商住項目物業(yè)管理制度目錄匯編

　　一、工程維修部

　　年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃；

　　月維修計劃表；

　　工程維修部周檢記錄表；

　　設(shè)備臺帳；

　　配電房管理規(guī)定；

　　電氣維修管理規(guī)定；

　　發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定；

　　低壓配電房管理規(guī)定；

　　低壓配電控制柜保養(yǎng)規(guī)定；

　　風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)規(guī)定；

　　供水管理規(guī)定；

　　二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)規(guī)程；

　　電梯房管理規(guī)定；

　　監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)制度；

　　設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序圖；

　　高壓配電機(jī)房運(yùn)行日志；

　　空調(diào)運(yùn)行日志；

　　變、配電系統(tǒng)運(yùn)行日志；

　　設(shè)備驗收記錄表；

　　設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄表；

　　工程部工作周檢記錄表；

　　配電柜檢修工作表；

　　水泵運(yùn)行記錄表；

　　空調(diào)運(yùn)行記錄表；

　　工程人員工作情況運(yùn)作每天匯總登記表；

　　設(shè)備、設(shè)施故障記錄表；

　　交接班記錄表；

　　維修任務(wù)單；

　　二、緊急事故處理

　　火災(zāi)處理程序（消防自救作業(yè)規(guī)程）；

　　火災(zāi)處理程序圖；

　　停電處理程序；

　　電梯故障困人處理程序；

　　天然氣泄漏處理程序；

　　暴雨來臨處理程序；

　　三、客戶服務(wù)部

　　客戶入住作業(yè)程序及辦法；

　　收樓通知；

　　入住通知書；

　　入住手續(xù)書；

　　收樓須知；

　　樓宇交接書；

　　交樓書；

　　房間驗收表；

　　入住驗房表；

　　客戶收樓承諾書；

　　物業(yè)入住協(xié)議；

　　入住登記表；

　　鑰匙發(fā)放登記表；

　　鑰匙借還看房登記表；

　　業(yè)戶裝修管理規(guī)定；

　　裝修申請表；

　　業(yè)主裝修保證書；

　　裝修許可證；

　　臨時出入申請表；

　　業(yè)主施工情況登記表；

　　臨時動火作業(yè)申請表；

　　整改通知書；

　　綠化（地）月檢查表；

　　檔案資料的收集及清理管理規(guī)定；

　　用戶檔案編寫內(nèi)容；

　　業(yè)戶權(quán)責(zé)內(nèi)容；

　　客戶投訴處理工作程序；

　　客戶投訴登記表；

　　業(yè)戶投訴及處理結(jié)果匯總表；

　　客戶報修工作程序；

　　日常報修程序圖；

　　請修通知單；

　　報修記錄表；

　　回訪記錄表；

　　業(yè)主裝修規(guī)定

　　業(yè)主遷入/前出手續(xù)及程序；

　　倉庫管理規(guī)定；

　　固定資產(chǎn)、低質(zhì)易耗品登記表；

　　固定資產(chǎn)、低質(zhì)易耗品盤點登記表；

　　設(shè)備、設(shè)施驗收記錄表；

　　四、管理處

　　公共區(qū)域驗收表；

　　用品、物資管理規(guī)定；

　　辦公室環(huán)境管理規(guī)定；

　　電腦使用管理規(guī)定；

　　值班管理規(guī)定；

　　物業(yè)管理條例；

　　消防管理規(guī)定；

　　部門月/半（年）考核評分統(tǒng)計表；

　　人員花名冊；

　　員工檔案表；

　　員工行為規(guī)范；

　　培訓(xùn)考試/評分記錄表；

　　員工工作表現(xiàn)評核表；

　　員工過失通知書；

　　員工投訴與復(fù)議程序

　　員工考核表；

　　績效考核程序；

　　員工獎懲制度；

　　員工離職審批及辦理程序圖；

　　倉庫管理登記表；

　　五、保安部

　　保安員管理制度；

　　保安員守則；

　　保安員行為舉止守則；

　　保安部月度工作報表；

　　保安部班組月度評核表；

　　保安員綜合素質(zhì)考核表；

　　保安員獎懲制度；

　　保安員文化學(xué)習(xí)及業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)制度；

　　保安員軍事、消防訓(xùn)練管理制度；

　　保安著裝管理制度；

　　保安員儀表儀容規(guī)程；

　　保安員備勤制度；

　　個人物品領(lǐng)用登記表；

　　保安訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn)；

　　保安員交接班制度；

　　保安員值班制度；

　　保安員值班安排表；

　　保安員交接班記錄表；

　　保安員巡查記錄表；

　　保安管理工作考核表；

　　消防、監(jiān)控中心管理規(guī)定；

　　保安員宿舍管理規(guī)定；

　　對講機(jī)的使用和管理規(guī)定；

　　工裝及衣柜的管理規(guī)定；

　　斗毆及暴力事件處理程序；

　　盜竊和破壞事件處理程序

　　放行條的管理規(guī)定；

　　放行條；

　　車輛管理方案；

　　停車場管理規(guī)定；

　　車輛進(jìn)出記錄表；

　　停車證遺失申請表；

　　車輛放行證；

　　車輛管理員交接班管理規(guī)定；

　　停車卡辦理及使用規(guī)定；

　　車輛管理員交接班管理規(guī)定；

　　消防演習(xí)方案；

　　消防器材分布及檢查情況登記表；

　　滅火器的使用與保養(yǎng)；

　　消防設(shè)備年度保養(yǎng)計劃表；

　　消防設(shè)備月保養(yǎng)表；

　　控制室值班表；

　　管理人員夜間巡查表；

　　事故調(diào)查情況登記表；

　　五、保潔部

　　衛(wèi)生達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；

　　物品領(lǐng)取登記表；

　　保潔員工培訓(xùn)計劃；

　　保潔員工工作管理制度；

　　保潔員工獎懲制度；

　　保潔部月度工作報表；

　　保潔部員工主管周檢、月檢、抽檢考評表；

　　保潔部員工工作日檢、周檢、月檢、抽檢考評表；

　　衛(wèi)生檢查評分表；

　　清潔劑使用標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程；

　　保潔員工工作檢查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程；

　　入室保潔管理規(guī)定（入室保潔行為規(guī)范）；

　　商場廣告、招牌、宣傳管理規(guī)定；

　　人員進(jìn)出規(guī)定；

　　業(yè)戶手冊；

　　大堂會務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)；

　　相關(guān)規(guī)章制度；

　　公司介紹；

　　保安器械使用、管理規(guī)定；

　　員工日常行為規(guī)范；

　　員工獎懲制度；

篇2：物業(yè)管理健康發(fā)展的新路：制度創(chuàng)新

　　物業(yè)管理健康發(fā)展的新路：制度創(chuàng)新

　　物業(yè)管理作為新興行業(yè)，自1981年在中國深圳成立第一家專業(yè)性的物管企業(yè)以來，始終是在不斷借鑒外地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際大膽實踐、勇于創(chuàng)新，才探索出一條經(jīng)營型 綜合物業(yè)管理的新路子。在百業(yè)競發(fā)的新時代，隨著行業(yè)分工的愈加細(xì)密，市場競爭的白熱化和市場需求的多樣化，使得各行各業(yè)都面臨新的機(jī)遇的挑戰(zhàn)。只有積極應(yīng)對新時期的重大變革，與時俱進(jìn)，充分認(rèn)識到創(chuàng)新對物管行業(yè)的重要作用，才可能求得一個企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。作為行業(yè)的實踐者，筆者認(rèn)為創(chuàng)新對物業(yè)管理的作用在于：

　　一、制度創(chuàng)新促使物業(yè)管理的產(chǎn)生

　　所謂創(chuàng)新，就是創(chuàng)造與革新，就是新架構(gòu)、新思維、新觀念的產(chǎn)生。自從房屋作為私有化的商品出現(xiàn)后，就需要制度來增加物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)物業(yè)附屬設(shè)施的正常使用，確保業(yè)主的公共安全和工作、生活的舒適，由此現(xiàn)代物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理的起源以及在國內(nèi)外的發(fā)展，其新穎性、變革性、先進(jìn)性都有創(chuàng)新的特征，是在繼承的基礎(chǔ)上有新的發(fā)展，因而具有無可比擬的優(yōu)越性和強(qiáng)大的生命力。

　　俗話說“沒有規(guī)矩不成方圓”，物業(yè)管理也是一樣。如果沒有國家和地方政府出臺的一系列物業(yè)管理政策、法規(guī)、條理、辦法，中國在短短二十多年的時間，不可能將物業(yè)管理這個新興行業(yè)發(fā)展得如此迅速。據(jù)有關(guān)資料顯示，全國物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有12000余家，從業(yè)人員150萬人。目前重慶有物業(yè)管理企業(yè)1030家，從業(yè)人員近5萬人，截止到20**年物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到42%，超過了全國平均水平的38%。而這樣驕人的成績是與國家和重慶市出臺的一系列政 策、法規(guī)、條理分不開的。

　　二、制度的不斷創(chuàng)新促進(jìn)了物業(yè)管理水平的提高和行業(yè)的發(fā)展

　　物業(yè)管理作為我國房地產(chǎn)管理體制改革的必然產(chǎn)物，在為改革中國傳統(tǒng)的行政性、福利型房產(chǎn)體制所進(jìn)行的各種有益探索中，已經(jīng)摸索出一條適宜中國國情的，適應(yīng)中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的城市物業(yè)管理道路。其間制度的不斷創(chuàng)新和勇于實踐，對于一個行業(yè)從無到有繼而漸至成熟，發(fā)揮了重要的作用。國家出臺的物業(yè)管理政策、法規(guī)、條例規(guī)范了整個物業(yè)管理行業(yè)，同時保證了全國不同地區(qū)的同步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造了一個良好的宏觀環(huán)境。

　　（一）《物業(yè)管理條例》的頒布使我國的物業(yè)管理正式納入了規(guī)范化、法制化的軌道。《物業(yè)管理條例》是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。由于中國地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，而物業(yè)管理這一新興行業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文明程度的提高而出現(xiàn)的，所以不同地區(qū)間的物業(yè)管理發(fā)展 水平及程度也極不平衡，每個地區(qū)都根據(jù)自己的實際情況制定并出臺了地方性物業(yè)管理政策、法規(guī)、條例等等。但為了保證全行業(yè)同步發(fā)展和穩(wěn)步提高 ，國務(wù)院在總結(jié)了各個地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，廣泛爭取不同地區(qū)物業(yè)管理業(yè)界人士的意見于20**年出臺中國第一部全國性《物業(yè)管理條例》，標(biāo)志著體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。

　　（二）為了補(bǔ)充《物業(yè)管理條例》使其更加具體可行，國務(wù)院還相繼出臺了《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，會同國家發(fā)改委出臺了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，又頒布了《業(yè)主臨時公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》兩個重要的示范文本，這一系列的法規(guī)、條例、辦法都為整個物管行業(yè)的發(fā)展指明了前進(jìn)的方向，整個行業(yè)在同一個軌道里運(yùn)轉(zhuǎn)、前進(jìn)、發(fā)展，而不再是20年前漫無目的的摸索。

　　（三）《物業(yè)管理條例》等一系列法規(guī)、條例、辦法的出臺，使更多的民眾（業(yè)主）認(rèn)識和了解了物業(yè)管理，從而接受物業(yè)管理這一新型的社區(qū)管理方式，更加明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，這為物業(yè)管理的推廣向更加規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展起了積極的推動性作用。

　　三、制度創(chuàng)新是地區(qū)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要保證

　　物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)、以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)管理公司作為以市場為經(jīng)濟(jì)杠桿的經(jīng)營管理獨(dú)立企業(yè)，需要在政府的支持下，在開發(fā)商、業(yè)主的配合下，管理者、經(jīng)營者不斷創(chuàng)新，積極探索，尋求適合本地區(qū)物業(yè)發(fā)展的管理制度，這是做好地區(qū)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要內(nèi)容。重慶作為內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)改革和物業(yè)管理起步均較晚，盡管只有十年時間，但我們欣喜地看到，重慶市房地產(chǎn)行政管理部門和物管行業(yè)協(xié)會在促進(jìn)物管的健康發(fā)展上，始終不遺余力，作了大量有益的工作。

　　由于受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，導(dǎo)致中國各地區(qū)間和管理水平發(fā)展不平衡：“東強(qiáng)西弱，南厚北薄”，所以國家出臺的政策、法規(guī)也只能是粗線條的、指導(dǎo)性文件，無法對每一個地區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行一一界定，各個地區(qū)必須根據(jù)各自的實際情況和不同特點在全國《物業(yè)管理條 例》的指導(dǎo)下，“量身定做”適合自已發(fā)展的地方性條例、法規(guī)，這樣才能充分發(fā)揮地方物業(yè)特色的優(yōu)勢，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)程。以重慶市為例，從 90年初到現(xiàn)在，已經(jīng)取得了讓人可喜的成績，地方性政策、法規(guī)、辦法的扶持在其中發(fā)揮了重要作用。從 1999年4月1日開始施行的《重慶物業(yè)管理辦法》到20**年11月1日施行的《重慶物業(yè)管理條例》，再到20**年 6月1日施行的《解除物業(yè)服務(wù)合同的程序規(guī)定》這一系列的地方性條例、法規(guī)、辦法都為重慶的物業(yè)管理發(fā)展提供了更實際、更具體的法律、政策依據(jù)。

　　四、制度創(chuàng)新是物業(yè)管理企業(yè)生存、發(fā)展、壯大的重要手段

　　物業(yè)管理作為房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善，在服務(wù)中體現(xiàn)管理水平。物業(yè)管理公司作為獨(dú)立的企業(yè)，也同樣是以經(jīng)營為手段，以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為公司經(jīng)營目標(biāo)。社會效益主要表現(xiàn)在為業(yè)主提供一個安全、舒適、優(yōu)美的 生活環(huán)境；經(jīng)濟(jì)效益主要表現(xiàn)在為向國家提供稅收，有利于開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)，通過服務(wù)取得傭金；環(huán)境效益表現(xiàn)在有利于治理城市臟、亂、差現(xiàn)象，改善人居環(huán)境。物業(yè)公司作為企業(yè)，如果僅單純地收取管理費(fèi)，那么勢必利潤微薄甚至虧損，企業(yè)要生存、發(fā)展、壯大，必須在創(chuàng)新經(jīng)營，才可能在市場競爭中取得不敗之地。在企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營中不斷探索，提倡四方面的創(chuàng)新內(nèi)容，即：觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、考核創(chuàng)新。

　　觀念創(chuàng)新：真正將自己定位于服務(wù)性企業(yè)，倡導(dǎo)服務(wù)是商品，以酒店式的服務(wù)理念對待業(yè)主或使用人，以酒店式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范日常工作。

　　經(jīng)營創(chuàng)新：不單純地依靠管理費(fèi)作為企業(yè)收入 ， 而是開展多種經(jīng)營 ， 向業(yè)主提供更多式服務(wù) ， 開展會所經(jīng)營、咖啡吧、茶樓、娛樂等自營業(yè)務(wù) ， 從而取得更多的收入。

　　管理創(chuàng)新：將自己確定為獨(dú)立核算的企業(yè)，不依靠不等待開發(fā)公司的投入，以獨(dú)立法人資格參與市場競爭 ，自給壓力，力爭將企業(yè)發(fā)展成為行業(yè)的品牌企業(yè)。

　　考評創(chuàng)新：公司管理小區(qū)、大廈眾多，用傳統(tǒng)一把抓的方式來管理多個管理處是很難有成效的。去年10月 ，公司開始自創(chuàng)一種新的管理模式“項目管理責(zé)任制”，即確定每一個管理處的收費(fèi)、成本及各項服務(wù)指標(biāo):制定出公平、合理的獎懲標(biāo)準(zhǔn)，讓管理處主任完全當(dāng)家作主，而公司領(lǐng)導(dǎo)及各職能部門只負(fù)責(zé)對管理處的各項工作進(jìn)行考評和檢查，不需要大事小情都必須由公司來解決。今年4月份公司開始了“項目管理責(zé)任制”的試行，效果明顯，管理處自覺地將各項管理服務(wù)工作好，公司只需對一些突發(fā)事件進(jìn)行指導(dǎo)。

　　國家和地方出臺的政策、條例、法規(guī)的在物業(yè)發(fā)展過程中確實起了決定性作用，但是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理服務(wù)制度的建全和逐步完善，也是影響物業(yè)管理發(fā)展的一個不可缺少的積極推動因素。整個物業(yè)管理行業(yè)是由每一個物業(yè)管理企業(yè)組成的，物業(yè)管理企業(yè)就是物管行業(yè)這個有機(jī)體的組成細(xì)胞，只有所有的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展了，整個行業(yè)才能發(fā)展。而每一個企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，除了依靠國家和地方政府提供的良好宏觀環(huán)境外，更重要的是取決于其自身的管理與服務(wù)水平。

　　國家、地方和企業(yè)，這是物業(yè)管理發(fā)展血肉相連的三個環(huán)節(jié)，只要每一個環(huán)節(jié)自身保持穩(wěn)定的發(fā)展、積極的創(chuàng)新，完成各自的職責(zé)，而相互之間又能保持良好、透明的溝通與聯(lián)接，整個行業(yè)才會發(fā)展和進(jìn)步。

篇3：產(chǎn)權(quán)制度改革開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面

　　產(chǎn)權(quán)制度改革開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面

　　哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司成立于1998年，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)哈爾濱開發(fā)區(qū)（國家級）全部三個集中區(qū)，即：南崗集中區(qū)、哈平路綜合工業(yè)區(qū)、迎賓路工業(yè)區(qū)的房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和綠化、衛(wèi)生、供排水、供熱、供汽等服務(wù)工作。管理服務(wù)區(qū)域覆蓋整個開發(fā)區(qū)近20平方公里，向來自32個國家和地區(qū)的181戶外資企業(yè)、2000多戶內(nèi)資企業(yè)及居民提供服務(wù)。現(xiàn)有股東78人，員工300人，注冊資金900萬元，法人資金5004萬元。實際利用固定資產(chǎn)近3億元，其中受開發(fā)區(qū)管委會委托經(jīng)營的資產(chǎn)2.8億元，自有固定資產(chǎn)2000萬元。20**年總收入近5000萬元。公司控股新科熱力有限公司、同達(dá)保潔有限公司、易科經(jīng)貿(mào)有限公司、綠化公司，已形成多功能、集團(tuán)化規(guī)模，具備全方位從事物業(yè)管理服務(wù)的實力和能力。

　　20**年公司獲得國家二級物業(yè)管理資質(zhì)和省供熱企業(yè)資質(zhì)證書，同年通過ISO9001國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。從20**年至今，連續(xù)多年被評為省、市物業(yè)管理先進(jìn)單位、市供熱標(biāo)兵單位。20**年公司管理服務(wù)的開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)被評為省物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)。20**年獲得省“綠色企業(yè)”、開發(fā)區(qū)文明單位標(biāo)兵等榮譽(yù)稱號，并成為省物業(yè)協(xié)會理事單位、市物業(yè)協(xié)會常務(wù)理事單位。在黨的建設(shè)等方面也多次被評為市、區(qū)先進(jìn)單位。目前已發(fā)展為全市管轄地域最寬、服務(wù)功能最全、知名度和信譽(yù)度高，深受省、市政府和開發(fā)區(qū)以及廣大業(yè)戶滿意和信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

　　20**年初，根據(jù)中央和省、市關(guān)于國企改革的精神，在開發(fā)區(qū)黨工委和管委會的支持下，我公司在開發(fā)區(qū)直屬企業(yè)中率先進(jìn)行體制改革。經(jīng)過權(quán)衡，在公司管理服務(wù)的開發(fā)區(qū)三個集中區(qū)中，南崗集中區(qū)是公司所在地，經(jīng)濟(jì)單獨(dú)核算，收入相對穩(wěn)定，國有資產(chǎn)量小，職工70人中具有國有身份的只有33人，綜合以上有利因素，公司決定首先買斷南崗集中區(qū)的國有資產(chǎn)，實行產(chǎn)權(quán)制度改革。20**年4月直接轉(zhuǎn)為民營股份制企業(yè)，成為哈爾濱市國有物業(yè)管理企業(yè)中第一個實現(xiàn)改制的正處級單位。

　　一、改制的主要做法

　　對于長期習(xí)慣于端鐵飯碗的國企職工來說，突然要退出國有身份，實現(xiàn)由國企到民營的轉(zhuǎn)變，不能不說是一場深刻的觸及靈魂的革命。改制首先遇到的最大難度和障礙是如何統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。只要闖過這一關(guān)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格依法辦事，用好用活政策，就能取得改制的成功。現(xiàn)將我們的有關(guān)做法簡要匯報如下：

　　（一）統(tǒng)一思想、更新觀念、起好步、闖過至關(guān)重要的第一關(guān)。

　　20**年的春天，對于習(xí)慣于墨守陳規(guī)走路、甚至沉浸在新春佳節(jié)的喜慶和懶散還沒有完全清醒過來的物業(yè)公司大多數(shù)職工，“改制”這個詞普遍使他們感到新奇、刺激和不可接受。“公司這幾年形勢不錯，職工收入穩(wěn)定，放著太平日子不過，干嗎去瞎折騰”、“開發(fā)區(qū)那么多企業(yè)，我們?yōu)槭裁匆雀摹３鲱^的椽子先爛，沾水的管子先銹。”“改制后和開發(fā)區(qū)管委會脫離了關(guān)系，將來大煙囪拔掉了，誰來管我們？”集中起來，這些意見是當(dāng)時公司絕大多數(shù)干部和職工對改制的反映。面對這種情況，公司主要領(lǐng)導(dǎo)深刻認(rèn)識到要順利把改制進(jìn)行下去，不能沿用和依靠行政手段，只能通過艱苦細(xì)致的思想工作，統(tǒng)一大家的思想認(rèn)識，徹底更新觀念，起好步、闖過這一關(guān)。具體做法是：

　　從層次上，我們采取了“先班子，后中層干部、職工；先黨員，后群眾”的做法。首先在班子成員內(nèi)部統(tǒng)一認(rèn)識。作為公司的主要負(fù)責(zé)人，圍繞“改”與“不改”，我也曾有過激烈的思想斗爭。回想我從參軍、入黨、在政府機(jī)關(guān)工作、到調(diào)入開發(fā)區(qū)，幾十年一直是循規(guī)蹈矩、一帆風(fēng)順。人到中年，已經(jīng)是正處級干部，有著穩(wěn)定的收入和生活，還折騰什么？改制意味著我不僅要放棄這一切，而且今后還要承擔(dān)巨大的風(fēng)險走生存之路，這一步如果走好了，大家高興；否則豈不成了千古罪人。但是從另一方面想，“人生能有幾回搏。”這些年，安逸磨平了我的棱角，改革勢在必行，總得有人先吃螃蟹，我決心率領(lǐng)公司廣大職工順應(yīng)改革的潮流，義無返顧地走改革之路。我的思想和態(tài)度在班子內(nèi)部產(chǎn)生了積極的、重要的影響。同時，多次召開支部大會，以“共產(chǎn)黨員在改革中的位置和態(tài)度”為題展開討論，逐步統(tǒng)一黨員對改制工作的正確認(rèn)識。

　　從方法上，我們采取了“一學(xué)、二請、三出”的做法。“學(xué)”是學(xué)好、學(xué)透中央和省、市關(guān)于國企改革的文件，公司將有關(guān)文件翻印成冊，人手一份，供職工反復(fù)學(xué)習(xí)。

　　“請”是請市產(chǎn)改辦領(lǐng)導(dǎo)給全體職工講課，使廣大職工由對國企改革的模糊認(rèn)識、消極抵制，逐步轉(zhuǎn)為理解和接受。由“上指下派，不得不改”轉(zhuǎn)為“我們要改”。我們還請有經(jīng)驗的會計審計事物所等中介機(jī)構(gòu)做改制方面的策劃。“出”是走出去學(xué)習(xí)外單位的成功經(jīng)驗。還通過書面材料學(xué)習(xí)我市改制較早的哈爾濱國際旅行社等單位的經(jīng)驗。

　　從形式上，我們采取了“大、小會結(jié)合，會上、會下結(jié)合”的做法。在那些日子里，從來沒有見過廣大職工這樣熱心參加會議，有時候，大會自發(fā)的變成若干個小會，正、反方辯論的面紅耳赤。通過循循善誘的漸進(jìn)過程，圍繞著“改”與“不改”，“早改”還是“晚改”，廣大職工的認(rèn)識逐漸統(tǒng)一、形成共識。大家一致認(rèn)為：改革勢在必行，晚改不如早改，長痛不如短痛。有的同志說：“這是gg開放以來黨中央第二次給我們指出致富路，我們決不能再錯失良機(jī)。”

　　公司還作出一項重要決定， 3年內(nèi)保證每名職工有穩(wěn)定的工作崗位，盡量保持原有工資和福利待遇不變，讓全體職工看到希望，打消顧慮。

　　為了引導(dǎo)職工把對改制的認(rèn)識入心入腦，公司領(lǐng)導(dǎo)班子發(fā)動廣大職工結(jié)合實際實事求是地分析了改制的“利”與“弊”。通過分析，大家一致認(rèn)為公司在改制方面有許多優(yōu)勢：一是有一個勤政廉潔、開拓進(jìn)取、群眾信得過、能帶領(lǐng)廣大職工致富的領(lǐng)導(dǎo)班子；二是既無內(nèi)債，也無外債，往來帳目清晰，有一個好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；三是公司組建時間短，職工平均年齡三十幾歲，沒有離、退休的，包袱輕；四是幾年來，經(jīng)營狀況相對穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)；有的同志詼諧地說：“改制怕什么，就是有一天大煙囪拔了，憑出租公司房產(chǎn)也夠大伙開資。何況我們還要不斷開發(fā)新項目，擴(kuò)大市場占有份額。”五是期前經(jīng)營規(guī)范有序，按國家規(guī)定“三金”（公益金、公積金和大修基金）應(yīng)留盡留，沒有透支現(xiàn)象，具備擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力。當(dāng)然，大家也找出了公司潛在的危機(jī)和風(fēng)險，但是“利”大于“弊”，機(jī)不可失，時不我待，公司上下團(tuán)結(jié)一致堅定了改制的決心。

　　（二）嚴(yán)格履行法定程序，精心組織、規(guī)范運(yùn)作。

　　為了加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，公司成立了改制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)清產(chǎn)核資工作小組和股權(quán)分配工作小組。

　　改制工作由始至終堅持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，被開發(fā)區(qū)譽(yù)為“具有指導(dǎo)意義的改制示范單位”。其核心是充分發(fā)揚(yáng)民主，嚴(yán)格依法辦事，充分尊重廣大職工的知情權(quán)、選擇權(quán)，絕不包辦代替、差強(qiáng)人意。改制工作法定程序多，涉及市體改委、財政、審計、工商、稅務(wù)、人事、勞動等十幾個部門，公司堅持依法辦事，認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刈ズ酶母锏拿恳粋€環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，做到“五不”。即：不脫節(jié)、不“跑粗”、不走過場、不一蹴而就、不留后遺癥。經(jīng)過反復(fù)推敲，制定了改制總體方案和一系列相關(guān)的規(guī)范性文件。方案確定了通過職工入股全部買斷國有凈資產(chǎn)，獨(dú)立走向市場，成為“四自”（自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、自我約束、自我發(fā)展）的民營企業(yè)的改革思路，并確定了堅持國有資產(chǎn)不流失、堅持維護(hù)職工合法權(quán)益、堅持規(guī)范運(yùn)作的三個基本原則。

　　在不到三個月的時間，公司體改領(lǐng)導(dǎo)小組先后組織召開大、小各類會議29次（其中職工表決的全體會議11次，領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議16次，其他2次）。例如：在確定股權(quán)分配方案前，領(lǐng)導(dǎo)小組先后于5月10日、5月20日兩次以問卷調(diào)查的形式了解職工的購股意向，允許朝令夕改。由于工作細(xì)，根據(jù)調(diào)查摸底的情況，結(jié)合工齡、職務(wù)、職稱等情況形成的股權(quán)分配方案，體現(xiàn)了“三公”的原則（公平、公正、公開），全體職工大會一次性表決通過。再如：按市有關(guān)文件規(guī)定，職工解除勞動關(guān)系其中工齡在15年以上或15年以下的分別按市上年企業(yè)職工的社平工資標(biāo)準(zhǔn)的3倍或2倍計發(fā)補(bǔ)償金。公司為了照顧老職工，在市有關(guān)部門的誤導(dǎo)下，一度曾擬以公司全體職工補(bǔ)償金總額與職工工齡總年限的平均值為基數(shù)，分別乘以每個人的工齡計發(fā)補(bǔ)償金。這一做法使一些年輕職工的補(bǔ)償金按文件規(guī)定有所降低，出現(xiàn)了合理但不合規(guī)的現(xiàn)象。針對這一情況，領(lǐng)導(dǎo)小組堅決予以糾正，使大家深刻感受到公司在改制中的嚴(yán)謹(jǐn)與規(guī)范。

　　（三）充分用好用活政策，緊緊依靠和積極爭取開發(fā)區(qū)黨工委和管委會的支持。

　　國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革是個新事物，改制過程中，由于各方對政策的理解和所處角度、立場不同，難免在一些具體環(huán)節(jié)上產(chǎn)生分歧。要順利解決這方面產(chǎn)生的矛盾，統(tǒng)一認(rèn)識，最主要的是充分用好用活有關(guān)政策，緊緊依靠和爭取開發(fā)區(qū)黨工委和管委會的支持。

　　例如：在國有資產(chǎn)界定上，曾有人認(rèn)為開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)的鍋爐及其管網(wǎng)等有關(guān)附屬設(shè)施應(yīng)為公司實收資本，這必然大幅度增加參與改制職工買斷國有資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，挫傷廣大職工改制的積極性。誰是誰非，感情不能代替政策，針對這一情況，我們做了大量的調(diào)查研究工作，直到追查到財政部1993年頒布的《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)規(guī)定》，才使這個問題有了明確定論和共識。按照這個規(guī)定，鍋爐及其管網(wǎng)有關(guān)附屬設(shè)施的價值已攤?cè)氤杀荆蛞猿鲎屚恋夭⑼ㄟ^商品房出售和配套費(fèi)等形式得到補(bǔ)償，其產(chǎn)權(quán)已隨商品房價值的轉(zhuǎn)移而歸物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有。因此物業(yè)公司此前所使用的鍋爐及其附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)已不屬于物業(yè)公司，不再屬于國有資產(chǎn)，職工也無須再重復(fù)買斷這一部分資產(chǎn)。

　　另外，根據(jù)市體改委有關(guān)文件精神，因產(chǎn)權(quán)制度改革企業(yè)提出解除勞動關(guān)系讓職工自謀職業(yè)的，可一次性發(fā)放補(bǔ)償金進(jìn)行安置。另一種情況是繼續(xù)留用的給予一定額度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。兩者相比，前者的待遇略高于后者，經(jīng)請示上級主管部門同意，公司靈活的選用了前者的做法，讓廣大職工得到實惠，調(diào)動了廣大職工參與改革的積極性。

　　二、改制的成效和特點、體會

　　我公司改制的時間不長，但在許多方面已經(jīng)凸顯出生機(jī)、活力和新氣象。主要表現(xiàn)在以下四個方面：一是自覺增強(qiáng)責(zé)任感，大力提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)區(qū)管委會有些人曾擔(dān)心物業(yè)公司體制變了，管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會不會隨之下降？公司新領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)過分析認(rèn)為這符合人們習(xí)慣于用懷疑和苛求的眼光去看待新事物的心理，在這種心態(tài)作用下，如果我們的工作停留在原有水平或略有提高，只會使人產(chǎn)生下降或如常的錯覺，只有各項工作有了顯著提高，才能使人們心理平衡和認(rèn)可。據(jù)此，公司一手抓改制，一手抓管理服務(wù)，用超范圍、超標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)回答了這一問題。20**年，正值改制過程，由于市政道路改造，大量社會車輛繞經(jīng)開發(fā)區(qū)內(nèi)，致使區(qū)內(nèi)道路、樹木等公共設(shè)施遭到嚴(yán)重破壞。公司投資20多萬元，恢復(fù)和進(jìn)一步提升了開發(fā)區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量，受到開發(fā)區(qū)管委會和廣大進(jìn)區(qū)業(yè)戶的好評。二是投資300萬元加強(qiáng)軟、硬件建設(shè)，為公司的進(jìn)一步發(fā)展夯實基礎(chǔ)。其中64萬元用于對6臺除塵器及相關(guān)設(shè)備徹底進(jìn)行改造，安裝調(diào)試后達(dá)到國家環(huán)保一類地區(qū)一級煙塵排放標(biāo)準(zhǔn)。18萬元選用目前居世界領(lǐng)先水平的瑞士產(chǎn)ABB變頻器，對原變頻器進(jìn)行了改造。還對區(qū)內(nèi)原有公用照明設(shè)施進(jìn)行改造，修復(fù)路燈512盞，新建路燈345盞。三是改制使股東（職工）同舟共濟(jì)、更加團(tuán)結(jié)，增強(qiáng)了公司的凝聚力、戰(zhàn)斗力。

　　20**年，開發(fā)區(qū)管委會對哈平路工業(yè)園區(qū)供熱中心11300萬元資產(chǎn)公開向社會租賃招標(biāo)，公司不畏強(qiáng)手，經(jīng)過晝夜奮戰(zhàn)做標(biāo)書，一舉競標(biāo)成功。同年，在對物業(yè)公司管轄服務(wù)的科技公寓1#、2#樓分戶供熱改造中，少數(shù)長期拖欠熱費(fèi)的人煽動不明真相的業(yè)主對分戶供熱改造設(shè)置種種障礙，公司上下團(tuán)結(jié)一致，頂住了壓力和阻力，使改造如期完工。四是職工的主人翁意識空前增強(qiáng)。過去月月喊、年年喊而難以實現(xiàn)的東西，現(xiàn)在不用喊，自發(fā)出現(xiàn)了“三多”、“三少”的現(xiàn)象：為了工作主動放棄雙休日的多了，討要加班費(fèi)的少了；圍繞公司的發(fā)展和前途憂患意識多了，過去那種吃糧不管穿的少了；事事精打細(xì)算的多了，花錢大手大腳的少了。公司控股的新科熱力公司根據(jù)原煤冬夏季差價，夏儲冬用，僅此一項節(jié)約資金6.5萬元。按慣例，水廠的蓄水池每年都請專業(yè)隊伍清刷，但改制后，這個單位發(fā)動職工自己動手清理蓄水池，節(jié)約資金4.7萬元。自公司成立以來，南崗集中區(qū)供熱系統(tǒng)長期存在補(bǔ)水量過大的不正常現(xiàn)象，但“光聽轆轤把響，就是找不到井在哪？”改制后，公司一名工程師經(jīng)過晝夜排查，甚至鉆進(jìn)地溝里摸爬滾抓，最終查到了漏點，使鍋爐日補(bǔ)水量由原來的160多噸降至30噸，為公司減少了巨額損失。

　　20**年，公司的收費(fèi)率由上年的80%上升到91%，公企和民宅熱費(fèi)比上年同期分別增收了11%和8%，是歷史上收繳最好的一年。

　　通過前一階段工作，物業(yè)公司的改制工作呈現(xiàn)五個特點：一是領(lǐng)導(dǎo)班子旗幟鮮明、態(tài)度堅決，以對黨的路線、方針、政策無比信任、忠誠與執(zhí)著追求，在“改”與“非改”這個大是大非面前從來就沒有懷疑過。一件事抓到底、一條路跑到頭。改制之初，區(qū)內(nèi)區(qū)外曾有人對物業(yè)公司的做法評頭品足，有人認(rèn)為“物業(yè)公司好出風(fēng)頭”、有人甚至到處散布輿論，說“公司（或某些人）借改制之機(jī)大撈好處”，但公司領(lǐng)導(dǎo)班子堅持走自己的路，絲毫不為所動。20**年初開發(fā)區(qū)工作會議僅過兩周，公司就向管委會提出了改制申請，為開發(fā)區(qū)的國企改革帶了個好頭，率先打破僵局。改制過程盡管有曲折，特別是其間由于開發(fā)區(qū)管委會主要領(lǐng)導(dǎo)人事變動，公司的改制方案遲遲批不下來的時候，大家堅持改革的大方向始終沒有動搖過；二是公司主要領(lǐng)導(dǎo)的率先垂范作用好，有力拉動了公司的改制進(jìn)程。在股權(quán)分配上，公司主要領(lǐng)導(dǎo)和高管人員站得高、看得遠(yuǎn)、以寬廣的胸襟讓利于群眾。按鼓勵經(jīng)營者持大股的政策規(guī)定，原企業(yè)的經(jīng)營者可以占50%以上的股份。但董事長（兼總經(jīng)理）最終還是在保證廣大職工認(rèn)飽購足的前提下，認(rèn)購剩余的40%的股份。

　　公司主要領(lǐng)導(dǎo)的這些表現(xiàn)調(diào)動了廣大職工參與改革的積極性，職工爭相要求超份額認(rèn)購股份，僅用一周時間就將以股本形式體現(xiàn)的總額300萬元注冊資本全部交清。三是做過細(xì)的思想工作，堅持穩(wěn)定的原則。充分尊重職工的選擇，做到走、留自愿。原公司正式職工中，除因升學(xué)、出國、調(diào)離外地等原因，其余90%的職工全部轉(zhuǎn)為股東（在我市已轉(zhuǎn)制的國企中，所占比例很高），走的舒心，留下的安心，沒有出現(xiàn)因改制而越級*告狀的現(xiàn)象，職工隊伍情緒健康、穩(wěn)定。四是正確擺正國家、集體、個人三者之間的位置，顧全大局、態(tài)度端正，能做出必要的犧牲和讓步。在改制過程中，特別是在國有資產(chǎn)認(rèn)定上，公司始終尊重管委會和有關(guān)部門的意見和建議，襟懷坦白、心地坦蕩，不和國家藏心眼。如：在處理期后事項中，我公司改制清產(chǎn)核資截止日是20**年4月29日，但由于種種原因，完成改制工作批準(zhǔn)日是20**年的4月29日，整整延后了一年，其間新發(fā)生各項業(yè)務(wù)費(fèi)用170萬元，管委會只認(rèn)定其中的110萬元，公司不和管委會做過多糾纏，主動接受這一認(rèn)定。通過這次改制，公司總共上交管委會一千多萬元，以人均為單位計算，這在同期改制企業(yè)中是十分罕見的。五是有膽識和氣魄，步子邁得大。由國企到民營實現(xiàn)跨越式發(fā)展，改革徹底，一步到位。

　　通過這一階段工作，我們的體會是國企改革勢在必行，晚改不如早改，只要緊緊依靠開發(fā)區(qū)黨工委、管委會領(lǐng)導(dǎo)，吃透國家和省、市文件精神，用好、用活政策，把職工的思想工作做細(xì)、做透，充分發(fā)揚(yáng)民主，尊重職工的參與權(quán)與選擇權(quán)，兼顧國家、企業(yè)、個人三者利益，穩(wěn)扎穩(wěn)打堅實抓好改革過程中的每一個環(huán)節(jié)，就一定能把改制工作全面做好。

　　各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，以上匯報僅是我公司改制過程中的簡要做法和粗淺體會，有不當(dāng)之處，請各位批評指正。我公司的改制工作僅僅是開始，還很不深入和完善，今年，我們要繼續(xù)深化改革，重點是在人事制度等方面進(jìn)行相應(yīng)的配套改革，實行全員競聘、定崗定薪、崗變薪變，和一些先進(jìn)省、市的同行比，我們的工作還有很大的差距，有機(jī)會我們要走出去，向你們學(xué)習(xí)，在此也歡迎廣大物業(yè)同仁、戰(zhàn)友們到我公司作客、指導(dǎo)工作、傳授物業(yè)管理的先進(jìn)理念和經(jīng)驗。謝謝大家！

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