一、建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修與計(jì)劃

　　房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用,進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。

建筑物主要指標(biāo)(略) (一)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢

　　1、對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計(jì)劃,定期(每年不少于兩次)進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設(shè)計(jì)及有關(guān)部門批準(zhǔn),任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。

　　2、鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及修補(bǔ),以防止鋼筋銹蝕。

　　3、辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,改變用途時(shí)不允許隨意超載,甚至于對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。

(二)裝飾工程養(yǎng)護(hù):

　　1、樓層地面的養(yǎng)護(hù):保持樓層地面清潔、干凈衛(wèi)生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室積水,滲入樓板。對(duì)于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)。

　　對(duì)于(來自:m.dewk.cn)使用中發(fā)生小的損壞,要及時(shí)修補(bǔ)。制止不加任何保護(hù)措施在樓面上拖拉重物。

　　2.門窗的養(yǎng)護(hù):對(duì)使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作,發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大,五金配件丟失或損壞等問題。要及時(shí)修理。做好防雨、防塞等工作,定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作,補(bǔ)漆盡量和原漆保持一致,否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。

　　3、飾面墻的養(yǎng)護(hù):定期(每年不少于2次)巡檢,可采用觀察或用小錘輕劃?rùn)z查。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,不允許用強(qiáng)酸對(duì)任何飾面墻進(jìn)行擦洗。對(duì)樓體外墻面,安裝飾物如用鐵件,必須刷漆,防止水銹污染墻面。

　　4、頂棚的養(yǎng)護(hù):定期巡檢,發(fā)現(xiàn)翹邊,裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。

(三)幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理:

本工程外立面塑鋁板為主,配以部分玻璃幕加以點(diǎn)燃,另外還有一些不銹鋼飾柱等。

　　1、發(fā)現(xiàn)螺栓(來自:m.dewk.cn)松動(dòng),破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換,發(fā)現(xiàn)玻璃松動(dòng)、、破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換,發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞,應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。

　　2、定期檢查幕墻排水系統(tǒng),保持通暢。

　　3、當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時(shí),事后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查,親視損壞程度進(jìn)行維修加固。

二、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)與計(jì)劃 (一)給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

　　給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)是指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。

　　對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解:

　　自來水變頻泵

　　自動(dòng)噴灑供水泵

　　消火栓穩(wěn)壓泵

　　潛水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龍頭與閥門的維修

　　4、衛(wèi)生潔具的維修

　　5、水泵保養(yǎng)及維修

　　6、壓力表的校驗(yàn)

　　7、潛水泵的檢查保養(yǎng)

　　8、熱交換器的運(yùn)行與維修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供電設(shè)備管理維護(hù)

　　供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運(yùn)行,對(duì)供電設(shè)備的日常管理和保養(yǎng)維修

　　對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解

　　變壓器

　　高壓柜

　　低壓柜

　　日常維護(hù)要點(diǎn)

　　1、電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

　　2、絕緣電阻測(cè)量及損傷線更換

　　3、配電箱的檢查

　　4、照明燈具的檢查

(三)、電梯運(yùn)行維護(hù)

　　電梯維修是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)和中修

　　天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯2部

(四)、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)

　　冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和維修和保養(yǎng)工作。對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解

　　常見維修要點(diǎn)

　　1、電源電壓的檢查

　　2、機(jī)油溫度、壓力的檢查

　　3、制冷劑的檢查

　　4、冷凍水、冷卻水的檢查

　　5、遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄

　　6、注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時(shí)補(bǔ)水

　　7、冷卻泵、冷凍泵的檢查

(五)保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù)

　　對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解:

　　電梯對(duì)講5組

　　電視監(jiān)控30組

　　消防監(jiān)控1組

　　局域網(wǎng)系統(tǒng)1組

　　電話交接間1組

　　大屏電視系統(tǒng)1組

　　常見維護(hù)要點(diǎn):

　　1、結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備

　　2、保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄

　　3、選擇可靠的分包方,按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級(jí)等內(nèi)容的工作。

(六)消防設(shè)施設(shè)備的管理和維修

　　對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解:

　　防排煙風(fēng)機(jī)8臺(tái)(屋頂排風(fēng)機(jī)4KW1臺(tái)、地下室設(shè)備間風(fēng)機(jī)5.5KW8臺(tái))

　　自動(dòng)噴灑供水泵30KW2臺(tái)

　　消防栓穩(wěn)壓泵45 KW2臺(tái)

　　噴灑穩(wěn)壓泵3.7 KW1臺(tái)

　　常見維護(hù)要點(diǎn):

　　自動(dòng)噴灑系統(tǒng)

　　管道閥門

　　電接點(diǎn)壓力表

(七)電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)

　　電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正常運(yùn)行,對(duì)接收設(shè)施進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)和維修。

　　運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn):

　　1、按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理

　　2、按設(shè)備使用說明書進(jìn)行維護(hù)

設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

序號(hào)	項(xiàng)目	工作內(nèi)容	保養(yǎng)周期
1.	避雷系統(tǒng)接地電阻	可靠性檢查和試驗(yàn)	每年一次（春季前），雷雨后加強(qiáng)巡檢一次
2.	火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)	可靠性檢查和試驗(yàn)	每季一次
3.	高、底壓配電柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
4.	各種配電盤、控制柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
5.	電梯	由專業(yè)公司定期維護(hù)	每天巡檢，每周保養(yǎng)
6.	空調(diào)冷水機(jī)	由專業(yè)公司定期維護(hù)	每年一次（夏季前）
7.	空調(diào)冷水循環(huán)泵	清洗、換潤(rùn)滑油	每年一次
8.	熱力鍋爐	專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測(cè)	每年一次（冬季前）
9.	熱水鍋爐	安全檢測(cè)、水質(zhì)檢測(cè)	每季一次
10.	熱水循環(huán)泵	清洗、換潤(rùn)滑油	每年一次
11.	生活水箱	清潔、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清潔、換潤(rùn)滑油	每年一次
13.	風(fēng)機(jī)防塵罩	清洗	每半年一次
14.	各種管道的金屬閥門	清潔、防銹	每年一次
	各種金屬管道和構(gòu)架	清潔、防銹、緊固	每年一次
弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行
電動(dòng)消防水泵每周試運(yùn)轉(zhuǎn)一次并加注潤(rùn)滑脂

　　各種設(shè)備每天運(yùn)行時(shí)間超過12小時(shí)的保養(yǎng)周期為一年,不足12小時(shí)的保養(yǎng)周期為二年。

篇2：投資廣場(chǎng)房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。
定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。

1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色
××市××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---),位于××市××區(qū)濱海廣場(chǎng)南側(cè),總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。

1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)
我們對(duì)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長(zhǎng)房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時(shí)率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。

1.3對(duì)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋及公共設(shè)施的管理策略
為做好××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略
重視××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)(來自:m.dewk.cn)工作,采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃,通過檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動(dòng)為主動(dòng),保障房屋公共設(shè)施的完好,延長(zhǎng)其使用壽命。
1.3.2重點(diǎn)服務(wù)策略
根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng),進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。
1.3.3技術(shù)先行策略
我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。

1.4建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策
1.4.1管理重點(diǎn)之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)
××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)大量使用玻璃幕墻,根據(jù)××市建筑幕墻檢測(cè)曾對(duì)××市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時(shí)間的推移,目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題,涉及調(diào)查的931個(gè)建筑,有90個(gè)出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。
對(duì)策:
(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測(cè)"檢測(cè)一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

1.4.2管理重點(diǎn)之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查(來自:m.dewk.cn)養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃,及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。
(2)針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺(tái)風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。

1.4.3重點(diǎn)管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)
對(duì)策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。
(4)對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。

1.4.4重點(diǎn)管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。
(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。
(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。

1.4.5重點(diǎn)管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)
對(duì)策:
(1)了解掌握××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。
(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時(shí)處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對(duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。
(4)加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。
(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān),工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。
(6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。

1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見《2.設(shè)備管理》)。
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍:規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。

1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表

序 號(hào)	項(xiàng)目			時(shí)間 間隔	次數(shù)		維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
1	地基基礎(chǔ)			半年	一		檢查地基有無(wú)超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎(chǔ)有無(wú)開裂、破損，勒腳有無(wú)破損。
				每季	一		1．適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻。
				每年	一		1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。
2	承重結(jié)構(gòu)		梁	每季	一		1．檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
			板	每季	一		1．檢查有無(wú)彎曲變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
			柱	每季	一		1．檢查有無(wú)傾斜，變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
			承重墻	每季	一		1．檢查有無(wú)孔洞、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
			備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。
3	非承重墻			每月	一		1．檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。
				每年	一		2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。
4	樓地面			每季	一		1．檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。
				每年	一		1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。
5	樓地面			每季	一		1．檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。
				每年	一		1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。
6	公共通道、門廳等			每周	一		檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 公共通道及門廳的墻面有無(wú)污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。
				每半年	一		檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 補(bǔ)換損壞的地板。 修復(fù)空鼓的地板。
				每年	一		油漆扶手。
7	外墻面	鋁型材、玻璃幕墻、大理石		每周	一		修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。
				每半年	一		1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。
				每年	一		1．雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 2．對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無(wú)效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。
				備注			臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過后及時(shí)進(jìn)行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。
8	吊頂			每周		一	1．檢查有無(wú)擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。
				每月		一	2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。
9	門窗			每月		一	1．檢查木門門扇有無(wú)松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時(shí)處理。 2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無(wú)變形、生銹。
				每半年		一	1．更換門窗的易磨損部件。

1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表

序號(hào)	項(xiàng)目	時(shí)間	次數(shù)	維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
1	路面路基	每周	一	檢查路面有無(wú)積水。 檢查道路路面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無(wú)塌陷。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。
2	路燈及線路	每日	一	1．檢查燈具完好情況，即壞即修。
		每周	一	檢查玻璃燈罩有無(wú)破損。 有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。 燈口、燈柵有無(wú)損壞。
		每季	一	檢查路燈線路有無(wú)漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 金屬燈架有無(wú)銹蝕。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)
		每半年	一	1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無(wú)老化現(xiàn)象。 3. 油漆燈具線管一次。
3	停車場(chǎng)（庫(kù)）	每日	一	檢查路面有無(wú)積水。 檢查停車場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無(wú)損壞。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。
		每月	一	檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。
4	溝渠池井	每周	一	檢查溝、渠有無(wú)堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 檢查雨水篦有無(wú)異常。
		每季	一	檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。 檢查井壁有無(wú)裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。
5	雕塑、建筑小品	每周	一	全面清潔。 檢查有無(wú)破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查有無(wú)亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
6	公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施	每周	一	保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、無(wú)破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。
		每半年	一	1．檢查完好程度，加固。
7	管網(wǎng)	每日	一	檢查管線接頭有無(wú)滲漏現(xiàn)象。 檢查管線固定支架的松緊情況。
		每周	一	1．檢查管道保溫層有無(wú)損壞。 2．管網(wǎng)支架完好。
		每半年	一	1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網(wǎng)。 3．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。

1.7維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則
1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體,它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導(dǎo)致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會(huì)有不利的影響,嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。
電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間,內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施,對(duì)于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。
1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行,以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí),應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患,避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。
根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。
(2)砌體腐蝕的維修
對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據(jù)受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復(fù)墻面。
1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固
隨著大廈投入使用時(shí)間的推移,砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形,對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件,我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?以確保房屋建筑的使用功能。
根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強(qiáng)度,維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。
1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
為防止砌體結(jié)構(gòu)受損,我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作,保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。
(1)定期檢查,加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測(cè)和監(jiān)視,查明原因并及時(shí)采取措施,對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測(cè)。
(2)對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間,如廚房、衛(wèi)生間等,我們將著重加強(qiáng)對(duì)防水層、給排水設(shè)施的維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。
(3)經(jīng)常檢修屋面,保持屋面排水系統(tǒng)通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù),減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。
(4)保持室外場(chǎng)地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎(chǔ)的損壞,在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理,以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。
(7)房屋按設(shè)計(jì)要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時(shí),若要改變其使用功能或更新改造,要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算,需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。

1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據(jù)損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù),防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護(hù)層時(shí),將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面,并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對(duì)其予以修復(fù)。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí),混凝土表面僅有細(xì)小裂縫,或者個(gè)別破損較小,我們對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重,混凝土破裂,保護(hù)層剝離較多時(shí),我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。
1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固
當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí),應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)公司,通過對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測(cè),對(duì)使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查,以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法,提高原構(gòu)件強(qiáng)度,實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分,直接關(guān)系到房屋的使用安全,所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作:
(1)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況,進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫(kù)的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。
(2)即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí),可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施,并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。
(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu),嚴(yán)禁超載使用。

1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中,我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)
①加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。
②重視對(duì)屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養(yǎng)制度,及時(shí)做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況,××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況,對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理,滲漏嚴(yán)重時(shí),采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)
①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。
②建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。
④對(duì)于外墻體的防水工程,出現(xiàn)損壞,及時(shí)修復(fù)。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對(duì)于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。
(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。
(4)建立技術(shù)檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。

1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù),既可以保持房屋的美觀,創(chuàng)造良好環(huán)境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕,延長(zhǎng)房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。
1.7.4.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處,發(fā)現(xiàn)開裂及時(shí)修補(bǔ),避免開裂擴(kuò)大。
1.7.4.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況,注意有無(wú)飾面(來自:m.dewk.cn)塊料的破損、脫落和開裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí),由專業(yè)人員操作,以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí),先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。
1.7.4.5對(duì)各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí),選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔,它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會(huì)通過大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層,使大理石變色,并且無(wú)法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理,使有色液體無(wú)法進(jìn)入大理石板內(nèi)層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進(jìn)行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象,有無(wú)蟲、蟻、鼠患,及時(shí)消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件,不要讓吊頂長(zhǎng)期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。

1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)
公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù),主要以加強(qiáng)日常巡視檢查,及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。

1.8搞好房屋查勘工作
通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級(jí),并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此,我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作,掌握第一手技術(shù)資料,及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問題。

1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí),盲目選用不合適的裝飾材料,還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境,危及人體健康。我們?cè)诜课莸墓芾砉ぷ髦?重視對(duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作,確保房屋使用安全。
物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行××市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件,參照建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。

篇3：御佳園物業(yè)服務(wù)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

　　御佳園物業(yè)服務(wù)及維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

　　1、前期物業(yè)管理服務(wù)

　　1.1從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理,如：

　　（1）建筑設(shè)計(jì)（地下室、地面、架空層、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面等）是否滿足物業(yè)管理的需求；

　　（2）設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；

　　（3）根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及整體規(guī)劃要求，對(duì)垃圾房建造位置的合理性及其建造價(jià)格提出建議；

　　（4）管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；

　　（5）根據(jù)當(dāng)前國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議；

　　（6）從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議；

　　（7）根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷提出糾正及修改建議；

　　（8）給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面，提供修改意見；

　　（9）從治安管理、工作環(huán)境、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議；

　　（10）根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議。

　　1.2從智能化小區(qū)的實(shí)用，經(jīng)濟(jì)角度，提出專業(yè)建議，如：

　　（1）考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；

　　（2）針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能的建議；

　　1.3協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

　　2、日常物業(yè)管理服務(wù)

　　（1）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。

　　（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中區(qū)供水系統(tǒng)等。

　　（3）公用綠地、花木、建筑小品及辦公區(qū)域內(nèi)的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。

　　（4）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場(chǎng)等。

　　（5）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、本物業(yè)配套會(huì)所等。

　　（6）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。

　　（7）公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。

　　（8）售樓期間洗手間、會(huì)所、售樓部的保潔、維護(hù)工作（包括更換衛(wèi)生紙、維護(hù)保養(yǎng)烘干機(jī)等設(shè)施）。

　　（9）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。

　　（10）對(duì)小區(qū)一期實(shí)行全封閉式安全管理，全天24小時(shí)三班輪值，確保小區(qū)安全。

　　（11）結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的小區(qū)文化、娛樂活動(dòng)以協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通聯(lián)系。

　　（12）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。

　　（13）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。

　　（14）接受業(yè)主/住戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。

　　（15）按照酒店式物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立服務(wù)中心及門童服務(wù)，實(shí)行"服務(wù)設(shè)計(jì)、菜單服務(wù)"。

　　3、分項(xiàng)服務(wù)計(jì)劃

　　3.1酒店式服務(wù)、人性化管理

　　為順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)的需要，我司不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，并于1999年全面導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，變"物業(yè)管理"為"物業(yè)服務(wù)與管理"，更加強(qiáng)調(diào)突出"服務(wù)"的內(nèi)涵，將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個(gè)新的高度。

　　（1）以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套

規(guī)章制度與約束條例，然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照?qǐng)?zhí)行，較少考慮業(yè)主的實(shí)際需求與感受。而酒店式物業(yè)管理，完全以業(yè)主為核心，實(shí)行"針對(duì)性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)"，通過訓(xùn)練有素的、既有星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。

　　（2）以星級(jí)酒店為樣板，營(yíng)造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍

　　酒店業(yè)是整個(gè)服務(wù)行業(yè)的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合起來，讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務(wù)。例如：大堂里設(shè)接待服務(wù)中心，24小時(shí)服務(wù)；業(yè)主出入大門口設(shè)門童服務(wù)，專職負(fù)責(zé)客人的迎送；服務(wù)接待中心不再看到身穿保安制服的保安員，而是由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待人員代替等。無(wú)論是從發(fā)展商，還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。

　　（3）強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)效率

　　在酒店里，客人的投訴或需求永遠(yuǎn)是擺在第一位的，"顧客就是上帝"，即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在，實(shí)行零缺點(diǎn)服務(wù)（100-1≤0）。要把酒店行業(yè)的這種"服務(wù)意識(shí)"和"服務(wù)效率"導(dǎo)入到物業(yè)管理中來，使得"客人投訴當(dāng)日有回音，故障維修處理不過夜"，努力使業(yè)主（用戶）的滿意率達(dá)到百分之百。

　　（4）調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理

　　公司采用星級(jí)酒店管理模式，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級(jí)管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)原則，從內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)上達(dá)到權(quán)、則、利的統(tǒng)一；對(duì)外服務(wù)和接待上，則設(shè)立開放式辦公的服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)；將所有能提供的信息如服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等，匯編成《服務(wù)指南》。派發(fā)給業(yè)主，既加大管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。

　　3.2護(hù)衛(wèi)嚴(yán)要求、禮儀高標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環(huán)境優(yōu)雅等特征，相應(yīng)地決定了安全保衛(wèi)工作的特點(diǎn)--"內(nèi)松外緊"。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之護(hù)衛(wèi)人員恪盡職守的敬業(yè)精神，竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，給人以溫馨、自然、親切的感覺。

　　（2）高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)人員：

　　身高一般在1.70M以上，身體健康，反應(yīng)敏捷；

　　文化程度在高中（中專）以上；

　　有60%以上的人員屬于復(fù)員軍人，具有較高的軍事素養(yǎng)與一定的拳術(shù)基本功；

　　有三個(gè)月以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)敏感性，熟悉公司護(hù)衛(wèi)工作程序；

　　具有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性和良好的職業(yè)道德。

　　（3）作息時(shí)間嚴(yán)謹(jǐn)，著裝端莊高雅：

　　服務(wù)時(shí)間、班次：

　　實(shí)行24小時(shí)全天候服務(wù)；

　　實(shí)行"三班制"作業(yè)：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00

　　為保持與大廈整體氣氛的和諧統(tǒng)一，護(hù)衛(wèi)員崗位著裝要求：

　　小區(qū)設(shè)巡邏崗、小區(qū)入口崗、消防監(jiān)控中心崗三種崗位；

　　巡邏崗、消防監(jiān)控中心崗、小區(qū)人行入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領(lǐng)帶；小區(qū)車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規(guī)定著裝，即上白下藍(lán)，戴大蓋帽；，夜班著裝同巡邏崗。護(hù)衛(wèi)員發(fā)型統(tǒng)一，一律留平頭。

　　（4）人員配備精簡(jiǎn)，崗位職責(zé)明確：

　　早班、中班（7：00-23：00）在小區(qū)人行入口崗設(shè)護(hù)衛(wèi)兼門童2人。主要任務(wù)是為配合發(fā)展商售樓，幫助訪客及業(yè)主搬運(yùn)行李（物品），并協(xié)助維護(hù)小區(qū)入口處秩序，監(jiān)視小區(qū)入口外商場(chǎng)公共部位情況。

　　設(shè)小區(qū)車道入口崗二人。主要任務(wù)是監(jiān)看車輛進(jìn)出情況，收取費(fèi)，必要時(shí)開啟道閘，指揮車輛的進(jìn)出與停放，監(jiān)視進(jìn)出小區(qū)裝修人員情況，確保進(jìn)出車輛及人員的安全。

　　白班、中班各設(shè)巡邏崗8人（其中班長(zhǎng)一人）。由于小區(qū)3月入伙后，發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)繼續(xù)售樓，人員情況特別復(fù)雜，周邊環(huán)鏡治安情況不算好，需要加強(qiáng)巡邏力量。因此夜班巡邏崗?fù)瑯釉O(shè)置8人，主要任務(wù)是負(fù)責(zé)對(duì)各大堂及大樓外圍，地下停車場(chǎng)的巡查，指揮車輛的進(jìn)出與停放，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序，保證小區(qū)停放的車輛安全，處理突發(fā)性事件。

　　消防中心配備一人。主要任務(wù)是監(jiān)控各個(gè)部分的監(jiān)控鏡頭及對(duì)消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)進(jìn)行監(jiān)控。

　　3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方

　　（1）御佳園花園的清潔服務(wù)工作具有"清潔面積大，清潔對(duì)象全面、清潔標(biāo)準(zhǔn)高"三大特點(diǎn)。我司將充分利用自有人才資源（公司擁有眾多高級(jí)園藝師、造型師、技術(shù)工人等）及豐富的花草儲(chǔ)備（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），為御佳園花園創(chuàng)造一個(gè)綠的世界、花的海洋，充分體現(xiàn)綠色、生態(tài)體系的生活休閑環(huán)境，力求為御佳園花園創(chuàng)造一個(gè)清新干凈的生活環(huán)境。。

　　（2）寬敞明亮的會(huì)所、售樓處、樣板房

　　若在室內(nèi)擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長(zhǎng)春藤、亭亭玉立的柱類關(guān)葉植物，不僅可以美化環(huán)境，而且能夠使人心曠神怡，達(dá)到提神醒腦的作用。室內(nèi)擺花，求精不求多，在光線明亮應(yīng)擺放小型的山石盆景，也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花。總之，要根據(jù)空間大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據(jù)御佳園具體情況，設(shè)計(jì)擺放植物如下：

　　售樓處：

　　1、文竹2、長(zhǎng)春藤

　　3、柱觀葉植物4、進(jìn)口吉祥植物

　　5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

　　樣板房：

　　1、獨(dú)立型植物架2、小形山水盆景

　　3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物

　　5、臺(tái)面觀葉植物

　　會(huì)所：

　　1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物

　　3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物

　　（3）清潔內(nèi)容及頻率：(詳見77附頁(yè))

　　3.4高科技支持、專業(yè)化管理

　　（1）我司在物業(yè)管理工作中實(shí)施專業(yè)化運(yùn)作模式，通過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，我司創(chuàng)立了科學(xué)先進(jìn)的設(shè)備管理模式：管理處負(fù)責(zé)設(shè)備的使用管理（運(yùn)行、操作、監(jiān)控）及日常維護(hù)（巡查、點(diǎn)檢、清潔、潤(rùn)滑）。公司工程部進(jìn)行專業(yè)化維修保養(yǎng)（一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)、中修、大修、故障維修、更新改造）；管理處與公司工程部的責(zé)、權(quán)、利通過維修保養(yǎng)合同進(jìn)行細(xì)致劃分

。根據(jù)設(shè)備故障模式，公司將計(jì)劃預(yù)修與狀態(tài)維修相結(jié)合，對(duì)符合故障模式（符合磨損規(guī)律）的設(shè)備（如：電梯、發(fā)電機(jī)、水泵、冷水機(jī)組等）定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行中修、大修。對(duì)符合直線型故障模式的設(shè)備（如：供電設(shè)備、電子設(shè)備等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修、狀態(tài)維修。一流的管理模式為一流的服務(wù)提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

　　（2）我司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員隊(duì)伍，專門從事建筑自動(dòng)化工程、系統(tǒng)集成和系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理過程中，積累了大量的智能樓宇系統(tǒng)（IBS）的集成、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，加之對(duì)進(jìn)口品牌樓宇自控產(chǎn)品的全面代理，自行開發(fā)大型物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，公司具有獨(dú)立開發(fā)科技產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，切實(shí)將智能樓宇科技與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合起來。我司必將以嚴(yán)格的運(yùn)行管理措施保障樓宇的各種設(shè)備綜合自動(dòng)化運(yùn)行，以達(dá)到舒適、安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能的目的，為用戶提供良好的生活環(huán)境，并保證各項(xiàng)設(shè)備常處于最優(yōu)化運(yùn)行狀態(tài)。

　　（3）我司工程、設(shè)施設(shè)備管理的精華體現(xiàn)在公司ISO9001質(zhì)量體系中的工程維修手冊(cè)、消防安全手冊(cè)及電梯工作手冊(cè)，手冊(cè)中闡述了工程各專業(yè)的工作制度及相關(guān)表格和流程，使得各項(xiàng)工作有章可循、有法可依。

　　（4）詳見一設(shè)備管理工作手冊(cè)

　　詳見二設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃

　　詳見三設(shè)備管理臺(tái)帳

　　4單項(xiàng)服務(wù)：外墻清洗服務(wù)

　　4.1清洗方法

　　為保持小區(qū)外墻面"長(zhǎng)用長(zhǎng)新"，根據(jù)外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點(diǎn)，玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次，采用刮洗方法；涂料部分清洗頻次為每年一次，采用水洗方法。

　　（1）水洗程序：

　　用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉；

　　用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面，并擦洗；

　　用請(qǐng)水將清洗劑沖洗干凈。

　　（2）刮洗程序：

　　先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面；

　　用玻璃刮將玻璃表面刮凈；

　　用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈；

　　4.2清洗工具

　　高空作業(yè)工具14套，擦窗機(jī)2部，鋁梯1臺(tái)，高壓機(jī)2臺(tái)。

　　4.3清洗劑

　　本公司采用深圳專業(yè)公司高科技研制生產(chǎn)的吐露了強(qiáng)襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性，并且有殺菌、除霉作用，經(jīng)清洗后，涂料層色澤光艷，對(duì)涂料層無(wú)損害。玻璃經(jīng)刮洗后，會(huì)在表面形成一層保護(hù)膜，光潔明亮。

　　4.4清晰質(zhì)量要求：

　　（1）無(wú)漏洗、漏刮；

　　（2）玻璃必須明亮、無(wú)擦痕、無(wú)污跡和損壞。

　　（3）涂料層色澤鮮明，無(wú)變色、無(wú)損害。

　　4.5驗(yàn)收方法：

　　（1）目測(cè)：應(yīng)符合清洗質(zhì)量要求；

　　（2）手感：用白紙擦拭應(yīng)無(wú)污跡。

　　安全及綠化保護(hù)措施：

　　4.6

　　（1）高空工必須嚴(yán)格執(zhí)行公司的《安全管理規(guī)定》，《操作規(guī)程》，做到安全第一，文明施工；

　　（2）設(shè)置醒目警示標(biāo)志和防護(hù)措施，確保行人、車輛及物業(yè)設(shè)施安全；

　　（3）操作下方綠化帶，附近車輛等用彩帶雨布遮蓋，防止損壞；

　　（4）每日檢查考核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。

　　4.7其它；

　　（1）清洗施工之前，提前兩天通知有關(guān)單位，并在清洗期間關(guān)好窗戶；

　　（2）保安人員應(yīng)協(xié)助行人、車輛的保護(hù)，清洗施工紅線內(nèi)不得停車輛。

　　附頁(yè)：機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表（表一）

　　設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表（表二）