行政辦事中心及會(huì)議大廈維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則
物業(yè)服務(wù)中心工程技術(shù)部設(shè)置專業(yè)責(zé)任人員實(shí)施房屋建筑的日常零星維修養(yǎng)護(hù)工作。每年對(duì)房屋建筑的使用情況作一次全面的鑒定。據(jù)此制訂年度修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。另外，遇臺(tái)風(fēng)、暴雨等惡劣天氣，對(duì)房屋建筑的基礎(chǔ)、外墻、金屬構(gòu)件、屋面等易受直接影響的結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制訂針對(duì)性的維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。
1、金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的修繕與養(yǎng)護(hù)
行政辦事中心及會(huì)議大廈部分外墻支撐體系為金屬結(jié)構(gòu)，各構(gòu)件間或某一構(gòu)件的各零件、配件間連接是受力和傳力的關(guān)鍵部位，連接處的被壞會(huì)導(dǎo)致構(gòu)件、結(jié)構(gòu)體系的破壞。同時(shí)，鋼材本身的變形、銹蝕也直接危害到整個(gè)結(jié)構(gòu)。
行政辦事中心及會(huì)議大廈金屬結(jié)構(gòu)和構(gòu)件多、分布廣，易受臺(tái)風(fēng)暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，是物業(yè)公司今后實(shí)施物業(yè)管理的重點(diǎn)。因此，要高度重視對(duì)金屬結(jié)構(gòu)各構(gòu)件進(jìn)行仔細(xì)檢查和精心維護(hù)．確保結(jié)構(gòu)的安全性。
①鋼質(zhì)構(gòu)件產(chǎn)生塑性變形后的維修
定期對(duì)構(gòu)件進(jìn)行塑性變形累積損傷的鑒定，當(dāng)發(fā)現(xiàn)鋼質(zhì)構(gòu)件在使用過(guò)程中塑性變形累積損傷過(guò)大時(shí)．根據(jù)構(gòu)件尺寸的大小，可用錘擊機(jī)械矯正或熱工矯正法來(lái)矯正變形，嚴(yán)重的選用合格的構(gòu)件進(jìn)行更換。
?、谶B接部位損壞的維修
行政辦事中心及會(huì)議大廈金屬結(jié)構(gòu)構(gòu)件連接處的損壞，主要是焊接時(shí)焊接缺陷所造成。維修時(shí)對(duì)焊接裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防銹漆等方法進(jìn)行防腐處理。
③油漆老化、脫落要求按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修。
④金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護(hù)
對(duì)于金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護(hù)，做好以下幾方面的工作：
A、對(duì)結(jié)構(gòu)的鋼質(zhì)桿件、焊縫進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)變形、開(kāi)裂、腐蝕等情況及時(shí)處理。
B、要求對(duì)鋼質(zhì)構(gòu)件定期檢查銹蝕狀況，并采取必要的補(bǔ)救措施。
C、做好建筑物的屋面玻璃、排水設(shè)施維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
D、在臺(tái)風(fēng)、暴雨多發(fā)期間加強(qiáng)對(duì)結(jié)構(gòu)的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)采取補(bǔ)救措施。
2、砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體，它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不利的工作條件下容易開(kāi)裂，引起房屋的透風(fēng)、漏雨，不僅影響建筑物的外觀美，降低隔熱效果和安全感，并且受損部位會(huì)進(jìn)一步受到腐蝕，導(dǎo)致砌體強(qiáng)度降低，輕者結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯(cuò)位、變形，重者引起砌體結(jié)構(gòu)局部倒塌，直接威脅到生命財(cái)產(chǎn)安全。
對(duì)于電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間，由于嚴(yán)格的保密要求，內(nèi)墻采用加鋼絲網(wǎng)等屏蔽措施，防止電波干擾和入侵，對(duì)這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還應(yīng)保證金屬網(wǎng)的完整性。
?、倨鲶w結(jié)構(gòu)的修繕
主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。維修時(shí)要求采用環(huán)保型高強(qiáng)材料修復(fù)。
②砌體結(jié)構(gòu)加固
隨著行政辦事中心及會(huì)議大廈建筑物投入使用年限的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等）可能出現(xiàn)開(kāi)裂、腐蝕、變形，對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，對(duì)磚砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固。以確保房屋建筑的使用功能。
③砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
為防止砌體破壞，要求搞好砌體的維護(hù)和管理，防止超載．同時(shí)，要防止砌體受潮和受腐蝕。進(jìn)行定期檢查、保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。
屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫
發(fā)展。
3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
制定嚴(yán)格的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)維修與養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)。房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，禁止超載使用。
4、房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
行政辦事中心及會(huì)議大廈建筑采用了一級(jí)防水設(shè)計(jì)。隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過(guò)程中，可能出現(xiàn)開(kāi)裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水，玻璃幕墻打膠部位是建筑中比較容易滲水的地方，必須予以密切監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)聯(lián)系承造商處理。
屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見(jiàn)現(xiàn)象之一，在日常維護(hù)工作中，要注重對(duì)防水屋面的修繕與管理，堅(jiān)持防排結(jié)合，以防為主的原則，選用的維修養(yǎng)護(hù)材料，要求具有環(huán)保、新型、高效、高質(zhì)的特點(diǎn)。搞好屋面、墻體、地下室以及室內(nèi)的防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)。對(duì)防水工程必須建立技術(shù)檔案、定期檢查、合理施工、及時(shí)修復(fù)。
5、房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
房屋裝飾工程包括外墻裝飾、內(nèi)墻裝飾、柱、頂棚、樓地面裝飾等。行政辦事中心及會(huì)議大廈外墻面主要采用花崗石和玻璃幕墻。內(nèi)墻、柱面主要采用涂料、吸音板、裝飾木材、鋁板、大理石、瓷磚等材料來(lái)裝飾。樓地面采用石質(zhì)塊材(如大理石)、木地板、瓷磚等裝飾材料。
我司將制定嚴(yán)密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；對(duì)石質(zhì)、土質(zhì)等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持清潔、無(wú)污跡、無(wú)斑痕、無(wú)變形、無(wú)裂縫。對(duì)房屋裝飾工程以養(yǎng)護(hù)為目的，以維修為手段，定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。
6、門(mén)窗的修繕與養(yǎng)護(hù)
定期對(duì)門(mén)窗進(jìn)行檢查和維護(hù)，特別是臺(tái)風(fēng)、暴雨天氣前后更要加強(qiáng)對(duì)門(mén)窗的檢查。門(mén)窗是房屋的易損構(gòu)
件，使用頻率高。因此，做好防潮工作，避免木質(zhì)門(mén)受潮后腐蝕和蟲(chóng)蛀，影響門(mén)的使用功能。定期進(jìn)行油漆。要加強(qiáng)對(duì)鋁合金門(mén)窗的保護(hù)，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。7、公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)
公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，主要以加強(qiáng)日常巡視檢查，及時(shí)處理小的損壞和隱患為土。
8、房屋查勘工作
通過(guò)房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況．確定房屋的完損等級(jí)，并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此，物業(yè)公司要對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作。
**地理環(huán)境特殊，雨季持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，多臺(tái)風(fēng)、暴雨天氣，對(duì)房屋建筑的損壞性大。因此，在行政辦事中心及會(huì)議大廈的物業(yè)管理工作中，要求針對(duì)上述惡劣氣候的不良影響，對(duì)房屋建筑進(jìn)行季節(jié)性查勘鑒定．并及時(shí)制定安全措施搶險(xiǎn)解危。
篇2：賽迪大廈設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則
賽迪大廈設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則
（一）維修養(yǎng)護(hù)的原則
賽迪大廈屬于高檔次高層寫(xiě)字樓，價(jià)值高、功能設(shè)施齊全、設(shè)備種類繁多，物業(yè)管理中設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作至關(guān)重要。維修養(yǎng)護(hù)的原則如下：
貫徹“三分修，七分養(yǎng)”的原則。以預(yù)防為主，實(shí)施預(yù)防性的設(shè)施維保計(jì)劃，將設(shè)施設(shè)備的維修分為定期維修和緊急維修兩類。定期維修保養(yǎng)作得越好，緊急維修就會(huì)相應(yīng)減少。
實(shí)行“酒店式”工程管理方式，嚴(yán)格操作規(guī)范，完全程序化運(yùn)行，以優(yōu)質(zhì)的維保工作達(dá)到設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
制定中、長(zhǎng)期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，有措施、分步驟地落實(shí)到位，以優(yōu)質(zhì)的維保工作延長(zhǎng)樓宇設(shè)施設(shè)備的使用壽命，減少大、中修費(fèi)用及維修人工費(fèi)，提高樓宇運(yùn)營(yíng)效益。
不斷地總結(jié)提高，摸索科學(xué)規(guī)律，保持各類設(shè)施設(shè)備處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，最大限度地降低能源消耗。
全面監(jiān)督，合理使用。重點(diǎn)是防止對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施的破壞，維護(hù)樓宇及設(shè)備設(shè)施的完整性，提高整體完好率。此項(xiàng)工作由項(xiàng)目執(zhí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)，公司總工室提供管理及技術(shù)支持，項(xiàng)目工程部經(jīng)理具體運(yùn)作，以工程部人員為主，物業(yè)管理人員全員參與。
?。ǘ┰O(shè)備維修的管理程序：
每月由執(zhí)行總經(jīng)理召開(kāi)一次有關(guān)樓宇設(shè)施設(shè)備的工作會(huì)議，聽(tīng)取工程部經(jīng)理有關(guān)樓宇及設(shè)施設(shè)備使用情況維保情況的匯報(bào)，聽(tīng)取有關(guān)部門(mén)對(duì)設(shè)備設(shè)施使用及維保工作的意見(jiàn)，協(xié)調(diào)有關(guān)使用、維保中需要溝通及工程部經(jīng)理職權(quán)范圍內(nèi)無(wú)法解決的問(wèn)題。
參照《北京市城鎮(zhèn)房屋完損等級(jí)評(píng)定實(shí)施規(guī)定》，北京市《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》及《北京市城鎮(zhèn)住宅樓大、中修定案標(biāo)準(zhǔn)》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)均豪公司管理寫(xiě)字樓的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定年度維保計(jì)劃，并組織落實(shí)。該計(jì)劃每年修訂一次，由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)，并上報(bào)公司總工室及執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。每計(jì)劃年度年底，工程部經(jīng)理將年度維保計(jì)劃落實(shí)情況以書(shū)面形式向執(zhí)行總經(jīng)理匯報(bào)。
工程部各專業(yè)主管每計(jì)劃年度年底做出所負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的年度保養(yǎng)計(jì)劃修改稿，（并可在日常工作中隨時(shí)修改，但每項(xiàng)修改必須經(jīng)過(guò)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)認(rèn)可）并上報(bào)工程部經(jīng)理，以此做為賽迪大廈年度保養(yǎng)計(jì)劃的基礎(chǔ)。
執(zhí)行總經(jīng)理授權(quán)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)，建立賽迪大廈的技術(shù)檔案庫(kù)，包括但不限于物業(yè)接收時(shí)的全套圖紙、資料、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，使用說(shuō)明書(shū)，售后服務(wù)保證書(shū)、產(chǎn)品合格證，設(shè)施設(shè)備維修檔案、更換及更新部件檔案、工程改造檔案，外委合同等。
執(zhí)行均豪公司統(tǒng)一“工程維修派工單”。此單涵蓋范圍為小修項(xiàng)目。
?。ㄈ┰O(shè)備維修的管理制度
定期維修、保養(yǎng)管理。
定期維修保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計(jì)劃并且嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。
在智能大廈里，可以借助辦公自動(dòng)化系統(tǒng)編制一套預(yù)防性維修管理程序來(lái)執(zhí)行。根據(jù)上次檢修時(shí)間就可以自動(dòng)安排出各類設(shè)備的定期檢修時(shí)間表，打印出具體檢修項(xiàng)目及要求。檢修完畢后再將檢修情況及結(jié)果輸入并存檔，建立設(shè)備維修檔案?jìng)洳椤?/P>
我們將在設(shè)備設(shè)施的定期維修保養(yǎng)方面做到以下幾點(diǎn)：
§建立嚴(yán)格的專業(yè)維修人員崗位責(zé)任制，對(duì)每項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)工作明確職責(zé)。
§編制完善的維修養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程。
§設(shè)立設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)臺(tái)帳與設(shè)備管理卡，做到帳、物、卡相符。
§具有嚴(yán)密的設(shè)備設(shè)施的日常巡檢工作制度。
§對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)根據(jù)其特殊性設(shè)立等級(jí)與周期的要求，確定日保養(yǎng)、周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、季保養(yǎng)和年保養(yǎng)工作制。
§設(shè)立因設(shè)備突發(fā)故障的應(yīng)急處理工作規(guī)程，確保故障設(shè)備盡快恢復(fù)使用。
緊急維修管理
為確保緊急維修工作能按期順利完成，應(yīng)通過(guò)對(duì)緊急維修的管理達(dá)到下述要求：
§對(duì)簡(jiǎn)單的急修工作應(yīng)能于最短時(shí)間內(nèi)完成。
§對(duì)較大的急修工作應(yīng)能有效跟進(jìn)，直到完成為止。
§對(duì)緊急維修的部位及項(xiàng)目進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、分析，以便掌握設(shè)備存在的隱患。
§對(duì)緊急維修消耗的材料進(jìn)行有效監(jiān)控。
在智能化大廈里，維修工作單的傳遞可借助通訊系統(tǒng)里的電子郵件來(lái)進(jìn)行，十分快捷；還可通過(guò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)監(jiān)察工作單的執(zhí)行情況，如果工作單發(fā)出后，時(shí)間太久仍未完成會(huì)報(bào)警；工作單的分類、統(tǒng)計(jì)、分析、歸檔儲(chǔ)存都由辦公自動(dòng)化系統(tǒng)來(lái)完成，與人工操作相比，大大提高了效率。
附：工程維修派工單樣本