社區公共部位及公共設備設施的日常維護和管理

　　對于社區的公共設施設備的維修養護，嚴格按照《物業管理條例》《哈爾濱物業管理辦法》中的規定內容，定期進行維修養護，通過例行維護，確保居住社區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護：

　　1、公共設施設備綜合維護管理

　　（1）**國際社區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修由工程部進行管理和維護，執行《房屋及其設備小修服務標準》；

　　（2）**國際社區內的護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用每周檢查一次；道路、甬路、步道、活動場地 每 周定期檢查以保證達到平整，邊溝涵洞通暢；

　　（3）**國際社區內的雨水、污水管道每半月檢查一次，平時不定期抽查，保持通暢，每半年清淘化糞池一次、雨水井，相關設施無破損；

　　（4）**國際社區內的外墻定期進行清洗。

　　2、分類維修和管理

　　（1）土建公共部位的維修與養護

　　對公共給排水設施設備、公共門窗及地面、公共墻面等使用情況制定相應計劃，定期進行檢查。發現問題及時處理，制止業主未經設計部門許可及有關部門批準，任意破壞主體結構的行為。

　　（2）水暖部位的維修與養護

　　給排水的運行維護是指為保證社區給排水設備、設備的正常運行所進行的日常維護保養。常見維護要點：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛生潔具的維修，水泵保養與維修，壓力表的校驗，潛水泵的檢查保養，換熱設備的運行與維修，生活水箱的清洗消毒。

　　（3）供電設施設備的維修與養護

　　供電設備管理與維護主要指為保持社區供電系統正常運行，對歸物業維護的供電設備進行日常管理和維護。常見維修要點：電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應急照明設備的檢查、照明燈具的維修等。

　　（4）電梯的維修與養護

　　電梯的運行維護是指為保證社區電梯的正常運行所進行的日常運行管理和維修護，該項管理我們交由下屬專業公司來進行，我們日常所作的工作是做好日常巡檢維護、收集資料、按期報檢以及建立確定應急處理方案。

　　（5）保安消防監控系統的維修與養護

　　保安消防監控方面我們將結合實際正確使用設備，及時按規定保存運行資料積累建立歷史及動向趨勢記錄，及時檢修，定期保養，保證安全運行。

篇2：物業公共設備(設施)維護保養考核辦法

　　物業公司公共設備(設施)維護保養考核辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業公司公共設備(設施)維護保養工作，明確相關人員職責，確保公共設備(設施)完好率100%，計劃保養率100%，維修及時率100%，特制定本考核辦法。

　　第二條 本辦法適用于廣州市**物業公司管理有限公司所接管物業內所有公共設備(設施)維護保養活動。

　　第三條 工程部負責公共設備(設施)的維護保養。

　　第二章 公共設備(設施)的保養

　　第四條 公共設備(設施)實行"工程師負責制"，各系統工程師必須在每月28日前編制本系統下一月設備(設施)月保養計劃，在每季度最后一個月28日前編制完成季保養計劃，在12月28日前編制下一年的年度保養計劃。如未在規定時間內完成的，扣罰系統工程師當月獎金50元，扣罰部門主管當月獎金30元，扣罰部門經理當月獎金20元。

　　第五條 各系統工程師編制完成的設備(設施)月、季、年保養計劃必須嚴謹、細致，符合實際要求，否則扣罰系統工程師當月獎金50元，扣罰部門主管當月獎金30元。

　　第六條 系統工程師必須在編制完成的月、季、年設備(設施)保養計劃表上簽名，否則扣罰系統工程師當月獎金50元，扣罰部門主管當月獎金30元。

　　第七條 系統工程師編制完成的設備(設施)月、季、年保養計劃表必須在完成后8小時內交由部門主管審核，否則扣罰系統工程師當月獎金50元，扣罰部門主管當月獎金20元。

　　第八條 部門主管必須認真、逐條逐項審核系統工程師呈交的設備(設施)月、季、年保養計劃內容，評估其可行性，并于8小時內審核完畢，并簽名。否則扣罰部門主管當月獎金50元。

　　第九條 部門主管審核完畢設備(設施)月、季、年保養計劃表并簽名后，必須在8小時內遞交部門經理復核，否則扣罰部門主管當月獎金50元。

　　第十條 部門經理必須認真、細致地復核各系統工程師呈交的設備(設施)月、季、年保養計劃表，并于8小時內復核完畢，明確通知部門主管按計劃實施保養。否則扣罰部門經理當月獎金50元。

　　第十一條 設備(設施)月、季、年保養計劃表經批準實施后，各系統技術人員必須嚴格按照設備(設施)保養計劃表的標準進行保養。如未按標準保養但未造成后果的，扣罰當事人當月獎金100元，扣罰系統工程師當月獎金50元，扣罰部門主管當月獎金20元，扣罰部門經理當月獎金10元。造成后果的，專題報告處理。

　　第十二條 如各系統技術人員未按設備(設施)保養計劃表的標準進行保養，扣罰當事人當月獎金50元,造成設備(設施)出現故障但沒有超過24小時的，扣罰當事人當月獎金100元，扣罰系統工程師當月獎金50元，扣罰部門主管當月獎金30元，扣罰部門經理當月獎金20元。

　　第十三條 如系統技術人員未按設備(設施)保養計劃表的標準進行保養，造成設備(設施)出現故障超過24小時的扣罰當事人當月獎金300元，扣罰系統工程師當月獎金200元，扣罰部門主管當月獎金150元，扣罰部門經理當月獎金100元。造成后果的，專題報告處理。

　　第十四條 如系統技術人員未按設備(設施)保養計劃表的標準進行保養，造成設備(設施)出現故障超過48小時而又沒有特殊的原因的，扣罰當事人、系統工程師、部門主管、部門經理當月獎金300元直至除名處理。

　　第十五條各系統技術人員按設備(設施)標準保養完成后30分鐘內必須如實填寫設備(設施)保養記錄表并簽名，否則出現一次扣罰當事人當月獎金30元，扣罰系統工程師當月獎金20元。

　　第十六條 系統工程師必須按設備(設施)計劃保養時間監管、督促技術人員按規范保養，并每次保養完成后1小時內簽寫意見，否則扣罰系統工程師當月獎金50元。

　　第十七條 部門主管必須每周至少2次現場抽查設備(設施)保養情況，并在設備(設施)保養記錄表上簽寫意見，否則扣罰部門主管當月獎金50元。

　　第十八條 部門經理必須每月至少2次現場抽查設備(設施)保養情況，并在設備(設施)保養記錄表上簽寫意見，否則扣罰部門經理當月獎金50元。

　　第十九條 各系統技術人員對設備(設施)進行保養時必須嚴格遵守設備(設施)保養規程和有關部門管理規定，否則扣罰當事人100元;如造成設備(設施)故障和其他安全事故，扣罰當事人當月獎金300元以上直至開除處理，扣罰系統工程師、部門主管、部門經理當月獎金100~300元，主管領導200元。

　　第二十條 設備(設施)保養期間如涉及停電、停水、電梯停用，必須先填寫專題報告經公司領導批準后，系統工程師提前24小時發《內部通啟》給服務中心、保安部、辦公室。違反上述規定，扣罰系統工程師當月獎金200元，扣罰部門主管當月獎金150元，扣罰部門經理當月獎金100元;引發后果的扣罰系統工程師當月獎金500元以上直至開除處理，扣罰部門主管、部門經理當月獎金200~300元。

　　第二十一條 各系統設備(設施)保養記錄情況與實際情況不符者，扣罰當事人當月獎金200元，扣罰系統工程師、部門主管當月獎金100元，扣罰部門經理當月獎金50元。

　　第二十二條 各系統設備(設施)有外委保養時，系統工程師必須根據簽訂的外委保養合同督促外委單位嚴格按標準執行，杜絕不合格保養情況發生，并于每月30日前填寫當月設備(設施)委托維護保養情況評估表。如有違反，扣罰系統工程師當月獎金100元，扣罰部門主管當月獎金50元。

　　第二十三條 二次生活水池必須每季度清潔、消毒一次;化糞池必須每年度疏、掏一次。否則，扣罰系統工程師當月獎金100元，扣罰部門主管、部門經理當月獎金50元。

　　第三章 公共設備(設施)的維護

　　第二十四條 值班人員必須每小時巡查一次低壓配電設備，認真抄填《低壓配電運行日志》并簽名。未按時巡查，扣罰當事人當月獎金30元，扣罰系統工程師當月獎金20元。

　　第二十五條 值班人員必須每2小時巡查一次變壓器，認真抄填《變壓器運行日志》并簽名。未按時巡查扣罰當事人當月獎金50元，扣罰系統工程師當月獎金20元。

　　第二十六條 系統工程師必須每天對所管轄范圍設備巡查一次，并將巡查情況記錄在《設備(設施)巡查記錄表》上。未按時巡查，扣罰系統工程師當月獎金30元，扣罰部門主管當月獎金20元，扣罰部門經理當月獎金10元。

　　第二十七條 部門主管每周對所管轄范圍重點設備巡查不得少于兩次，并將巡查記錄在《設備(設施)巡查記錄表》上，若有違反，扣罰部門主管當月獎金50元，扣罰部門經理當月獎金30元。

　　第二十八條 部門經理每周對所管轄范圍重點設備(設施)巡查一次，并將巡查結果記錄在《設備(設施)巡查記錄表》上，否則，扣罰部門經理當月獎金50元。

　　第二十九條 值班人員必須每2小時巡查一次生活水泵房，認真抄填《水泵運行日志》并簽名。未按時巡查，扣罰當事人當月獎金30元，扣罰系統工程師當月獎金20元。

　　第三十條 值班人員在設備(設施)巡查過程中如發現有問題一般情況30分鐘內解決，無法解決的故障應在10分鐘內向系統工程師匯報并登記在交接班記錄本上。若有違反，扣罰當事人當月獎金50元。

　　第三十一條 系統工程師接到有關故障報告后，10分鐘內應確認故障原因，接報后8小時內應解決故障。如屬疑難故障應于12小時內確定初步解決方案上交部門經理。如有違反，扣罰系統工程師當月獎金200元，扣罰部門主管當月獎金100元，扣罰部門經理當月獎金50元。

　　第三十二條 部門經理接到設備(設施)故障報告后，應在30分鐘內到達故障現場，組織相關技術人員研究解決辦法;評估系統工程師提交的處理方案的可行性。24小時仍未解決的故障，應以書面形式上報故障原因及解決方案、解決時間，限期解決。否則，扣罰部門經理當月獎金200元。

　　第三十三條 各系統處理的故障必須認真記錄在《設備(設施)維修記錄表》上。否則，扣罰當事人當月獎金20元。

　　第三十四條 因部門技術人員等原因無法解決的故障應于故障發生后24小時內填寫《設備對外委托維修申請單》，經公司領導批準后方可維修。否則，扣罰系統工程師當月獎金100元，扣罰部門主管當月獎金50元，扣罰部門經理當月獎金50元。

　　第三十五條 因施工工藝等問題發生的設備(設施)故障，系統工程師必須在故障處理完成后72小時內擬寫完成《質量問題處理檔案》。否則，扣罰系統工程師當月獎金50元。

　　第三十六條 設備(設施)保修期內發生的故障原則上必須由原施工廠家限期解決，若由我司自行解決的，必須在完成后24小時內擬寫《工程簽證單》進行轉扣。否則扣罰系統工程師當月獎金100元。

　　第三十七條 系統工程師必須根據所管轄設備(設施)運行情況每年12月30日前制定下一年設備(設施)大、中修計劃，并于24小時內提交部門主管審核。否則扣罰系統工程師當月獎金100元。

　　第三十八條 部門領導必須認真、詳細審核系統工程師提交的設備(設施)大、中修計劃，評估大、中修計劃的可行性，并于24小時內審核完畢。否則，扣罰部門主管、部門經理當月獎金100元。

　　第三十九條 系統工程師必須按照審核完畢的設備(設施)大、中修計劃組織相關技術人員按計劃實施。否則，扣罰系統工程師當月獎金100元，扣罰部門主管當月獎金50元。

　　第四十條 各系統技術人員必須按照設備(設施)大、中修計劃標準檢修，并記錄在《設備(設施)運行檢修記錄表》上。如有違反，扣罰當事人當月獎金50元，扣罰系統工程師當月獎金30元，扣罰部門主管當月獎金20元，扣罰部門經理當月獎金10元。

　　第四十一條 設備(設施)大、中修需要外委的需提前48小時擬寫專題報告，經公司領導審批后填寫《設備對外委托維修申請單》，經公司領導批準后方可檢修。否則，扣罰系統工程師當月獎金200元，扣罰部門主管當月獎金150元，扣罰部門經理當月獎金100元，扣罰主管領導50元。

　　第四十二條 設備(設施)檢修必須嚴格遵守設備(設施)操作規程。如有違反，扣罰當事人當月獎金50元，扣罰系統工程師當月獎金30元，扣罰部門主管當月獎金20元，扣罰部門經理當月獎金10元。

　　第四十三條 嚴禁帶電作業，緊急情況需帶電作業時，應有監護人和足夠的照明空間，并穿戴絕緣鞋、絕緣手套等。若違反，扣罰當事人當月獎金50元。

　　第四十四條 設備(設施)檢修影響到停電、停水、電梯停用，必須提前擬寫請示報告，經公司領導批準后，提前24小時發《內部通啟》給相關部門。若有違反，扣罰系統工程師當月獎金100元，扣罰部門主管當月獎金50元，扣罰部門經理當月獎金30元。造成后果的，扣罰當事人當月獎金300元以上直至開除，扣罰部門主管、部門經理當月獎金300-500，扣罰主管領導200元。

　　第四十五條 對高、低壓配電進行保養或檢修時，應填寫《高壓停電工作單》和《低壓停電工作單》，經部門經理批準后方可進行，并將結果記錄在《高、低壓停送電記錄表》上，否則扣罰當事人50元。

　　第四十六條 設備(設施)因沒有及時檢修等原因，造成故障時間超過24小時的，扣罰系統工程師當月獎金300元，扣罰部門主管當月獎金200元，扣罰部門經理當月獎金100元。造成后果的，扣罰當事人當月獎金500元以上直至除名，扣罰部門主管、部門經理當月獎金300元以上直至降級 、降職處分，扣罰主管領導200元。

　　第四十七條 違反設備(設施)操作規程，造成重大設備故障以及其他安全事故的，當事人予以除名，扣罰系統工程師、部門主管、部門領導當月獎金300元以上直至除名處理，扣罰主管領導200元。

　　第四十八條 電梯年檢沒有一次性通過的，扣罰責任人當月獎金500元以上直至除名，扣罰系統工程師、部門主管、部門經理當月獎金300元以上直至除名處理，扣罰主管領導200元。

　　第四十九條 柴油發電機每月必須完成試運行2次，每次15分鐘，并填寫《柴油發電機運行記錄表》，否則，扣罰系統工程師當月獎金50元。

　　第四章 公共設備(設施)突發應急事件的處理

　　第五十條 消防中心值班人員負責受理來自所有人員的停電、停水、火災、電梯困人故障，值班人員必須按工程部《工程部報修記錄表》記錄。若有違反，扣罰當事人當月獎金50元。

　　第五十一條 值班人員接到緊急停電、停水故障報告后，1分鐘內安排人員到現場確認及原因核查，相關人員必須在5分鐘內到故障現場。否則，扣罰當事人當月獎金50元，扣罰系統工程師當月獎金30元，扣罰部門主管當月獎金20元，扣罰部門經理當月獎金10元。

　　第五十二條 如屬一般故障，相關崗位人員必須在現場直接搶修，直到故障恢復為止。若違反，扣罰責任人當月獎金50元，扣罰系統工程師當月獎金30元，扣罰部門主管當月獎金20元，扣罰部門經理當月獎金10元。

　　第五十三條 如屬市政停水，必須在10分鐘之內將停水原因，預計恢復時間通知相關部門，并向公司領導匯報。否則，扣罰系統工程師當月獎金20元，扣罰部門主管當月獎金10元。

　　第五十四條 值班人員接到緊急停電故障報告后，1分鐘內安排人員到現場確認，相關人員必須在5分鐘內到達故障現場，電梯技術人員必須在3分鐘內到達指定位置。否則，扣罰當事人當月獎金50元，扣罰部門主管當月獎金20元。

　　第五十五條 確認停電后，高壓值班人員須在5分鐘內啟動發電機進行市電轉發電操作，10分鐘內完成倒閘操作，并每隔1小時做好柴油發電機運行記錄。否則，扣罰當事人當月獎金50元，扣罰系統工程師當月獎金30元。

　　第五十六條 確認停電后，系統工程師與南區供電局電話通話，查清停電原因及停電時間，5分鐘內通知服務中心，10分鐘內將停電情況向部門領導匯報，15分鐘內將具體停電時間、原因及處理結果上報公司領導。否則，扣罰系統工程師當月獎金50元，扣罰部門主管當月獎金30元，扣罰部門經理當月獎金20元。

　　第五十七條 值班人員接到火警信號后，1分鐘內通知保安部確認，若違反，扣罰值班人員當月獎金50元。

　　第五十八條 如火警確認后，嚴格按照《工程部火警、火災應急處理程序》處理。若違反任一規定，扣罰當事人當月獎金100元，扣罰系統工程師當月獎金50元。造成后果的扣罰當事人當月獎金300元以上直至除名，扣罰系統工程師、部門主管、部門經理當月獎金300元以上直至除名，扣罰主管領導200元。

　　第五十九條 電梯困人時，救援人員接報后必須3分鐘內到達現場，15分鐘解救出被困人員。否則，扣罰當事人當月獎金50元，扣罰系統工程師當月獎金30元。造成后果的，扣罰當事人當月獎金300元以上直至除名，扣罰系統工程師、部門主管、部門經理當月獎金200元以上直至除名，扣罰主管領導200元。

　　第五章 公共設備(設施)的報修

　　第六十條 值班人員接到報修時，應熱情服務，仔細詢問發生事件的相關情況，并在《工程部報修記錄表》上做好相應記錄(報修時間、報修人、發生地點、發生事件、聯系電話等)。若有違反，扣罰當事人當月獎金30元。

　　第六十一條 值班人員做好報修咨詢后，應必須在3分鐘內開具《工程維修單》安排維修技工處理;維修技工必須在接單后5分鐘內到達故障點處理。否則，扣罰當事人當月獎金30元。

　　第六十二條 一般維修不應超過30分鐘，維修技工完成維修后10分鐘內將《工程維修單》第二聯交值班人員。值班人員必須在《工程部報修記錄表》內填寫完成情況，10分鐘內將結果反饋報修人。否則，扣罰當事人當月獎金30元，扣罰部門主管當月獎金20元，扣罰部門經理當月獎金10元。

　　第六十三條 報修項目在首報4小時內未完成的，由部門主管組織技術人員對報修項目進行處理。否則，扣罰當事人當月獎金30元。

　　第六十四條 報修項目在首報8小時內未完成的，向部門經理匯報，由部門經理協調處理。否則，扣罰當事人當月獎金50元。

　　第六十五條 報修項目首報24小時內未完成的，部門經理必須將故障原因處理方案、預計完成時間書面向公司領導匯報，限期解決。否則，扣罰部門經理當月獎金100元，扣罰主管領導50元。

　　第六十六條 影響業主正常生活的報修，按工程部搶修處理程序執行。若有違反，扣罰當事人當月獎金100-200元，扣罰部門經理100元。

　　第六十七條 報修項目規定時間內未完成又沒有及時上報，引起后果的，扣罰當事人、部門主管、部門經理當月獎金200元以上直至除名處理，扣罰主管領導100元。

　　第六十八條 督導室每月按照本制度對工程部進行2次以上抽查，未按規定時間進行督導，督導室主任當月工資下浮200元。

　　第六十九條 以上的違規行為，連續發生兩次，當事人加倍處罰;連續發生三次，作勸其離職處理。

　　第六章 附 則

　　第七十條 以上扣罰均從當月獎金中予以扣罰，直至扣完為止。

　　第七十一條 本考核辦法自下發之時間起開始執行。

　　第七十二條 本考核辦法由廣州市**物業管理有限公司工程部負責解釋。