi)分階段創(chuàng)優(yōu)的計劃承諾等。

　　示例：

　　專業(yè)管理承諾：“專業(yè)管理，星級服務(wù)。本公司將從項目的定位開始，針對青島市場及客戶群特點，在悠久管理服務(wù)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，為項目量身定制管理服務(wù)方案及管理服務(wù)目標(biāo)，在日常管理服務(wù)工作中，一并融入本公司長久貫徹的管理理念及自身獨特的企業(yè)文化理念，打造超高管理品質(zhì)物業(yè)。”(圖1)

管理規(guī)范及創(chuàng)優(yōu)承諾：

　　嚴(yán)格按照國家和行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按照ISO管理體系進(jìn)行運作和管理。

　　項目整體接管三年內(nèi)，本公司會按照各級創(chuàng)優(yōu)的時間節(jié)點完成示范大廈的創(chuàng)優(yōu)工作。

　　(住宅)自合同簽訂之日起，第一年度內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)客戶滿意率70%以上。三年內(nèi)，項目的物業(yè)服務(wù)達(dá)到某區(qū)物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并通過政府部門的考評。五年內(nèi)，項目的物業(yè)服務(wù)達(dá)到某省城市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并通過政府部門的考評。

投標(biāo)人有能力的也可以自行增加其他內(nèi)容，如：

　　項目在管期間，重大安全責(zé)任事故發(fā)生率為0。

　　項目在管期間，平均客戶滿意率達(dá)88%以上。

　　嚴(yán)格按照物業(yè)管理合同的有關(guān)要求開展各項物業(yè)管理服務(wù)工作等。

02各項指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)所采取的措施

　　這是所有投標(biāo)文件必備的實質(zhì)性要素，通常是在投標(biāo)文件后面第六、七章的位置出現(xiàn)。為了讓讀者理解并區(qū)分上文中“管理目標(biāo)”表述，筆者把該節(jié)內(nèi)容提到前面來一并分析。管理目標(biāo)是整體承諾，概括性提煉，而各項指標(biāo)是細(xì)化表述。各項指標(biāo)包括行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、各地物業(yè)管理服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)以及企業(yè)自有標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)只能高于或等于但不能低于前述標(biāo)準(zhǔn)。

　　各項指標(biāo)的承諾體現(xiàn)的是公司級承擔(dān)的指標(biāo)，所以也稱“總體指標(biāo)”，一般以表格形式詳細(xì)表述。而部門級承擔(dān)的指標(biāo)如清潔服務(wù)、綠化管理、秩序維護(hù)等是“分項目標(biāo)”或“分解目標(biāo)”，一般是在后面的“物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容”章節(jié)里體現(xiàn)，也可以放在本節(jié)表述。但需要注意的是，在此處表述了，后面就不要再重復(fù)出現(xiàn)相同的指標(biāo)。

　　實操中常見問題是：投標(biāo)人混淆了公司級指標(biāo)與部門級指標(biāo)，表述比較亂，沒有章法，交叉重復(fù)。主要原因是投標(biāo)人沒有公司級指標(biāo)和部門級指標(biāo)這個概念，不了解指標(biāo)的層級意義。公司級指標(biāo)是公司層面才能承擔(dān)的，部門承擔(dān)分量不夠。比如火災(zāi)發(fā)生率，就應(yīng)該是公司級指標(biāo)。

　　有的招標(biāo)文件會給出投標(biāo)人需承諾的總體指標(biāo)，如住宅項目的“房屋完好率;房屋維修及時率;維修質(zhì)量合格率及回訪率;管理費收繳率;業(yè)主滿意率;業(yè)主有效投訴率與處理率;綠化完好率;清潔、保潔率;路燈完好率;道路完好率;治安協(xié)防管理與安防設(shè)施完好率;機電設(shè)備完好率;消防設(shè)施完好率;排水系統(tǒng)完好率;管理人員、特殊工種人員持證上崗率;其他有關(guān)指標(biāo)。”并且規(guī)定“對以上各項指標(biāo)，均需注明標(biāo)準(zhǔn)和計算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。”投標(biāo)人應(yīng)全面響應(yīng)，不能漏掉指標(biāo)或者缺少標(biāo)準(zhǔn)及計算依據(jù)，更不能只有承諾而沒有實現(xiàn)措施。措施比承諾更重要。

　　如果招標(biāo)文件沒有給出總體指標(biāo)，投標(biāo)人可以借鑒上述總體指標(biāo)及業(yè)態(tài)類型進(jìn)行表述。

　　需要注意的是招標(biāo)文件要求在“商務(wù)標(biāo)”中體現(xiàn)服務(wù)承諾，如“承諾達(dá)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的一級要求計15分。對業(yè)主需求能及時反應(yīng);與業(yè)主之間能建立良好的工作關(guān)系;財務(wù)狀況良好，業(yè)主單位評價良好”。這是送分項，而有的投標(biāo)人覺得“技術(shù)標(biāo)”已經(jīng)有服務(wù)承諾，就不響應(yīng)該項要求，白白丟分。

示例：總體指標(biāo)

各項標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)：

　　《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》;

　　《住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范》(一級);

　　《某市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》

篇2：物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項

　　物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項

　　(一)物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素

　　物業(yè)管理投標(biāo)書作為評標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。因此，投標(biāo)公司必須對投標(biāo)書的基本要素有所了解。

　　1．計量單位

　　計量單位是投標(biāo)書中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，統(tǒng)一計量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標(biāo)書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

　　2．貨幣

　　國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

　　3．標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

　　編制投標(biāo)書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事。

　　若采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)書中說明。

　　4．表述方式

　　投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求。編制投標(biāo)書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可，應(yīng)盡量做到言簡意賅，措辭準(zhǔn)確達(dá)意，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能現(xiàn)的爭議。

　　圖紙、表格較之于文字在表達(dá)上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖表格裝訂成冊，并和標(biāo)書中的文字表述保持一致。

　　5．理論技巧

　　投標(biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌與投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財務(wù)知識，并以服務(wù)為出發(fā)點，綜合運用心學(xué)、運籌學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方面的理論和技巧。

　　6．資料真實性

　　投標(biāo)文件應(yīng)對招標(biāo)文件的要求做出實質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標(biāo)文件對應(yīng)招標(biāo)文件的要求否則，其投標(biāo)將被拒絕。

　　(二)物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意的問題

　　1．確保填寫無遺漏，無空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。因此投標(biāo)公司在填寫時務(wù)必小心謹(jǐn)慎。

　　2．不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字：若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

　　3．填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫；除投標(biāo)方對錯處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

　　4．不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。

　　5．計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對。．

　　6．報價合理。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成本報價將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無利可圖。因唱標(biāo)一般只唱正本標(biāo)文件中的“開標(biāo)一覽表”，所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求填寫

　　“開標(biāo)一覽表”、“投標(biāo)價格表”等。

　　7.包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。

　　8．報價方式規(guī)范。凡是以電報、電話、傳真等形式進(jìn)行的投標(biāo)，招標(biāo)方概不接受。

　　9．對招標(biāo)書響應(yīng)若有偏離，應(yīng)做出說明，并附偏離度表。

　　10．嚴(yán)守秘密，公平競爭。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊；不得泄漏自己的標(biāo)價或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格，甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律的制裁。

篇3：項目物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫內(nèi)容

　　投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同，招標(biāo)單位的要求不同，因此投標(biāo)書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項目主要有以下11項：

　　一、 管理方式

　　投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等，對目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

　　二、管理組織架構(gòu)

　　所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機構(gòu)，根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看，物業(yè)管理組織機構(gòu)有三個特征：

　　1、 管理體制

　　管理體制主要有三類：

　　(1) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)制;

　　(2) 董事會下的三總師負(fù)責(zé)制;

　　(3) 董事會下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

　　2、 管理方法

　　目前國內(nèi)的管理方法有兩種：

　　(1) 垂直領(lǐng)導(dǎo)方式(直線式管理模式)。優(yōu)點是政令淌通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。

　　(2) 矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

　　3、 機構(gòu)的設(shè)置

　　根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構(gòu)有以下幾種：

　　(1) 三部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部。

　　(2) 四部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。

　　(3) 六部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。

　　除了機構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計劃。

　　三、管理費用的收支預(yù)算方案

　　經(jīng)費是物業(yè)管理運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務(wù)第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費”等原則進(jìn)行。

　　1、 收入測算

　　物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

　　(1) 目標(biāo)物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。

　　(2) 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。

　　(3) 維修基金每年可取的利息金額。

　　(4) 其他方面的服務(wù)收入。

　　2、 支出預(yù)算

　　圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：

　　(1) 人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

　　(2) 各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗;各種設(shè)備的添置;各類服務(wù)所需要的的消耗品。

　　(3) 物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項開支。

　　(4) 其他有關(guān)各項的開支等。

　　通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求，要進(jìn)行3年預(yù)算。

　　四、管理操作

　　這部分要求細(xì)化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn)，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

　　1、 根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。