賽迪大廈設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則

　　（一）維修養(yǎng)護(hù)的原則

　　賽迪大廈屬于高檔次高層寫字樓，價(jià)值高、功能設(shè)施齊全、設(shè)備種類繁多，物業(yè)管理中設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作至關(guān)重要。維修養(yǎng)護(hù)的原則如下：

　　貫徹“三分修，七分養(yǎng)”的原則。以預(yù)防為主，實(shí)施預(yù)防性的設(shè)施維保計(jì)劃，將設(shè)施設(shè)備的維修分為定期維修和緊急維修兩類。定期維修保養(yǎng)作得越好，緊急維修就會(huì)相應(yīng)減少。

　　實(shí)行“酒店式”工程管理方式，嚴(yán)格操作規(guī)范，完全程序化運(yùn)行，以優(yōu)質(zhì)的維保工作達(dá)到設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　制定中、長(zhǎng)期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，有措施、分步驟地落實(shí)到位，以優(yōu)質(zhì)的維保工作延長(zhǎng)樓宇設(shè)施設(shè)備的使用壽命，減少大、中修費(fèi)用及維修人工費(fèi)，提高樓宇運(yùn)營(yíng)效益。

　　不斷地總結(jié)提高，摸索科學(xué)規(guī)律，保持各類設(shè)施設(shè)備處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，最大限度地降低能源消耗。

　　全面監(jiān)督，合理使用。重點(diǎn)是防止對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施的破壞，維護(hù)樓宇及設(shè)備設(shè)施的完整性，提高整體完好率。此項(xiàng)工作由項(xiàng)目執(zhí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)，公司總工室提供管理及技術(shù)支持，項(xiàng)目工程部經(jīng)理具體運(yùn)作，以工程部人員為主，物業(yè)管理人員全員參與。

　　（二）設(shè)備維修的管理程序：

　　每月由執(zhí)行總經(jīng)理召開一次有關(guān)樓宇設(shè)施設(shè)備的工作會(huì)議，聽取工程部經(jīng)理有關(guān)樓宇及設(shè)施設(shè)備使用情況維保情況的匯報(bào)，聽取有關(guān)部門對(duì)設(shè)備設(shè)施使用及維保工作的意見，協(xié)調(diào)有關(guān)使用、維保中需要溝通及工程部經(jīng)理職權(quán)范圍內(nèi)無(wú)法解決的問(wèn)題。

　　參照《北京市城鎮(zhèn)房屋完損等級(jí)評(píng)定實(shí)施規(guī)定》，北京市《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》及《北京市城鎮(zhèn)住宅樓大、中修定案標(biāo)準(zhǔn)》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)均豪公司管理寫字樓的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定年度維保計(jì)劃，并組織落實(shí)。該計(jì)劃每年修訂一次，由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)，并上報(bào)公司總工室及執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。每計(jì)劃年度年底，工程部經(jīng)理將年度維保計(jì)劃落實(shí)情況以書面形式向執(zhí)行總經(jīng)理匯報(bào)。

　　工程部各專業(yè)主管每計(jì)劃年度年底做出所負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的年度保養(yǎng)計(jì)劃修改稿，（并可在日常工作中隨時(shí)修改，但每項(xiàng)修改必須經(jīng)過(guò)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)認(rèn)可）并上報(bào)工程部經(jīng)理，以此做為賽迪大廈年度保養(yǎng)計(jì)劃的基礎(chǔ)。

　　執(zhí)行總經(jīng)理授權(quán)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)，建立賽迪大廈的技術(shù)檔案庫(kù)，包括但不限于物業(yè)接收時(shí)的全套圖紙、資料、產(chǎn)品說(shuō)明書，使用說(shuō)明書，售后服務(wù)保證書、產(chǎn)品合格證，設(shè)施設(shè)備維修檔案、更換及更新部件檔案、工程改造檔案，外委合同等。

　　執(zhí)行均豪公司統(tǒng)一“工程維修派工單”。此單涵蓋范圍為小修項(xiàng)目。

　　（三）設(shè)備維修的管理制度

　　定期維修、保養(yǎng)管理。

　　定期維修保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計(jì)劃并且嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。

　　在智能大廈里，可以借助辦公自動(dòng)化系統(tǒng)編制一套預(yù)防性維修管理程序來(lái)執(zhí)行。根據(jù)上次檢修時(shí)間就可以自動(dòng)安排出各類設(shè)備的定期檢修時(shí)間表，打印出具體檢修項(xiàng)目及要求。檢修完畢后再將檢修情況及結(jié)果輸入并存檔，建立設(shè)備維修檔案?jìng)洳椤?/P>

　　我們將在設(shè)備設(shè)施的定期維修保養(yǎng)方面做到以下幾點(diǎn)：

　　§建立嚴(yán)格的專業(yè)維修人員崗位責(zé)任制，對(duì)每項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)工作明確職責(zé)。

　　§編制完善的維修養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程。

　　§設(shè)立設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)臺(tái)帳與設(shè)備管理卡，做到帳、物、卡相符。

　　§具有嚴(yán)密的設(shè)備設(shè)施的日常巡檢工作制度。

　　§對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)根據(jù)其特殊性設(shè)立等級(jí)與周期的要求，確定日保養(yǎng)、周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、季保養(yǎng)和年保養(yǎng)工作制。

　　§設(shè)立因設(shè)備突發(fā)故障的應(yīng)急處理工作規(guī)程，確保故障設(shè)備盡快恢復(fù)使用。

　　緊急維修管理

　　為確保緊急維修工作能按期順利完成，應(yīng)通過(guò)對(duì)緊急維修的管理達(dá)到下述要求：

　　§對(duì)簡(jiǎn)單的急修工作應(yīng)能于最短時(shí)間內(nèi)完成。

　　§對(duì)較大的急修工作應(yīng)能有效跟進(jìn)，直到完成為止。

　　§對(duì)緊急維修的部位及項(xiàng)目進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、分析，以便掌握設(shè)備存在的隱患。

　　§對(duì)緊急維修消耗的材料進(jìn)行有效監(jiān)控。

　　在智能化大廈里，維修工作單的傳遞可借助通訊系統(tǒng)里的電子郵件來(lái)進(jìn)行，十分快捷；還可通過(guò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)監(jiān)察工作單的執(zhí)行情況，如果工作單發(fā)出后，時(shí)間太久仍未完成會(huì)報(bào)警；工作單的分類、統(tǒng)計(jì)、分析、歸檔儲(chǔ)存都由辦公自動(dòng)化系統(tǒng)來(lái)完成，與人工操作相比，大大提高了效率。

　　附：工程維修派工單樣本

篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)

　　序號(hào)項(xiàng)目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)

　　1)綜合管理

　　1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

　　2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

　　3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。

　　4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

　　6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

　　7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。

　　8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測(cè)1次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)線路電涌保護(hù)器。

　　3)空調(diào)系統(tǒng)

　　1.運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

　　2.運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

　　3.制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

　　7.每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

　　4)二次供水設(shè)施

　　1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。

　　5.每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實(shí)行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

　　5)排水系統(tǒng)

　　1.排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設(shè)備

　　1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。

　　3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。

　　4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。

　　6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。

　　7.發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

　　8.檢測(cè)每年檢驗(yàn)1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。

　　7)安全防范系統(tǒng)

　　1.報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　2.對(duì)講門口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　4.紅外對(duì)射探測(cè)器每月檢查1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

　　6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

　　8.云臺(tái)每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。

　　9.巡更點(diǎn)每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

　　3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

　　4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

　　6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

　　9)水景

　　1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

　　3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

　　4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

篇3：房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案

一、建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修與計(jì)劃

　　房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用,進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。

建筑物主要指標(biāo)(略) (一)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢

　　1、對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計(jì)劃,定期(每年不少于兩次)進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設(shè)計(jì)及有關(guān)部門批準(zhǔn),任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。

　　2、鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及修補(bǔ),以防止鋼筋銹蝕。

　　3、辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,改變用途時(shí)不允許隨意超載,甚至于對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。

(二)裝飾工程養(yǎng)護(hù):

　　1、樓層地面的養(yǎng)護(hù):保持樓層地面清潔、干凈衛(wèi)生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室積水,滲入樓板。對(duì)于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)。

　　對(duì)于(來(lái)自:m.dewk.cn)使用中發(fā)生小的損壞,要及時(shí)修補(bǔ)。制止不加任何保護(hù)措施在樓面上拖拉重物。

　　2.門窗的養(yǎng)護(hù):對(duì)使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作,發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過(guò)大,五金配件丟失或損壞等問(wèn)題。要及時(shí)修理。做好防雨、防塞等工作,定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作,補(bǔ)漆盡量和原漆保持一致,否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。

　　3、飾面墻的養(yǎng)護(hù):定期(每年不少于2次)巡檢,可采用觀察或用小錘輕劃?rùn)z查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,不允許用強(qiáng)酸對(duì)任何飾面墻進(jìn)行擦洗。對(duì)樓體外墻面,安裝飾物如用鐵件,必須刷漆,防止水銹污染墻面。

　　4、頂棚的養(yǎng)護(hù):定期巡檢,發(fā)現(xiàn)翹邊,裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。

(三)幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理:

本工程外立面塑鋁板為主,配以部分玻璃幕加以點(diǎn)燃,另外還有一些不銹鋼飾柱等。

　　1、發(fā)現(xiàn)螺栓(來(lái)自:m.dewk.cn)松動(dòng),破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換,發(fā)現(xiàn)玻璃松動(dòng)、、破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換,發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞,應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。

　　2、定期檢查幕墻排水系統(tǒng),保持通暢。

　　3、當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時(shí),事后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查,親視損壞程度進(jìn)行維修加固。

二、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)與計(jì)劃 (一)給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

　　給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)是指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。

　　對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解:

　　自來(lái)水變頻泵

　　自動(dòng)噴灑供水泵

　　消火栓穩(wěn)壓泵

　　潛水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龍頭與閥門的維修

　　4、衛(wèi)生潔具的維修

　　5、水泵保養(yǎng)及維修

　　6、壓力表的校驗(yàn)

　　7、潛水泵的檢查保養(yǎng)

　　8、熱交換器的運(yùn)行與維修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供電設(shè)備管理維護(hù)

　　供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運(yùn)行,對(duì)供電設(shè)備的日常管理和保養(yǎng)維修

　　對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解

　　變壓器

　　高壓柜

　　低壓柜

　　日常維護(hù)要點(diǎn)

　　1、電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

　　2、絕緣電阻測(cè)量及損傷線更換

　　3、配電箱的檢查

　　4、照明燈具的檢查

(三)、電梯運(yùn)行維護(hù)

　　電梯維修是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)和中修

　　天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯2部

(四)、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)

　　冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和維修和保養(yǎng)工作。對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解

　　常見維修要點(diǎn)

　　1、電源電壓的檢查

　　2、機(jī)油溫度、壓力的檢查

　　3、制冷劑的檢查

　　4、冷凍水、冷卻水的檢查

　　5、遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄

　　6、注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時(shí)補(bǔ)水

　　7、冷卻泵、冷凍泵的檢查

(五)保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù)

　　對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解:

　　電梯對(duì)講5組

　　電視監(jiān)控30組

　　消防監(jiān)控1組

　　局域網(wǎng)系統(tǒng)1組

　　電話交接間1組

　　大屏電視系統(tǒng)1組

　　常見維護(hù)要點(diǎn):

　　1、結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備

　　2、保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄

　　3、選擇可靠的分包方,按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級(jí)等內(nèi)容的工作。

(六)消防設(shè)施設(shè)備的管理和維修

　　對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解:

　　防排煙風(fēng)機(jī)8臺(tái)(屋頂排風(fēng)機(jī)4KW1臺(tái)、地下室設(shè)備間風(fēng)機(jī)5.5KW8臺(tái))

　　自動(dòng)噴灑供水泵30KW2臺(tái)

　　消防栓穩(wěn)壓泵45 KW2臺(tái)

　　噴灑穩(wěn)壓泵3.7 KW1臺(tái)

　　常見維護(hù)要點(diǎn):

　　自動(dòng)噴灑系統(tǒng)

　　管道閥門

　　電接點(diǎn)壓力表

(七)電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)

　　電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正常運(yùn)行,對(duì)接收設(shè)施進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)和維修。

　　運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn):

　　1、按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理

　　2、按設(shè)備使用說(shuō)明書進(jìn)行維護(hù)

設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

序號(hào)	項(xiàng)目	工作內(nèi)容	保養(yǎng)周期
1.	避雷系統(tǒng)接地電阻	可靠性檢查和試驗(yàn)	每年一次（春季前），雷雨后加強(qiáng)巡檢一次
2.	火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)	可靠性檢查和試驗(yàn)	每季一次
3.	高、底壓配電柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
4.	各種配電盤、控制柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
5.	電梯	由專業(yè)公司定期維護(hù)	每天巡檢，每周保養(yǎng)
6.	空調(diào)冷水機(jī)	由專業(yè)公司定期維護(hù)	每年一次（夏季前）
7.	空調(diào)冷水循環(huán)泵	清洗、換潤(rùn)滑油	每年一次
8.	熱力鍋爐	專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測(cè)	每年一次（冬季前）
9.	熱水鍋爐	安全檢測(cè)、水質(zhì)檢測(cè)	每季一次
10.	熱水循環(huán)泵	清洗、換潤(rùn)滑油	每年一次
11.	生活水箱	清潔、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清潔、換潤(rùn)滑油	每年一次
13.	風(fēng)機(jī)防塵罩	清洗	每半年一次
14.	各種管道的金屬閥門	清潔、防銹	每年一次
	各種金屬管道和構(gòu)架	清潔、防銹、緊固	每年一次
弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行
電動(dòng)消防水泵每周試運(yùn)轉(zhuǎn)一次并加注潤(rùn)滑脂

　　各種設(shè)備每天運(yùn)行時(shí)間超過(guò)12小時(shí)的保養(yǎng)周期為一年,不足12小時(shí)的保養(yǎng)周期為二年。