房屋本體維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則

　　1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)

　　砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體，它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞，導(dǎo)致透水、滲漏，不僅影響建筑物的外部觀感，對房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會有不利的影響，嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。

　　電腦、通訊、自動控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間，內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施，對于這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。

　　1.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕

　　(1)砌體裂縫的修繕

　　砌體裂縫的修繕，一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。

　　根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍，我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。

　　(2)砌體腐蝕的維修

　　對腐蝕的砌體進(jìn)行維修前，首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除，用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據(jù)受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分，最后重新修復(fù)墻面。

　　1.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固

　　隨著市場投入使用時(shí)間的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形，對經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，我們將對砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸蹋源_保房屋建筑的使用功能。

　　根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度，可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法，提高砌體的強(qiáng)度，維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。

　　1.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)

　　為防止砌體結(jié)構(gòu)受損，我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。

　　(1)定期檢查，加強(qiáng)對砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視，查明原因并及時(shí)采取措施，對容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測。

　　(2)對濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間，如廚房、衛(wèi)生間等，我們將著重加強(qiáng)對防水層、給排水設(shè)施的維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。

　　(3)經(jīng)常檢修屋面，保持屋面排水系統(tǒng)通暢，做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。

　　(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍積水。

　　(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕，減弱墻體的承載力。

　　(6)地基基礎(chǔ)的損壞，在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理，以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。

　　(7)房屋按設(shè)計(jì)要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時(shí)，若要改變其使用功能或更新改造，要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算，需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。

　　1.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。

　　1.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕

　　(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對其予以修復(fù)，防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。

　　(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修

　　當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護(hù)層時(shí)，將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面，并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對其予以修復(fù)。

　　(3)鋼筋銹蝕的維修

　　鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí)，混凝土表面僅有細(xì)小裂縫，或者個(gè)別破損較小，我們對裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重，混凝土破裂，保護(hù)層剝離較多時(shí)，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。

　　1.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固

　　當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí)，應(yīng)聘請具備資質(zhì)的專業(yè)公司，通過對構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測，對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查，以及對有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法，提高原構(gòu)件強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。

　　1.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分，直接關(guān)系到房屋的使用安全，所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作：

　　(1)對混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況，進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。

　　(2)即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對濕度較大時(shí)，可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。

　　(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，避免和減小由此對結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。

　　(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁超載使用。

　　1.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

　　1.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

　　隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。

　　(1)玻璃屋面防水工程的修繕

　　對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。

　　(2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)

　　①加強(qiáng)對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。

　　②重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。

　　③制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時(shí)做好屋面維修工作。

　　1.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

　　(1)墻體防水工程的修繕

　　外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況，益陽市銀城大市場大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差，飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們會注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理，滲漏嚴(yán)重時(shí)，采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。

　　(2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)

　　①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。

　　②建立技術(shù)檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。

　　③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。

　　④對于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)。

　　⑤定期清洗外墻飾面。

　　1.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

　　(1)地下室防水工程的修繕

　　地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ);對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ);對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。

　　(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。

　　(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。

　　(4)建立技術(shù)檔案。

　　(5)正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。

　　1.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

　　房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護(hù)，既可以保持房屋的美觀，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕，延長房屋的有效使用期。

　　1.4.1定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。

　　1.4.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現(xiàn)開裂及時(shí)修補(bǔ)，避免開裂擴(kuò)大。

　　1.4.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。

　　1.4.4檢查窗臺等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí)，由專業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí)，先對飾面進(jìn)行保護(hù)。

　　1.4.5對各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí)，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿，以免損壞灰縫和釉面。

　　1.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔，它對有色液體具有強(qiáng)吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會通過大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層，使大理石變色，并且無法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理，使有色液體無法進(jìn)入大理石板內(nèi)層，保證大理石面永不變色，光亮如新。

　　1.4.7定期進(jìn)行清洗，保持飾面潔凈。

　　1.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面上造成污染。

　　1.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象，有無蟲、蟻、鼠患，及時(shí)消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件，不要讓吊頂長期受潮，特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。

　　1.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作，避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。

　　1.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)

　　公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，主要以加強(qiáng)日常巡視檢查，及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。

　　1.6搞好房屋查勘工作

　　通過房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此，我們將對房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作，掌握第一手技術(shù)資料，及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問題。

　　1.7加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理

　　房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí)，盲目選用不合適的裝飾材料，還會破壞人們的工作生活環(huán)境，危及人體健康。我們在房屋的管理工作中，重視對二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作，確保房屋使用安全。

　　物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行益陽市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件，參照建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。

篇2：物業(yè)知識教材：物業(yè)房屋日常養(yǎng)護(hù)管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：物業(yè)房屋日常養(yǎng)護(hù)管理

　　房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本原則是因地制宜，合理修繕；對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查、確保安全；及時(shí)維護(hù)，保證正常使用；最有效的合理使用維修費(fèi)用；最大限度的充分發(fā)揮房屋的有效使用功能。

　　通過對房屋的日常養(yǎng)護(hù)，可以維護(hù)房屋和設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時(shí)得到修復(fù)；對一些由于天氣的突變或隱蔽的物理、化學(xué)損壞導(dǎo)致的猝發(fā)性損失，不必等大修周期到來就可以及時(shí)處理。同時(shí)，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度的延長房屋的使用年限。同時(shí)不斷改善房屋的使用條件，包括外部環(huán)境的綜合治理。

　　一、房屋養(yǎng)護(hù)的原則和內(nèi)容

　　(一)房屋養(yǎng)護(hù)的原則

　　房屋養(yǎng)護(hù)的原則是:因地制宜，合理修繕；對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查，及時(shí)維護(hù)；加強(qiáng)對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效地合理使用維修基金；最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。

　　(二)房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容

　　房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩個(gè)方面。房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來源有兩個(gè)方面:一是住用戶臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對業(yè)主或使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理)；二是物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程，因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系著業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)中的一個(gè)重要方面。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng)，木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，都必須結(jié)合具體情況給予重視。

　　二、房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問題

　　物業(yè)管理公司作為房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的主體，其接受養(yǎng)護(hù)的對象是開發(fā)商建造的房屋，其實(shí)施服務(wù)的對象是房屋的業(yè)主或使用人。開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量，物業(yè)管理公司實(shí)施的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或使用人對房屋的使用質(zhì)量，均會影響到房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的質(zhì)量。目前在這方面存在的問題，多半也是由于這三者的關(guān)系處理不當(dāng)或質(zhì)量有問題而引發(fā)的。

　　(一)由開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題

　　上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站于1996年5月組成五個(gè)住宅工程質(zhì)量檢查組，對本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程進(jìn)行抽查。

　　這次住宅大檢查結(jié)果表明，上海市住宅工程總體質(zhì)量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實(shí)物檢查發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量問題主要有以下幾個(gè)方面:

　　(1)屋面防水層明貼，泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質(zhì)量差，鋪設(shè)高低不平，板面積水。

　　(2)外墻粉刷龜裂起殼相當(dāng)普遍，易造成墻面滲水，室內(nèi)及公用走道地坪殼裂嚴(yán)重，有起砂現(xiàn)象。預(yù)制樓板安裝離縫不足，灌縫不實(shí)，造成樓地面發(fā)生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多，室內(nèi)墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實(shí)等問題。

　　(3)鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。

　　(4)木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關(guān)閉不嚴(yán)密，開啟不靈活，有相當(dāng)數(shù)量夾板門漏設(shè)排氣孔。

　　(5)部分水箱混凝土不密實(shí)，底部滲水。

　　(6)水電安裝質(zhì)量差，配管導(dǎo)線色標(biāo)混亂，不符標(biāo)準(zhǔn)，壓接帽不阻燃，開關(guān)串接，多股導(dǎo)線接頭不搪錫，衛(wèi)生潔具用木榫木螺檢固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。

　　(7)工程質(zhì)量保證資料缺、亂、錯(cuò)現(xiàn)象還存在，原材料質(zhì)保書復(fù)印件手續(xù)不符規(guī)定要求，水泥、防水材料進(jìn)場不做質(zhì)量復(fù)試，外省市空心板準(zhǔn)用證及試驗(yàn)報(bào)告數(shù)量不足，隱蔽工程漏項(xiàng)較多，填寫不規(guī)范。

　　在這次檢查中，發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位肢解工程、采用多頭發(fā)包形式較為普遍，現(xiàn)場質(zhì)量缺乏管理力度，特別是屋面防水工程和鋁合金門窗工程，絕大多數(shù)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)包給其它施工單位，造成這兩個(gè)分項(xiàng)質(zhì)量問題較多。

　　商品房作為大宗、耐用、高值的商品，如果它的質(zhì)量低下，會給業(yè)主或使用人帶來住用的不便和無盡的精神痛苦；會給物業(yè)管理公司在實(shí)施房屋養(yǎng)護(hù)時(shí)，陡增難度，因?yàn)橛性S多房屋質(zhì)量問題，靠后天維修是無法徹底解決問題的:還會直接影響到房改工作的開展和商品房市場的發(fā)展。

　　(二)由物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的問題

　　對物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量投訴是業(yè)主或使用人投訴的熱點(diǎn)之一。

　　從目前投訴的情況來看，主要有兩大類型:一是對房屋養(yǎng)護(hù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):二是對房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量。過去，無償養(yǎng)護(hù)房屋，人們對養(yǎng)護(hù)的要求不太高，認(rèn)為修得不好，可以叫房管所的人再來修。而有償養(yǎng)護(hù)，業(yè)主或使用人不但對收費(fèi)的多少有自己的想法，而且對維修的質(zhì)量要求也特別高。雙方的意見不一致，就會引起投訴。

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人紛爭迭起，這些情況的出現(xiàn)其原因是多方面的，有的是因?yàn)閭€(gè)別物業(yè)管理公司確實(shí)存在多收費(fèi)、亂收費(fèi)，個(gè)別服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)效率低；有的是因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主或使用人對物業(yè)管理還缺乏一定程度的了解，期望值太高。

　　物業(yè)管理公司在實(shí)施房屋養(yǎng)護(hù)時(shí)，其服務(wù)質(zhì)量的好壞會直接影響到其與業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，以及物業(yè)管理公司本身的聲譽(yù)。因此，物業(yè)管理公司要一切為業(yè)主或使用人著想，一切為業(yè)主或使用人服務(wù)。對于發(fā)生的問題和糾紛，不是先去分清是誰的責(zé)任，而是先去將問題解決。只有這樣，才能將物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量搞上去。

　　(三)由業(yè)主或使用人對房屋的使用質(zhì)量而引發(fā)的問題

　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第四章，就物業(yè)的使用對業(yè)主或使用人提出了具體的要求，其中第二十九條明確規(guī)定:業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人。

　　隨著人們生活質(zhì)量的提高和房改工作的順利進(jìn)行，住宅裝修就像購買大屏幕彩電、高檔音響等大件一樣，成為人們的普遍追求。

　　然而許多業(yè)主或使用人無視法規(guī)、條例，違章裝修住宅，這是法制觀念淡薄、房屋使用質(zhì)量不高的一種表現(xiàn)，由此，引發(fā)了許多問題。

　　目前，違章裝修的現(xiàn)象隨處可見:有的破壞了主體結(jié)構(gòu)；有的推倒了承重墻；有的在墻上打孔打到鄰居家；有的鑿地面忽視限度，導(dǎo)致往樓下滲漏水；有的在天面上裝修時(shí)把天花板都鉆穿了；有的隨意擴(kuò)大住房使用面積等。

　　“二次裝修熱”反映了社會的發(fā)展給人們創(chuàng)造了“安居”的環(huán)境以及人們生活觀念的變化。“二次裝修熱”中有四個(gè)面值得引起重視:一是目前住宅設(shè)計(jì)不是很合理，建材、設(shè)備明顯落后，裝修材料與產(chǎn)品整體上還不能滿足市場需要，配套能力不強(qiáng)；二是“二次裝修”剛剛興起，人們對此還缺乏應(yīng)有的常識和一定的財(cái)力后盾；三是有關(guān)部門缺乏應(yīng)有的指導(dǎo)和引導(dǎo)；四是設(shè)計(jì)施工技術(shù)力量不足，裝修“游擊隊(duì)”活躍，五花八門的裝修公司，有的技術(shù)不行，有的不負(fù)責(zé)任，有的缺乏起碼的職業(yè)道德，致使裝修市場較為混亂。

　　由此可見，物業(yè)管理公司如何管理好業(yè)主或使用人的二次裝修事關(guān)重大。管得好，就會營造出一個(gè)住用戶信任、環(huán)境幽靜、整潔、美觀的祥和氣氛。管得不好，不僅會縮短房屋的用壽命，而且會噪聲四起，連綿不斷，裝修廢物到處亂放，弄得四鄰不安，怨聲載道。如此違章裝修，不僅危害當(dāng)今，而且殃及以后，必須呼吁人們重視，群力制止，以避后患。

　　三、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型

　　房屋日常養(yǎng)護(hù)可分為零星養(yǎng)護(hù)和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。

　　(一)零星養(yǎng)護(hù)

　　房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，指結(jié)合實(shí)際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括:

　　1.屋面筑漏(補(bǔ)漏)、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等。

　　2.鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃，換窗紗、油漆等。

　　3.修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。

　　4.修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等。

　　5.拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過梁等。

　　6.抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等。

　　7.水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。

　　8.下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。

　　9.房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。

　　日常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，主要通過維修管理人員的走訪住房和業(yè)主或住戶的隨時(shí)報(bào)修2個(gè)渠道來集。零星養(yǎng)護(hù)的特點(diǎn)是修理范圍廣，項(xiàng)目零星分散，時(shí)間緊，要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。

　　零星養(yǎng)護(hù)應(yīng)力爭做到“水電急修不過夜，小修項(xiàng)目不過三，一般項(xiàng)目不過五”。

　　(二)計(jì)劃養(yǎng)護(hù)

　　房屋的各種構(gòu)、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現(xiàn)問題。因此要管好房子，就不能等到問題出現(xiàn)后再采取補(bǔ)救措施，而應(yīng)該訂立科學(xué)的大、中、小修3級修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長其整體的使用壽命。這就是房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。

　　例如:房屋的紗窗每3年左右就應(yīng)該刷一遍鉛油保養(yǎng)；門窗、壁櫥、墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右應(yīng)重新油漆一遍；外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行1次檢修加固；照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負(fù)荷的情況，必要時(shí)可局部或全部更換等。這種定期保養(yǎng)、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。

　　一般樓宇設(shè)施的保養(yǎng)周期和翻新周期。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體樓宇所選用的設(shè)備、材料型號的質(zhì)量來推算其使用年限。

　　另外，還要做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如，防風(fēng)臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。

　　四、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容

　　房屋日常養(yǎng)護(hù)的具體內(nèi)容包括:

　　(一)地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)

　　地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施都很困難，應(yīng)給予足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作:

　　1.堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生

　　地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設(shè)計(jì)荷載，會危及整個(gè)房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以，應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強(qiáng)對日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。

　　2.防止地基浸水

　　地基浸水會使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時(shí)，要加強(qiáng)對房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水等的管理與維修。

　　3.保證勒腳完好無損

　　勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進(jìn)一步擴(kuò)散并均勻傳遞給基礎(chǔ)，同時(shí)起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會因防水失效而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護(hù)不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)的重要部分。

　　4.防止地基凍害

　　在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎(chǔ)的保溫工作。對按持續(xù)供熱設(shè)計(jì)的房屋，不宜采用間歇供熱，并應(yīng)保證各房間采暖設(shè)施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴(yán)密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應(yīng)增加其它的保溫措施。

　　(二)樓地面工程的養(yǎng)護(hù)

　　樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預(yù)制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應(yīng)針對樓地面材料的特性，做好相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)工作。通常需要注意以下幾個(gè)主要的方面:

　　1.保證經(jīng)常用水房間的有效防水

　　對廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護(hù)樓地面的防水性能，更須加強(qiáng)對上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長時(shí)間積水而滲入樓板，導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。

　　避免室內(nèi)受潮與蟲害

　　由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細(xì)現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)；而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當(dāng)而產(chǎn)生返潮(即結(jié)露)現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，如腐蝕、膨脹、強(qiáng)度減弱等，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須針對材料的各項(xiàng)性能指標(biāo)，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。

　　建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無法彌補(bǔ)的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須對蟲害預(yù)防工作予以足夠的重視。

　　3.控制與消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用

　　裝飾材料的副作用主要是針對有機(jī)物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機(jī)裝飾材料時(shí)，必須對它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施。

　　如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。

　　(三)墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)工程

　　墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動全身。所以，做好對它的養(yǎng)護(hù)工作，延長其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主與管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益。

　　墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成:抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)護(hù)措施。但無論對哪一種工程的養(yǎng)護(hù)，都應(yīng)滿足以下幾個(gè)共性的要求:

　　1.定期檢查，及時(shí)處理

　　定期檢查一般不少于每年1次。對容易出現(xiàn)問題的部位重點(diǎn)檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時(shí)檢查的周期，如臺面、踢腳、護(hù)壁，以及細(xì)木制品的工程。

　　2.加強(qiáng)保護(hù)與其它工程銜接處

　　墻臺面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護(hù)，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強(qiáng)度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護(hù)手段與科學(xué)的施工措施。

　　3.保持清潔與常用的清潔方法

　　經(jīng)常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的。灰塵與油膩等積累太多，容易導(dǎo)致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時(shí)需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ绶浪⒎浪釅A腐蝕等。

　　4.注意日常工作中的防護(hù)

　　各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設(shè)防護(hù)措施，如臺面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)有保護(hù)墊層。在墻面上張?zhí)覓煳锲罚瑖?yán)禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應(yīng)請專業(yè)人員施工，并采取必要的防護(hù)措施。

　　5.注意材料所處的工作環(huán)境

　　遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時(shí)，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。

　　6.定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性

　　由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實(shí)際工作狀況，及時(shí)予以更換。

　　(四)門窗工程的養(yǎng)護(hù)

　　門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑，應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點(diǎn)注意養(yǎng)護(hù)，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問題有:門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂損壞等常見病；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護(hù)中，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面:

　　1.嚴(yán)格遵守使用常識與操作規(guī)程

　　門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護(hù)。在使用時(shí)，應(yīng)輕開輕關(guān)；通風(fēng)雨天，要及時(shí)關(guān)閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應(yīng)固定；嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。

　　2.經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬不要拖延

　　門窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)修理或申請?zhí)幚恚乐箤ζ渌糠衷斐善茐幕虬l(fā)生意外事件。

　　3.定期更換易損部件，保持整體狀況良好

　　對于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。

　　4.北方地區(qū)外門窗冬季使用管理

　　北方地區(qū)冬季氣溫低，風(fēng)力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應(yīng)做好養(yǎng)護(hù)工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透與縫隙積灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。

　　5.加強(qiáng)窗臺與暖氣的使用管理

　　禁止在窗臺上放置易對窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)采暖設(shè)施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。

　　(五)屋面工程維修養(yǎng)護(hù)

　　屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復(fù)雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對其它結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層的保護(hù)作用。所以，防水層的養(yǎng)護(hù)也就成為屋面工程維修養(yǎng)護(hù)中的中心內(nèi)容。

　　屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風(fēng)雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復(fù)對防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時(shí)有效，以延長其使用壽命，節(jié)省返修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　1.定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)

　　一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預(yù)期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時(shí)，及時(shí)清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時(shí)，應(yīng)注意保護(hù)重要排水設(shè)施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復(fù)雜建筑的變形縫。

　　2.定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理

　　定期組織專業(yè)技術(shù)人員對屋面各種設(shè)施的工作狀況按規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對正常損壞要詳細(xì)記錄其損壞程度。檢查后，對所發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)匯報(bào)處理，并適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

　　3.建立大修、中修、小修制度

　　在定期檢查、養(yǎng)護(hù)的同時(shí)，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進(jìn)行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能，并可以在長時(shí)期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

　　4.加強(qiáng)屋面使用的管理

　　在屋面的使用中，要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應(yīng)有專人管理。屋面增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術(shù)要求，如對屋面產(chǎn)生荷載的類型與大小會導(dǎo)致何種影響。在施工過程中，要有專業(yè)人員負(fù)責(zé)，并采用合理的構(gòu)造方法與必要的保護(hù)措施，以免對屋面產(chǎn)生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險(xiǎn)。

　　5.建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍

　　屋面工程具有很強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與維修養(yǎng)護(hù)都必須由專業(yè)人員來負(fù)責(zé)完成，而屋面工程的養(yǎng)護(hù)頻率相對較低，所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并能充分保證達(dá)到較高的技術(shù)水平，更有效、更經(jīng)濟(jì)地做好屋面工程養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)建立起由較高水平專業(yè)技術(shù)人員組成的專職機(jī)構(gòu)。

　　(六)通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理

　　由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該作為一個(gè)專項(xiàng)格外加以重視。首先在設(shè)計(jì)時(shí)就要盡理選用比較堅(jiān)固耐久的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼筋網(wǎng)水泥砂漿風(fēng)道等，淘汰老式的磚砌風(fēng)道、膠合板風(fēng)道。而且必須選用防串味的新型風(fēng)道。

　　在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，一定要將通風(fēng)道作為一個(gè)單項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的驗(yàn)收，確保風(fēng)道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應(yīng)注意:

　　1.住戶在安裝抽油煙機(jī)和衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小心細(xì)致地操作，不要亂打亂鑿，對通風(fēng)道造成損害。

　　2.不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道。

　　3.物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶對通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時(shí)修復(fù)。

　　4.檢查時(shí)可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通。

　　5.通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換。

　　(七)垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理

　　一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶對其不夠愛護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)一方面要加強(qiáng)宣傳教育，另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞損壞時(shí)要及時(shí)派人修理。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，就要認(rèn)真檢查垃圾道的各個(gè)部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施工單位及時(shí)返修清除。平時(shí)養(yǎng)護(hù)中應(yīng)注意:

　　1.指定專人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道通暢。

　　2.搬運(yùn)重物時(shí)要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞，平時(shí)不要用重物敲擊垃圾道。

　　3.不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。

　　4.垃圾道出現(xiàn)堵塞時(shí)應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏通起來更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

　　5.垃圾斗、出垃圾門每兩年應(yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費(fèi)用。

　　6.垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時(shí)用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止其擴(kuò)大。

　　五、加強(qiáng)對二次裝修的科學(xué)管理

　　(一)裝修的含義

　　1.裝修的含義

　　樓宇接管驗(yàn)收交付使用后，業(yè)主(或用戶)辦理完入伙手續(xù)后，在正式入住前，根據(jù)業(yè)主的要求，對所購(租賃)房屋進(jìn)行分隔、裝飾、布置等。有時(shí)住戶掉換后，新用戶要將原來的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。習(xí)慣上人們往往把以上裝修稱為二次裝修。

　　2.二次裝修的特點(diǎn)

　　二次裝修是在房屋初裝的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，它與一般裝修有所不同。其特點(diǎn)如下:

　　(1)必須符合樓宇原設(shè)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標(biāo)；

　　(2)施工時(shí)應(yīng)顧及相鄰住戶的正常工作及生活，盡量減少對他們的影響；

　　(3)對施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高，以保障住戶的人生、財(cái)產(chǎn)的安全；

　　(4)重視施工中的防火工作。

　　(二)二次裝修的規(guī)定

　　二次裝修是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常而重要的工作，若不加管理，就有可能會破壞房屋的結(jié)構(gòu)及侵犯其他住戶的利益。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)認(rèn)真對待二次裝修，工程設(shè)備、保安、服務(wù)等部門應(yīng)通力合作，共同做好管理工作。

　　1.二次裝修的程序

　　(1)裝修申報(bào)

　　① 裝修戶首先向物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門提出申請。

　　業(yè)主需要裝修時(shí)，到管理公司下屬的管理處領(lǐng)取申請表，填寫申請表，等申請批準(zhǔn)后方可施工。

　　②工程設(shè)備部門對裝修戶的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料；

　　③裝修戶盡快請有關(guān)單位進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，并在15天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖交工程設(shè)備部門審查；

　　④裝修戶選擇合格的裝修單位。

　　(2)物業(yè)管理公司審批

　　①在接到裝修戶遞交的裝修設(shè)計(jì)的一周內(nèi)，工程設(shè)備部會同安保部對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，提出同意或修改意見；

　　②方案批準(zhǔn)后，裝修戶按規(guī)定到物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。

　　2.裝修范圍

　　(1)不可擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、電路，上下管線等；

　　(2)不可擅自用紅磚、大理石及超厚超重材料進(jìn)行裝修；

　　(3)不擅自封閉或改變陽臺用途；

　　(4)不擅自改變原有門窗規(guī)格及墻面裝飾。

　　(三)加強(qiáng)對二次裝修的科學(xué)管理

　　1.裝修公司的選擇

　　選擇裝修公司是二次裝修管理中的一件大事。物業(yè)管理公司從所管理的樓宇、小區(qū)的安全以及業(yè)主或使用人的利益考慮，一般選擇幾個(gè)成熟的裝修公司作為樓宇、小區(qū)裝修的固定施工隊(duì)伍。住用戶需要裝修時(shí)，就將這幾家公司推薦給他們。

　　但實(shí)際上，由于諸多因素造成許多住用戶不一定接受物業(yè)管理公司推薦的裝修公司，而自行在外面尋找裝修公司。這時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)提醒住用戶在選擇裝修公司時(shí)，首先不能急，急了容易“病急亂投醫(yī)”，“抓在籃里就是菜”，而應(yīng)慢慢悠悠、仔仔細(xì)細(xì)地找。住用戶要了解裝修公司的資質(zhì)，了解它的施工隊(duì)伍技術(shù)實(shí)力，了解它的可靠程度。尤其是那些租間小房子、一張桌子、一個(gè)人的“皮包”公司，很有可能“打一槍換一個(gè)地方”，要緊關(guān)頭連人也找不到。第二不能貪。這個(gè)貪，是指貪方便，貪便宜，貪聽好話。有的公司條件要求嚴(yán)是嚴(yán)，但說了算數(shù)，有的公司寬是寬，但說與做不一樣。因此，越是在洽談時(shí)說得花好桃好，無所不應(yīng)的，你反而要多個(gè)心眼想一想，其中是否有詐，這樣優(yōu)惠的條件他們能否賺錢，以防他錢未到手時(shí)笑容可掬，錢一到手后翻臉不認(rèn)人。

　　另外，業(yè)主或使用人在自行確定了裝修公司以后，在正式進(jìn)行房屋裝修前一定要簽訂詳細(xì)的書面協(xié)議，以防止口頭協(xié)議口說無憑；應(yīng)將房屋裝修所需要用的材料、時(shí)限、工程造價(jià)、施工面積、技術(shù)參數(shù)等有關(guān)條件寫進(jìn)施工協(xié)議中；在裝修完成后，還要向施工者索要發(fā)票。只有這樣，當(dāng)房屋裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題發(fā)生糾紛時(shí)，才能提出充分證據(jù)并依據(jù)法律保護(hù)自己的權(quán)益不受侵害；只有這樣，才能保證房屋裝修質(zhì)量，讓人歡喜沒有憂。

　　2.二次裝修的現(xiàn)場監(jiān)護(hù)

　　裝修現(xiàn)場監(jiān)護(hù)是二次裝修管理的關(guān)鍵。一切的協(xié)議規(guī)定都要靠現(xiàn)場監(jiān)護(hù)來落實(shí)。作為物業(yè)管理公司，理應(yīng)派人對施工現(xiàn)場進(jìn)行定時(shí)和不定時(shí)的監(jiān)督檢查，主要抓好以下幾點(diǎn):

　　(1)審查裝修公司施工人員的情況，堅(jiān)持憑證出入樓宇、小區(qū)制度。

　　(2)控制裝修公司動用明火的操作，施工現(xiàn)場不準(zhǔn)吸煙。除按規(guī)定在施工現(xiàn)場配置消防器材外，還應(yīng)有專人負(fù)責(zé)防火安全。

　　(3)監(jiān)督裝修公司按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，防止裝修公司置原有的設(shè)計(jì)于不顧而另搞一套，造成對樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施的損害。

　　(4)阻止裝修公司因不合時(shí)宜地進(jìn)行有強(qiáng)烈聲響和刺激性氣味的工作，而造成對其它業(yè)主或使用人正常工作、生活的影響。

　　3.裝修裝飾技巧的指導(dǎo)

　　物業(yè)管理公司指導(dǎo)業(yè)主或使用人正確實(shí)施裝修裝飾，提高裝修裝飾技巧是二次裝修管理中體現(xiàn)的服務(wù)，歸根到底也是房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的一個(gè)方面。做好這項(xiàng)工作，有利于提高物業(yè)管理公司房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的質(zhì)量。

　　房屋裝修裝飾是一門實(shí)用藝術(shù)，是功能性和藝術(shù)性的統(tǒng)一。它既要滿足工作、生活的功能需要，又要滿足人們的審美情趣。所以，“以人為本”是房屋裝修裝飾的原則。這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　(1)注意滿足功能需求。如果是辦公樓宇的裝修，其主要功能是辦公，在裝修時(shí)要考慮到辦公桌、椅、柜、辦公設(shè)備(復(fù)印機(jī)、計(jì)算機(jī)等)的安置，并確保不相互干擾。如果是小區(qū)居室的裝修，首先要服從居室各部分的功能性要求。比如廚房和衛(wèi)生間，既要考慮設(shè)施相對完善，又要留有一定的空間。尤其是潔具的合理選擇和恰當(dāng)布局直接影響到生活質(zhì)量。又如廳是家庭成員的共享空間，臥室主要是用來睡眠、休息的，都要根據(jù)不同功能加以布置。

　　(2)強(qiáng)調(diào)健康性。室外空氣污染早已成為社會公眾關(guān)注的問題，但是還有一種對人體健康危害更大的室內(nèi)污染，卻常常被人忽視。研究顯示，室內(nèi)空間相對空外是較封閉的空間，空氣極容易受到污染，而且污染程度往往比室外更嚴(yán)重。由于大多數(shù)人有80%左右的時(shí)間是在室內(nèi)度過的，因此，室內(nèi)空氣污染對人體的危害，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于室外空氣污染。

　　因此，如何在居室裝修中注意通風(fēng)、換氣，挑選健康型、環(huán)保型、安全型的“綠色建材”、家具、裝飾物等，是居室裝修的健康性要求。

　　(3)應(yīng)具備審美情趣。審美是人的基本需要，在滿足基本功能，健康需求的基礎(chǔ)上，按審美情趣的需求作藝術(shù)裝潢布局是體現(xiàn)個(gè)性風(fēng)格的重要標(biāo)志。可見，滿足審美需求是實(shí)施裝潢的一個(gè)主要目的。

　　下面具體介紹一些裝修裝飾技巧:

　　1.用護(hù)墻板裝飾墻面應(yīng)注意的問題

　　采用護(hù)墻板裝飾墻面，對住宅結(jié)構(gòu)并無嚴(yán)格要求，但必須注意以下幾點(diǎn):一是居室形狀要整齊，如長方形、正方形房間較理想，多邊形、三角形之類的就不值得貼護(hù)墻板了；二是房間高度最好在二米六以上，護(hù)墻板通常豎向排列，一般不低于窗沿，即墻板的高度至少在一米以上，因?yàn)閷痈哌^低，安裝護(hù)墻板會給人以沉悶感；三是室內(nèi)面積不宜太小，因制作護(hù)墻板要占用一定的室內(nèi)面積。此外，從屋頂和地面看，也要求盡可能協(xié)調(diào)。人字形，斜坡狀屋頂是不相配。地面采用彩色水泥、磨石子、大理石、地磚或各類地毯等均可，如配以木質(zhì)拼花、長條地板則更美觀。

　　護(hù)墻板制作前，首先應(yīng)根據(jù)面積大小和空間高低，設(shè)計(jì)出護(hù)墻板的高度及圖案，包括與踢腳板、窗罩、掛鏡線怎樣協(xié)調(diào)等，然后確定墻面上三條線:一是踢腳板寬度線，大致為15~20厘米；二是護(hù)墻板高度線，通常以窗沿為限或考慮板材本身長度，以不拼接為好；三是給掛鏡線、窗罩等取定位線。其次，在確定護(hù)墻板高度后，圖案及制作寬度就容易選擇了，護(hù)墻板的板材不宜整塊使用，應(yīng)割鋸成40~50厘米寬，即可正方形數(shù)塊豎向排列。還有，在墻面處理上，除對墻面凸起部分稍作修整外，堅(jiān)硬而未剝落的舊墻面不必鏟除；墻表面局部發(fā)生起殼、松動，而內(nèi)層沒有損壞的墻面也不用修整；凹陷部分則可借助安置板墻筋時(shí)，墊些小板條之類使之平整。

　　適合制作護(hù)墻板的木料很多，以膠合板和貼面裝飾板最常見。用五夾板制成的墻板要比三夾板平整、挺括。但不論選用哪種板材，板材的正面要求無污漬，以光滑、完整、顏色一致為上品。

　　2.地面裝飾如何避免返工

　　地面裝飾大體有這樣幾種:水泥地坪、地磚(馬賽克)、花崗石地坪、木質(zhì)地板等。地面裝飾如果粗制濫造，就會引起種種麻煩，甚至出現(xiàn)返工。下面從分析“病因”入手，談?wù)劦孛嫜b飾如何避免返工。

　　水泥地坪能否做好，直接關(guān)系到其它裝飾材料的施工質(zhì)量。水泥地坪施工不當(dāng)通常會產(chǎn)生兩種問題:起砂--掃不凈的砂和灰；起殼、裂縫--多數(shù)發(fā)生在地坪與踢腳線交接的陰角處。做好水泥地坪，首先要將底子徹底掃除干凈，用水洗透；地面高低相差大的，要隔天分批進(jìn)行施工。

　　地磚(馬賽克)地坪的常見病一般有起殼、不平整、拼縫不直、排塊不合理、標(biāo)高(落差)不明顯等五種(廚房、衛(wèi)生間、陽臺等處要求地面有2厘米落差，以利于排水)。除第一種有一定技術(shù)性外，其它只要認(rèn)真操作，都是可以避免的。

　　花崗石地坪在地面裝飾中屬較高檔的，但它的施工卻比較簡單，只要掌握好地坪的標(biāo)高，做到色澤均勻、鋪設(shè)平整、排塊合理就行。

　　木質(zhì)地板的主要毛病:a.行走時(shí)聲音太大。這主要是基層木擱柵鋪設(shè)不牢固、不平整所致。施工時(shí)擱柵與原地坪的錨固要選用膨脹鏍絲，不要用木榫加元釘。木擱柵在鋪設(shè)時(shí)一定要先墊平整，后緊固，地板鋪設(shè)時(shí)一定要拼緊釘牢。b.拼縫不密貼。這種情形往往出現(xiàn)在使用了一段時(shí)間后，主要有兩種原因，一是采購的木地板未經(jīng)過高溫處理，含水量超過標(biāo)準(zhǔn)，收縮率大；二是操作時(shí)不認(rèn)真，未拼緊釘牢。c.地板軟。這主要是木擱柵鋪設(shè)的間隔過大，地板厚度不夠。一般要求擱柵間距為450~500毫米，木條地板的厚度為18~20毫米。

　　3.臥室裝飾必須遵循的原則

　　臥室，顧名思義就是睡眠的居室。當(dāng)然，它還包括貯存、更衣、閱讀和視聽等附屬功能。但裝飾時(shí)，必須遵循的一個(gè)原則是保證睡眠的安逸。

　　在臥室的空間里，首先要確定的是床的位置，然后再分配衣櫥、梳妝臺、沙發(fā)等。如可能的話，最好能設(shè)置一排大壁柜，把各種附屬功能都安排進(jìn)去，余下的空間只放置床和床頭柜，這樣的布置能最大限度地凈化空間，在心理上造成一種明快的、寧靜的感覺。

　　其次，臥室是最私人化的場合，只有當(dāng)居住者確信自己不再暴露在眾目睽睽之下時(shí)，才能無拘無束地睡眠，身心才能得到最大的松弛。根據(jù)這一需要，為了不致一開門就讓人看到整個(gè)室內(nèi)，可考慮改變臥室門的開啟方向，不過要注意走道的阻礙。臥室的氣氛有別于客廳的氣氛。客廳宜明快，臥室則應(yīng)寧靜。因此，從天花板到地板，從地板到墻壁應(yīng)統(tǒng)一于同一色彩里，一般以中間色為宜，而避免大面積的采用對比色和互補(bǔ)色。

　　4.客廳裝飾不可等閑視之

　　以前，上海普通人家的住宅里是沒有客廳這個(gè)概念的，現(xiàn)在不同了，不論是大是小，客廳成了一家人活動的中心，也是實(shí)用功能最多、活動時(shí)間最長的場所，因此，在居家裝飾中客廳布置不可等閑視之。

　　客廳布置最能體現(xiàn)主人的生活趣味，這是因?yàn)椴煌娜擞胁煌纳罘绞胶途幼∫螅蚁鄬εP室與書房來說，客廳的私密性不太強(qiáng)調(diào)，正好充分展示主人的個(gè)性與愛好。

　　客廳布置沒有統(tǒng)一模式，有獨(dú)立式的，也有開放式的，甚至是多功能居室的一部分，這是視居住條件而定。在具體布置與設(shè)計(jì)上，滿足了實(shí)用性功能之外，更應(yīng)注重空間環(huán)境與氣氛的營造，因?yàn)榭蛷d是一個(gè)休閑的場所，要給人明快的視覺感受。同時(shí)，也要考慮讓主人或客人來往行動更方便。

　　客廳是一個(gè)多用途的休閑空間，在布置上要富于變化，彈性利用，重點(diǎn)裝修。具體來說，客廳設(shè)計(jì)除了空間合理配置，還要考慮適宜的背景處理。

　　墻面、地面和天花板的處理應(yīng)特別注意。比如，白色組合柜、淺色沙發(fā)與桃紅色墻面會形成強(qiáng)烈對比，配上多層照明和百葉窗，感覺非常雅致。再如，冷色調(diào)的白色墻面、白色家具相配，整個(gè)格調(diào)明快整潔，在地板中央放上玻璃茶幾，經(jīng)花色地毯襯托，會突出客廳的布置中心。此外，在客廳的主墻面與天花板裝飾中，局部鋪貼些鏡面玻璃，在燈光映射下會顯示出特殊的裝飾效果。

　　客廳的家具配置一般采用自由格局，以體現(xiàn)輕松、愉快的氣氛。其中，沙發(fā)是現(xiàn)代客廳的主角，造型與色彩選配決定整個(gè)客廳的氣氛與風(fēng)格；組合柜的設(shè)置，則要充分體現(xiàn)其功能性與實(shí)用性和裝飾性相結(jié)合；電視機(jī)和音響設(shè)備的合理擺放，茶幾和邊幾的巧妙安排，除了可渲染客廳的氣氛外，有時(shí)還會對整個(gè)布置起點(diǎn)睛作用。此外，切不要因過度強(qiáng)調(diào)裝飾效果而將不實(shí)用的家具過多地放入廳內(nèi)，占去本不寬敞的空間。

　　5.廚房裝修的幾種方案

　　通常來說，家庭廚房的主要設(shè)施有案桌、水池、爐灶、吊柜等。其中，供加工操作的案桌及煤氣爐灶最好為柜體式的，高、寬度盡可能與水池規(guī)格相統(tǒng)一，形成組合統(tǒng)一的形式，并且具備貯存的功能。當(dāng)然，在具體裝修時(shí)，可有多種選擇，這里推薦幾種方案。

　　第一種是買不銹鋼臺面、面板，根據(jù)廚房大小自己設(shè)計(jì)柜體并請木匠完成。不銹鋼臺面近年來十分流行，其優(yōu)點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于老式的木制臺面和水泥板臺面。現(xiàn)在市場上供應(yīng)的不銹鋼臺面為10厘米一檔，最寬的1米，最窄的50厘米，可以隨意拼接。這種以自己動手為主的方法具有較大的靈活性。

　　第二種是買現(xiàn)成的廚房家具。現(xiàn)在市場上出現(xiàn)了現(xiàn)成的硬木廚房家具，配以不銹鋼臺面，獲得了越來越多消費(fèi)者的歡迎。它以3.5平方米左右的廚房為標(biāo)準(zhǔn)，上設(shè)5件吊柜，下設(shè)5件面柜，包括水池、煤氣臺、調(diào)理臺、轉(zhuǎn)角，價(jià)格6000多元一套，當(dāng)然你也可以不買足10件，只買其中的幾件。

　　第三種是請行家上門設(shè)計(jì)，然后根據(jù)要求再定做。價(jià)格一般是1米3000元左右，包括上面的吊柜及下面的柜體。

　　需要說明的是，過去比較流行陶瓷水池，但陶瓷水池容易敲壞。現(xiàn)在新裝修的廚房大多采用不銹鋼水池，但不銹鋼水池也存在新問題。現(xiàn)在新出來的復(fù)合型玻璃鋼水池，價(jià)格合理，有可能成為新的熱點(diǎn)。

　　6.衛(wèi)生間裝修--一個(gè)不容忽視的空間

　　裝修住房，起居室、臥室自然得花番功夫，但私密性很強(qiáng)的衛(wèi)生間也不可忽視。衛(wèi)生間有大有小，大有大的設(shè)計(jì)方法，小也有小的思路。

　　衛(wèi)生間的基本設(shè)備就是抽水馬桶、浴盆、洗臉盆三大件。面積小的衛(wèi)生間宜采用開放式的設(shè)計(jì)，這樣在同一個(gè)空間內(nèi)既可大大節(jié)省地方，又可節(jié)省給水、排水管道，簡練實(shí)用。如果面積寬敞的話，采用分隔式的設(shè)計(jì)方法也很好，即把浴室和廁所用玻璃屏或拉門分開來，將衛(wèi)生間分成數(shù)個(gè)功能單位，在應(yīng)用效果上較為便利，地面又容易保持干燥。當(dāng)然，時(shí)下也有條件更好的“二衛(wèi)”住房，一是主人衛(wèi)生間，二是客人衛(wèi)生間；其實(shí)大可不必如此處理，如把一個(gè)裝修成不帶浴缸的廁所，一個(gè)全套裝修，效果肯定更理想。

　　7.個(gè)性化--海外裝修趨勢

　　現(xiàn)代人非常希望在紛雜的工作環(huán)境以外，能有一個(gè)溫和、輕松的居住環(huán)境。因此，家庭裝修的總體風(fēng)格，正向著簡潔、明快、功能合理的方向發(fā)展。

　　在歐美國家，由于各國不同的歷史文化背景形成了不同的裝修風(fēng)格，但總體來說是追求一種個(gè)人品味及個(gè)人生活方式的體現(xiàn)。

　　他們越來越簡化固定式的裝修，而更多地用家具、多姿多彩的軟裝飾、感性的裝飾品、蘊(yùn)含個(gè)人經(jīng)歷的擺設(shè)等活動因素，來組成一個(gè)完整的生活空間，以達(dá)到平實(shí)、自然、個(gè)性化的效果。

　　在港臺地區(qū)，由于其中西文化交融的特殊地位，形成一種特別的裝修風(fēng)格。在空間分隔及固定式裝修方面，相對歐美國家要繁瑣一些，追求出奇制勝的效果。他們特別喜愛并善于使用各式木材來表現(xiàn)溫馨感，同時(shí)也追求家具、燈具等物品在設(shè)計(jì)上的現(xiàn)代感，并通過固定與非固定裝修的對比來體現(xiàn)完整的生活環(huán)境。

　　從家庭裝修的空間分隔上來看，無論東方還是西方，都越來越注重功能性分隔，將私密性空間(如臥室、浴室等)與公共空間(如客廳、廚房等)嚴(yán)格區(qū)分，更注重廚房、衛(wèi)生間的合理性及舒適，以廚房為例，空間安排已向一套完整的儲存、洗滌、加工烹飪的程序體系發(fā)展，在廚房用品及廚房電器的組織上，也力求達(dá)到每一個(gè)工作程序只需舉手之間便能完成。

　　家庭裝飾材料的總體趨勢，也逐步以眾多優(yōu)質(zhì)的科技合成材料來替代各種傳統(tǒng)的天然材料。比如說，以木屑壓制合成的人造木地板，正以其防潮、抗破壞、富有彈性及施工方便的性能取代天然木地板；各種多彩花紋的亮地磚代替了天然花崗石地坪；百分之一百的尼龍地毯比羊毛地毯更合適家庭；更新的化學(xué)合成制品臺面用在廚衛(wèi)間里，比石材臺面更耐磨、耐熱、耐潮......。

　　在家具、燈具的設(shè)計(jì)上，人體工程學(xué)的地位日益提升，造型簡潔，追求各種比例關(guān)系，以達(dá)到視覺和使用效果上的舒適。而金屬感的配件和玻璃，在家具及燈具中反復(fù)出現(xiàn)，是社會發(fā)展和高新技術(shù)應(yīng)用的體現(xiàn)。

　　從總體上看，家庭裝修正朝著專業(yè)化、多元化、現(xiàn)代化、成套化的方向發(fā)展，而且已不再是單純?yōu)闈M足基本生活需要而進(jìn)行裝修，即由生活型裝修轉(zhuǎn)向享受型裝修；一種講究生活情調(diào)，體現(xiàn)個(gè)人口味，滿足生活習(xí)慣的裝修方式，正成為個(gè)人生活的重要組成部分。

　　六、房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)

　　日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)主要有:定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)。

　　1.定額指標(biāo)

　　小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動效率要100%達(dá)到或超過人工定額；材料消耗要不超過或低于材料消耗定額，達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo)，是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量，搞好日常服務(wù)的必要保證。

　　2.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)

　　小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)主要通過收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集，不足部分從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營的收入中彌補(bǔ)。

　　3.服務(wù)指標(biāo)

　　(1)走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上；每季對轄區(qū)內(nèi)住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。

　　(注:走訪查房戶數(shù)計(jì)算時(shí)對月(季)內(nèi)走訪如系同一戶超過1次的均按1次計(jì)算)。

　　(2)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。應(yīng)按管理員每月編制的小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表依次組織施工，考慮到小修中對急修項(xiàng)目需及時(shí)處理，因此在一般情況下，養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率要求達(dá)到80%以上，遇特殊情況或特殊季節(jié)，可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。

　　(3)養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。

　　(注:當(dāng)月全部報(bào)修中應(yīng)修的戶次數(shù)，指剔除了經(jīng)專業(yè)人員實(shí)地查勘后，認(rèn)定不屬小修養(yǎng)護(hù)范圍，并已作其它維修工程類別安排的和因故不能安排維修的報(bào)修戶次數(shù)。)

　　4.安全指標(biāo)

　　確保住用、生產(chǎn)安全，是維修服務(wù)的首要指標(biāo)，是考核工作實(shí)績的重要依據(jù)。

　　為確保生產(chǎn)安全，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立一系列安全生產(chǎn)操作規(guī)程和安全檢查制度，以及相配套的安全生產(chǎn)獎懲辦法。在安全生產(chǎn)中要十分注意以下3個(gè)方面:

　　(1)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。

　　(2)注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具。

　　(3)按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時(shí)，要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。

篇3：投資廣場房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。
定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。

1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色
××市××廣場××號樓項(xiàng)目(---),位于××市××區(qū)濱海廣場南側(cè),總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。

1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)
我們對××廣場××號樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時(shí)率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。

1.3對××廣場××號樓項(xiàng)目(---)房屋及公共設(shè)施的管理策略
為做好××廣場××號樓項(xiàng)目(---)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略
重視××廣場××號樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)(來自:m.dewk.cn)工作,采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃,通過檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設(shè)施的完好,延長其使用壽命。
1.3.2重點(diǎn)服務(wù)策略
根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng),進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。
1.3.3技術(shù)先行策略
我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。

1.4建筑物管理的重點(diǎn)及對策
1.4.1管理重點(diǎn)之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)
××廣場××號樓項(xiàng)目(---)大量使用玻璃幕墻,根據(jù)××市建筑幕墻檢測曾對××市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時(shí)間的推移,目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題,涉及調(diào)查的931個(gè)建筑,有90個(gè)出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。
對策:
(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動風(fēng)壓三性能檢測"檢測一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

1.4.2管理重點(diǎn)之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)
對策:
(1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對性的檢查(來自:m.dewk.cn)養(yǎng)護(hù)。針對性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃,及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。
(2)針對一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。

1.4.3重點(diǎn)管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)
對策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。
(4)對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。

1.4.4重點(diǎn)管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)
對策:
(1)定期對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。
(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。
(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。

1.4.5重點(diǎn)管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)
對策:
(1)了解掌握××廣場××號樓項(xiàng)目(---)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。
(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時(shí)處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。
(4)加強(qiáng)對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。
(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān),工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。
(6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。

1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見《2.設(shè)備管理》)。
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍:規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。

1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表

序 號	項(xiàng)目			時(shí)間 間隔	次數(shù)		維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
1	地基基礎(chǔ)			半年	一		檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。
				每季	一		1．適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。
				每年	一		1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。
2	承重結(jié)構(gòu)		梁	每季	一		1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
			板	每季	一		1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
			柱	每季	一		1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
			承重墻	每季	一		1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
			備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。
3	非承重墻			每月	一		1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。
				每年	一		2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
4	樓地面			每季	一		1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。
				每年	一		1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。
5	樓地面			每季	一		1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。
				每年	一		1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。
6	公共通道、門廳等			每周	一		檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。
				每半年	一		檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 補(bǔ)換損壞的地板。 修復(fù)空鼓的地板。
				每年	一		油漆扶手。
7	外墻面	鋁型材、玻璃幕墻、大理石		每周	一		修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。
				每半年	一		1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。
				每年	一		1．雨季時(shí)期對用戶窗臺進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。
				備注			臺風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 大風(fēng)、臺風(fēng)、暴雨過后及時(shí)進(jìn)行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。
8	吊頂			每周		一	1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。
				每月		一	2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。
9	門窗			每月		一	1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時(shí)處理。 2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。
				每半年		一	1．更換門窗的易磨損部件。

1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表

序號	項(xiàng)目	時(shí)間	次數(shù)	維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
1	路面路基	每周	一	檢查路面有無積水。 檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無塌陷。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。
2	路燈及線路	每日	一	1．檢查燈具完好情況，即壞即修。
		每周	一	檢查玻璃燈罩有無破損。 有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。 燈口、燈柵有無損壞。
		每季	一	檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 金屬燈架有無銹蝕。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)
		每半年	一	1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。 3. 油漆燈具線管一次。
3	停車場（庫）	每日	一	檢查路面有無積水。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無損壞。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。
		每月	一	檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。
4	溝渠池井	每周	一	檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 檢查雨水篦有無異常。
		每季	一	檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。
5	雕塑、建筑小品	每周	一	全面清潔。 檢查有無破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
6	公共標(biāo)識標(biāo)牌等設(shè)施	每周	一	保證標(biāo)識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。
		每半年	一	1．檢查完好程度，加固。
7	管網(wǎng)	每日	一	檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。 檢查管線固定支架的松緊情況。
		每周	一	1．檢查管道保溫層有無損壞。 2．管網(wǎng)支架完好。
		每半年	一	1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網(wǎng)。 3．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。

1.7維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則
1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導(dǎo)致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會有不利的影響,嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。
電腦、通訊、自動控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間,內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施,對于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。
1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行,以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí),應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患,避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。
根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。
(2)砌體腐蝕的維修
對腐蝕的砌體進(jìn)行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據(jù)受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復(fù)墻面。
1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固
隨著大廈投入使用時(shí)間的推移,砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形,對經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件,我們將對砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?以確保房屋建筑的使用功能。
根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強(qiáng)度,維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。
1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
為防止砌體結(jié)構(gòu)受損,我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作,保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。
(1)定期檢查,加強(qiáng)對砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視,查明原因并及時(shí)采取措施,對容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測。
(2)對濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間,如廚房、衛(wèi)生間等,我們將著重加強(qiáng)對防水層、給排水設(shè)施的維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。
(3)經(jīng)常檢修屋面,保持屋面排水系統(tǒng)通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù),減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。
(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎(chǔ)的損壞,在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理,以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。
(7)房屋按設(shè)計(jì)要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時(shí),若要改變其使用功能或更新改造,要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算,需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。

1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據(jù)損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對其予以修復(fù),防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護(hù)層時(shí),將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面,并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對其予以修復(fù)。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí),混凝土表面僅有細(xì)小裂縫,或者個(gè)別破損較小,我們對裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重,混凝土破裂,保護(hù)層剝離較多時(shí),我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。
1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固
當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí),應(yīng)聘請具備資質(zhì)的專業(yè)公司,通過對構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測,對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查,以及對有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法,提高原構(gòu)件強(qiáng)度,實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分,直接關(guān)系到房屋的使用安全,所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作:
(1)對混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況,進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。
(2)即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對濕度較大時(shí),可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施,并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,避免和減小由此對結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。
(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu),嚴(yán)禁超載使用。

1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中,我們注重對防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)
①加強(qiáng)對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。
②重視對屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養(yǎng)制度,及時(shí)做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況,××廣場××號樓項(xiàng)目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會注意檢查外墻飾面的狀況,對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理,滲漏嚴(yán)重時(shí),采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)
①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。
②建立技術(shù)檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。
④對于外墻體的防水工程,出現(xiàn)損壞,及時(shí)修復(fù)。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ);對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ);對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。
(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。
(4)建立技術(shù)檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。

1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護(hù),既可以保持房屋的美觀,創(chuàng)造良好環(huán)境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。
1.7.4.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處,發(fā)現(xiàn)開裂及時(shí)修補(bǔ),避免開裂擴(kuò)大。
1.7.4.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺等突出部位的穩(wěn)固情況,注意有無飾面(來自:m.dewk.cn)塊料的破損、脫落和開裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí),由專業(yè)人員操作,以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí),先對飾面進(jìn)行保護(hù)。
1.7.4.5對各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí),選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔,它對有色液體具有強(qiáng)吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會通過大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理,使有色液體無法進(jìn)入大理石板內(nèi)層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進(jìn)行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象,有無蟲、蟻、鼠患,及時(shí)消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。

1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)
公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù),主要以加強(qiáng)日常巡視檢查,及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。

1.8搞好房屋查勘工作
通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級,并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此,我們將對房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作,掌握第一手技術(shù)資料,及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問題。

1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí),盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞人們的工作生活環(huán)境,危及人體健康。我們在房屋的管理工作中,重視對二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作,確保房屋使用安全。
物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行××市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件,參照建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。