房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修工作規(guī)程
一、引言
1. 本規(guī)程是為了規(guī)范房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修工作，保持房屋設(shè)施的正常運行和延長使用壽命，確保居民舒適、安全的居住環(huán)境。
2. 房屋設(shè)施包括但不限于電器、水管、管道、門窗、衛(wèi)生設(shè)施等。
3. 所有與房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修相關(guān)的工作人員都必須按照本規(guī)程執(zhí)行。
二、工作目標(biāo)
1. 定期對房屋設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，保持或恢復(fù)其使用功能。
2. 處理常見的設(shè)施問題，如電表更換、插座維修、水龍頭漏水等。
3. 維護(hù)修繕工作的及時性和效果，并接受用戶的評價和反饋。
三、工作職責(zé)
1. 設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修人員
1.1負(fù)責(zé)定期檢查房屋設(shè)施，并進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修工作。
1.2處理和解決用戶報修的設(shè)施問題。
1.3根據(jù)工作要求，及時完成維修計劃，并確保修繕效果。
1.4接受用戶的評價和反饋，并不斷改進(jìn)工作。
2. 大廈事務(wù)部
2.1監(jiān)管和協(xié)調(diào)設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修工作，確保工作按時完成。
2.2提供必要的技術(shù)支持和相關(guān)資源，以保障工作的順利進(jìn)行。
2.3進(jìn)行用戶滿意度調(diào)查，并及時反饋結(jié)果給維修人員以提高服務(wù)質(zhì)量。
四、工作指引
1.一般性的設(shè)施修繕
1.1更換水表
1.1.1 關(guān)上水表前第一個閥門，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。
1.1.2 檢查水表的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時應(yīng)選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去。
1.1.3 安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致。
1.1.4 維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉(zhuǎn)動是否正常。
1.1.5 維修人員會同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。
1.2更換電表
1.2.1 斷開電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進(jìn)行安裝。
1.2.2 安裝時注意進(jìn)出線接法正確。
1.2.3 安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常。
1.2.4 維修人員會同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。
1.3維修開關(guān)
1.3.1 分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因。
1.3.2 如果是短路故障，首先將空氣開關(guān)置于“OFF”位置，用萬用表(兆歐表)檢查線路，查出故障點后予以排除。
1.3.3 經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。
1.3.4 如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少。
1.4燈管、白熾燈的維修
1.4.1 切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒壞斷，可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常。
1.4.2 燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的;試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。
1.4.3 其他情況造成的燈不亮情況，可參見3.1.3、3.1.5進(jìn)行處理。
1.5線路檢測
1.5.1 線路停電檢修應(yīng)及時通知用戶。
1.5.2 用戶開關(guān)燒壞的處理根據(jù)3.1.3維修開關(guān)進(jìn)行處理。
1.5.3 電表損壞的維修根據(jù)3.1.2更換電表進(jìn)行處理。
1.5.4 進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固。
1.5.5 線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理。
1.5.6 當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。
1.6門鈴維修
1.6.1 無電情況時可更換新電池。
1.6.2 電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理。
1.6.3 因線路短路問題造成的故障，用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。
1.7插座無電
1.7.1 由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶。
1.7.2 插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況。
1.7.3 線路短路造成的停電根據(jù)3.1.6e)進(jìn)行處理。
1.8水龍頭漏水
1.8.1 關(guān)閉戶內(nèi)水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點。
1.8.2 根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。
1.8.3 打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。
1.9馬桶不通
1.9.1 檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。
1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水
1.10.1 檢查存水彎管，取出雜物。如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機(jī)對下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗排水情況，使其排水暢通。
1.10.2 檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現(xiàn)象。
1.11浴缸堵塞、漏水
1.11.1 如管道堵塞根據(jù)3.1.10a)進(jìn)行處理。
1.11.2 浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理，待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現(xiàn)象。
1.12部分樓層停水
1.12.1 查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上。
1.12.2 市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶，并作解釋。
1.13 疏通地漏
1.13.1 同3.1.9處理辦法。
1.14修門窗
1.14.1 檢查門窗附件有無損壞、不全，進(jìn)行更新或補(bǔ)裝。
1.14.2 清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油。
1.14.3 更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。
1.15換鎖
1.15.1 拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。
2.非一般性的維修
對于一些復(fù)雜或特殊的設(shè)施問題，需要委托專業(yè)維修公司進(jìn)行維修工作。維修人員應(yīng)及時聯(lián)系專業(yè)維修公司，并確保維修方案的合理性和質(zhì)量。
3. 時間要求
3.1 接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理。一般情況下，處理時間不超過25分鐘;一般性維修工作不超過7小時;較困難復(fù)雜的維修工作要求在72小時內(nèi)完成(工藝技術(shù)要求特殊的除外)。
3.2 維修人員需向用戶解釋延遲維修的原因，并及時提供解決方案。
4. 維修工作的檢查
4.1 機(jī)電主管每周將《維修單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時性和用戶的反饋。對于不合格的維修工作和發(fā)現(xiàn)的隱患，應(yīng)立即查找原因并采取糾正措施。
4.2 大廈事務(wù)部負(fù)責(zé)對用戶進(jìn)行回訪，收集用戶對維修人員服務(wù)態(tài)度及效果的評價，并及時反饋給維修人員，以提高服務(wù)質(zhì)量。
五、補(bǔ)充條款
1. 維修人員應(yīng)遵守安全操作規(guī)程，保證自身和他人的安全。
2. 維修人員應(yīng)保持工作區(qū)域的整潔和清理，確保設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修工作的工作環(huán)境。
3. 大廈事務(wù)部應(yīng)定期組織技術(shù)培訓(xùn)，提高維修人員的專業(yè)技能和服務(wù)質(zhì)量。
4. 房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修工作需按照相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，維修人員應(yīng)遵守并執(zhí)行相應(yīng)規(guī)定。
六、附則
1. 本規(guī)程的解釋權(quán)歸大廈事務(wù)部所有。
2. 本規(guī)程自頒布之日起生效，可根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整和修訂。
以上為房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修管理規(guī)程的主要內(nèi)容，目的是為了確保設(shè)施維修工作的規(guī)范性和有效性，提高居住環(huán)境的舒適度和安全性。各相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)程執(zhí)行工作，以達(dá)到預(yù)期的效果。
篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)
盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)
序號項目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)
1)綜合管理
1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。
2.運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。
3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。
5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃。
6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。
7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實防范措施。
8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。
2)共用部位
1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。
2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號線路電涌保護(hù)器。
3)空調(diào)系統(tǒng)
1.運行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。
2.運行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。
3.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計、分析。
4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。
7.每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。
4)二次供水設(shè)施
1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。
3.每月切換1次備用水泵。
4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。
5.每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。
5)排水系統(tǒng)
1.排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。
2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。
3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6)照明和電氣設(shè)備
1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。
2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時間控制器。
3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。
4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。
5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。
6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。
7.發(fā)電機(jī)每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負(fù)荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。
8.檢測每年檢驗1次電能表。
9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。
7)安全防范系統(tǒng)
1.報警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
2.對講門口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。
7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
8.云臺每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。
9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。
8)電梯
1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗申請。
3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗、檢修。
4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進(jìn)行監(jiān)督。
5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。
9)水景
1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。
2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。
3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。
4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
篇3：投資廣場房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃
1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施細(xì)則。
定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。
1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色
××市××廣場××號樓項目(---),位于××市××區(qū)濱海廣場南側(cè),總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。
1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)
我們對××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價值,實現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
1.3對××廣場××號樓項目(---)房屋及公共設(shè)施的管理策略
為做好××廣場××號樓項目(---)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略
重視××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)(來自:m.dewk.cn)工作,采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計劃,通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設(shè)施的完好,延長其使用壽命。
1.3.2重點服務(wù)策略
根據(jù)建筑物管理中的重點服務(wù)事項,進(jìn)行重點防護(hù)。
1.3.3技術(shù)先行策略
我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。
1.4建筑物管理的重點及對策
1.4.1管理重點之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)
××廣場××號樓項目(---)大量使用玻璃幕墻,根據(jù)××市建筑幕墻檢測曾對××市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時間的推移,目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題,涉及調(diào)查的931個建筑,有90個出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個重點。
對策:
(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動風(fēng)壓三性能檢測"檢測一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
1.4.2管理重點之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)
對策:
(1)采取預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對性的檢查(來自:m.dewk.cn)養(yǎng)護(hù)。針對性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計劃,及時做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。
(2)針對一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時修補(bǔ)損壞的飾面等。
1.4.3重點管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)
對策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。
(4)對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。
1.4.4重點管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)
對策:
(1)定期對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實施。
(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。
(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。
1.4.5重點管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)
對策:
(1)了解掌握××廣場××號樓項目(---)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。
(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進(jìn)口的黑色大理石日常重點檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。
(4)加強(qiáng)對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。
(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗收關(guān),工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗收控制程序執(zhí)行。
(6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。
1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見《2.設(shè)備管理》)。
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍:規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。
1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃
1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃:
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃表
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序 號 |
項目 |
時間 間隔 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
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1 |
地基基礎(chǔ) |
半年 |
一 |
檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。 |
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每季 |
一 |
1．適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 |
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每年 |
一 |
1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 |
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2 |
承重結(jié)構(gòu) |
梁 |
每季 |
一 |
1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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板 |
每季 |
一 |
1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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柱 |
每季 |
一 |
1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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承重墻 |
每季 |
一 |
1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 |
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每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實施處理。 |
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3 |
非承重墻 |
每月 |
一 |
1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 |
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每年 |
一 |
2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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4 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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5 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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6 |
公共通道、門廳等 |
每周 |
一 |
檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。 公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。 |
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每半年 |
一 |
檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。 補(bǔ)換損壞的地板。 修復(fù)空鼓的地板。 |
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每年 |
一 |
油漆扶手。 |
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7 |
外墻面 |
鋁型材、玻璃幕墻、大理石 |
每周 |
一 |
修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。 |
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每半年 |
一 |
1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。 |
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每年 |
一 |
1．雨季時期對用戶窗臺進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 |
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備注 |
臺風(fēng)暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 大風(fēng)、臺風(fēng)、暴雨過后及時進(jìn)行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計要求進(jìn)行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。 |
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8 |
吊頂 |
每周 |
一 |
1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補(bǔ)。 |
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每月 |
一 |
2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復(fù)。 |
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9 |
門窗 |
每月 |
一 |
1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時處理。 2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 |
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每半年 |
一 |
1．更換門窗的易磨損部件。 |
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1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃:
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃表
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序號 |
項目 |
時間 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
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1 |
路面路基 |
每周 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無塌陷。 發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復(fù)。 |
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2 |
路燈及線路 |
每日 |
一 |
1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 |
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每周 |
一 |
檢查玻璃燈罩有無破損。 有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。 燈口、燈柵有無損壞。 |
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每季 |
一 |
檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 金屬燈架有無銹蝕。 發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù) |
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每半年 |
一 |
1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。 3. 油漆燈具線管一次。 |
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3 |
停車場（庫） |
每日 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無損壞。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)。 |
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每月 |
一 |
檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。 |
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4 |
溝渠池井 |
每周 |
一 |
檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。 檢查雨水篦有無異常。 |
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每季 |
一 |
檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復(fù)。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復(fù)。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)或更換。 |
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5 |
雕塑、建筑小品 |
每周 |
一 |
全面清潔。 檢查有無破損，如有異常及時修復(fù)。 檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 |
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6 |
公共標(biāo)識標(biāo)牌等設(shè)施 |
每周 |
一 |
保證標(biāo)識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復(fù)。 |
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每半年 |
一 |
1．檢查完好程度，加固。 |
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7 |
管網(wǎng) |
每日 |
一 |
檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。 檢查管線固定支架的松緊情況。 |
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每周 |
一 |
1．檢查管道保溫層有無損壞。 2．管網(wǎng)支架完好。 |
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每半年 |
一 |
1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網(wǎng)。 3．發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。 |
1.7維修養(yǎng)護(hù)實施細(xì)則
1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導(dǎo)致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會有不利的影響,嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。
電腦、通訊、自動控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間,內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施,對于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。
1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行,以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時,應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患,避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。
根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。
(2)砌體腐蝕的維修
對腐蝕的砌體進(jìn)行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據(jù)受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復(fù)墻面。
1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固
隨著大廈投入使用時間的推移,砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形,對經(jīng)鑒定已達(dá)到危險程度的構(gòu)件,我們將對砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?以確保房屋建筑的使用功能。
根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強(qiáng)度,維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。
1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
為防止砌體結(jié)構(gòu)受損,我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作,保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。
(1)定期檢查,加強(qiáng)對砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視,查明原因并及時采取措施,對容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測。
(2)對濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間,如廚房、衛(wèi)生間等,我們將著重加強(qiáng)對防水層、給排水設(shè)施的維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。
(3)經(jīng)常檢修屋面,保持屋面排水系統(tǒng)通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時修復(fù),減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。
(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎(chǔ)的損壞,在出現(xiàn)不均勻沉降時就及時進(jìn)行加固處理,以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。
(7)房屋按設(shè)計要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時,若要改變其使用功能或更新改造,要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗算,需進(jìn)行加固時要做加固處理。
1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據(jù)損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對其予以修復(fù),防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護(hù)層時,將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面,并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個強(qiáng)度等級的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對其予以修復(fù)。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時,混凝土表面僅有細(xì)小裂縫,或者個別破損較小,我們對裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重,混凝土破裂,保護(hù)層剝離較多時,我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。
1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固
當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險構(gòu)件時,應(yīng)聘請具備資質(zhì)的專業(yè)公司,通過對構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測,對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查,以及對有關(guān)資料的驗算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法,提高原構(gòu)件強(qiáng)度,實現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分,直接關(guān)系到房屋的使用安全,所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作:
(1)對混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況,進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。
(2)即時修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對濕度較大時,可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施,并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,避免和減小由此對結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。
(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu),嚴(yán)禁超載使用。
1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中,我們注重對防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)
①加強(qiáng)對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發(fā)現(xiàn)異常及時維修。
②重視對屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養(yǎng)制度,及時做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況,××廣場××號樓項目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會注意檢查外墻飾面的狀況,對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理,滲漏嚴(yán)重時,采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)
①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。
②建立技術(shù)檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。
④對于外墻體的防水工程,出現(xiàn)損壞,及時修復(fù)。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ);對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ);對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。
(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。
(4)建立技術(shù)檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。
1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護(hù),既可以保持房屋的美觀,創(chuàng)造良好環(huán)境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。
1.7.4.2重點檢查板材飾面上部收頭處,發(fā)現(xiàn)開裂及時修補(bǔ),避免開裂擴(kuò)大。
1.7.4.3及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺等突出部位的穩(wěn)固情況,注意有無飾面(來自:m.dewk.cn)塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時,由專業(yè)人員操作,以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時,先對飾面進(jìn)行保護(hù)。
1.7.4.5對各類釉面磚進(jìn)行擦洗時,選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔,它對有色液體具有強(qiáng)吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會通過大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理,使有色液體無法進(jìn)入大理石板內(nèi)層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進(jìn)行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象,有無蟲、蟻、鼠患,及時消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。
1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)
公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù),主要以加強(qiáng)日常巡視檢查,及時處理小的損壞和隱患為主。
1.8搞好房屋查勘工作
通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級,并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計劃提供依據(jù)。因此,我們將對房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作,掌握第一手技術(shù)資料,及時處理發(fā)生的相關(guān)問題。
1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞人們的工作生活環(huán)境,危及人體健康。我們在房屋的管理工作中,重視對二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。
物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行××市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件,參照建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制。