物業安防系統維護保養規程詳解

　　1 總則?

　　1.1 為了確保物業安防系統能夠穩定、可靠地運行，持續處于正常工作狀態，進而充分發揮其應有的安全防范作用，特制定本維護保養規程 。只有保證安防系統的正常工作，才能為物業區域內的人員和財產安全提供堅實的保障，有效預防各類安全事故的發生 。?

　　1.2 本規程所涵蓋的范圍為公司所管轄物業范圍內的全部安防系統的保養工作 。無論是住宅小區、商業綜合體還是辦公寫字樓等不同類型的物業，其內部安裝的各類安防系統均需依照本規程執行保養操作 。?

　　1.3 在具體的實施過程中，日常維護以及精密級保養工作由項目工程人員負責執行 。項目工程人員具備專業的技能和知識，能夠及時處理系統運行過程中出現的各類問題 。而公司工程技術部則承擔著對設備維護情況進行監督以及提供專業技術指導的重要職責 。公司工程技術部憑借其豐富的經驗和專業的技術力量，能夠確保項目工程人員的維護保養工作符合規范和標準 。?

　　2 日常保養?

　　2.1 系統設備的維保周期規定為每月不少于一次 。通過定期的維保工作，能夠及時發現并解決系統運行過程中出現的初期問題，避免小問題演變為大故障 。?

　　2.2 維保內容包含多個方面：?

　　2.2.1 首先要進行系統設備機房保潔工作，仔細清掃機房內設備表面的灰塵 。灰塵堆積可能會影響設備的散熱和正常運行，引發故障 。同時，要全面檢查室內設備的工作狀況，排查設備是否存在故障以及潛在的安全隱患 。只有確保設備無故障、無隱患，才能保證安防系統的穩定運行 。?

　　2.2.2 其次，需要調節并檢查各設備上的旋鈕及遙控器，確保其工作正常 。若旋鈕或遙控器出現故障，將影響設備的操作和控制 。此外，還要檢查安防監視圖像是否清晰，焦距是否能夠靈活調節 。清晰的監視圖像對于安全防范至關重要，能夠幫助安保人員及時發現異常情況 。?

　　2.2.3 再者，要檢查可視對講通話是否通暢清晰、無雜音 。可視對講系統是物業與業主溝通的重要橋梁，其通話質量直接影響服務體驗 。同時，檢查門禁系統開閉功能是否順利，確保人員和車輛能夠正常通行 。另外，檢查周界報警系統報警記錄，查看有無頻繁誤報現象 。頻繁誤報不僅會干擾安保工作，還可能導致真正的報警被忽視 。?

　　2.2.4 最后，對系統末端部件進行緊固 。系統末端部件的松動可能會影響整個系統的信號傳輸和穩定性，通過緊固操作能夠保證系統的正常運行 。?

　　3 定期保養?

　　3.1 系統設備的維保周期為每季度不少于一次 。相較于日常保養，定期保養更為全面和深入，能夠進一步保障系統的長期穩定運行 。?

　　3.2 首先要完成日常保養的全部內容 。日常保養是定期保養的基礎，只有做好日常保養，才能更好地進行定期保養工作 。?

　　3.3 保養人需仔細檢查室內外系統設備各部件工作是否正常 。各部件的正常工作是整個安防系統穩定運行的關鍵 。同時，檢查各設備系統的連接線接觸是否良好，確保信號傳輸不受影響 。此外，還要檢查供電電路是否正常，穩定的供電是設備運行的基本保障 。?

　　3.4 檢查各設備的功能項及電子記錄是否完好 。設備的功能正常與否直接關系到安防系統的防范能力，而電子記錄對于追溯和分析安全事件具有重要意義 。?

　　3.5 對室內設備進行全面的除塵工作，設備內部積塵過多可能會影響其性能和壽命 。同時，緊固各部件接線端子，防止因接線松動導致設備故障 。?

　　3.6 檢查室外防雨、防風、防塵罩的密封是否完好，只有密封良好，才能保證系統具備良好的防雨防塵性能 。此外，檢查室外監控云臺是否固定堅固，支撐桿地腳螺栓是否松動，確保監控設備安裝牢固 。同時，檢查避雷針接地是否良好，這對于保障設備免受雷擊至關重要 。另外，檢查室外設備部件支架是否銹蝕，若有銹蝕現象，需對銹蝕金屬支架做防銹處理，以延長支架的使用壽命 。?

　　3.7 檢查公共廣播是否播放正常，公共廣播在緊急情況下能夠起到通知和引導人員疏散的重要作用 。同時，檢查音箱安裝是否牢固，防止音箱掉落造成安全事故 。另外，對室外音箱的音頻線端子進行緊固護理，確保音頻信號傳輸穩定 。?

　　3.8 檢查室外周界紅外對射報警器有無失靈，報警器之間有無遮擋物 。若報警器失靈或被遮擋，將無法及時發現周界入侵情況，影響物業區域的安全 。?

　　4 精密保養?

　　4.1 系統設備的維保周期為每年不少于一次 。精密保養是對安防系統進行深度維護，確保系統性能始終處于最佳狀態 。?

　　4.2 首先要完成一級保養的內容 。一級保養為精密保養奠定了基礎，在此基礎上才能更好地進行精密保養的各項工作 。?

　　4.3 調整室內外攝像系統的攝像頭、鏡頭并校焦，以獲得最佳的拍攝效果 。同時，擦洗鏡頭，保持鏡頭清潔，確保圖像清晰 。?

　　4.4 調整門禁系統電磁鎖及閉門器的開閉，使其工作順暢 。并且給閉門器加潤滑油，減少部件磨損，延長設備使用壽命 。?

　　4.5 調整車庫道閘開閉，使其運行平穩 。同時，給各機械部件加潤滑油，保證機械部件的正常運轉 。?

　　4.6 檢測 UPS 電源使用是否正常，UPS 電源在停電情況下能夠為安防系統提供應急電力支持 。對蓄電池等部件進行檢查，查看有無漏液現象，檢查接線端子是否松動、氧化 。若存在這些問題，需及時處理，以保證 UPS 電源的正常工作 。?

　　5 維保記錄?

　　5.1 在檢查和保養工作結束后，工程人員承擔著填寫 “設施 / 設備維修保養記錄” 的責任 。記錄內容應詳細、準確，包括保養時間、保養內容、設備狀態等信息 。并且每月將這些記錄進行匯總，統一交給工程主管 。若在維保過程中發現自身無法解決的問題，工程人員需立即向工程主管匯報，以便及時采取措施處理 。?

　　5.2 對于外包維保業務，在維保時需安排人員協同作業 。協同人員能夠及時了解維保工作的進展情況，掌握設備的維護信息 。在維保工作結束后，要將維保內容及更換部件在 “設施 / 設備維修保養記錄” 中做詳細記錄 。記錄內容應包括外包維保公司的名稱、維保人員信息、維保時間、具體維保內容以及更換的部件型號等 。?

　　5.3 工程主管需要在 “設備管理臺帳” 上按系統分類登記重要配件更換和大、中修情況 。登記內容應包括設備名稱、系統類別、更換配件名稱及型號、更換時間、大、中修時間及內容等 。通過詳細的登記，便于對設備的維護情況進行跟蹤和管理 。

篇2：物業知識教材：物業安防管理系統簡介

　　物業知識教材：物業安防管理系統簡介

　　主小區物業安防管理系統要內容一般包括以下幾個部分：

　　l、安防報警系統

　　安防報警系統是智能住宅的重要組成部分之一，智能化住宅保安系統具有較高的自動化技術水平及完善的功能，安全性、可靠性高。每個住戶單元的防盜、防災報警裝置通過網絡系統與小區管理中心的監控計算機連接起來，實現不問斷監控。安防報警包括：門禁系統、紅外門磁報警、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監控、周邊防越報警、對講防盜門系統等。

　　(1)門禁系統：

　　在住戶人室門的門框上邊中央位置安裝一對門磁，住戶可用鑰匙正常打開大門，如果發生非法撬門，門禁系統會發出報警信號，并通過家庭防盜主機將信號傳至小區物業管理中心，告訴值班人員是哪一棟、哪一戶發生哪種類型報警，值班人員即可調度保安人員及時到現場處理。

　　(2)紅外門磁報警：

　　在容易入侵的大門(或窗戶)的位置安裝紅外線探測器(或玻璃破碎探測器)、門磁開關報警器，當可疑者撬門(開門)或破窗想進入室內時，監控器進人工作狀態并發出聲光報警信號，同時通過監控網絡系統在監控主機上顯示出所報警的樓宇、單元、樓層、住戶的具體位置及戶主的基本信息等。

　　(3)火災自動報警：

　　在住宅樓梯間、電梯前室及居室客廳等處設置智能型煙感探測器，智能型的煙感探測器與小區管理中心的防盜、防災監控網絡系統相連。當火警發生時，聲光警報啟動，通知住戶和小區管理中心迅速采取措施，以確保住戶的生命財產安全。

　　(4)可燃氣泄漏報警：

　　在廚房和浴室安裝煤氣泄漏報警器，當有煤氣泄漏時，觸發報警并自動關閉管道閥門，啟動聲光警報，同時傳送到小區管理中心，通知住戶和小區管理中心迅速采取措施，以確保住戶的生命財產安全。

　　(5)緊急呼救系統：

　　在住宅客廳、臥室等處設備緊穩呼救按鈕，當家中有緊急事情發生如生重病、有盜賊闖入，需要求助時，只要急呼救按鈕，管理中心收到一號就可以立即派人趕赴現場使住戶得到及時的救助。

　　(6)閉路電視監控：

　　在小區的出入口、主干通道、停車場、圍墻邊等重要場所安裝監控攝像機，將監測區的情況以圖像方式實時傳送到管理中心。值班人員通過電視墻可以隨時了解這些重要場所的情況并存儲錄像。

　　(7)周邊防越報警：

　　在小區圍墻上設置紅外線對射報警系統，構筑起小區第一道保護屏障。當有人非法越墻時，即報警，并觸發周界攝像機跟蹤攝像及錄像。

　　(8)對講防盜門系統：

　　小區每個單元樓梯口安裝樓宇安全門對講系統，每戶都設置可控制樓宇安全門的對講機，來訪客人可以通過對講系統實現與被訪住戶對話，保安人員可以直接與住戶對講，確認來訪者身份后，來訪者方可進入小區。在高級住宅樓區，可采用可視化樓宇安全門對講系統。

　　2、網絡通訊系統

　　網絡通訊系統是智能小區的神系統，它將小區內各功能子系統的終端設備和網管中心連成成網絡，并與Internet互聯，為小區提供信息傳輸的通道同情外界溝通的橋梁，從而為住戶提供完備的牧業管理和綜合信息服務。

　　首先，應建立住宅小區的區域網，把各個子系統連接起來，然后再將區域網與公共網絡聯通。小區綜合布線應充分考慮各子系統的需要，將數據通訊、對講、呼叫、報警、設備管理等信號的傳輸納入總線系統。小區內連接各個住戶的網絡傳輸介質包括電話布線、有線電視線(光纖電視網)、電源布線、計算機網絡布線，這些傳輸介質是小區的基本傳輸介質。其中計算機網絡是智能小區建設的重點，網絡應具有非常好的可擴充性和擴展性，可以為住戶提供國際互聯網接入、物業管理等服務。

　　在我國，目前主要信息傳播是電訊網絡和有線電視電話網絡。接入電訊網絡的方式有：數字專線DDN、ADSL和ISDN等，可根據小區的規模和當地的電訊提供服務的實際選擇。有線電視網在住宅建設中也是必有可少的，有線電視網絡已基本實現了圖像、數據和語音的“三線合一”，通過有線電視綜合信息網的一根同軸電纜，就可以實現智能化住宅的所有功能。承受著技術的發展，將來不論是接IP電話、WEN終端還是數字電視，都只要插在有線電視插座上就可以實現，因此要充分利用有線電視網絡為小區提供智能系統的數據通信。

　　3.物業管理系統

　　利用網絡通訊系統實現小區物業管理的科學化和規范化，是智能化建設的重要內容。

　　物業管理系統主要包括以下幾項內容：

　　(1)三表(水、電、氣)自動收費系統：

　　《全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則》中要求智能化住宅必須設水、電、氣三表的遠程抄表與收費系統。電子水表、電子煤氣表、電子電表輸出的脈沖信息由計數器讀出，儲存于E-PROM中，再通過網絡傳輸到管理中心主機，管理中心計算脈沖數量讀出三表讀數，實現遠程自動抄表，同時和銀行聯網，定期通過銀行實現自動收費，還可以通過區域網向住戶提供網上應繳費用的查詢、拖欠費用的催繳等服務。

　　(2)停車場管理系統：

　　一般由出入讀卡器、自動出票機、開門機、收費站、車輛感應器、滿位指示燈及管理主機等組成。小區車輛的出入停車場采用IC卡管理系統自動收費。在小區出人口設置攝像機對來往車輛進行自動監控，并把車輛的資料傳輸到管理主機，管理人員可以在辦公室瀏覽到各車庫的車輛進出情況及停車數量。車輛離開時，司機所持的IC卡必須和電腦資料一致，才能升桿放行，保證了汽車的安全停放。

　　(3)小區局域網服務系統：

　　建設小區網站，住戶不需要上互聯網，就可以從網站獲取許多常用的信息服務，如內部電子信箱、小區公告通知、天氣預報等公共信息查詢、網上圖書館、網絡教育、網絡游戲、軟件下載、視頻點播等，數據在局域網內傳輸的速率比上Intemet快得多，而且費用低。

　　(4)小區綜合信息管理系統：

　　對小區的樓宇分布、公共設施分布、小區居民情況提供查詢、管理，建立住戶信息庫，實現住戶檔案數據的計算機化管理，使居民的登記與查詢簡易而快速。

　　(5)小區主要設備監控系統：

　　設備監控系統對小區的給排水、配電系統以及電梯等設備的工作狀況進行實時檢測和控制，實現公共設備的最優化管理，降低系統故障率。通過軟件控制設備，使設備運行于最經濟合理模式中。當設備發生故障時，管理中心發出聲光報警并由值班人員通知維修人員處理現場事故。

　　(6)電子巡更系統：

　　在小區適當位置設置巡更站，規定保安人員巡更路線和巡更時間，當保安人員到達某巡更站時插入鑰匙并鈕動，主機就會得到保安人員當時的位置和時間信息。采用電子巡更管理技術，可以杜絕保安人員漏崗、失職等現象，是保證小區安全的重要措施。

　　此外，小區物業管理系統還包括由設備報修、維護管理，社區管線、信息管理，來客訪問管理，小區公共機電設備集中監控，設備運行狀態信息管理及調控；小區電子公告、背景音樂等功能。

篇3：小區公共安防系統維修公告范文(4)

　　關于小區公共安防系統維修的公告范文4

　　尊敬的業主：

　　服務中心于20**年6月7日就小區安防系統維修事宜進行了公示，截止至20**年6月16日，服務中心未收到任何業主的書面意見。根據上次公示的意見收集方式，在無任何業主提出異議的情況下，服務中心將根據《**花園專項維修資金管理規約》的相關規定，對此次涉及公共安全的事項進行緊急維修，以確保小區安防系統的正常使用！

　　此次維修工作將在居委的監督下進行，過程中服務中心將做好相關的維修記錄及維修完成后的書面確認工作，待業委會成立后由公建維修資金進行支付！

　　為業主創造合諧、安全的生活環境一直是我們的追求，我們的每一項工作都離不開業主的支持與理解！ 此次維修后，我們將會對維修完成情況進行公告！

　　感謝各位業主對于小區公共安防系統維修的支持！

　　上海*物業服務有限公司

　　*花園物業服務中心

　　20**-6-20