行政辦事中心及會議大廈維修養護實施細則

　　物業服務中心工程技術部設置專業責任人員實施房屋建筑的日常零星維修養護工作。每年對房屋建筑的使用情況作一次全面的鑒定。據此制訂年度修繕養護計劃和實施方案。另外，遇臺風、暴雨等惡劣天氣，對房屋建筑的基礎、外墻、金屬構件、屋面等易受直接影響的結構進行全面檢查，根據檢查結果制訂針對性的維護計劃和實施方案。

　　1、金屬結構、構件的修繕與養護

　　行政辦事中心及會議大廈部分外墻支撐體系為金屬結構，各構件間或某一構件的各零件、配件間連接是受力和傳力的關鍵部位，連接處的被壞會導致構件、結構體系的破壞。同時，鋼材本身的變形、銹蝕也直接危害到整個結構。

　　行政辦事中心及會議大廈金屬結構和構件多、分布廣，易受臺風暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，是物業公司今后實施物業管理的重點。因此，要高度重視對金屬結構各構件進行仔細檢查和精心維護．確保結構的安全性。

　　①鋼質構件產生塑性變形后的維修

　　定期對構件進行塑性變形累積損傷的鑒定，當發現鋼質構件在使用過程中塑性變形累積損傷過大時．根據構件尺寸的大小，可用錘擊機械矯正或熱工矯正法來矯正變形，嚴重的選用合格的構件進行更換。

　　②連接部位損壞的維修

　　行政辦事中心及會議大廈金屬結構構件連接處的損壞，主要是焊接時焊接缺陷所造成。維修時對焊接裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防銹漆等方法進行防腐處理。

　　③油漆老化、脫落要求按照有關規定進行維修。

　　④金屬結構、構件的養護

　　對于金屬結構、構件的養護，做好以下幾方面的工作：

　　A、對結構的鋼質桿件、焊縫進行定期檢查。發現變形、開裂、腐蝕等情況及時處理。

　　B、要求對鋼質構件定期檢查銹蝕狀況，并采取必要的補救措施。

　　C、做好建筑物的屋面玻璃、排水設施維護工作，發現問題及時處理。

　　D、在臺風、暴雨多發期間加強對結構的檢查，發現異常情況及時采取補救措施。

　　2、砌體結構的修繕與養護

　　砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體，它們在不良的環境和不利的工作條件下容易開裂，引起房屋的透風、漏雨，不僅影響建筑物的外觀美，降低隔熱效果和安全感，并且受損部位會進一步受到腐蝕，導致砌體強度降低，輕者結構出現錯位、變形，重者引起砌體結構局部倒塌，直接威脅到生命財產安全。

　　對于電腦、通訊、自動控制等網絡設備的房間，由于嚴格的保密要求，內墻采用加鋼絲網等屏蔽措施，防止電波干擾和入侵，對這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還應保證金屬網的完整性。

　　①砌體結構的修繕

　　主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般應在裂縫穩定以后進行，以免維修后又很快出現新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，應首先考慮消除產生裂縫的隱患，避免反復多次的修補。維修時要求采用環保型高強材料修復。

　　②砌體結構加固

　　隨著行政辦事中心及會議大廈建筑物投入使用年限的推移，砌體結構的承重構件(如墻、柱等）可能出現開裂、腐蝕、變形，對經鑒定已達到危險程度的構件，對磚砌體結構進行加固。以確保房屋建筑的使用功能。

　　③砌體結構的養護

　　為防止砌體破壞，要求搞好砌體的維護和管理，防止超載．同時，要防止砌體受潮和受腐蝕。進行定期檢查、保持排水系統通暢，保證磚砌體結構完好。

　　屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發生損壞要及時修復，減少和穩定溫度裂縫

　　發展。

　　3、鋼筋混凝土結構的修繕與養護

　　制定嚴格的鋼筋混凝土結構維修與養護的實施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結構的加固和鋼筋混凝土結構的養護。房屋的使用應滿足設計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構，禁止超載使用。

　　4、房屋防水工程的修繕與養護

　　行政辦事中心及會議大廈建筑采用了一級防水設計。隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過程中，可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水，玻璃幕墻打膠部位是建筑中比較容易滲水的地方，必須予以密切監控，發現問題及時聯系承造商處理。

　　屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現象之一，在日常維護工作中，要注重對防水屋面的修繕與管理，堅持防排結合，以防為主的原則，選用的維修養護材料，要求具有環保、新型、高效、高質的特點。搞好屋面、墻體、地下室以及室內的防水工程的修繕與養護。對防水工程必須建立技術檔案、定期檢查、合理施工、及時修復。

　　5、房屋裝飾工程的修繕與養護

　　房屋裝飾工程包括外墻裝飾、內墻裝飾、柱、頂棚、樓地面裝飾等。行政辦事中心及會議大廈外墻面主要采用花崗石和玻璃幕墻。內墻、柱面主要采用涂料、吸音板、裝飾木材、鋁板、大理石、瓷磚等材料來裝飾。樓地面采用石質塊材(如大理石)、木地板、瓷磚等裝飾材料。

　　我司將制定嚴密的房屋裝飾工程的修繕養護計劃；對石質、土質等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持清潔、無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫。對房屋裝飾工程以養護為目的，以維修為手段，定期檢查，發現缺陷及時處理。

　　6、門窗的修繕與養護

　　定期對門窗進行檢查和維護，特別是臺風、暴雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。門窗是房屋的易損構

件，使用頻率高。因此，做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。定期進行油漆。要加強對鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊，發現問題及時處理。

　　7、公用設施的維修和養護

　　公共設施的維修和養護，主要以加強日常巡視檢查，及時處理小的損壞和隱患為土。

　　8、房屋查勘工作

　　通過房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況．確定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。因此，物業公司要對房屋進行定期查勘和季節性查勘工作。

　　**地理環境特殊，雨季持續時間長，多臺風、暴雨天氣，對房屋建筑的損壞性大。因此，在行政辦事中心及會議大廈的物業管理工作中，要求針對上述惡劣氣候的不良影響，對房屋建筑進行季節性查勘鑒定．并及時制定安全措施搶險解危。

篇2：賽迪大廈設施設備維修養護實施細則

　　賽迪大廈設施設備維修養護實施細則

　　（一）維修養護的原則

　　賽迪大廈屬于高檔次高層寫字樓，價值高、功能設施齊全、設備種類繁多，物業管理中設施設備的維護保養工作至關重要。維修養護的原則如下：

　　貫徹“三分修，七分養”的原則。以預防為主，實施預防性的設施維保計劃，將設施設備的維修分為定期維修和緊急維修兩類。定期維修保養作得越好，緊急維修就會相應減少。

　　實行“酒店式”工程管理方式，嚴格操作規范，完全程序化運行，以優質的維保工作達到設施設備正常運轉。

　　制定中、長期維修養護計劃，有措施、分步驟地落實到位，以優質的維保工作延長樓宇設施設備的使用壽命，減少大、中修費用及維修人工費，提高樓宇運營效益。

　　不斷地總結提高，摸索科學規律，保持各類設施設備處于最佳運行狀態，最大限度地降低能源消耗。

　　全面監督，合理使用。重點是防止對樓宇結構、設備設施的破壞，維護樓宇及設備設施的完整性，提高整體完好率。此項工作由項目執行總經理負責，公司總工室提供管理及技術支持，項目工程部經理具體運作，以工程部人員為主，物業管理人員全員參與。

　　（二）設備維修的管理程序：

　　每月由執行總經理召開一次有關樓宇設施設備的工作會議，聽取工程部經理有關樓宇及設施設備使用情況維保情況的匯報，聽取有關部門對設備設施使用及維保工作的意見，協調有關使用、維保中需要溝通及工程部經理職權范圍內無法解決的問題。

　　參照《北京市城鎮房屋完損等級評定實施規定》，北京市《房屋及其設備小修服務標準》及《北京市城鎮住宅樓大、中修定案標準》等有關規定，根據均豪公司管理寫字樓的實踐經驗，工程部經理負責制定年度維保計劃，并組織落實。該計劃每年修訂一次，由工程部經理負責，并上報公司總工室及執行總經理批準執行。每計劃年度年底，工程部經理將年度維保計劃落實情況以書面形式向執行總經理匯報。

　　工程部各專業主管每計劃年度年底做出所負責設施設備的年度保養計劃修改稿，（并可在日常工作中隨時修改，但每項修改必須經過工程部經理批準認可）并上報工程部經理，以此做為賽迪大廈年度保養計劃的基礎。

　　執行總經理授權，工程部經理負責，建立賽迪大廈的技術檔案庫，包括但不限于物業接收時的全套圖紙、資料、產品說明書，使用說明書，售后服務保證書、產品合格證，設施設備維修檔案、更換及更新部件檔案、工程改造檔案，外委合同等。

　　執行均豪公司統一“工程維修派工單”。此單涵蓋范圍為小修項目。

　　（三）設備維修的管理制度

　　定期維修、保養管理。

　　定期維修保養工作對于保持設備的良好運行狀態、延長設備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養計劃并且嚴格遵照執行。

　　在智能大廈里，可以借助辦公自動化系統編制一套預防性維修管理程序來執行。根據上次檢修時間就可以自動安排出各類設備的定期檢修時間表，打印出具體檢修項目及要求。檢修完畢后再將檢修情況及結果輸入并存檔，建立設備維修檔案備查。

　　我們將在設備設施的定期維修保養方面做到以下幾點：

　　§建立嚴格的專業維修人員崗位責任制，對每項維修養護工作明確職責。

　　§編制完善的維修養護工作規程。

　　§設立設備設施的維修養護臺帳與設備管理卡，做到帳、物、卡相符。

　　§具有嚴密的設備設施的日常巡檢工作制度。

　　§對設備設施的維修養護根據其特殊性設立等級與周期的要求，確定日保養、周保養、月保養、季保養和年保養工作制。

　　§設立因設備突發故障的應急處理工作規程，確保故障設備盡快恢復使用。

　　緊急維修管理

　　為確保緊急維修工作能按期順利完成，應通過對緊急維修的管理達到下述要求：

　　§對簡單的急修工作應能于最短時間內完成。

　　§對較大的急修工作應能有效跟進，直到完成為止。

　　§對緊急維修的部位及項目進行分類、統計、分析，以便掌握設備存在的隱患。

　　§對緊急維修消耗的材料進行有效監控。

　　在智能化大廈里，維修工作單的傳遞可借助通訊系統里的電子郵件來進行，十分快捷；還可通過辦公自動化系統監察工作單的執行情況，如果工作單發出后，時間太久仍未完成會報警；工作單的分類、統計、分析、歸檔儲存都由辦公自動化系統來完成，與人工操作相比，大大提高了效率。

　　附：工程維修派工單樣本