物業設施管理與維護方案

　　一、房屋和公共配套設施管理及維修方案

　　(一)房屋管理

　　1、巡檢

　　每年12月或1月對房屋共用部位、設施設備、道路、公共綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價并形成書面報告。在冬、雨季和天氣異常時安排組織專項房屋設施巡視，對質量較差、易出問題的部位進行重點檢查。每半年檢查清除一次屋面、檐溝內落葉等雜物，疏通雨水口、落水管等排水設施。業主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發現門窗損壞、鎖被撬、異味等異常情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施。所有巡檢工作需詳細記錄，定期總結巡檢情況，將巡檢結果、維修計劃和需要大中修或更新改造的項目報告業主或業主委員會。

　　2、裝修管理

　　物業服務企業應將住宅室內裝修工程的禁止行為和注意事項書面告知裝修人。對業主裝修房屋的申請，應在2個工作日內出具書面同意意見或修改意見，并簽訂裝修裝飾管理服務協議。業主裝修期間，物業管理人員每日巡查裝修施工情況，重點檢查是否存在違規行為。裝修結束后，組織專業人員對裝修工程進行驗收。驗收合格2個月后組織復驗，確保裝修質量。對裝修中的違規行為及時勸阻，已造成事實后果或拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。

　　3、油漆粉飾

　　木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件需重新油飾，每5年油飾1次。鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐等構件出現油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕情況時，應先除銹、刷防銹涂料后再油飾。鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉，上述部件應每3年油飾1次。樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年粉刷1次，保持整潔美觀。

　　4、建筑物外立面

　　建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次。外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次。外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗維護。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執行。

　　(二)房屋設備分類

　　房屋設備是對房屋建筑內部附屬的和相關的市政、公用設施、設備的簡稱，主要劃分為房屋建筑設備和房屋建筑電氣設備兩大類。

　　1、房屋建筑設備

　　給水設備包括供水箱、供水泵、水表、供水管網等，組成生活給水系統、生產給水系統、消防給水系統。排水設備包括排水管道、通風管、清通設備、抽升設備等，組成生活污水排水系統、生產污水排水系統、雨(雪)水排水系統。消防設備包括供水箱、消防箱、噴淋頭、滅火器、消防龍頭、消防泵等專業消防設施。

　　2、房屋建筑電氣設備

　　供電及照明設備包括線路、開關、配電箱、安全保護裝置、照明器等。弱電設備包括通訊設備、廣播設備、共用天線及閉路電視系統、自動監控及報警系統、電腦網絡系統等。防雷裝置包括避雷針、線路、避雷器、地線等安全防護設施。

　　(三)公用設施設備的保養與維修

　　房屋設備的保養實行三級保養制：日常維護保養由設備操作人員負責，主要包括定期檢查、清潔和潤滑;一級保養由設備操作人員與維修人員按計劃進行，主要包括對設備進行局部解體清潔和調整;二級保養由專業維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理。房屋設備的維修分為小修、中修、大修、更新改造四個等級，根據設備完損狀況確定維修方案。小修是對設備進行日常保養和局部修理;中修是對設備進行定期全面檢修，更換少量磨損零部件;大修是對設備全部解體，更換主要部件;設備更新和技術改造是對技術性能落后設備進行整體更換。

　　二、設備安全運行管理方案

　　1、日常管理

　　對公用設施設備進行規范化日常管理和維修養護，確保設備正常運行。設立24小時服務接待中心，公示服務電話，急修20分鐘內到達現場，其他報修按約定時間處理，并做好完整記錄。

　　2、檔案管理

　　建立完善的公用設施設備檔案，包括設備臺賬、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、養護記錄等。設施設備標志齊全規范，明確責任人，操作人員嚴格執行操作規程。

　　3、巡查維護

　　定期組織設備巡查，做好巡查記錄。小修問題及時修復，大中修或更新改造項目及時編制計劃，報業主委員會審批后實施。消防設施設備保持完好狀態，消防通道暢通無阻。

　　4、環境管理

　　設備房保持整潔通風，杜絕跑冒滴漏和鼠害現象。道路平整，交通標志齊全規范。公共照明設施完好率不低于98%，危險設施設置明顯警示標志。

　　三、電氣系統管理方案

　　1、供電系統管理

　　制定供電設備周期檢定計劃和操作規程，實行24小時值班制。運行人員按規程操作，做好運行記錄，發現隱患及時處理。維修人員按規程維護保養，保證設備完好率98%以上。制定臺風、暴雨、火災等特殊情況應急處理預案。

　　2、弱電系統管理

　　操作人員持證上崗，嚴格執行操作規程。制定維修保養計劃，定期調試設備。建立完整的工作記錄，特殊系統設置有效密碼保護。定期檢查各監控點工作狀態，形成運行分析報告。

　　3、避雷系統管理

　　每年雨季前全面檢查避雷接地系統，雷雨后及時復查。發現腐蝕、松脫等問題立即處理，確保防雷設施完好有效。

　　四、給排水系統管理方案

　　1、運行管理

　　專人管理給排水系統，持證上崗。消防系統定期試運行，確保安全可靠。建立巡視制度，及時修復損壞設施。

　　2、維修保養

　　每年檢查維修明裝給水管，除銹刷漆。閥門定期開關維護。化糞池每年清理2次，排水管每5年全面更換。每周清理排水明溝，每季度清理地下管井。

　　3、應急處理

　　制定漏水應急處理預案，準備搶險物資。發生漏水時及時控制，保護設備安全，清理現場并通知受影響用戶。日常注意保持排水暢通。

　　五、智能化系統管理方案

　　1、隊伍建設

　　組建專業維護團隊，開展系統培訓。對用戶進行使用指導，減少誤操作。嚴格監管裝修工程，保護系統線路。

　　2、日常維護

　　建立設備供應商檔案，確保配件供應。制定日常巡視和定期保養計劃，包括閉路監控、防盜報警、停車場管理等系統的清潔檢查、功能測試等。

　　六、消防系統管理方案

　　1、組織機構

　　建立消防安全管理機構，明確各級責任。全體員工均為義務消防員，參與防火滅火工作。

　　2、設施管理

　　按規定配備消防設施器材，建立管理臺賬。每月檢查消防設備，定期測試系統功能。消防監控室保持清潔，做好運行記錄。

　　3、應急處置

　　制定消防應急預案，定期組織演練。發生火警時及時報警撲救，保護人員財產安全。消防設備實行24小時監控，確保正常運行。

　　七、用戶報修、維修及回訪流程

　　1、報修受理

　　設立統一報修平臺，明確受理范圍和處理時限。急修項目20分鐘內到場，普通報修按約定時間處理。

　　2、維修實施

　　維修人員持證上崗，規范操作。現場設置安全警示，完工后清理現場。如實記錄維修情況。

　　3、服務回訪

　　每周對維修項目100%回訪，重點檢查維修質量和服務態度。回訪可采用電話、上門等方式，發現問題限期整改。建立完整的維修回訪檔案。

篇2：貴陽市城區居建住宅供水設施建設維護管理辦法(2015)

　　貴陽市城區居民新建住宅供水設施建設維護管理辦法(20**)

　　貴州省貴陽市人民政府

　　貴陽市城區居民新建住宅供水設施建設維護管理辦法

　　政府令第30號

　　《貴陽市城區居民新建住宅供水設施建設維護管理辦法》已經20**年3月24日市人民政府常務會議通過，現予公布，自20**年6月1日起施行。

　　市長 劉文新

　　20**年4月8日

　　貴陽市城區居民新建

　　住宅供水設施建設維護管理辦法

　　第一條 為了規范城區居民新建住宅供水設施的建設、維護和管理，保障供水安全，滿足用戶正常用水，根據《中華人民共和國城市供水條例》、《中華人民共和國物業管理條例》、《貴陽市城市供水用水規定》以及有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內城區居民新建住宅供水設施建設、維護和管理。

　　第三條 本辦法所稱新建住宅，包括住宅商品房、保障性住房（“兩限”商品住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、廉租房以及集中安置住房等）、有居民居住的綜合性樓宇和小區以及住宅區內為小區配套的公共設施用房和經營性用房等。

　　本辦法所稱城區居民新建住宅供水設施，是指從居民住宅小區規劃紅線起到用戶結算水表前的供水管道、水箱、水泵、電機、閥門、自動控制設施、配電設施、消毒設備、壓力水容器、結算水表及其附屬設施等，不含提供設備用房的土建、消防、熱水、直飲水、中水回用等其他供水設施。

　　本辦法所稱“一戶一表”是指一戶一結算水表，水表安裝出戶，供水企業抄表到戶。

　　第四條 城區居民新建住宅供水設施應當按照統一規劃設計、統一組織建設、統一管理維護的原則，與主體工程同時設計、同時施工、同時交付使用。

　　第五條 城區居民新建住宅供水設施（含二次供水）的設計、施工、調試和運行應當符合國家標準，沒有國家標準的，執行供水行業標準，國家和供水行業尚未制定標準的，執行地方標準。

　　第六條 市城市供水行政主管部門負責城區居民新建住宅供水設施建設、維護和管理的監督工作。

　　市衛生計生、住房和城鄉建設、城鄉規劃、發展和改革、質量技術監督、城市管理等部門應當按照各自的職責，做好城區居民新建住宅供水設施建設、維護和管理的相關工作。

　　第七條 市供水行政主管部門組織城區居民新建住宅供水設施建設，城市供水企業負責具體實施。

　　第八條 新建住宅供水設施建設項目應當進行招投標的，依照有關規定實施。

　　第九條 新建住宅開發建設單位應當委托具備相應資質的設計單位進行擬建項目市政供水承載力報告的編制，依法報城鄉規劃部門審批。

　　第十條 新建住宅供水設施由開發建設單位委托具備相應資質的設計單位進行設計，設計方案應當征求供水企業的意見，并將供水施工圖設計文件依法報送住房和城鄉建設行政主管部門審查，未經審查或者審查不合格的，不得使用。

　　第十一條 新建住宅建設單位應當按照一戶一表、水表出戶的要求設計和建設供水設施。

　　第十二條 新建住宅供水設施施工設計圖經審查合格后，新建住宅開發建設單位依法與供水企業簽訂供水設施建設工程合同。

　　第十三條 新建住宅從城市公共供水管道取水點位置至紅線邊緣供水管線的建設費以及破路毀綠手續和費用等相關事宜，由開發建設單位負責。

　　開發建設單位應當按照期限提供供水設施用房、用地和通道，將電源引至供水設施建設的指定地點，單獨安裝電表計量。

　　第十四條 新建住宅開發建設單位應當按照《建設工程規劃許可證》所核定的建筑面積，根據建設合同約定支付供水設施建設維護費用。

　　城區居民新建住宅供水設施建設維護費用標準依法制定。

　　第十五條 新建住宅需經二次加壓供水的高層建筑用戶，按規定收取二次加壓費用。二次加壓費用由發展和改革部門制定收費標準，由供水企業實行管理到戶、抄表到戶、收費到戶。

　　第十六條 新建住宅開發建設單位繳納的供水設施建設維護費用計入新建住宅開發建設成本后，不得再向購房人收取與供水設施建設有關的其他費用。

　　第十七條 新建住宅供水設施建設維護費用應當集中管理，專戶存儲，專項用于住宅供水設施建設維護管理。市審計機關應當定期對供水設施建設維護費用支付和使用情況進行監督管理。

　　第十八條 新建住宅供水設施建設工程竣工驗收后，由供水企業與用戶簽訂供水用水合同，實行統一管理。

　　未經驗收或驗收不合格的，供水設施不得投入使用。

　　第十九條 建設單位應當在新建住宅供水設施工程竣工驗收合格后供水前，向所在地衛生行政主管部門依法申請辦理生活飲用水許可手續。未取得生活飲用水衛生許可證的，不得供水。

　　第二十條 按照本辦法建設的供水設施投入使用后，從城市公共供水管網取水點至用戶結算水表前的供水設施應當移交供水企業進行統一管理。

　　供水企業應當建立健全供水設施的運行維護和管理制度，嚴格執行供水設施運行維護的有關技術標準規范和操作規程，保障供水設施的完好和運行正常。

　　第二十一條 供水企業應當確保24小時受理供水設施故障報修業務。供水設施出現故障時，應當按照規定時限處理，保證用戶正常用水。

　　第二十二條 供水企業應當建立用水投訴制度，公開投訴電話。對用戶的投訴，應當自接到投訴之日起24小時內提出處理意見并答復用戶。

　　第二十三條 在新建住宅供水設施建設和管理過程中,有關部門及其工作人員有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法予以處分。

　　第二十四條 本辦法實施前供水企業與開發建設單位簽訂合同的,按合同約定執行。

　　第二十五條 縣級供水行政主管部門負責本行政區域內供水管理的，參照本辦法執行。

　　第二十六條 本辦法自20**年6月1日起施行。

篇3：遼寧省城市公共消防設施建設維護管理辦法(1998)

　　遼寧省城市公共消防設施建設維護管理辦法(1998)

　　遼寧省人民政府令 第95號

　　《遼寧省城市公共消防設施建設維護管理辦法》，業經1998年6月24日遼寧省第九屆人民政府第7次常務會議通過，現予發布施行。

　　省 長

　　一九九八年七月六日

　　遼寧省城市公共消防設施建設維護管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強城市公共消防設施的建設和維護，提高城市整體抗御火災的能力，根據有關法律、法規，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱的城市公共消防設施包括：

　　（一）消防隊站；

　　（二）消防裝備；

　　（三）消防水源（含消費水池及與其相連的設施、消火栓設施、消防給水管網及消防接口設施）；

　　（四）消防通道；

　　（五）消防通信。

　　第三條 凡在我省行政區域內建設、維護城市公共消防設施必須遵守本辦法。

　　第四條 城市公共消防設施建設、維護工作由各級人民政府實行統一管理。

　　計劃、建設、財政、城市規劃部門及公安消防機關應密切配合，按照職責分工組織實施。

　　第二章 規劃與設計

　　第五條 城市公共消防設施規劃作為城市消防規劃的一部分，納入城市總體規劃。城市公共消防設施建設應當與城市建設同步進行。

　　城市公共消防設施規劃一經批準，必須嚴格執行。

　　第六條 大、中城市應當根據需要，規劃建設城市消防指揮中心、消防培訓中心、消防車輛維修中心、消防器材裝備儲存倉庫及其附屬配套設施。

　　高層建筑、地下工程、易燃易爆場所、古建筑較多的城市及大型海港、空港，應當規劃建設特種消防站。

　　第七條 規劃消防車通首，應當符合下列要求：

　　（一）主要干道寬度保持其兩側房屋遭受一般性災害倒塌后，消防車能夠通行；

　　（二）消防通道之間距離不超過160米，消防車通道的寬度不小于3.5米，轉彎半徑不小于12米，街區盡頭的消防通道應當設回車道或面積不小于12米×12米的回車場；

　　（三）消防車通道一般不與鐵路平交，確需平交的應當設置備用車道；

　　（四）消防車通道下面的管道的暗溝應當能承受大型消防車的壓力。

　　第八條 規劃設計的消防水源，應當利用江河、湖泊、水塘等天然資源；消防給水不足的區域，應當規劃設計容量不小于100立方米的消防蓄水池。

　　第九條 城市公共消防設施規劃的編制應包括：城市公共消防設施現狀圖、城市公共消防設施規劃圖、城市公共消防設施近期建設規劃圖、城市公共消防設施規劃說明書、基礎資料和附件。

　　第三章 建設與維護

　　第十條 城市消防車通道由建設或公用事業部門建設、維護；單位及居民區內消防車通道由本單位或管理單位建設、維護。

　　第十一條 城市公共消火栓、消防水池的建設和維護由城市自來水公司負責。

　　城市自來水公司應當按照《建筑設計防火規范》設置消火栓，并結合管道的擴建、改建工作，保證消防給水。

　　第十二條 單位及居民區內的消火栓的維護，由本單位或房管部門負責。

　　第十三條 未經市自來水公司和市公安消防機關批準，不得動用、遷移公共消防供水設施。

　　第十四條 城市公共消防站由公安消防機關負責建設，單位消防站由其所在單位負責建設。

　　第十五條 郵電部門按照國家規定負責119火警線、調度線等專用通信線路的建設和維護，設置城市公用電話應當合理布局，方便火災報警，并協助公安消防機關建設消防通信調度指揮中心計算機控制處理系統。

　　第十六條 郵電部門應當向119接警臺提供足夠的中繼線路，保證暢通；對消防通信設備的選型和中繼線配置應當科學合理；對119接警臺與市匯接局間的信令應當采用中國一號信令，并能傳送主叫號碼。

　　第十七條 城市消防指揮中心應當與城市市區消防中隊至少設置一對調度線；與供水、供電、供氣、電信、氣象、急救、交通、鐵路、環保、民航、部隊等單位設置消防通信專線。

　　第十八條 重點消防保衛單位應當安裝定點編碼報警器，公安消防機關負責定點編碼報警系統的調試開通。

　　第十九條 消防無線專用頻率應當專頻專用，有關單位應當予以特別保護。單位使用無線電業務與消防無線通信發生沖突時，應當主動避讓。公安消防機關負責消防無線通信的維護。

　　第四章 投資計劃與資金保障

　　第二十條 計劃部門應當將城市公共消防設施建設投資納入社會發展計劃，在審查基建項目時，審查城市公共消防設施投資計劃。

　　第二十一條 建設部門應當將城市公共消防設施建設投資納入年度城市發展計劃，合理安排資金，用于城市公共消防設施的建設和維護。

　　第二十二條 財政部門應當根據財力可能適當增加城市公共消防設施維護資金的投入，并可根據年度城市公共消防設施建設計劃，籌集資金，用于城市公共消防設施建設。

　　第二十三條 城市公共消防設施的維護費用，在城市維護費中列支；單位內的公共消防設施的維護費用，由本單位解決；居民區內的公共消防設施的維護費用，由房屋產權單位或物業管理單位解決。

　　第二十四條 119火警線的建設使用資金按有關規定執行。消防通信調度中心與有關單位調度、通信專線的建設使用資金由當地人民政府和有關單位解決，郵電部門予以優惠。

　　第五章 監督與管理

　　第二十五條 制定城市公共消防設施規劃和城市消防規劃時，應當有公安消防機關參加。

　　第二十六條 公安消防機關依據消防法律、法規及規章的規定，對城市公共消防設施規劃的實施情況、建設和維護情況實施監督檢查。

　　第二十七條 公安消防機關有權對城市公共消防設施的設計、施工實施監督。城市公共消防設施工程的竣工驗收，必須有公安消防機關參加。

　　第六章 獎勵與處分

　　第二十八條 在城市公共消防設施的建設、維護工作中有貢獻或者成績顯著的單位和個人，按照國家及省有關規定給予表彰和獎勵。

　　第二十九條 對因工作失職危害消防安全的責任人及負有領導責任的人員，由其所在單位或行政監察機關追究行政責任。

　　第七章 附則

　　第三十條 本辦法自1998年8月1日起實行。