物業(yè)企業(yè)收支預(yù)算體系的構(gòu)建

　　預(yù)算管理即明確預(yù)算項目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。預(yù)算的內(nèi)容通常包括資產(chǎn)、負(fù)債、收入、支出等。其中，收支預(yù)算是一個經(jīng)營單位的主要預(yù)算內(nèi)容。對于物業(yè)行業(yè)而言，各個物業(yè)管理處收支相對都比較獨立，實現(xiàn)收支平衡并力爭略有盈余是其經(jīng)營目標(biāo)，搞好收支預(yù)算工作是物業(yè)管理處財務(wù)乃至經(jīng)營工作的重要內(nèi)容。

　　為解決多賬套核算模式下收支預(yù)算工作中出現(xiàn)的種種不便、避免容易產(chǎn)生的錯誤，本文探討充分利用財務(wù)核算軟件的強大報表功能，構(gòu)建一個高效的、準(zhǔn)確的、全面的收支預(yù)算體系，實現(xiàn)各單位收支預(yù)算指標(biāo)完成情況統(tǒng)計、分析、考核評分及全公司匯總的自動計算，充分減少預(yù)算管理人員的事務(wù)性工作量，提高預(yù)算管理效率，豐富公司信息化管理手段。

　　構(gòu)建收支預(yù)算體系的必要性

　　在物業(yè)服務(wù)企業(yè)會計核算實務(wù)中，存在一種多賬套核算模式，即公司下轄的各個管理處均獨立設(shè)賬套進(jìn)行會計核算，公司匯總各單位的報表后生成公司報表。多賬套核算模式下，可以為各個物業(yè)管理單位（管理處）提供全面的會計信息，獨立生成資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等報表，充分適應(yīng)物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于物業(yè)管理單位財務(wù)獨立核算的要求，將管理處的財務(wù)核算和公司的財務(wù)核算有效分離，從而避免一些不必要的財務(wù)風(fēng)險。

　　但是，收支預(yù)算的工作十分復(fù)雜，一些大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)下轄管理處較多，預(yù)算管理人員的思路、技術(shù)水平不一致，他們在實際操作的時候協(xié)調(diào)不好，極易出錯。因此，通過一種有效的技術(shù)手段，構(gòu)建一個高效的、準(zhǔn)確的、全面的收支預(yù)算體系，在實務(wù)中尤為必要和迫切。

　　構(gòu)建收支預(yù)算體系的步驟

　　一、設(shè)立收支預(yù)算項目

　　為方便處理，各管理處的收支會計核算項目名稱、科目代號、核算辦法均要求統(tǒng)一，收支預(yù)算的具體項目與收支會計核算項目保持一致，包含營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅費、財務(wù)費用、營業(yè)外收支、所得稅等全部收支項目。

　　二、設(shè)置收支預(yù)算表格

　　1、設(shè)置表格欄目。收支預(yù)算表格第一列為收支預(yù)算項目，橫向表頭以各管理處為單位，按管理和分析需要設(shè)年指標(biāo)、本月完成、累計完成、上年同期、增減數(shù)、累計完成率等欄目。如管理處較多，還可按公司分管領(lǐng)導(dǎo)或物業(yè)類型等分類設(shè)置多個表格。

　　2、設(shè)置計算公式

　　（1）配置取數(shù)賬套。比較成熟和規(guī)范的財務(wù)核算軟件在報表模塊中具備“多賬套管理”的功能，即在某一個賬套的報表內(nèi)，可以從其他多個賬套中取數(shù)。設(shè)置計算公式先要配置取數(shù)賬套：根據(jù)軟件提示要求填寫配置名、賬套名、賬套文件、類型、用戶名、密碼等。如A管理處賬套文件配置名為1，則1代表A管理處賬套數(shù)據(jù)。配置后，其它需要多賬套取數(shù)的表不需要再做配置。如果已有其他多賬套取數(shù)的表，則不需要做配置。配置取數(shù)賬套的具體過程可能因不同的財務(wù)核算軟件而異。

　　（2）設(shè)置需計算的第一行欄目的公式。舉只有A、B兩個管理處的簡例。將表格調(diào)為公式狀態(tài)，假設(shè)第一行計算住宅物業(yè)管理費收入（科目代號6001.01），A管理處的本月完成(C4:第C列第4行)公式為ACCT("6001.01","SY","",0,0,0,"1"), 累計完成(D4)公式為ACCT("6001.01","SL","",0,0,0,"1"), 上年同期(E4)公式為ACCT("6001.01","SL","",-1,0,0,"1"), 增減數(shù)(F4)、累計完成率(G4)按E*CEL表格公式取數(shù)方式設(shè)置公式：F4=D4-E4，G4=D4/B4（年指標(biāo)）。以上本月完成、累計完成、上年同期公式中"1"表示取A管理處賬套數(shù)據(jù)，"SY"代表月發(fā)生額，"SL"代表累計發(fā)生額。B管理處的本月完成、累計完成、上年同期只需將上述公式中的"1"改為"2"，增減數(shù)、累計完成率按E*CEL表格公式取數(shù)方式設(shè)置公式。根據(jù)科目代號取數(shù)和表格欄目取數(shù)的公式在不同的財務(wù)核算軟件中不同，具體應(yīng)用時根據(jù)軟件要求而定。

　　（3）設(shè)置其他需計算行欄目的公式。將需計算的第一行欄目的公式復(fù)制到WORD文檔，用替換功能將下一行的科目代號替換第一行的科目代號"6001.01"，再復(fù)制到收支預(yù)算表格的相應(yīng)行次，余下行次都同樣辦理。設(shè)置增減數(shù)、累計完成率公式時，在收支預(yù)算表中直接將上一行的公式一次下拉到底即可。

　　（4）設(shè)置匯總公式。此步驟較簡單，按E*CEL表格公式取數(shù)方式即可。如匯總需計算的第一行的本月完成欄的公式為C4+I4+……，設(shè)置下面其他行的匯總公式時，將上一行的公式一次下拉到底即可。

　　（5）設(shè)置檢驗公式。設(shè)置兩行分別用兩種方式計算凈利潤。一種是通過相關(guān)欄次數(shù)據(jù)的加減，即通過收入欄數(shù)據(jù)減支出欄數(shù)據(jù)后得出凈利潤數(shù)。第二種方式是通過財務(wù)報表計算公式得出凈利潤數(shù)：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")（此為A管理處的凈利潤計算公式，"6001:6901"表示所有收支核算項目，"DL"表示貸方累計，"JL"表示借方累計，其他管理處將配置名"1"修改即可）。再增一行計算上述兩行之差，計算后差數(shù)為零，表明通過兩種方式得出的凈利潤相等，數(shù)據(jù)正確無誤。或者，按第一種方式計算出凈利潤后（假設(shè)數(shù)據(jù)在D列第24行），增設(shè)一行設(shè)置公式為：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")-D24，如計算后數(shù)據(jù)為零，表示數(shù)據(jù)正確。如果沒有新增收支類的會計科目，數(shù)據(jù)不會有誤。原則上要求不能增減科目，如有必要新增，則要修改相應(yīng)公式。

　　三、輸入收支預(yù)算指標(biāo)

　　各管理處的收支預(yù)算指標(biāo)通過預(yù)算的常規(guī)工作編制、下達(dá)后，再輸入收支預(yù)算表格的年指標(biāo)欄內(nèi)。輸入前，表格要調(diào)為公式狀態(tài)。收支預(yù)算體系構(gòu)建后，可很便捷地為各單位編制年度預(yù)算提供往年數(shù)據(jù)。

　　四、自動計算收支預(yù)算完成情況

　　月度終了，會計核算完成后，打開收支預(yù)算表格，在表格的數(shù)據(jù)功能菜單下點擊"報表重算"，當(dāng)月各管理處的預(yù)算完成情況便可自動計算完畢，預(yù)算管理人員省去了大量繁重的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、計算工作，只需點擊鼠標(biāo)，任務(wù)便完成了。

　　五、匯總分析預(yù)算總體完成情況

　　設(shè)置了匯總欄和相應(yīng)公式后，可自動計算出所有管理處的預(yù)算匯總數(shù)據(jù)，包括同期對比、預(yù)算總體完成率等，為進(jìn)行總體預(yù)算分析提供了第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料。方便管理部門查找預(yù)算完成不好的管理處，督促控制，以保證公司全年經(jīng)營指標(biāo)的順利完成。

　　六、自動計算收支預(yù)算考核評分

　　預(yù)算考核和獎懲是預(yù)算管理的一個重要環(huán)節(jié)。通過設(shè)置考核欄目和公式，可實現(xiàn)收支預(yù)算考核評分的自動計算。公司在進(jìn)行預(yù)算考核時，一般對收入和利潤按權(quán)重計算加總。假如收入占20分，利潤占80分，對收入考核評分可設(shè)置公式為20*[收入累計完成]/[收入年指標(biāo)]，對利潤考核評分可設(shè)置公式為80*[利潤累計完成]/[ 利潤年指標(biāo)]。年度、季度或月度考核都可靈活設(shè)置公式。

　　構(gòu)建收支預(yù)算體系的案例

　　如某物業(yè)公司下轄20個管理處，其收支預(yù)算管理的工作量會相當(dāng)大。按上述方法和步驟構(gòu)建好收支預(yù)算體系后，工作會變得輕松簡便。具體過程如下：

　　1、在公司本部財務(wù)核算賬套的報表模塊中，新建表格：某公司物業(yè)管理處收支預(yù)算表格（簡稱為預(yù)算表）。

　　2、為所有的20個管理處的會計賬套配置取數(shù)賬套名，依次為1到20。

　　3、打開某一個管理處的賬套，將收支類一級及明細(xì)科目的余額表導(dǎo)出到E*CEL表格，將科目名稱復(fù)制到預(yù)算表的左邊第一列，作為預(yù)算的收支項目。如營業(yè)收入，包含住宅管理費、商鋪管理費、有償服務(wù)收入、其他收入等；營業(yè)成本包含秩序維護(hù)費、保潔費用、維修費用、消殺費用、專業(yè)服務(wù)費用、公用水電、管理處管理費用等二級項目，二級項目下再分明細(xì)，如秩序維護(hù)費下分工資、福利費、工會社保費、材料費等三級項目。

　　4、以管理處為單位，設(shè)年指標(biāo)、本月完成、累計完成、上年同期、增減數(shù)、累計完成率等橫向欄目。

　　5、設(shè)置需計算的所有欄目的公式，包括全公司匯總的公式、檢驗公式、考核評分公式。具體過程見“構(gòu)建收支預(yù)算體系的步驟”。

　　6、輸入各管理處的年預(yù)算指標(biāo)。

　　7、月份終了，會計核算完成后，打開預(yù)算表，點擊"報表重算"，并注意檢驗是否正確。

　　8、年度會計核算完成后，計算預(yù)算表，可得出各管理處預(yù)算考核評分。

　　9、提供年度預(yù)算表，分析各管理處各收支項目完成情況，為編制下年度預(yù)算年指標(biāo)做準(zhǔn)備。

　　收支預(yù)算表格可以根據(jù)管理需要拓展功能，靈活設(shè)置。多賬套核算模式下，通過財務(wù)核算軟件構(gòu)建收支預(yù)算體系，實現(xiàn)了預(yù)算管理工作的自動化計算、檢驗和分析，大大提高了預(yù)算管理的效率。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由于該體系大大減少了預(yù)算工作的常規(guī)計算工作量，有助于提高公司的經(jīng)營效益。

篇2：物業(yè)公司年度財務(wù)收支說明

　　物業(yè)公司年度財務(wù)收支說明

　　一、收入說明

　　1、住宅物業(yè)管理費：1至3月計算一、二期面積為50617.36㎡；4至6月計算一、二、三期面積為68288.72㎡；7至12月計算一、二、三期、四面積為90757.56㎡；按照0.8元/㎡計算。

　　2、商鋪物業(yè)管理費：1至3月計算一、二期面積3787㎡；4月份開始一、二、三期面積為4817㎡，按照平均1元/㎡計算。

　　3、梯燈費：1至3月計算1至25幢524戶；4至6月計算1至29幢720戶；7至8月計算1至35幢688戶；9至12月計算1至49幢88戶，按照5元/戶計算。

　　4、辦公樓物業(yè)管理費：面積為2390㎡×1元/㎡。

　　5、會所物業(yè)管理費：面積為3000㎡×1元/㎡。

　　6、車位按照車輛平均每戶的數(shù)量計算：架空汽車：120元/月；架空摩托

　　車：25元/月；露天汽車：90元/月；露天摩托車：15元/月。

　　7、有償服務(wù)收費；日常業(yè)主的維修、清潔工作。

　　8、房屋租賃服務(wù)收費：按照20**年平均計算。

　　9、業(yè)主IC卡收費：按照三、四期356戶×2張×15元/張÷12個月。

　　10、裝修垃圾清運費：按照356戶×80元/戶÷12個月。

　　11、出入證收費：100人/月×3元/人。

　　12、搬運工管理費：30元/月。

　　13、員工工資拔入：會所和售樓部合計6人×850元/月(工資)+6人×150元/人(餐費)+6人×850÷2(獎金)。

　　14、各種代辦代收收入：架空車位費合計×5%手續(xù)費÷12個月。

　　15、裝修按金：按照三、四期356戶×80元/戶。

　　16、出入證按金：100人/月×30元/人。

　　17、其它費用。

　　二、支出說明：

　　1、員工工資：

　　A、現(xiàn)有物業(yè)助理：1300元/月×4人，水電維修工：1300元/月×3人，

　　清潔工：600元/月×9人，綠化工：780元/月×3人，泥水工：900元/月×1人，保安：800元/月×33人，小區(qū)主任：3000元/月×1人。

　　B、到4月份由于三期收樓人員增加：清潔工：600元/月×2人，綠化工：700元/月×2人。

　　C、到7月份四期收樓須增加員工：清潔工：600元/月×4人，綠化工：

　　700元/月×2人；保安：800元/月×6人。

　　2、員工社保：人數(shù)×50元/人。

　　3、膳食福利：

　　A、人數(shù)×150元/人(保安)+人數(shù)×90元(管理員)。

　　B、獎金：工資總數(shù)÷12個月÷2。

　　4、公共水電費：參照一、二期的用量計算。

　　5、物業(yè)稅金：按照5.6%計算.

　　6、保安管理費：人數(shù)×30元/月。

　　7、綠化養(yǎng)護(hù)費：平常滅蚊殺蟲。

　　8、清潔用品費：日常使用的消毒水、洗衣粉、洗潔精、工具。

　　9、維護(hù)維修費：小區(qū)配套的木質(zhì)工程、兒童設(shè)施。

　　10、環(huán)衛(wèi)清運垃圾費：現(xiàn)用4車/月×580元/車

　　11、裝修垃圾清運費：150車/月×10元/車。

　　12、管道疏通費：吸糞44幢×6車/幢×60元/車÷12個月。

　　13、員工服裝：25人×300元/人。

　　14、低值易耗品；日常綠化工、電工用具。

　　15、辦公用品。

　　16、電話費：業(yè)務(wù)辦公電話，含管理人員小靈通話費(平均250元/月)。

　　17、業(yè)務(wù)費：與相關(guān)政府部門的溝通餐費。

　　18、培訓(xùn)費：為提高管理水平參加ISO課程約1300元/人×6人(管理員)。

　　20、架空層車位劃拔：(合計-代辦收入)×50%。

　　21、IC卡成本費：356戶×2張/戶×7.5元/張。

　　22、出入證成本費：15元/盒(一盒100張)。

　　23、裝修按金退還：356戶×1000元/戶÷12。

　　24、出入證按金退還：100人/月×30元/人。

　　25、創(chuàng)建示范支出：**華庭準(zhǔn)備在10月份創(chuàng)建市級"示范"稱號。

　　26、其它開支。

　　三、收支對比分析：

　　1.1669321元(收入)-1640214元(支出)=29107元(盈利)。因本年度10月份計劃全面投入創(chuàng)建市級"示范"稱號，投入費用約4萬元。若不參加創(chuàng)建市級"示范"，該項目本年度盈利將近達(dá)到7萬元。

　　2.員工工資福利占總支出(不含各種按金在內(nèi))63%。

　　3.維修維護(hù)費用占總支出(不含各種按金在內(nèi))3%。

　　4.公共水電費用占總支出(不含各種按金在內(nèi))6%。

篇3：物業(yè)企業(yè)財務(wù)收支管理辦法

　　物業(yè)企業(yè)財務(wù)收支管理辦法

　　一、資金收入管理

　　1、各部門收取的零星維修費、門面租金、房租、清運占道費等在一本收據(jù)用完后必須上繳財務(wù)室；餐飲營業(yè)款及其他零星現(xiàn)金，當(dāng)天必須存入公司的銀行賬戶或上繳財務(wù)室。以上款項均不得存放在保險柜，更不得以個人的名義在銀行開設(shè)私人賬戶或活期存折，一經(jīng)查證，嚴(yán)肅處理。

　　2、各部門在收取客戶的租金、房租、餐飲營業(yè)款支票時，必須當(dāng)天到公司財務(wù)室進(jìn)行背書。

　　3、各部門收取的現(xiàn)金，不能坐支、不能私人挪用，更不能借給他人，一經(jīng)查證，嚴(yán)肅處理當(dāng)事人。

　　4、各部門對每月應(yīng)收的租金、房租、清運、占道等款項應(yīng)及時催收。

　　以上款項收取，不管是采用一式三聯(lián)收據(jù)或原始憑證，大小寫金額要相符，必須用復(fù)寫紙?zhí)顚懀⒂兄茊巍⑹湛钊说暮灻蛔鲝U式應(yīng)注明"作廢"，連同存根一起保存，不得撕毀。

　　二、資金支出管理

　　1、購置辦公用品應(yīng)從實際出發(fā)、本著節(jié)約的原則，并需編制清單，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，方可在財務(wù)室辦理借款手續(xù)，對購置物品需配專人管理，設(shè)收支賬本。

　　2、購置環(huán)衛(wèi)工、維修工所需的工具、材料、勞保用品等，要根據(jù)各部門購物明細(xì)編制清單，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)才能到財務(wù)室辦理借款。

　　3、購置各類物資、物耗、獎品時，發(fā)票上寫明購貨單位、數(shù)量、單價金額，購買多項物資要附清單、驗收證明，發(fā)票與清單金額必須一致、書寫規(guī)范、不得涂改，發(fā)票必須蓋有出具發(fā)票單位的財務(wù)章或發(fā)票專用章，一式幾聯(lián)的發(fā)票必須是復(fù)寫，只能以發(fā)票聯(lián)作為報銷憑證。發(fā)票背面要有經(jīng)辦人、驗收人、總經(jīng)理簽字，經(jīng)會計審核后方能報銷，否則不予報銷。同時對工具、勞保用品實行專人管理，建立健全工具、勞保用品卡片。

　　4、各部門在退還客戶的租金、押金、保證金等款項時，應(yīng)憑原開出的收據(jù)(必須有經(jīng)辦人、部門經(jīng)理簽字)才能在財務(wù)室辦理退款，不能用收取的現(xiàn)金坐支或相抵形式支付。

　　5、公司員工因工作需要出差或辦事要借款時，需辦理借款，必須經(jīng)部門經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)簽字，出差回來或辦完事，必須在一月之內(nèi)到財務(wù)室報銷及退還現(xiàn)金，本著前賬未報，后賬不借原則。

　　6、使用支票者必須在支票登記薄上簽名，每周未在財務(wù)室結(jié)清周內(nèi)的使用和未使用的支票，本著前賬未清，后賬不結(jié)原則。

　　7、公司采購人員使用現(xiàn)金周轉(zhuǎn)金每月限額在2000元之內(nèi)，食堂、怡園采購員每月周轉(zhuǎn)金限額在3000元內(nèi)，每周報賬，月終了結(jié)一次賬，多退少補，不得挪用公款辦私事。

　　8、對資金使用，既要做到事先有計劃安排，又要注重使用過程中的監(jiān)督控制，以免資金積壓。

　　三、該辦法從即日起執(zhí)行。

　　物業(yè)公司管理有限公司