【房屋、建筑設施】

　　建物維修工

　　按《房屋、設施維修養護規程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養護;

　　每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;

　　將周期巡查、養護結果記錄于《共用部位巡查、養護記錄表》內;

　　房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

　　房屋、設施發生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協同下排除異常。

　　設備主管

　　負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;

　　每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

　　組織實施房屋、設施的維修保養工作,對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;

　　對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;

　　每季度組織建物維修工檢查房屋(來自:m.dewk.cn)、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;

【供配電設備】

　　電工

　　每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

　　配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;

　　按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

　　供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;

　　供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。

　　設備主管

　　負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;

　　每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;

　　組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;

　　每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

　　每月定期組織電工檢查供配電設備的(來自:m.dewk.cn)運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;

　　對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;

　　每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;

　　按《應急預案》規定負責處理應急事件。

【

篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。

篇3：房屋及設施設備維修養護計劃及實施方案

一、建筑的日常養護維修與計劃

　　房屋日常養護維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用,進行日常養護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。

建筑物主要指標(略) (一)、基礎結構養護及巡檢

　　1、對混凝土結構的預埋、給排水設施等的使用情況應制定計劃,定期(每年不少于兩次)進行檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設計及有關部門批準,任意在結構上開鑿。

　　2、鋼筋混凝土保護層損壞要及修補,以防止鋼筋銹蝕。

　　3、辦公樓的使用應符合設計要求,改變用途時不允許隨意超載,甚至于對結構進行改造。

(二)裝飾工程養護:

　　1、樓層地面的養護:保持樓層地面清潔、干凈衛生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室積水,滲入樓板。對于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業養護。

　　對于(來自:m.dewk.cn)使用中發生小的損壞,要及時修補。制止不加任何保護措施在樓面上拖拉重物。

　　2.門窗的養護:對使用者進行保護門窗的宣傳工作,發現開關不靈、縫隙過大,五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作,定期進行油漆補修工作,補漆盡量和原漆保持一致,否則應進行全部重新油漆。

　　3、飾面墻的養護:定期(每年不少于2次)巡檢,可采用觀察或用小錘輕劃檢查。發現問題及時處理,不允許用強酸對任何飾面墻進行擦洗。對樓體外墻面,安裝飾物如用鐵件,必須刷漆,防止水銹污染墻面。

　　4、頂棚的養護:定期巡檢,發現翹邊,裂掛、破損、陰濕應及時修補或更換。

(三)幕墻工程養護管理:

本工程外立面塑鋁板為主,配以部分玻璃幕加以點燃,另外還有一些不銹鋼飾柱等。

　　1、發現螺栓(來自:m.dewk.cn)松動,破損應及時修復或更換,發現玻璃松動、、破損應及時修復或更換,發現密封膠和密封條脫落或損壞,應及時修補或更換。

　　2、定期檢查幕墻排水系統,保持通暢。

　　3、當遇特大風沙、地震、火情等災害時,事后應對玻璃幕墻進行全面檢查,親視損壞程度進行維修加固。

二、設備設施的運行維護與計劃 (一)給排水設備運行維護

　　給排水設備運行維護是指為保證辦公樓給排水設備、設施的正常運行使用所進行的日常養護維修。

　　對設備系統的了解:

　　自來水變頻泵

　　自動噴灑供水泵

　　消火栓穩壓泵

　　潛水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龍頭與閥門的維修

　　4、衛生潔具的維修

　　5、水泵保養及維修

　　6、壓力表的校驗

　　7、潛水泵的檢查保養

　　8、熱交換器的運行與維修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供電設備管理維護

　　供電設備管理維護是指為保證辦公樓供電系統正常運行,對供電設備的日常管理和保養維修

　　對設備系統的了解

　　變壓器

　　高壓柜

　　低壓柜

　　日常維護要點

　　1、電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

　　2、絕緣電阻測量及損傷線更換

　　3、配電箱的檢查

　　4、照明燈具的檢查

(三)、電梯運行維護

　　電梯維修是指為保證辦公樓電梯設備正常使用所進行的日常運行管理、維修保養和中修

　　天津迅達公司迅達電梯2部

(四)、空調系統運行維護

　　冷氣系統是指為保證辦公樓中央空調系統正常運行所進行的日常運行管理和維修和保養工作。對設備系統的了解

　　常見維修要點

　　1、電源電壓的檢查

　　2、機油溫度、壓力的檢查

　　3、制冷劑的檢查

　　4、冷凍水、冷卻水的檢查

　　5、遠行參數的記錄

　　6、注意冷卻泵塔水質清潔及時補水

　　7、冷卻泵、冷凍泵的檢查

(五)保安消防監控系統的管理和維護

　　對設備系統的了解:

　　電梯對講5組

　　電視監控30組

　　消防監控1組

　　局域網系統1組

　　電話交接間1組

　　大屏電視系統1組

　　常見維護要點:

　　1、結合實際正確使用設備

　　2、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄

　　3、選擇可靠的分包方,按周期維保、增補、擴充、升級等內容的工作。

(六)消防設施設備的管理和維修

　　對設備系統的了解:

　　防排煙風機8臺(屋頂排風機4KW1臺、地下室設備間風機5.5KW8臺)

　　自動噴灑供水泵30KW2臺

　　消防栓穩壓泵45 KW2臺

　　噴灑穩壓泵3.7 KW1臺

　　常見維護要點:

　　自動噴灑系統

　　管道閥門

　　電接點壓力表

(七)電視天線系統的管理和維護

　　電視天線系統的管理和維護是指為保證辦公樓電視天線接收系統正常運行,對接收設施進行的日常運行管理、養護和維修。

　　運行維護要點:

　　1、按主管部門要求和有關規定管理

　　2、按設備使用說明書進行維護

設備設施的維修養護計劃

序號	項目	工作內容	保養周期
1.	避雷系統接地電阻	可靠性檢查和試驗	每年一次（春季前），雷雨后加強巡檢一次
2.	火災自動報警系統	可靠性檢查和試驗	每季一次
3.	高、底壓配電柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
4.	各種配電盤、控制柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
5.	電梯	由專業公司定期維護	每天巡檢，每周保養
6.	空調冷水機	由專業公司定期維護	每年一次（夏季前）
7.	空調冷水循環泵	清洗、換潤滑油	每年一次
8.	熱力鍋爐	專業公司定期維護及安全檢查、水質檢測	每年一次（冬季前）
9.	熱水鍋爐	安全檢測、水質檢測	每季一次
10.	熱水循環泵	清洗、換潤滑油	每年一次
11.	生活水箱	清潔、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清潔、換潤滑油	每年一次
13.	風機防塵罩	清洗	每半年一次
14.	各種管道的金屬閥門	清潔、防銹	每年一次
	各種金屬管道和構架	清潔、防銹、緊固	每年一次
弱電系統的設備、線纜按技術資料的相關規定執行
電動消防水泵每周試運轉一次并加注潤滑脂

　　各種設備每天運行時間超過12小時的保養周期為一年,不足12小時的保養周期為二年。