物業企業收支預算體系的構建

　　預算管理即明確預算項目，建立預算標準，規范預算的編制、審定、下達和執行程序，及時分析和控制預算差異，采取改進措施，確保預算的執行。預算的內容通常包括資產、負債、收入、支出等。其中，收支預算是一個經營單位的主要預算內容。對于物業行業而言，各個物業管理處收支相對都比較獨立，實現收支平衡并力爭略有盈余是其經營目標，搞好收支預算工作是物業管理處財務乃至經營工作的重要內容。

　　為解決多賬套核算模式下收支預算工作中出現的種種不便、避免容易產生的錯誤，本文探討充分利用財務核算軟件的強大報表功能，構建一個高效的、準確的、全面的收支預算體系，實現各單位收支預算指標完成情況統計、分析、考核評分及全公司匯總的自動計算，充分減少預算管理人員的事務性工作量，提高預算管理效率，豐富公司信息化管理手段。

　　構建收支預算體系的必要性

　　在物業服務企業會計核算實務中，存在一種多賬套核算模式，即公司下轄的各個管理處均獨立設賬套進行會計核算，公司匯總各單位的報表后生成公司報表。多賬套核算模式下，可以為各個物業管理單位（管理處）提供全面的會計信息，獨立生成資產負債表、利潤表、現金流量表等報表，充分適應物業管理法規關于物業管理單位財務獨立核算的要求，將管理處的財務核算和公司的財務核算有效分離，從而避免一些不必要的財務風險。

　　但是，收支預算的工作十分復雜，一些大型物業服務企業下轄管理處較多，預算管理人員的思路、技術水平不一致，他們在實際操作的時候協調不好，極易出錯。因此，通過一種有效的技術手段，構建一個高效的、準確的、全面的收支預算體系，在實務中尤為必要和迫切。

　　構建收支預算體系的步驟

　　一、設立收支預算項目

　　為方便處理，各管理處的收支會計核算項目名稱、科目代號、核算辦法均要求統一，收支預算的具體項目與收支會計核算項目保持一致，包含營業收入、營業成本、營業稅費、財務費用、營業外收支、所得稅等全部收支項目。

　　二、設置收支預算表格

　　1、設置表格欄目。收支預算表格第一列為收支預算項目，橫向表頭以各管理處為單位，按管理和分析需要設年指標、本月完成、累計完成、上年同期、增減數、累計完成率等欄目。如管理處較多，還可按公司分管領導或物業類型等分類設置多個表格。

　　2、設置計算公式

　　（1）配置取數賬套。比較成熟和規范的財務核算軟件在報表模塊中具備“多賬套管理”的功能，即在某一個賬套的報表內，可以從其他多個賬套中取數。設置計算公式先要配置取數賬套：根據軟件提示要求填寫配置名、賬套名、賬套文件、類型、用戶名、密碼等。如A管理處賬套文件配置名為1，則1代表A管理處賬套數據。配置后，其它需要多賬套取數的表不需要再做配置。如果已有其他多賬套取數的表，則不需要做配置。配置取數賬套的具體過程可能因不同的財務核算軟件而異。

　　（2）設置需計算的第一行欄目的公式。舉只有A、B兩個管理處的簡例。將表格調為公式狀態，假設第一行計算住宅物業管理費收入（科目代號6001.01），A管理處的本月完成(C4:第C列第4行)公式為ACCT("6001.01","SY","",0,0,0,"1"), 累計完成(D4)公式為ACCT("6001.01","SL","",0,0,0,"1"), 上年同期(E4)公式為ACCT("6001.01","SL","",-1,0,0,"1"), 增減數(F4)、累計完成率(G4)按E*CEL表格公式取數方式設置公式：F4=D4-E4，G4=D4/B4（年指標）。以上本月完成、累計完成、上年同期公式中"1"表示取A管理處賬套數據，"SY"代表月發生額，"SL"代表累計發生額。B管理處的本月完成、累計完成、上年同期只需將上述公式中的"1"改為"2"，增減數、累計完成率按E*CEL表格公式取數方式設置公式。根據科目代號取數和表格欄目取數的公式在不同的財務核算軟件中不同，具體應用時根據軟件要求而定。

　　（3）設置其他需計算行欄目的公式。將需計算的第一行欄目的公式復制到WORD文檔，用替換功能將下一行的科目代號替換第一行的科目代號"6001.01"，再復制到收支預算表格的相應行次，余下行次都同樣辦理。設置增減數、累計完成率公式時，在收支預算表中直接將上一行的公式一次下拉到底即可。

　　（4）設置匯總公式。此步驟較簡單，按E*CEL表格公式取數方式即可。如匯總需計算的第一行的本月完成欄的公式為C4+I4+……，設置下面其他行的匯總公式時，將上一行的公式一次下拉到底即可。

　　（5）設置檢驗公式。設置兩行分別用兩種方式計算凈利潤。一種是通過相關欄次數據的加減，即通過收入欄數據減支出欄數據后得出凈利潤數。第二種方式是通過財務報表計算公式得出凈利潤數：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")（此為A管理處的凈利潤計算公式，"6001:6901"表示所有收支核算項目，"DL"表示貸方累計，"JL"表示借方累計，其他管理處將配置名"1"修改即可）。再增一行計算上述兩行之差，計算后差數為零，表明通過兩種方式得出的凈利潤相等，數據正確無誤。或者，按第一種方式計算出凈利潤后（假設數據在D列第24行），增設一行設置公式為：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")-D24，如計算后數據為零，表示數據正確。如果沒有新增收支類的會計科目，數據不會有誤。原則上要求不能增減科目，如有必要新增，則要修改相應公式。

　　三、輸入收支預算指標

　　各管理處的收支預算指標通過預算的常規工作編制、下達后，再輸入收支預算表格的年指標欄內。輸入前，表格要調為公式狀態。收支預算體系構建后，可很便捷地為各單位編制年度預算提供往年數據。

　　四、自動計算收支預算完成情況

　　月度終了，會計核算完成后，打開收支預算表格，在表格的數據功能菜單下點擊"報表重算"，當月各管理處的預算完成情況便可自動計算完畢，預算管理人員省去了大量繁重的數據統計、計算工作，只需點擊鼠標，任務便完成了。

　　五、匯總分析預算總體完成情況

　　設置了匯總欄和相應公式后，可自動計算出所有管理處的預算匯總數據，包括同期對比、預算總體完成率等，為進行總體預算分析提供了第一手數據資料。方便管理部門查找預算完成不好的管理處，督促控制，以保證公司全年經營指標的順利完成。

　　六、自動計算收支預算考核評分

　　預算考核和獎懲是預算管理的一個重要環節。通過設置考核欄目和公式，可實現收支預算考核評分的自動計算。公司在進行預算考核時，一般對收入和利潤按權重計算加總。假如收入占20分，利潤占80分，對收入考核評分可設置公式為20*[收入累計完成]/[收入年指標]，對利潤考核評分可設置公式為80*[利潤累計完成]/[ 利潤年指標]。年度、季度或月度考核都可靈活設置公式。

　　構建收支預算體系的案例

　　如某物業公司下轄20個管理處，其收支預算管理的工作量會相當大。按上述方法和步驟構建好收支預算體系后，工作會變得輕松簡便。具體過程如下：

　　1、在公司本部財務核算賬套的報表模塊中，新建表格：某公司物業管理處收支預算表格（簡稱為預算表）。

　　2、為所有的20個管理處的會計賬套配置取數賬套名，依次為1到20。

　　3、打開某一個管理處的賬套，將收支類一級及明細科目的余額表導出到E*CEL表格，將科目名稱復制到預算表的左邊第一列，作為預算的收支項目。如營業收入，包含住宅管理費、商鋪管理費、有償服務收入、其他收入等；營業成本包含秩序維護費、保潔費用、維修費用、消殺費用、專業服務費用、公用水電、管理處管理費用等二級項目，二級項目下再分明細，如秩序維護費下分工資、福利費、工會社保費、材料費等三級項目。

　　4、以管理處為單位，設年指標、本月完成、累計完成、上年同期、增減數、累計完成率等橫向欄目。

　　5、設置需計算的所有欄目的公式，包括全公司匯總的公式、檢驗公式、考核評分公式。具體過程見“構建收支預算體系的步驟”。

　　6、輸入各管理處的年預算指標。

　　7、月份終了，會計核算完成后，打開預算表，點擊"報表重算"，并注意檢驗是否正確。

　　8、年度會計核算完成后，計算預算表，可得出各管理處預算考核評分。

　　9、提供年度預算表，分析各管理處各收支項目完成情況，為編制下年度預算年指標做準備。

　　收支預算表格可以根據管理需要拓展功能，靈活設置。多賬套核算模式下，通過財務核算軟件構建收支預算體系，實現了預算管理工作的自動化計算、檢驗和分析，大大提高了預算管理的效率。對于物業服務企業，由于該體系大大減少了預算工作的常規計算工作量，有助于提高公司的經營效益。

篇2：物業公司年度財務收支說明

　　物業公司年度財務收支說明

　　一、收入說明

　　1、住宅物業管理費：1至3月計算一、二期面積為50617.36㎡；4至6月計算一、二、三期面積為68288.72㎡；7至12月計算一、二、三期、四面積為90757.56㎡；按照0.8元/㎡計算。

　　2、商鋪物業管理費：1至3月計算一、二期面積3787㎡；4月份開始一、二、三期面積為4817㎡，按照平均1元/㎡計算。

　　3、梯燈費：1至3月計算1至25幢524戶；4至6月計算1至29幢720戶；7至8月計算1至35幢688戶；9至12月計算1至49幢88戶，按照5元/戶計算。

　　4、辦公樓物業管理費：面積為2390㎡×1元/㎡。

　　5、會所物業管理費：面積為3000㎡×1元/㎡。

　　6、車位按照車輛平均每戶的數量計算：架空汽車：120元/月；架空摩托

　　車：25元/月；露天汽車：90元/月；露天摩托車：15元/月。

　　7、有償服務收費；日常業主的維修、清潔工作。

　　8、房屋租賃服務收費：按照20**年平均計算。

　　9、業主IC卡收費：按照三、四期356戶×2張×15元/張÷12個月。

　　10、裝修垃圾清運費：按照356戶×80元/戶÷12個月。

　　11、出入證收費：100人/月×3元/人。

　　12、搬運工管理費：30元/月。

　　13、員工工資拔入：會所和售樓部合計6人×850元/月(工資)+6人×150元/人(餐費)+6人×850÷2(獎金)。

　　14、各種代辦代收收入：架空車位費合計×5%手續費÷12個月。

　　15、裝修按金：按照三、四期356戶×80元/戶。

　　16、出入證按金：100人/月×30元/人。

　　17、其它費用。

　　二、支出說明：

　　1、員工工資：

　　A、現有物業助理：1300元/月×4人，水電維修工：1300元/月×3人，

　　清潔工：600元/月×9人，綠化工：780元/月×3人，泥水工：900元/月×1人，保安：800元/月×33人，小區主任：3000元/月×1人。

　　B、到4月份由于三期收樓人員增加：清潔工：600元/月×2人，綠化工：700元/月×2人。

　　C、到7月份四期收樓須增加員工：清潔工：600元/月×4人，綠化工：

　　700元/月×2人；保安：800元/月×6人。

　　2、員工社保：人數×50元/人。

　　3、膳食福利：

　　A、人數×150元/人(保安)+人數×90元(管理員)。

　　B、獎金：工資總數÷12個月÷2。

　　4、公共水電費：參照一、二期的用量計算。

　　5、物業稅金：按照5.6%計算.

　　6、保安管理費：人數×30元/月。

　　7、綠化養護費：平常滅蚊殺蟲。

　　8、清潔用品費：日常使用的消毒水、洗衣粉、洗潔精、工具。

　　9、維護維修費：小區配套的木質工程、兒童設施。

　　10、環衛清運垃圾費：現用4車/月×580元/車

　　11、裝修垃圾清運費：150車/月×10元/車。

　　12、管道疏通費：吸糞44幢×6車/幢×60元/車÷12個月。

　　13、員工服裝：25人×300元/人。

　　14、低值易耗品；日常綠化工、電工用具。

　　15、辦公用品。

　　16、電話費：業務辦公電話，含管理人員小靈通話費(平均250元/月)。

　　17、業務費：與相關政府部門的溝通餐費。

　　18、培訓費：為提高管理水平參加ISO課程約1300元/人×6人(管理員)。

　　20、架空層車位劃拔：(合計-代辦收入)×50%。

　　21、IC卡成本費：356戶×2張/戶×7.5元/張。

　　22、出入證成本費：15元/盒(一盒100張)。

　　23、裝修按金退還：356戶×1000元/戶÷12。

　　24、出入證按金退還：100人/月×30元/人。

　　25、創建示范支出：**華庭準備在10月份創建市級"示范"稱號。

　　26、其它開支。

　　三、收支對比分析：

　　1.1669321元(收入)-1640214元(支出)=29107元(盈利)。因本年度10月份計劃全面投入創建市級"示范"稱號，投入費用約4萬元。若不參加創建市級"示范"，該項目本年度盈利將近達到7萬元。

　　2.員工工資福利占總支出(不含各種按金在內)63%。

　　3.維修維護費用占總支出(不含各種按金在內)3%。

　　4.公共水電費用占總支出(不含各種按金在內)6%。

篇3：物業企業財務收支管理辦法

　　物業企業財務收支管理辦法

　　一、資金收入管理

　　1、各部門收取的零星維修費、門面租金、房租、清運占道費等在一本收據用完后必須上繳財務室；餐飲營業款及其他零星現金，當天必須存入公司的銀行賬戶或上繳財務室。以上款項均不得存放在保險柜，更不得以個人的名義在銀行開設私人賬戶或活期存折，一經查證，嚴肅處理。

　　2、各部門在收取客戶的租金、房租、餐飲營業款支票時，必須當天到公司財務室進行背書。

　　3、各部門收取的現金，不能坐支、不能私人挪用，更不能借給他人，一經查證，嚴肅處理當事人。

　　4、各部門對每月應收的租金、房租、清運、占道等款項應及時催收。

　　以上款項收取，不管是采用一式三聯收據或原始憑證，大小寫金額要相符，必須用復寫紙填寫，并有制單、收款人的簽名；作廢式應注明"作廢"，連同存根一起保存，不得撕毀。

　　二、資金支出管理

　　1、購置辦公用品應從實際出發、本著節約的原則，并需編制清單，經總經理批準，方可在財務室辦理借款手續，對購置物品需配專人管理，設收支賬本。

　　2、購置環衛工、維修工所需的工具、材料、勞保用品等，要根據各部門購物明細編制清單，經總經理批準才能到財務室辦理借款。

　　3、購置各類物資、物耗、獎品時，發票上寫明購貨單位、數量、單價金額，購買多項物資要附清單、驗收證明，發票與清單金額必須一致、書寫規范、不得涂改，發票必須蓋有出具發票單位的財務章或發票專用章，一式幾聯的發票必須是復寫，只能以發票聯作為報銷憑證。發票背面要有經辦人、驗收人、總經理簽字，經會計審核后方能報銷，否則不予報銷。同時對工具、勞保用品實行專人管理，建立健全工具、勞保用品卡片。

　　4、各部門在退還客戶的租金、押金、保證金等款項時，應憑原開出的收據(必須有經辦人、部門經理簽字)才能在財務室辦理退款，不能用收取的現金坐支或相抵形式支付。

　　5、公司員工因工作需要出差或辦事要借款時，需辦理借款，必須經部門經理、公司領導批準簽字，出差回來或辦完事，必須在一月之內到財務室報銷及退還現金，本著前賬未報，后賬不借原則。

　　6、使用支票者必須在支票登記薄上簽名，每周未在財務室結清周內的使用和未使用的支票，本著前賬未清，后賬不結原則。

　　7、公司采購人員使用現金周轉金每月限額在2000元之內，食堂、怡園采購員每月周轉金限額在3000元內，每周報賬，月終了結一次賬，多退少補，不得挪用公款辦私事。

　　8、對資金使用，既要做到事先有計劃安排，又要注重使用過程中的監督控制，以免資金積壓。

　　三、該辦法從即日起執行。

　　物業公司管理有限公司